A alienação fiduciária de bem imóvel é o mecanismo de garantia previsto na Lei 9.514/1997 pelo qual o comprador financiado transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação da dívida. Criado para agilizar a retomada de garantias e reduzir o custo do crédito imobiliário, o instituto rege boa parte dos financiamentos firmados fora do Sistema Financeiro da Habitação. Entender os artigos 22 a 26 da lei, que tratam do contrato, dos encargos da mora e da consolidação da propriedade, ajuda o comprador a identificar cobranças indevidas e a saber quando cabe revisão judicial. Este artigo explica o funcionamento do instituto, os limites da cobrança de encargos, a diferença em relação ao SFH e o que já decidiu o Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.
O que é a alienação fiduciária de bem imóvel
O artigo 22 da Lei 9.514/97 define o instituto como o negócio jurídico pelo qual o devedor, chamado fiduciante, transfere ao credor, o fiduciário, a propriedade resolúvel do imóvel com finalidade de garantia. A propriedade só é plena enquanto durar o inadimplemento: paga a dívida, ela retorna automaticamente ao devedor, conforme o artigo 25. Durante todo o período de pagamento, porém, quem mora no imóvel e responde por ele é o próprio devedor.
É isso que o artigo 24, inciso V, garante de forma expressa: o fiduciante mantém a livre utilização do bem, por sua conta e risco, enquanto estiver em dia com as parcelas. Na prática, o comprador financiado usa e ocupa o imóvel como se fosse seu, mas o registro de propriedade no cartório fica, temporariamente, em nome do banco ou da securitizadora que financiou a compra.
Essa diferença é o que separa a alienação fiduciária da hipoteca tradicional. Na hipoteca, o devedor continua sendo o dono do imóvel e o credor detém apenas um direito real de garantia sobre ele. Na alienação fiduciária, é o credor quem já é o titular da propriedade, ainda que resolúvel, o que muda completamente o caminho que ele precisa percorrer para retomar o bem em caso de inadimplemento.
O artigo 24 também lista o que o contrato precisa conter para ser válido: o valor do principal, o prazo e as condições de reposição do empréstimo, a taxa de juros, a cláusula de constituição da propriedade fiduciária com a descrição do imóvel, e a cláusula que assegura ao fiduciante o uso do bem. A ausência desses elementos é um dos primeiros pontos que uma análise técnica do contrato precisa verificar.
Os encargos da mora nos artigos 22 a 26 da Lei 9.514/97
Quando o devedor atrasa o pagamento, o artigo 26 da lei estabelece um rito próprio, conduzido pelo oficial do cartório de registro de imóveis, e não por um juiz. Vencida e não paga a prestação, o credor pede ao cartório que intime o fiduciante para purgar a mora, ou seja, colocar as parcelas em dia, dentro do prazo de quinze dias.
O parágrafo 1º do mesmo artigo detalha o que essa purgação precisa cobrir: as prestações vencidas, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, e as despesas de cobrança e de intimação. Cada um desses itens tem origem específica no contrato ou na legislação, e nenhum encargo pode ser cobrado sem previsão expressa.
É justamente nesse ponto que costumam aparecer divergências entre o valor exigido pelo credor e o valor efetivamente devido. Cobranças de tarifas não previstas no contrato, capitalização de juros fora dos parâmetros pactuados ou aplicação equivocada do índice de correção monetária inflam o boleto de purgação de mora além do que a lei autoriza.
Se o devedor não pagar dentro dos quinze dias, o oficial do registro certifica o fato e, a partir daí, começa o caminho para a consolidação da propriedade em nome do credor, sem necessidade de ação judicial de execução nesta etapa.
Consolidação da propriedade, leilão e a tese do STJ no Tema 1288
Não purgada a mora, o parágrafo 7º do artigo 26 determina que o oficial do cartório averbe a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, mediante prova do pagamento do imposto de transmissão e, quando exigível, do laudêmio. A partir desse registro, o credor passa a ser o proprietário pleno do imóvel.
O artigo 27 obriga o credor, então, a promover um leilão público no prazo de trinta dias seguintes à consolidação. No primeiro leilão, o valor mínimo é o de avaliação do imóvel fixado no próprio contrato; se não houver arrematante, um segundo leilão ocorre com valor mínimo igual à soma da dívida, das despesas e dos encargos.
Em dezembro de 2025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1288, no REsp 2.126.726, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, para definir o alcance da Lei 13.465/2017 sobre esse procedimento. A tese distingue dois cenários conforme a data da consolidação da propriedade, não a data de assinatura do contrato.
Para consolidações ocorridas antes da Lei 13.465/2017, se o devedor pagar integralmente a dívida com todos os encargos depois de a propriedade já ter sido consolidada, o ato de consolidação deve ser desfeito e o contrato de financiamento retomado. Depois da Lei 13.465/2017, a consolidação já operada não é mais revertida pelo pagamento posterior: o devedor passa a ter apenas direito de preferência para arrematar o imóvel no leilão, em igualdade de condições com o melhor lance.
Alienação fiduciária x SFH: diferenças que o comprador precisa conhecer
O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pela Lei 4.380/1964 para viabilizar o financiamento de moradia com recursos do FGTS e da poupança, dentro de regras próprias de taxa de juros, prazo e valor do imóvel financiado. Historicamente, os contratos vinculados ao SFH usavam a hipoteca como garantia, e não a alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/97.
Essa origem distinta produz consequências práticas relevantes. A retomada de um imóvel hipotecado, em regra, passa por execução judicial ou pelo rito do Decreto-Lei 70/1966, quando o contrato prevê cláusula de execução extrajudicial vinculada ao SFH. Já a alienação fiduciária da Lei 9.514/97 dispensa qualquer ação judicial nessa fase: a intimação para purgar a mora e a eventual consolidação da propriedade acontecem inteiramente no cartório de registro de imóveis.
Desde a Lei 10.931/2004, contudo, os dois regimes deixaram de ser mutuamente excludentes. Financiamentos habitacionais, inclusive os enquadrados no SFH, passaram a poder usar a alienação fiduciária como garantia, o que fez o instituto se espalhar por boa parte do mercado imobiliário brasileiro, tanto dentro quanto fora das regras do SFH.
Por isso, o primeiro passo de quem está em atraso é identificar, na escritura ou no contrato, qual garantia foi efetivamente pactuada. Contratos com alienação fiduciária tendem a caminhar mais rápido para a consolidação da propriedade do que contratos com hipoteca vinculados ao SFH, o que reduz a janela de tempo disponível para negociar ou questionar os valores cobrados.
Quando cabe revisão contratual em contratos com alienação fiduciária
A jurisprudência admite a revisão de cláusulas quando os encargos cobrados extrapolam o que foi pactuado ou o que a lei permite. Situações recorrentes envolvem capitalização de juros fora dos períodos autorizados, cobrança cumulada de encargos que se sobrepõem e aplicação de índice de correção diferente do previsto no contrato.
O próprio valor exigido para a purgação da mora, calculado unilateralmente pelo credor e apresentado ao cartório, pode ser questionado judicialmente quando incluir rubricas que não constam do rol do artigo 26, parágrafo 1º, ou que não têm respaldo em cláusula contratual específica. Nesses casos, o devedor não perde o direito de discutir o valor apenas por já ter recebido a intimação do cartório.
A discussão, porém, exige comparar o extrato de cobrança linha a linha com o contrato e com os limites legais, o que raramente é possível a olho nu diante de planilhas de amortização extensas e múltiplos encargos acumulados ao longo dos anos de financiamento.
A apuração exata dos encargos exigidos na purgação de mora costuma demandar recálculo técnico dos juros, das multas e da correção aplicados ao saldo devedor. A perícia contábil bancária confronta o extrato de cobrança com o que o contrato e a Lei 9.514/97 efetivamente autorizam. Esse trabalho subsidia tanto a negociação extrajudicial quanto eventual ação revisional.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que acontece se o devedor não pagar a dívida na alienação fiduciária de imóvel?
O credor pede ao cartório que intime o devedor a purgar a mora em quinze dias. Se o prazo passar sem pagamento, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor e, na sequência, é realizado leilão público, conforme os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.
Quais encargos podem ser cobrados na purgação da mora?
O artigo 26, parágrafo 1º, autoriza a cobrança das prestações vencidas, dos juros convencionais, das penalidades e demais encargos contratuais, dos encargos legais, inclusive tributos, e das despesas de cobrança e intimação. Qualquer valor fora desse rol pode ser questionado.
Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca no SFH?
Na hipoteca, tradicionalmente usada em contratos do SFH, a retomada do imóvel depende de execução judicial ou do rito do Decreto-Lei 70/1966. Na alienação fiduciária da Lei 9.514/97, a intimação para purgar a mora e a consolidação da propriedade ocorrem diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial nessa fase.
Alienação fiduciária e SFH são regimes que nunca se misturam?
Não. Desde a Lei 10.931/2004, financiamentos habitacionais enquadrados no SFH também podem usar a alienação fiduciária como garantia. Por isso é importante verificar no contrato qual garantia foi de fato pactuada, independentemente da linha de financiamento.
O que decidiu o STJ no Tema 1288 sobre alienação fiduciária de imóvel?
A Segunda Seção do STJ, no REsp 2.126.726, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em dezembro de 2025, definiu que a reversão da consolidação da propriedade depende da data em que ela ocorreu. Consolidações anteriores à Lei 13.465/2017 podem ser desfeitas se a dívida for quitada integralmente depois; consolidações posteriores à lei garantem ao devedor apenas direito de preferência no leilão.
É possível reverter a consolidação da propriedade pagando a dívida depois?
Depende da data da consolidação. Segundo a tese do STJ, se ela ocorreu antes da Lei 13.465/2017, o pagamento integral da dívida com encargos permite desfazer a consolidação e retomar o contrato. Se ocorreu depois da lei, o pagamento posterior não desfaz a consolidação, restando ao devedor o direito de preferência no leilão.
Quando cabe revisão judicial dos encargos cobrados em contrato com alienação fiduciária?
Cabe revisão quando os encargos exigidos excedem o que o contrato prevê ou o que a Lei 9.514/97 autoriza, como capitalização de juros fora dos parâmetros pactuados, cobrança de rubricas não previstas ou aplicação incorreta de índice de correção monetária.
Não encontrou todas as respostas por aqui?
A equipe da Central de Peritos Associados pode analisar o contrato e o extrato de cobrança do seu caso específico e esclarecer dúvidas adicionais sobre encargos, mora e consolidação da propriedade em alienação fiduciária de imóvel.
Fontes: Migalhas REsp 2.126.726, Tema 1288; Planalto Lei 9.514/1997, arts. 22 a 27.