A alienação fiduciária de imóvel é o instituto jurídico que permite ao comprador financiar a compra de um imóvel dando o próprio bem em garantia ao credor, que passa a deter a propriedade fiduciária até a quitação da dívida. Criada pela Lei 9.514/1997, essa modalidade se tornou a principal forma de garantia usada por bancos e financeiras em contratos imobiliários no Brasil, ao lado da hipoteca tradicional do Sistema Financeiro da Habitação. O tema ganhou nova atenção em dezembro de 2025, quando o Superior Tribunal de Justiça definiu, em julgamento na 2ª Seção, o alcance da Lei 13.465/2017 sobre a possibilidade de reverter a consolidação da propriedade após o pagamento integral da dívida. Este artigo explica como funcionam os encargos, o procedimento dos artigos 22 a 27 da lei, a diferença entre esse regime e o SFH, e o que mudou com a decisão do STJ.
O que é a alienação fiduciária de imóvel
A alienação fiduciária de imóvel é regida pelos artigos 22 a 33 da Lei 9.514/1997, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário. Nesse modelo, o comprador, chamado de fiduciante, transfere ao credor, o fiduciário, a propriedade resolúvel do imóvel financiado como garantia da dívida, mas permanece na posse direta do bem, podendo morar nele ou alugá-lo a terceiros. A propriedade retorna integralmente ao devedor assim que a última parcela é paga.
O artigo 24 da lei lista os requisitos obrigatórios do contrato: o valor do principal da dívida, o prazo e as condições de reposição do empréstimo, a taxa de juros e os encargos incidentes, a cláusula de constituição da propriedade fiduciária e o valor do imóvel para fins de leilão em caso de inadimplência. A ausência de qualquer desses elementos pode ser motivo de questionamento judicial do contrato.
A propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis competente, conforme o artigo 23 da lei. Enquanto a dívida estiver em dia, o credor não pode dispor do bem, e o devedor tem direito a todos os frutos e rendimentos, inclusive de eventual locação a terceiros.
Encargos moratórios e a consolidação da propriedade
Quando o devedor deixa de pagar uma ou mais parcelas, o artigo 26 da Lei 9.514/1997 determina que ele seja intimado pelo oficial do cartório de registro de imóveis para purgar a mora em até 15 dias. Nesse prazo, é preciso quitar as prestações vencidas, acrescidas de juros convencionais, penalidades contratuais e demais encargos previstos no contrato.
Se o devedor não pagar dentro do prazo, o oficial certifica a mora e a propriedade do imóvel se consolida em nome do credor fiduciário, mediante o pagamento do imposto de transmissão e, quando cabível, do laudêmio. A partir desse momento, o antigo proprietário perde a titularidade do bem, embora ainda possa permanecer no imóvel por até 30 dias, conforme o artigo 30 da lei.
O valor cobrado na purgação da mora costuma ser o ponto mais discutido nas ações judiciais envolvendo alienação fiduciária. Encargos como multa de mora, juros remuneratórios, juros de mora e correção monetária precisam seguir exatamente o que está pactuado em contrato, sem inclusão de tarifas ou índices não previstos na avença original.
Muitos contratos preveem cláusulas de capitalização de juros ou índices de correção que, quando aplicados de forma incorreta, elevam artificialmente o valor exigido para a purgação da mora. É nesse ponto que a análise técnica do extrato de cálculo se torna relevante para o devedor que pretende contestar a cobrança.
A diferença entre a alienação fiduciária e o SFH
É comum confundir o regime da Lei 9.514/1997 com o Sistema Financeiro da Habitação, criado décadas antes pela Lei 4.380/1964. Embora ambos financiem a compra de imóveis, os dois sistemas têm origem, finalidade e regras de execução diferentes.
O SFH foi desenhado para financiar imóveis residenciais de valor mais baixo, com recursos do FGTS e da poupança, taxas de juros e limites de financiamento regulados pelo Conselho Monetário Nacional. A garantia tradicional do SFH é a hipoteca, executada por meio do rito do Decreto-Lei 70/1966, que prevê leilão extrajudicial em duas praças conduzido por agente fiduciário.
Já o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituído pela Lei 9.514/1997, nasceu para viabilizar operações de maior valor e maior liberdade de negociação entre as partes, sem o teto de taxas do SFH. A garantia típica desse sistema é a própria alienação fiduciária do imóvel, com procedimento de consolidação e leilão regido pelos artigos 26 e 27 da lei, e não pelo Decreto-Lei 70/1966.
Na prática, um mesmo banco pode oferecer as duas modalidades para o mesmo imóvel, e a escolha do regime contratual determina qual rito se aplica em caso de inadimplência: a purgação de mora e o leilão da Lei 9.514/1997, ou a execução hipotecária do Decreto-Lei 70/1966 usada em parte dos contratos do SFH. Verificar qual cláusula consta na escritura é o primeiro passo de qualquer análise de defesa.
Purgação de mora, direito de preferência e a decisão do STJ
Até a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, a jurisprudência admitia que o devedor quitasse a dívida mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor, desde que antes da assinatura do auto de arrematação em leilão. Pago o valor integral, a consolidação era desfeita e o contrato de financiamento retomava seu curso normal.
A Lei 13.465/2017 incluiu o parágrafo 2º-B no artigo 27 da Lei 9.514/1997 e mudou essa lógica: depois de registrada a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, o devedor deixa de ter o direito de pagar a dívida e reaver o imóvel. Resta a ele apenas o direito de preferência para comprar o próprio bem, pelo valor da dívida somado aos encargos e despesas do artigo 27, parágrafo 2º, até a data do segundo leilão.
Em dezembro de 2025, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.126.726, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, definiu qual das duas regras se aplica a cada caso. Segundo o colegiado, o marco temporal decisivo é a data do registro da consolidação da propriedade, e não a data de assinatura do contrato de financiamento.
Na prática, contratos assinados antes de 2017, mas com consolidação da propriedade registrada depois da mudança legal, já seguem a regra mais restritiva, sem direito à purgação da mora. Isso reforça a importância de o devedor acompanhar a data exata da consolidação registrada na matrícula do imóvel, e não apenas a data em que o contrato foi celebrado.
Como funciona a revisão judicial dos encargos
A ação de revisão de encargos busca demonstrar que o credor cobrou valores acima do previsto em contrato ou aplicou índices e metodologias de cálculo diferentes das pactuadas. Entre os pontos mais questionados estão a capitalização de juros em periodicidade não contratada, a cobrança de tarifas não previstas e o uso de índice de correção monetária diverso do contratual.
Para que a revisão tenha chance de sucesso, é necessário apresentar uma memória de cálculo que demonstre, parcela por parcela, a diferença entre o valor cobrado pela instituição financeira e o valor que deveria ter sido cobrado conforme o contrato. Alegações genéricas de abuso, sem essa demonstração numérica, costumam ser rejeitadas pelos tribunais.
Quando a discussão chega à consolidação da propriedade, o valor apurado na revisão pode reduzir o montante exigido para a purgação da mora ou para o exercício do direito de preferência previsto no artigo 27, parágrafo 2º-B. Em casos de contratos antigos, também pode subsidiar pedidos de indenização por perdas decorrentes de uma consolidação considerada indevida.
A perícia contábil entra em cena quando o devedor suspeita que os encargos moratórios, os juros ou as taxas aplicados pela instituição financeira estão acima do previsto em contrato ou em lei. O perito reconstrói a planilha de amortização e confere se a metodologia de cálculo respeita o índice contratado e a data de vencimento de cada parcela. Esse laudo técnico costuma ser a peça central de ações que buscam questionar a consolidação da propriedade ou reduzir o valor exigido para a purgação da mora.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é a alienação fiduciária de imóvel?
É a garantia prevista na Lei 9.514/1997 pela qual o comprador transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel financiado até a quitação da dívida, permanecendo na posse direta do bem enquanto paga as parcelas.
Qual é o prazo para purgar a mora na alienação fiduciária de imóvel?
O artigo 26 da Lei 9.514/1997 prevê 15 dias, contados da intimação feita pelo oficial do cartório de registro de imóveis, para o devedor quitar as parcelas vencidas, os juros e os demais encargos contratuais.
É possível reaver o imóvel depois que a propriedade já foi consolidada em nome do banco?
Depende da data do registro da consolidação. Antes da Lei 13.465/2017, a jurisprudência admitia a quitação integral da dívida até a assinatura do auto de arrematação. Depois da mudança legal, o devedor tem apenas direito de preferência para comprar o imóvel até o segundo leilão.
Qual a diferença entre o SFH e o sistema criado pela Lei 9.514/1997?
O SFH, regulado pela Lei 4.380/1964, financia imóveis residenciais com recursos do FGTS e da poupança, geralmente com garantia hipotecária executada pelo Decreto-Lei 70/1966. O Sistema de Financiamento Imobiliário, criado pela Lei 9.514/1997, tem taxas mais livres e usa a alienação fiduciária como garantia típica.
O que decidiu o STJ no REsp 2.126.726 sobre alienação fiduciária?
A 2ª Seção do STJ definiu que o marco para saber se o devedor pode purgar a mora após a consolidação da propriedade é a data do registro dessa consolidação, e não a data de assinatura do contrato de financiamento.
Quais encargos podem ser questionados numa revisão de contrato de alienação fiduciária?
Podem ser contestados juros capitalizados fora da periodicidade contratada, tarifas não previstas em contrato, índices de correção monetária diversos do pactuado e qualquer valor cobrado na purgação da mora acima do que consta na cláusula contratual.
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A equipe da Central de Peritos Associados pode analisar o contrato e o extrato de cálculo do seu caso específico para verificar se os encargos aplicados estão de acordo com a lei e com o que foi pactuado.
Fontes: Migalhas REsp 2.126.726; Planalto Lei 9.514/1997.