A rescisão de contrato de loteamento é o desfazimento do compromisso de compra e venda de um lote urbano, motivado por inadimplência do comprador ou por desistência antes da quitação do preço. A Lei 6.766/1979, conhecida como Lei Lehmann, e as alterações trazidas pela Lei do Distrato em 2018 definem o prazo para o comprador regularizar a dívida antes da rescisão, o limite da multa cobrada pelo loteador e a forma de devolução dos valores pagos. Em outubro de 2025, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.104.086 e fixou como calcular a cobrança sobre lotes não edificados quando o comprador desiste do negócio. Este artigo mostra o que a legislação garante ao comprador, o que decidiu o STJ e como a perícia contábil confere os valores retidos.
O que a Lei 6.766/1979 regula em contratos de loteamento
A Lei 6.766/1979 disciplina o parcelamento do solo urbano no Brasil e regula tanto o loteamento quanto o desmembramento de áreas para venda em lotes. A norma exige que o loteador registre o projeto na prefeitura e no cartório de registro de imóveis antes de comercializar qualquer lote. Sem esse registro, o contrato de compra e venda é nulo e o comprador pode pedir a devolução integral do que pagou.
Os arts. 26 a 32 tratam diretamente do contrato entre loteador e comprador. Eles fixam regras sobre forma de pagamento, prazo de entrega do lote, obrigações de infraestrutura do loteador — água, energia, drenagem, abertura de vias — e as condições para rescisão em caso de atraso nas parcelas.
A Lei 13.786/2018, chamada de Lei do Distrato, alterou esse conjunto de artigos para equilibrar a relação entre loteador e comprador nos casos de desistência ou inadimplência, incluindo os arts. 26-A e 32-A na Lei 6.766/1979. Antes dessa mudança, cada contrato definia livremente o percentual de retenção, o que gerava disputa judicial recorrente sobre o valor devolvido ao comprador.
Como o loteador constitui o comprador em mora antes da rescisão
O art. 32 da Lei 6.766/1979 exige que o loteador constitua o comprador em mora antes de rescindir o contrato por falta de pagamento. Essa constituição em mora ocorre por notificação, feita por carta registrada com aviso de recebimento ou por intimação promovida pelo cartório de registro de imóveis competente.
A notificação precisa chegar às mãos do próprio comprador, ou de pessoa com poderes específicos para recebê-la, e conceder prazo para a purgação da mora — o pagamento do débito em atraso para manter o contrato ativo. Sem essa notificação válida, a rescisão não produz efeito e o comprador pode contestar a retomada do lote em juízo.
A jurisprudência consolidada confirma que a carta registrada com aviso de recebimento é válida para comprovar a mora, desde que o aviso seja assinado pelo próprio comprador ou por procurador com poderes específicos. Essa exigência impede que o loteador rescinda o contrato e retome o lote sem avisar o comprador com antecedência, prática comum antes da consolidação desse entendimento nos tribunais.
O que mudou com a Lei do Distrato na rescisão de loteamento
A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 32-A na Lei 6.766/1979 para regular a rescisão motivada pelo próprio comprador, quando ele desiste da compra do lote antes de quitar o preço. O dispositivo autoriza o loteador a reter cláusula penal de até 10% do valor atualizado do contrato, calculado sobre o total do negócio corrigido até a data da rescisão.
O mesmo artigo permite cobrar taxa de ocupação, também chamada de taxa de fruição, quando o comprador já está na posse do lote e ele não foi edificado. O percentual dessa taxa chega a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo em que o comprador usou o terreno antes de devolvê-lo ao loteador.
O art. 26-A trata da rescisão por culpa do loteador, quando ele descumpre obrigação prevista no contrato ou na própria Lei 6.766/1979, como atraso na entrega da infraestrutura do loteamento. Nesses casos a devolução ao comprador segue lógica distinta, sem a retenção de 10% prevista para a desistência do comprador.
Um exemplo mostra o efeito prático desses percentuais: em um contrato de R$ 120 mil, atualizado para R$ 140 mil no momento da desistência, a multa de 10% corresponde a R$ 14 mil. Se o comprador ficou oito meses na posse do lote não edificado, a taxa de ocupação de 0,75% ao mês soma mais R$ 8.400, totalizando R$ 22.400 de retenção sobre o valor já pago.
O que decidiu o STJ no REsp 2.104.086 sobre lote não edificado
Em 20 de outubro de 2025, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.104.086, relatado pela ministra Isabel Gallotti, sobre a rescisão de um contrato de compra de lote não edificado por desistência do comprador. O colegiado confirmou que o loteador pode cobrar, ao mesmo tempo, a cláusula penal de 10% prevista no art. 32-A e a taxa de ocupação de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
A decisão aplica diretamente as regras da Lei do Distrato aos loteamentos, e não só às incorporações imobiliárias — ponto que ainda gerava dúvida em parte da doutrina e dos tribunais estaduais. Antes da Lei 13.786/2018, a jurisprudência do STJ costumava limitar a retenção do loteador a um percentual próximo de 25% do total pago pelo comprador, sem previsão específica de taxa de ocupação separada.
Com o julgamento, fica mais previsível o cálculo do valor a devolver em caso de desistência: multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, mais taxa de ocupação de até 0,75% ao mês pelo período de posse do lote, descontadas do total pago pelo comprador antes da restituição.
Súmula 543: como funciona a devolução das parcelas pagas
A Súmula 543 do STJ trata da devolução das parcelas pagas quando o contrato de promessa de compra e venda de imóvel é rescindido em relação de consumo. O enunciado determina restituição imediata dos valores — e não mais parcelada, como previam muitos contratos antes da súmula.
A devolução é integral quando a culpa pela rescisão é exclusiva do loteador, por exemplo quando ele não entrega a infraestrutura prometida ou atrasa o registro do loteamento. Quando o comprador deu causa ao desfazimento do contrato, a devolução é parcial, descontados os valores autorizados por lei, como a cláusula penal e a taxa de ocupação do art. 32-A.
A combinação entre a Súmula 543 e os arts. 26-A e 32-A da Lei 6.766/1979 define hoje o roteiro de cálculo em qualquer rescisão de loteamento: primeiro identifica-se de quem foi a culpa pelo desfazimento, depois aplica-se o percentual de retenção cabível e, por fim, calcula-se a devolução imediata do saldo ao comprador.
Como a perícia contábil confere os valores na rescisão de loteamento
A conferência dos valores retidos pelo loteador exige recalcular o valor atualizado do contrato, aplicar o índice de correção monetária previsto em cláusula e separar, item por item, o que corresponde à cláusula penal, à taxa de ocupação e a eventuais juros ou encargos cobrados à parte. Muitos contratos embutem esses valores em uma única rubrica, dificultando a conferência pelo comprador.
A perícia contábil reconstrói essa planilha de cálculo a partir dos boletos pagos, do contrato original e dos índices aplicáveis, e confronta o resultado com o percentual de 10% do art. 32-A e com o limite de 0,75% ao mês da taxa de ocupação. Divergência entre o valor cobrado pelo loteador e o valor recalculado costuma aparecer em correção monetária aplicada em duplicidade ou em taxa de ocupação cobrada além do tempo de posse real do lote.
Esse tipo de conferência também é usado quando a discussão chega ao Judiciário, para instruir a petição inicial ou a contestação com um demonstrativo técnico do valor correto a devolver, em vez de depender apenas do cálculo apresentado pela própria loteadora.
Em contratos antigos, anteriores à Lei do Distrato, a perícia também verifica se o percentual de retenção aplicado pela loteadora respeita o teto de 25% consolidado pela jurisprudência da época, já que a regra de 10% do art. 32-A vale apenas para contratos firmados após 2018.
A perícia contábil transforma a discussão sobre rescisão de loteamento em números auditáveis, mostrando se a multa de 10% e a taxa de ocupação foram aplicadas dentro do limite da Lei 6.766/1979. O laudo técnico serve tanto para o comprador que questiona a retenção quanto para o loteador que precisa comprovar o cálculo em juízo. Advogados usam esse demonstrativo como prova técnica em ações de rescisão e cobrança de loteamento.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é rescisão de contrato de loteamento?
É o desfazimento do compromisso de compra e venda de um lote urbano antes da quitação total do preço, motivado por inadimplência do comprador ou por descumprimento de obrigação do loteador. A Lei 6.766/1979 e a Lei do Distrato definem o procedimento, os prazos e os valores que podem ser retidos ou devolvidos em cada situação.
Quanto o loteador pode reter quando o comprador desiste do lote?
O art. 32-A da Lei 6.766/1979 autoriza cláusula penal de até 10% do valor atualizado do contrato. Se o comprador já estava na posse de um lote não edificado, o loteador ainda pode cobrar taxa de ocupação de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado, proporcional ao tempo de uso do terreno.
O que decidiu o STJ no REsp 2.104.086?
Em 20 de outubro de 2025, a Quarta Turma, sob relatoria da ministra Isabel Gallotti, confirmou que o loteador pode cobrar, ao mesmo tempo, a multa de 10% e a taxa de ocupação de até 0,75% ao mês em caso de desistência de lote não edificado, aplicando as regras da Lei do Distrato aos loteamentos.
O loteador pode rescindir o contrato sem avisar o comprador?
Não. O art. 32 da Lei 6.766/1979 exige a constituição em mora do comprador antes da rescisão, feita por notificação com aviso de recebimento ou por intimação do cartório de registro de imóveis. Sem essa notificação válida, o comprador pode contestar a rescisão e a retomada do lote em juízo.
Quando a devolução das parcelas pagas é integral?
A devolução é integral quando a culpa pela rescisão é exclusiva do loteador, como no descumprimento da entrega de infraestrutura prometida no contrato. A Súmula 543 do STJ determina que essa restituição seja imediata, e não mais parcelada como previam muitos contratos antes desse entendimento.
Como a perícia contábil ajuda nesse tipo de disputa?
A perícia recalcula o valor atualizado do contrato, separa a cláusula penal, a taxa de ocupação e a correção monetária aplicada, e verifica se os percentuais cobrados respeitam os limites do art. 32-A da Lei 6.766/1979. O resultado vira um demonstrativo técnico usado em negociação ou em processo judicial.
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A Central de Peritos Associados analisa contratos de loteamento e confere se os valores de multa, taxa de ocupação e correção monetária aplicados na rescisão respeitam os limites legais. O laudo técnico organiza a documentação necessária para negociação ou ação judicial.
Fontes: STJ REsp 2.104.086; Dizer o Direito Art. 32, Lei 6.766/1979; STJ Súmula 543 do STJ.