A Lei 6.766/1979 regula o parcelamento do solo urbano no Brasil e disciplina, também, o que acontece quando o comprador de um lote deixa de pagar as parcelas ou pretende desistir do negócio. Decisões do Superior Tribunal de Justiça, somadas à Súmula 543 e às alterações trazidas pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), redesenharam os limites da retenção de valores e da cobrança de multas nesses contratos. Este artigo explica quais garantias a legislação assegura ao comprador de um loteamento, como funciona a constituição em mora e o que já decidiu o STJ sobre a devolução das quantias pagas.
O que diz a Lei 6.766/1979 sobre loteamentos
A Lei 6.766, sancionada em 19 de dezembro de 1979, disciplina o parcelamento do solo urbano no Brasil e é a norma central para quem compra ou vende lotes em loteamentos regulares. A lei trata da aprovação do projeto junto à prefeitura, do registro no cartório de imóveis, das obrigações do loteador com a infraestrutura e, também, das regras do contrato de compra e venda do lote firmado com o comprador.
Um dos pontos mais discutidos da lei diz respeito ao que acontece quando esse contrato precisa ser desfeito, seja porque o comprador parou de pagar as parcelas, seja porque decidiu desistir do negócio por conta própria. Durante décadas, a interpretação predominante era a de que o compromisso de compra e venda de lote era irretratável: uma vez assinado, dificilmente poderia ser desfeito por iniciativa do comprador sem perdas expressivas.
Esse cenário mudou com a chegada da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que alterou artigos da Lei 6.766/1979 para regular de forma mais clara a resolução do contrato, os prazos, a multa cabível e a devolução dos valores pagos. Hoje, comprador e loteador têm regras específicas para seguir quando o negócio não se concretiza até o fim.
Essas regras valem tanto para loteamentos residenciais quanto para empreendimentos comerciais, desde que o parcelamento tenha sido aprovado e registrado nos termos da lei. Loteamentos irregulares ou clandestinos ficam fora dessa proteção específica e submetem o comprador a riscos jurídicos adicionais.
Constituição em mora do comprador conforme o artigo 32
O artigo 32 da Lei 6.766/1979 estabelece que, para rescindir o contrato por falta de pagamento, o loteador precisa antes constituir o comprador em mora. Isso significa notificá-lo formalmente sobre o atraso e conceder um prazo para a regularização, antes de qualquer medida de resolução do contrato ou de retomada do lote.
A notificação costuma ser feita por meio de carta registrada com aviso de recebimento, protocolo em cartório de títulos e documentos ou intimação judicial. A jurisprudência exige que o aviso de recebimento seja assinado pelo próprio comprador ou por pessoa com poderes para recebê-lo em seu nome, sob pena de a mora não se considerar validamente constituída.
Sem essa etapa, o loteador não pode simplesmente retomar o lote ou considerar o contrato extinto. A exigência protege o comprador de rescisões unilaterais e dá a ele a chance de manter o contrato em dia antes de perder o imóvel ou os valores já pagos.
Na prática, muitos processos judiciais sobre loteamento giram em torno exatamente desse ponto: se a notificação foi enviada ao endereço correto, se chegou às mãos do comprador e se o prazo concedido foi suficiente. Falhas nessa etapa costumam anular a rescisão promovida pelo loteador.
A cláusula penal do artigo 32-A após a Lei do Distrato
A Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 6.766/1979 o artigo 32-A, que trata da cláusula penal aplicável quando o próprio comprador desiste do contrato ou dá causa à rescisão. Para ser cobrada validamente, essa cláusula precisa atender a alguns requisitos.
- Estar expressamente pactuada no contrato, com redação clara sobre o percentual retido.
- Ter o valor da multa limitado a 10% da quantia paga pelo comprador até o momento da desistência ou do inadimplemento.
- Incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o preço total do lote.
Antes dessa mudança, a Lei 6.766/1979 não previa esse limite de forma expressa, o que abria espaço para cláusulas de retenção bem mais severas em alguns contratos. Com o artigo 32-A, o teto de 10% passou a balizar a negociação e a servir de parâmetro para o Judiciário quando a cláusula pactuada extrapola esse percentual.
Além da multa, o loteador pode reter valores relativos a despesas comprovadas, como comissão de corretagem já paga a terceiros, desde que isso também esteja previsto em contrato e respeite os limites fixados pela lei e pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Súmula 543 do STJ e a devolução das parcelas pagas
Em agosto de 2015, o Superior Tribunal de Justiça aprovou a Súmula 543, que trata da devolução de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóvel sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor. O enunciado estabelece dois cenários distintos para a restituição das parcelas pagas.
Quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do loteador, a devolução deve ser integral e imediata. Quando o próprio comprador dá causa ao desfazimento do negócio, a devolução é parcial, descontada a multa contratual, mas ainda assim deve ocorrer de uma só vez, em parcela única, e não de forma parcelada ao longo de meses ou anos.
Esse segundo ponto é um dos que mais geram disputa judicial. Antes da súmula, era comum encontrar contratos que previam a devolução dos valores em parcelas mensais, no mesmo ritmo em que o comprador havia pago originalmente, o que podia se estender por anos. O STJ considerou essa prática abusiva quando o contrato está sujeito ao Código de Defesa do Consumidor, por prejudicar de forma desproporcional quem já perdeu o negócio.
A aplicação da Súmula 543 depende de o loteamento se enquadrar como relação de consumo, o que costuma ocorrer quando o loteador atua de forma empresarial e habitual na venda de lotes a consumidores finais.
O que decidiu o STJ em 2025 sobre multa e taxa de ocupação
Em outubro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça voltou a examinar as regras da Lei do Distrato aplicadas a contratos de loteamento, em julgamento que confirmou a possibilidade de cobrança cumulada de multa por desistência e de taxa de ocupação sobre lote ainda não edificado. A decisão reforça que o comprador que ocupou ou reservou o terreno por determinado período, mesmo sem construir, pode ser cobrado por essa fruição, além da multa prevista no artigo 32-A.
Para o tribunal, a taxa de ocupação remunera o loteador pelo período em que o comprador usufruiu do terreno ou o manteve reservado, enquanto a multa compensa os custos administrativos e comerciais da desistência. As duas cobranças, segundo o entendimento firmado, não se confundem e podem coexistir, desde que respeitados os limites contratuais e legais.
Esse tipo de decisão importa diretamente para quem está negociando a rescisão de um contrato de loteamento: o valor final a receber de volta depende da soma de vários fatores, entre eles a multa de até 10%, a eventual taxa de ocupação e os índices de correção aplicados às parcelas pagas ao longo do tempo.
Como o comprador pode se proteger antes de rescindir o contrato
Antes de assinar um distrato ou aceitar uma proposta de devolução de valores, vale reunir todos os comprovantes de pagamento, o contrato original e eventuais aditivos. Esses documentos permitem recalcular com precisão quanto já foi pago, qual correção monetária foi aplicada e se a multa cobrada respeita o limite de 10% do artigo 32-A.
Também é importante verificar se o loteador seguiu o rito da constituição em mora antes de qualquer rescisão unilateral, e se a proposta de devolução prevê pagamento em parcela única, como exige a Súmula 543, ou tenta reintroduzir o parcelamento antigo por meios indiretos.
Quando há dúvida sobre os valores apresentados pelo loteador, ou suspeita de cobrança acima dos limites legais, um recálculo técnico independente costuma esclarecer a diferença entre o que foi cobrado e o que a lei realmente autoriza.
Quando a rescisão de um contrato de loteamento é discutida, o cálculo dos valores a devolver, dos índices de correção e da multa aplicável se torna tecnicamente complexo. A perícia contábil e imobiliária traduz a decisão em números auditáveis, apontando eventuais cobranças acima do limite legal. Esse trabalho técnico costuma ser decisivo tanto na liquidação judicial quanto na negociação extrajudicial entre as partes.
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Perguntas frequentes
O que é um loteamento segundo a Lei 6.766/1979?
É a subdivisão de uma área em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, aprovada pela prefeitura e registrada no cartório de imóveis. A lei regula desde o projeto até o contrato firmado com o comprador.
Como funciona a constituição em mora do comprador?
O loteador precisa notificar formalmente o comprador inadimplente, por carta com aviso de recebimento, cartório de títulos ou via judicial, concedendo prazo para regularização antes de rescindir o contrato.
O comprador pode desistir do contrato de loteamento a qualquer momento?
Pode, mas a desistência gera direito do loteador a reter valores a título de multa contratual, desde que a cláusula esteja prevista no contrato e respeite os limites da lei.
Qual o limite da multa por desistência prevista no artigo 32-A?
A cláusula penal fica limitada a 10% da quantia efetivamente paga pelo comprador até o momento da desistência ou do inadimplemento, incluída pela Lei 13.786/2018.
O que diz a Súmula 543 do STJ sobre devolução de valores?
Estabelece que a restituição das parcelas pagas deve ser imediata: integral quando a culpa é do loteador, e parcial, mas em parcela única, quando a culpa é do comprador.
A Súmula 543 se aplica a qualquer contrato de loteamento?
Aplica-se quando o negócio configura relação de consumo, ou seja, quando o loteador vende lotes de forma empresarial e habitual a consumidores finais.
Quem comprou o lote antes da Lei 13.786/2018 tem os mesmos direitos?
Os tribunais têm analisado caso a caso, mas a tendência é aplicar os princípios do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 mesmo a contratos anteriores, quando a relação de consumo está caracterizada.
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A equipe da Central de Peritos Associados pode analisar o contrato de loteamento e os valores pagos para esclarecer dúvidas específicas sobre o seu caso.
Fontes: Planalto Lei 6.766/1979; STJ Súmula 543; STJ Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato).