O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa ou culpa do comprador, com devolução parcial das quantias pagas e retenção de um percentual pelo vendedor. Em 4 de agosto de 2026, o Superior Tribunal de Justiça publicou a afetação de três temas repetitivos sobre esse ponto — os Temas 1.464, 1.465 e 1.466 — e determinou o sobrestamento dos recursos especiais e agravos em recurso especial que versem sobre a mesma questão. Até a fixação das teses, o percentual de retenção e a base sobre a qual ele incide seguem sem resposta uniforme no país.
A Lei 13.786/2018 já havia dado um desenho legal ao tema, com a cláusula penal do art. 67-A da Lei 4.591/1964 e o art. 32-A da Lei 6.766/1979. O que a lei não pacificou foi a base: reter um percentual sobre a quantia efetivamente paga produz um resultado; reter o mesmo percentual sobre o valor total do contrato produz outro, muitas vezes superior a tudo o que o comprador desembolsou. É essa divergência entre tribunais estaduais que o STJ resolveu enfrentar em regime de repetitivo.
Para o advogado com ação em curso, a notícia relevante não é a repetição da Lei do Distrato, e sim o efeito imediato: o recurso parou. Este artigo trata do que muda agora — o alcance da suspensão, o que resta possível fazer com o processo sobrestado e qual documentação de cálculo precisa estar pronta para quando a tese sair.
O que o STJ decidiu em 4 de agosto de 2026?
Foram publicadas, na mesma data, três decisões de afetação da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça. Os paradigmas são os seguintes, conforme registro do Boletim Semanal de Precedentes 26/2026 do NUGEPNAC do Tribunal de Justiça do Paraná: Tema 1.464/STJ, Recursos Especiais nº 2.255.394/MA e 2.255.370/MA; Tema 1.465/STJ, Recursos Especiais nº 2.255.393/MA e 2.255.054/MA; e Tema 1.466/STJ, Recursos Especiais nº 2.258.565/SP, 2.259.135/SP e 2.258.822/SP.
Nas três decisões, o sobrestamento determinado alcança os recursos especiais e os agravos em recurso especial que estejam em segunda instância ou no próprio STJ e cujo objeto coincida com a matéria afetada, observada a orientação do art. 256-L do Regimento Interno do STJ. A afetação não julga o mérito: ela seleciona os processos representativos da controvérsia, delimita a questão jurídica e congela o trânsito recursal para evitar decisões conflitantes enquanto a tese não é fixada, na forma do art. 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil.
Qual é a diferença entre os Temas 1.464, 1.465 e 1.466?
A leitura conjunta das três questões afetadas mostra que o STJ separou os cenários por dois critérios: a data de assinatura do contrato em relação à vigência da Lei 13.786/2018 e o regime jurídico do empreendimento.
| Tema | Questão afetada | Paradigmas |
|---|---|---|
| Tema 1.464/STJ | Percentual e base de cálculo da retenção na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador, de contrato de compra e venda de imóvel não edificado (lote ou terreno) firmado posteriormente à Lei 13.786/2018 | REsp 2.255.394/MA e 2.255.370/MA |
| Tema 1.465/STJ | Percentual e base de cálculo da retenção na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador, de contrato de compra e venda de imóvel firmado anteriormente à Lei 13.786/2018 | REsp 2.255.393/MA e 2.255.054/MA |
| Tema 1.466/STJ | Se, nos contratos submetidos a regime de patrimônio de afetação firmados após a Lei 13.786/2018, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 | REsp 2.258.565/SP, 2.259.135/SP e 2.258.822/SP |
O Tema 1.464 cuida de lote ou terreno sem construção, hipótese que na prática convive com a Lei 6.766/1979 e a cláusula penal do seu art. 32-A. O Tema 1.465 alcança os contratos antigos, celebrados antes de dezembro de 2018, em que a jurisprudência anterior à lei costumava trabalhar com percentuais de retenção construídos caso a caso. O Tema 1.466 vai ao ponto mais específico: o teto de 50% previsto para o empreendimento submetido a patrimônio de afetação, regime em que o acervo da incorporação fica apartado do patrimônio geral da incorporadora.
Quem acompanha o assunto encontra o desenho geral da Lei do Distrato em distrato de imóvel na planta e as regras da Lei 13.786/18, e o recorte específico do loteamento em rescisão de loteamento e a cláusula penal do art. 32-A.
O que a suspensão muda no processo em andamento?
O efeito prático varia conforme a fase do processo. A decisão de afetação, tal como registrada no boletim do NUGEPNAC, atinge os recursos especiais e os agravos em recurso especial presentes na segunda instância e no STJ. A ação que ainda tramita em primeiro grau, sem recurso especial interposto, não é alcançada pela mesma ordem, ainda que o juízo possa aguardar o precedente por outros fundamentos.
Para o recurso já sobrestado, o art. 1.037, § 9º e seguintes, do Código de Processo Civil prevê o requerimento de distinção, dirigido a demonstrar que o caso concreto não corresponde à questão afetada. É o instrumento próprio para a hipótese em que o contrato discutido não se enquadra em nenhum dos três recortes — por exemplo, rescisão por culpa do vendedor, atraso de obra ou vício de informação, matérias que seguem sua própria linha.
Há ainda o fator tempo. Entre a afetação e a fixação da tese costumam correr meses, e esse intervalo é a janela para organizar a prova documental e o cálculo. Chegar ao julgamento com a conta pronta encurta a fase de liquidação seguinte.
Por que a base de cálculo decide o valor da devolução?
O art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, trata da cláusula penal e das deduções admitidas na resolução do contrato por inadimplemento do adquirente. O § 5º do mesmo artigo cuida do empreendimento submetido a patrimônio de afetação. A controvérsia levada ao STJ não é o percentual isolado, e sim o par percentual mais base.
A aritmética explica o tamanho da disputa sem precisar de nenhum valor concreto. Suponha um comprador que pagou 30% do preço do contrato antes da rescisão. Aplicar 25% sobre a quantia paga significa reter 7,5% do preço do imóvel. Aplicar os mesmos 25% sobre o valor total do contrato significa reter 25% do preço, o equivalente a 83,3% de tudo o que esse comprador desembolsou. Percentual idêntico, resultado inteiramente diverso.
| Base adotada | Retenção de 25% | Efeito sobre quem pagou 30% do preço |
|---|---|---|
| Quantias pagas | 25% do que foi pago | Retém 7,5% do preço do contrato |
| Valor total do contrato | 25% do preço | Retém 83,3% do que foi pago |
Some-se a isso o que entra e o que não entra na definição de quantia paga: sinal, parcelas de amortização, juros de obra, taxa de corretagem paga diretamente ao corretor, reajuste pelo INCC e valores pagos a título de assessoria. A composição desse total é discussão de documento, não de tese, e costuma ser o ponto em que as contas das partes se separam. O tratamento do reajuste está detalhado em INCC em imóvel na planta e quando o reajuste é indevido.
O que a perícia precisa ter pronto antes da tese?
A tese, quando vier, fixará percentual e base. Ela não fará o levantamento do caso concreto. O trabalho técnico que sustenta a liquidação é anterior e independe do resultado do repetitivo, porque qualquer que seja a fórmula adotada ela incidirá sobre números que alguém precisa apurar e demonstrar.
- Total efetivamente pago, parcela a parcela, com data, valor nominal e comprovante correspondente, separando sinal, parcelas mensais, intermediárias e quitação de resíduo.
- Segregação das rubricas acessórias: corretagem, assessoria técnico-imobiliária, juros de obra e multa por atraso, cada uma com documento de suporte.
- Memória do reajuste aplicado, com o índice contratual e a série usada pelo vendedor, conferidos mês a mês.
- Cálculo da retenção nas duas bases em disputa, em colunas paralelas, de modo que a conta esteja pronta para qualquer das saídas possíveis do repetitivo.
- Deduções pretendidas pelo vendedor: IPTU, cotas condominiais, taxa de fruição pelo período de uso e comissão, com o critério de cada uma.
- Atualização monetária e juros sobre o saldo a restituir, com o marco inicial adotado e o índice aplicado.
Esse conjunto transforma a discussão em número conferível. Em ações dessa natureza, a Central de Peritos Associados atua na apuração documental do total pago e na memória de cálculo da retenção.
Conclusão
Os Temas 1.464, 1.465 e 1.466 do STJ, afetados com decisões publicadas em 4 de agosto de 2026, deslocaram o distrato imobiliário para o regime dos repetitivos e sobrestaram os recursos especiais e agravos sobre a matéria. A questão central não é o percentual em si, mas a base sobre a qual ele incide, ponto que separa resultados muito distintos a partir de um mesmo número.
Enquanto a tese não é fixada, o que produz efeito é a organização da prova: o total pago demonstrado documento por documento, as rubricas acessórias segregadas, o reajuste conferido e a retenção calculada nas duas bases em disputa. Quem chega ao julgamento com esse material pronto reduz o tempo da fase de liquidação, qualquer que seja o desfecho do repetitivo.
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