O distrato de imóvel na planta é a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de uma unidade ainda em construção — e, desde 2018, as regras para essa saída foram fixadas em lei específica. A Lei 13.786/18 estabeleceu percentuais máximos de retenção, criou a taxa de fruição e definiu prazos para a devolução dos valores pagos, encerrando um longo período de insegurança jurídica que favorecia os litígios. Neste artigo, você entende o que a lei determina, o que o STJ já decidiu sobre sua aplicação e em que situações a perícia imobiliária é determinante para apurar com precisão o que cada parte tem a receber.
O que é o distrato na compra de imóvel na planta
O distrato é a rescisão consensual de um contrato de promessa de compra e venda. No setor imobiliário, ele ocorre quando o adquirente de uma unidade em fase de construção decide desistir do negócio — seja por dificuldades financeiras, por inadimplemento da incorporadora, como atraso superior ao prazo de tolerância legal, ou simplesmente por mudança de planos. O contrato é desfeito, e as partes precisam acertar as contas do período em que ele esteve vigente.
Antes da Lei 13.786/18, a ausência de regra específica gerava um cenário de grande disputa judicial. Cada contrato estipulava condições diferentes para a rescisão, e os tribunais decidiam com base na jurisprudência sobre abusividade de cláusulas, muitas vezes aplicando o Código de Defesa do Consumidor para limitar as retenções praticadas pelas incorporadoras. Os percentuais variavam amplamente — havia decisões que permitiam a retenção de 10% e outras que aceitavam 30% ou mais — e o mesmo tipo de distrato podia ter desfechos opostos em jurisdições diferentes.
A aprovação da Lei 13.786, em 27 de dezembro de 2018, mudou esse cenário. A lei alterou diretamente a Lei 4.591/64, conhecida como Lei de Incorporações Imobiliárias, e a Lei 6.766/79, a Lei do Parcelamento do Solo Urbano, criando um conjunto de regras objetivas para o distrato tanto em incorporações quanto em loteamentos. Desde então, contratos firmados após a vigência da lei devem seguir os novos parâmetros.
O adquirente mantém o direito de desistir do contrato a qualquer tempo. A lei não restringe esse direito — mas define as consequências financeiras da desistência, que variam conforme o tipo de empreendimento, o regime adotado pela incorporadora e o estágio da obra na data da rescisão. Conhecer essas regras é essencial antes de formalizar qualquer pedido de distrato.
As principais regras da Lei 13.786/18
A Lei 13.786/18 introduziu na Lei de Incorporações o artigo 67-A, que é o núcleo das novas regras para o distrato. O dispositivo regula desde a forma como o contrato deve ser redigido até os efeitos financeiros da rescisão para o adquirente — criando obrigações concretas para as incorporadoras e direitos claros para os compradores.
Uma das inovações mais relevantes é a exigência do quadro-resumo no contrato. Todo instrumento de incorporação imobiliária firmado após a lei deve apresentar, em destaque e de forma clara, o preço total da unidade, o valor das parcelas, os encargos moratórios, o percentual de retenção aplicável em caso de distrato e a taxa de fruição prevista. A ausência ou irregularidade desse quadro é vício contratual reconhecido pelos tribunais como fundamento para revisão das condições impostas no distrato.
A lei também regula a situação em que a desistência é provocada pela própria incorporadora — nos casos de inadimplemento do vendedor ou de atraso na entrega superior ao prazo de tolerância de 180 dias previsto na legislação. Nesses casos, o adquirente tem direito à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e juros legais, sem sujeição aos percentuais de retenção que beneficiam a incorporadora nos distratos por iniciativa do comprador. A assimetria é intencional: quem descumpre o contrato não pode se beneficiar das mesmas regras de quem o rescinde por opção própria.
Para os loteamentos, a Lei 13.786/18 inseriu regras similares na Lei 6.766/79, com a distinção de que os percentuais de retenção e os prazos de devolução seguem critérios próprios previstos no artigo 32-A da lei de parcelamento do solo. A distinção entre incorporação e loteamento é, portanto, juridicamente relevante e impacta diretamente os cálculos em qualquer análise técnica do caso.
Limites de retenção e taxa de fruição: o que a lei permite
O artigo 67-A da Lei de Incorporações estabelece que, no distrato por iniciativa do adquirente, a incorporadora pode reter até 25% dos valores efetivamente pagos. Esse é o teto geral. Quando o empreendimento está registrado sob o regime de patrimônio de afetação — mecanismo que separa o patrimônio da obra do patrimônio geral da incorporadora para proteger os compradores em caso de falência — o limite de retenção sobe para 50%.
Além da cláusula penal, a lei autoriza a incorporadora a cobrar a taxa de fruição. Essa taxa corresponde a uma compensação pelo período em que o adquirente teve a posse do imóvel ou o direito de uso durante a construção. O limite legal é de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado da unidade — calculado sobre o valor do contrato, não sobre o valor efetivamente pago. É uma distinção técnica central: a base de cálculo da taxa de fruição é o preço do imóvel, enquanto a base da cláusula penal é o montante pago. Confundir essas bases é um erro frequente que distorce o valor final devolvido ao adquirente.
Um ponto sensível é o tratamento das despesas com corretagem. Quando o corretor foi indicado pela própria incorporadora e o adquirente desiste antes da expedição do habite-se, a lei determina a devolução integral do valor da comissão. Esse montante não pode ser incluído no percentual de retenção da incorporadora. A prática de absorver a corretagem na retenção é recorrente e costuma ser contestada com êxito nos tribunais.
O prazo para a incorporadora devolver os valores é de 180 dias corridos, contados da data da rescisão ou da data do habite-se — o que ocorrer por último. Esse prazo também gera litígios, pois incorporadoras frequentemente utilizam o habite-se como marco para protelar ao máximo a devolução. Quando descumprido, o atraso pode gerar incidência de multa contratual e juros moratórios sobre o valor a ser restituído.
O que o STJ já decidiu sobre a Lei do Distrato
Desde a promulgação da Lei 13.786/18, o Superior Tribunal de Justiça vem sendo chamado a definir os contornos da nova legislação, especialmente nos pontos de tensão com o Código de Defesa do Consumidor. O debate central é saber se, nas relações de consumo, o CDC pode afastar ou limitar o que a Lei do Distrato autoriza — e a resposta do STJ tem sido afirmativa quanto à incidência combinada dos dois diplomas.
A 3ª Turma do STJ tem reconhecido que a relação entre incorporadora e adquirente pessoa física é, em regra, uma relação de consumo. Isso significa que cláusulas contratuais que excedam os limites da Lei 13.786/18 ou que sejam redigidas de forma obscura podem ser revistas com base no CDC, independentemente de a lei específica autorizar sua inclusão no contrato. O quadro-resumo exigido pela lei serve exatamente como ferramenta de transparência — sua ausência reforça o argumento de abusividade perante os tribunais.
Em outubro de 2025, o STJ decidiu, em acórdão noticiado no portal do tribunal, que a Lei do Distrato permite aplicar, de forma cumulativa, a cláusula penal por desistência e a taxa de fruição em caso de distrato de lote não edificado. A decisão afastou o argumento de que a cumulação seria bis in idem: o tribunal reconheceu que se tratam de encargos distintos com fundamentos jurídicos diferentes — a cláusula penal sanciona a quebra contratual; a taxa de fruição compensa o uso do bem. Essa distinção tem impacto direto nos cálculos de perícia, pois os dois valores precisam ser apurados separadamente e sobre bases de cálculo diferentes.
A discussão sobre a retroatividade da Lei 13.786/18 — se ela se aplica a contratos firmados antes de sua vigência — ainda não tem resposta definitiva uniformizada pelo STJ. Tribunais estaduais têm decidido de formas divergentes, o que mantém a litigiosidade elevada para contratos mais antigos. Em processos envolvendo esses contratos, a prova técnica pericial costuma ser a peça central da instrução, cabendo ao perito calcular os valores sob cada regime jurídico possível e apresentar ao juiz as alternativas fundamentadas.
Como contestar retenções abusivas no distrato imobiliário
O adquirente que considera abusiva a retenção praticada pela incorporadora pode buscar a revisão judicial das condições do distrato. Os principais fundamentos reconhecidos pelos tribunais são: ausência ou irregularidade do quadro-resumo; percentual de retenção superior ao limite legal; cobrança de taxa de fruição acima de 0,5% ao mês; não devolução da comissão de corretagem; e cumulação indevida de encargos sem distinção técnica entre cláusula penal e taxa de fruição.
Em muitos casos, a discussão começa já na fase extrajudicial: o adquirente solicita o distrato, a incorporadora apresenta um demonstrativo de valores, e as partes divergem sobre o cálculo. Quando o desacordo persiste, o processo judicial é inevitável — e é aí que a perícia imobiliária se torna determinante. O perito analisa o contrato, o histórico de pagamentos, os encargos cobrados e os parâmetros legais, produzindo um laudo que o juiz utiliza como base para a decisão.
A análise técnica é especialmente relevante em contratos que preveem financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação com correção pela Taxa Referencial, pois a atualização dos valores pagos depende do índice correto aplicado no período. Um equívoco no índice de correção pode distorcer significativamente o valor final a ser devolvido ao adquirente, criando uma diferença que só a verificação pericial consegue identificar com precisão.
Contratos em que a Tabela Price foi aplicada na fase de amortização das parcelas durante a construção também exigem verificação técnica apurada, pois a capitalização de juros embutida na metodologia pode inflar o saldo que a incorporadora usa como base para o cálculo da retenção. Além disso, quando o comprador financiou parte do imóvel com crédito bancário, a análise da capitalização de juros em contratos de crédito bancário pode revelar distorções no saldo devedor que afetam diretamente o valor a ser retido no distrato.
O prazo para ajuizar ação de revisão de distrato imobiliário segue as regras gerais do Código Civil para prescrição de ações pessoais — dez anos — ou, nas relações de consumo, o prazo quinquenal do Código de Defesa do Consumidor. O momento mais adequado para a perícia é a fase de instrução processual, quando o juiz nomeia o expert para elaborar o laudo técnico que fundamentará a decisão.
A perícia imobiliária no distrato tem função técnica central: calcular com exatidão o total efetivamente pago pelo adquirente, verificar se os percentuais de retenção respeitam os limites da Lei 13.786/18 e apurar, separadamente, a cláusula penal e a taxa de fruição sobre suas respectivas bases de cálculo. O laudo pericial oferece ao juiz a base quantitativa necessária para uma decisão fundamentada, eliminando o risco de condenações baseadas em demonstrativos parciais apresentados por qualquer das partes.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é o distrato de imóvel na planta?
É a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de uma unidade imobiliária ainda em construção. O comprador desiste da aquisição e, com a Lei 13.786/18, as condições financeiras da saída — percentual de retenção, taxa de fruição e prazo de devolução — passaram a ser definidas em lei, e não mais apenas pelo contrato.
Quanto a incorporadora pode reter no distrato?
A Lei 13.786/18 limita a retenção a 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente. Em empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação, esse limite sobe para 50%. Além disso, pode ser cobrada taxa de fruição de até 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel — que é calculada separadamente da cláusula penal.
Qual o prazo para receber o dinheiro de volta após o distrato?
A incorporadora tem 180 dias corridos para devolver os valores ao adquirente. Esse prazo é contado a partir da data da rescisão ou da expedição do habite-se, o que ocorrer por último. O descumprimento desse prazo gera incidência de juros e multa sobre o valor a ser restituído.
A comissão de corretagem é devolvida no distrato?
Sim. Quando o corretor foi indicado pela própria incorporadora e o adquirente desiste antes da expedição do habite-se, a Lei 13.786/18 determina a devolução integral da comissão de corretagem. Esse valor não pode ser incluído no percentual de retenção da incorporadora — é um direito autônomo do adquirente.
O CDC se aplica ao distrato de imóvel na planta?
Sim. O STJ reconhece que a relação entre incorporadora e adquirente pessoa física é, em regra, uma relação de consumo. Isso significa que o CDC pode limitar cláusulas abusivas mesmo em contratos regidos pela Lei 13.786/18, especialmente quando o quadro-resumo exigido pela lei está ausente ou irregular.
Quando é necessária uma perícia imobiliária no distrato?
A perícia é indicada quando as partes divergem sobre o valor a ser devolvido, quando a incorporadora aplica retenções acima dos limites legais, quando há disputas sobre a base de cálculo da taxa de fruição, quando o contrato foi corrigido por índices questionáveis ou quando foi usado financiamento bancário com encargos a verificar. O laudo pericial oferece ao juiz a base técnica para a decisão.
A Lei 13.786/18 vale para contratos firmados antes de 2018?
Em princípio, a lei se aplica aos contratos celebrados após sua vigência, a partir de 27 de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, os tribunais estaduais têm aplicado critérios diferentes, geralmente com base na jurisprudência anterior e no CDC. A questão não está uniformizada pelo STJ, o que mantém a litigiosidade elevada para esses casos.
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Fontes: Planalto Lei 13.786/2018; STJ Lei 13.786/2018 — taxa de ocupação em lote não edificado; Migalhas Lei 13.786/2018 — posição do STJ e CDC.