A cláusula de reajuste duplo em contratos de incorporação imobiliária ocorre quando a construtora aplica, simultaneamente, mais de um mecanismo de correção sobre o mesmo saldo devedor — por exemplo, o Índice Nacional de Custo da Construção somado a juros remuneratórios, ou a manutenção do índice mensal mesmo depois de o prazo de obra já ter se esgotado. Decisões recentes da Justiça paulista têm reconhecido essa prática como abusiva, com base no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor e no artigo 55 da Lei 4.591/1964, que rege as incorporações imobiliárias. O resultado prático é o pagamento de valores muito acima do que a variação real do custo da obra justificaria. Este artigo explica como identificar a cláusula, o que diz a legislação e como a análise pericial contábil comprova o excesso cobrado.
O que caracteriza a cláusula de reajuste duplo
Nos contratos de compra de imóvel na planta, é comum a incorporadora prever reajuste das parcelas e do saldo devedor pelo INCC durante a fase de obras, índice que acompanha a variação dos custos de material e mão de obra da construção civil. Essa correção tem amparo no artigo 55 da Lei 4.591/1964, desde que o contrato indique com clareza o índice adotado e a periodicidade da correção.
O problema surge quando o contrato soma, ao mesmo tempo, o INCC — ou índice equivalente — e outro encargo sobre a mesma base de cálculo, como juros remuneratórios mensais, ou quando mantém a correção mensal mesmo depois de a obra ter sido concluída e as chaves entregues. Essa cumulação incide duas vezes sobre o mesmo valor, motivo pelo qual passou a ser chamada de reajuste duplo ou dupla oneração.
Também se enquadra na prática a criação de parcelas residuais de valor simbólico, programadas para vencer bem depois da quitação das parcelas principais, com o único efeito de estender artificialmente o prazo contratual além de 36 meses e manter a correção mensal, em vez da anual prevista para contratos de prazo mais longo.
A diferença entre um reajuste regular e um reajuste duplo está exatamente nessa sobreposição: no primeiro caso, existe um único índice, previsto com clareza, incidindo sobre o saldo devedor; no segundo, dois ou mais mecanismos incidem sobre a mesma base, ou o índice de obra continua sendo cobrado quando a obra já não existe mais como justificativa técnica.
O que decidiu a Justiça sobre a dupla oneração
Em junho de 2026, a 3ª e a 4ª Varas Cíveis do Foro Regional de Santana, em São Paulo, julgaram os processos 4009914-46.2025.8.26.0001 e 4015758-74.2025.8.26.0001, ambos movidos contra a mesma incorporadora. Nos dois casos, os magistrados identificaram que os contratos previam uma parcela residual de valor ínfimo — R$ 1 mil em um caso e R$ 699 no outro — com vencimento programado para muito depois da quitação do saldo principal.
Segundo a decisão, a estipulação dessa parcela residual teve o objetivo de estender artificialmente o prazo contratual para além dos 36 meses, prazo a partir do qual a correção das prestações deveria passar de mensal para anual, conforme a Lei 10.931/2004. Os juízes declararam nula a cláusula, determinaram o reajuste anual das parcelas e a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente, com base no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
A decisão se soma a um entendimento mais amplo dos tribunais paulistas: a aplicação simultânea do INCC e de juros remuneratórios sobre o mesmo saldo devedor, durante a fase de obras, representa dupla oneração sobre o mesmo valor e é vedada. A cumulação indevida de índice de reajuste e encargo financeiro sobre a mesma base contratual tem sido apontada, em decisões recentes, como prática abusiva e sujeita a revisão judicial.
O padrão identificado nesses processos se repete em contratos de outras incorporadoras, e tribunais de outros estados também têm analisado casos semelhantes envolvendo a cumulação de índices sobre o saldo devedor durante a fase de obras. A repetição da prática em diferentes ações sugere que a cláusula de reajuste duplo não é um erro pontual de redação contratual, mas um modelo comercial adotado para maximizar a arrecadação sobre o financiamento direto ao comprador.
Essas decisões não tratam de casos isolados. Elas expõem um padrão contratual recorrente entre incorporadoras que estruturam o fluxo de pagamento de forma a maximizar a incidência de correção monetária, independentemente do estágio real da obra ou da variação efetiva de custos.
Fundamentação legal: CDC art. 51 e Lei 4.591/1964 art. 55
O artigo 55 da Lei 4.591/1964 permite que, no regime de empreitada, o preço da construção seja reajustável por índices previamente determinados, mas exige que o contrato indique em detalhe as condições do reajustamento e o índice convencionado, com correções em periodicidade não inferior a seis meses. A lei não autoriza a livre escolha de mais de um índice para incidir sobre a mesma parcela, tampouco a manutenção da correção mensal sem relação com a duração real da obra.
Já o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor considera nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. O inciso IV do dispositivo é o mais aplicado nesses casos, por vedar obrigações consideradas iníquas ou abusivas. Quando o contrato soma dois mecanismos de correção sobre o mesmo saldo devedor, o consumidor paga por um único risco — a variação do custo da obra — duas vezes, o que caracteriza a desvantagem exagerada prevista na norma.
A leitura combinada dos dois dispositivos é o que sustenta as decisões mais recentes: a Lei 4.591/1964 define o limite técnico do reajuste no setor imobiliário, e o Código de Defesa do Consumidor oferece o instrumento para anular a cláusula que extrapola esse limite em prejuízo do comprador.
A legislação consumerista também impõe à incorporadora o dever de informação clara sobre os critérios de reajuste, previsto no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. Contratos que descrevem o mecanismo de correção de forma genérica, sem explicitar a possível cumulação de índices, dificultam a percepção do comprador sobre o alcance real da cláusula e reforçam o desequilíbrio contratual apontado pelas decisões judiciais.
Vale notar que a proteção não depende de o contrato usar a expressão reajuste duplo. Basta que a cobrança, na prática, resulte em dupla incidência de correção sobre o mesmo saldo, ainda que descrita por nomes técnicos distintos nas cláusulas contratuais.
Impacto financeiro para quem comprou o imóvel
Na prática, a dupla oneração pode representar diferenças significativas no valor final pago pelo imóvel. Um saldo devedor corrigido mensalmente pelo INCC, quando o contrato já ultrapassou os 36 meses previstos para a correção anual, acumula reajustes que não correspondem à variação real do custo da construção, já que a obra está concluída e não há mais custo de material ou mão de obra a compor o índice.
Um exemplo ilustra a dimensão do problema: em um contrato de R$ 400 mil, com saldo devedor corrigido mensalmente pelo INCC por 48 meses, quando o prazo de correção mensal deveria ter cessado aos 36 meses, a diferença acumulada pode representar dezenas de parcelas reajustadas indevidamente, somando-se ainda os juros remuneratórios cobrados sobre esse mesmo saldo já inflado.
Quando a esse reajuste se soma um encargo financeiro adicional, como juros remuneratórios cobrados sobre o mesmo saldo, o comprador paga duas vezes pelo mesmo fator de risco. Em contratos de longo prazo, o valor pago a maior costuma superar dezenas de milhares de reais, a depender do valor do imóvel e do tempo de atraso na regularização contratual.
Identificar e comprovar esse excesso, no entanto, exige o recálculo de todo o histórico de pagamentos, mês a mês, comparando o índice efetivamente aplicado com o previsto em contrato e com a variação real do custo da construção no período em que a obra esteve em andamento.
Como identificar a cláusula de reajuste duplo no contrato
O primeiro sinal de alerta é a existência de mais de um índice de correção incidindo sobre a mesma parcela ou saldo devedor no mesmo período. É preciso verificar se o contrato prevê, por exemplo, INCC mais juros remuneratórios simultâneos, ou dois índices diferentes aplicados de forma cumulativa sobre o saldo devedor.
O segundo sinal é a presença de parcelas de valor muito baixo, programadas para vencer isoladamente após a quitação das parcelas principais, sem relação aparente com o cronograma de obra. Essa configuração costuma servir apenas para estender o prazo contratual e justificar a manutenção da correção mensal.
O terceiro sinal é a continuidade da correção pelo índice de custo da construção depois da entrega das chaves, quando não há mais obra em andamento a justificar esse indexador. Nesses casos, a análise pericial contábil compara o extrato de pagamentos com o contrato e com os índices oficiais para apurar, mês a mês, o valor cobrado indevidamente.
Para reunir essas informações, o comprador deve solicitar à incorporadora o extrato analítico do saldo devedor, mês a mês, com o índice aplicado em cada período, além do cronograma físico-financeiro da obra, que indica a data de conclusão efetiva do empreendimento e o momento em que a correção pelo índice de custo deveria ter sido substituída por outro parâmetro.
Por fim, vale observar o histórico de reajustes lançados nos boletos ou extratos bancários: quando o percentual aplicado mês a mês não corresponde a nenhum índice público conhecido, ou varia sem explicação contratual, há indício adicional de cobrança irregular que merece análise técnica detalhada.
A comprovação do reajuste duplo depende de um recálculo técnico de todo o histórico de pagamentos, mês a mês, confrontando o índice contratado com o efetivamente aplicado e com a variação real do custo da construção no período. É esse recálculo que fundamenta o valor da restituição pleiteada em juízo. A perícia contábil transforma a suspeita de cobrança indevida em prova técnica documentada.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é a cláusula de reajuste duplo em contrato de incorporação imobiliária?
É a previsão contratual que aplica, ao mesmo tempo, mais de um mecanismo de correção sobre o mesmo saldo devedor, como o INCC somado a juros remuneratórios, ou a manutenção do índice mensal de obra mesmo após a entrega do imóvel.
É permitido cobrar INCC e juros remuneratórios ao mesmo tempo?
Não. A cumulação simultânea do índice de custo da construção com juros remuneratórios sobre o mesmo saldo devedor representa dupla oneração e tem sido considerada abusiva pela Justiça, com base no artigo 51 do CDC.
O que diz o artigo 55 da Lei 4.591/1964 sobre o reajuste do saldo devedor?
O dispositivo permite reajuste por índices previamente determinados no regime de empreitada, mas exige que o contrato detalhe o índice e a periodicidade, com correções em períodos não inferiores a seis meses.
Depois de 36 meses de contrato, a correção deve ser mensal ou anual?
Conforme decisões recentes baseadas na Lei 10.931/2004, contratos com prazo superior a 36 meses devem ter a correção das parcelas passada de mensal para anual, sob pena de nulidade da cláusula que mantiver a cobrança mensal.
Como identificar se meu contrato tem cláusula de reajuste duplo?
É preciso verificar se há mais de um índice incidindo sobre o mesmo saldo, parcelas residuais de valor simbólico programadas para vencer isoladamente, ou correção pelo índice de obra mesmo após a entrega das chaves.
Quem pode comprovar o valor cobrado a mais no contrato?
A comprovação depende de um recálculo técnico de todo o histórico de pagamentos, feito por perícia contábil, que confronta o índice contratado com o efetivamente aplicado mês a mês.
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A Central de Peritos Associados analisa contratos de incorporação e calcula, com base documental, o valor eventualmente cobrado a mais por reajuste duplo.
Fontes: ConJur CDC art. 51, IV; Lei 4.591/1964; ConJur 4009914-46.2025.8.26.0001; 4015758-74.2025.8.26.0001; Lei 10.931/2004; Planalto Lei 4.591/1964, art. 55.