O que é a cláusula de tolerância de 180 dias?
A cláusula de tolerância de 180 dias é a previsão contratual, comum em compromissos de compra e venda de imóvel na planta, que autoriza a construtora a atrasar a entrega da unidade por até seis meses além da data prevista, sem que esse atraso seja considerado, por si só, inadimplemento contratual. Ela existe porque a construção civil está sujeita a fatores imprevisíveis — chuvas acima da média, escassez pontual de insumo, atraso em aprovação de órgão público — e o mercado consolidou esse prazo como margem razoável de absorção desses riscos.
A cláusula não suspende a obrigação de entregar; apenas desloca, por até 180 dias corridos, a data a partir da qual o atraso passa a gerar direitos ao comprador. Ultrapassado esse prazo, o comprador tem direito a indenização e a outras consequências contratuais, que este artigo detalha adiante. Neste texto você vai entender o que a jurisprudência do STJ fixou sobre a validade dessa cláusula, o que muda quando ela é ultrapassada, e como a perícia contábil apura o valor devido em cada situação concreta.
O que decidiu o STJ sobre a validade dessa cláusula?
O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas do Tribunal de Justiça de São Paulo posteriormente afetado como representativo de controvérsia, fixou a tese de que é válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos, estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. A validade, portanto, depende de dois requisitos cumulativos: o prazo não pode superar 180 dias corridos, e a cláusula precisa constar do contrato de forma explícita — não é presumida nem pode estar diluída em cláusula genérica de difícil compreensão para o consumidor.
Em paralelo, no julgamento do Tema 996 dos recursos repetitivos (REsp 1.729.593/SP, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/09/2019), o STJ tratou especificamente dos contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida para as faixas de renda 1,5, 2 e 3, fixando que o contrato deve estabelecer prazo certo para a entrega do imóvel — que não pode ficar condicionado à concessão do financiamento — ressalvado o acréscimo do próprio prazo de tolerância. Saiba mais sobre revisão de contrato de construtora e loteadora aqui no Portal da Central de Peritos.
O que muda quando o atraso ultrapassa os 180 dias?
Uma vez ultrapassado o prazo de tolerância — contado a partir da data de entrega prevista no contrato, acrescida dos 180 dias —, o atraso deixa de ser tolerado e passa a gerar consequências patrimoniais em favor do comprador. A principal delas, fixada na Tese 5 do IRDR paulista (posteriormente adotada pelo STJ), é que o atraso na entrega gera obrigação da construtora de indenizar o comprador pela privação injusta do uso do bem, calculada com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data em que a posse direta é efetivamente disponibilizada ao adquirente.
O STJ também fixou, no Tema 996, que essa indenização decorre de prejuízo presumido: o comprador não precisa produzir prova específica de que deixou de auferir aluguel ou de que precisou pagar aluguel de outro imóvel — a privação do uso, por si só, gera o dever de indenizar. Essa presunção simplifica a instrução do processo, mas não dispensa a apuração técnica do valor locatício de referência e do período exato de atraso, que é o objeto do trabalho pericial.
Quais encargos deixam de incidir depois do prazo de tolerância?
Além da indenização pelo uso, o descumprimento do prazo de entrega — incluído o período de tolerância — tem outros dois efeitos técnicos relevantes que a perícia contábil precisa verificar em cada memória de cálculo apresentada pela construtora:
Primeiro, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente — também chamado de "taxa de evolução da obra" — após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Esse encargo remunera o capital da construtora durante a fase de construção; uma vez esgotado o prazo contratual para entregar o imóvel, não há mais fundamento técnico para sua cobrança, e sua persistência na memória de cálculo é um dos pontos mais recorrentes de impugnação em perícia de contrato de construtora.
Segundo, quanto à correção monetária do saldo devedor: o descumprimento do prazo de entrega, computado o período de tolerância, não faz cessar a correção monetária em si, mas autoriza a substituição do índice setorial — em regra, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que reflete o custo da construção civil e tende a subir enquanto a obra ainda está em andamento — por um índice geral, como o IPCA, salvo quando o índice setorial for mais favorável ao consumidor naquele período. Saiba mais sobre distrato e atualização monetária de contratos de imóvel na planta aqui no Portal da Central de Peritos.
Um cenário ilustrativo de apuração de indenização por atraso na entrega
Considere um cenário hipotético, construído para ilustrar esse tipo de situação: o comprador de uma unidade autônoma apresenta contrato com data de entrega prevista e cláusula de tolerância de 180 dias expressa. A entrega ocorre significativamente após o prazo contratual somado à tolerância, e o comprador pleiteia indenização pelo período de atraso além dos 180 dias, além da revisão do índice de correção do saldo devedor durante o período de mora da construtora.
Nesse tipo de situação, a equipe técnica apura, mês a mês, o valor locatício de imóvel assemelhado na região do empreendimento como parâmetro para a indenização, identifica a data exata em que o prazo de tolerância se esgotou e verifica se a memória de cálculo apresentada pela construtora contém cobrança de taxa de evolução de obra após esse marco, além de conferir qual índice de correção foi aplicado ao saldo devedor no período de atraso. O laudo técnico não estima qual seria o valor final homologado, já que a fixação do quantum debeatur cabe ao juízo competente diante da prova técnica e da fundamentação apresentadas pelas partes. Este cenário é hipotético, elaborado apenas como ilustração de como a apuração técnica do atraso costuma ser conduzida na prática, e não corresponde a um caso específico atendido pela Central.
Como a perícia contábil apura o valor devido ao comprador?
A perícia contábil aplicada ao atraso na entrega de imóvel reconstrói, com base no contrato e nos documentos da obra, três elementos centrais: a data-limite de entrega já computado o prazo de tolerância contratual (verificando se a cláusula respeita o teto de 180 dias corridos e se está redigida de forma clara e expressa); o valor locatício de referência para o cálculo da indenização pela privação do uso, com base em imóveis assemelhados na mesma região; e a correta interrupção dos encargos de obra e a eventual substituição do índice de correção monetária do saldo devedor a partir do esgotamento do prazo.
Esse trabalho técnico também frequentemente precisa dialogar com a apuração de valores pagos em excesso pelo comprador durante o atraso — o que remete à mesma lógica de reconstituição aplicada em impugnação de laudo pericial da parte contrária. Saiba mais sobre impugnação técnica de laudo e memória de cálculo aqui no Portal da Central de Peritos. A identificação correta desses três elementos é o que sustenta, tecnicamente, o valor da indenização discutida em juízo — o mérito da causa e o valor final continuam sendo decisão do juízo competente.
Conclusão
A cláusula de tolerância de 180 dias é válida quando expressa, clara e limitada a esse teto, mas deixa de proteger a construtora assim que o prazo é ultrapassado: a partir daí, o STJ reconhece prejuízo presumido do comprador, veda a cobrança de juros de obra e autoriza a substituição do índice de correção do saldo devedor. A apuração técnica desses três pontos — data-limite real, valor locatício de referência e correção correta do saldo — é o que sustenta uma discussão judicial tecnicamente fundamentada sobre o atraso na entrega. Mais conhecimento para você: acompanhe os próximos artigos da Central sobre perícia em contratos de construtora e distrato imobiliário.