Os juros no pé, também chamados de juros de obra, são encargos financeiros cobrados pela construtora ou incorporadora sobre o saldo devedor do imóvel na planta durante o período de construção, antes da entrega das chaves. A prática ocorre em paralelo com a correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), o que acende um debate jurídico recorrente nos tribunais: há dupla oneração do comprador? O STJ foi chamado a responder, e as decisões — o EResp 670.117/PB e o Tema 996 — definem com precisão os limites da licitude dessa cobrança e os casos em que ela se torna abusiva.
O que são juros no pé (juros de obra)?
Os juros no pé surgem da natureza peculiar do financiamento de imóvel na planta: o comprador paga parcelas mensais durante a construção, mas o bem ainda não foi entregue. Para a incorporadora, esse parcelamento representa um custo de capital — ela recebe o dinheiro fracionado enquanto precisa de recursos para erguer a edificação. Os juros compensatórios são, nessa lógica, a remuneração pelo diferimento do pagamento. O nome popular vem da prática de cobrar os juros desde o início da obra, como se o encargo nascesse no pé da construção.
A Lei 4.591/1964, que regula os condomínios e incorporações imobiliárias, não proíbe expressamente a cobrança, mas exige que todas as condições financeiras do contrato sejam discriminadas com clareza. O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), aplicável a esses contratos por envolver relação de consumo, reforça essa obrigatoriedade ao garantir ao comprador o direito à informação clara e adequada sobre os encargos (art. 6º, inciso III). É nessa interseção entre a lei de incorporações e o CDC que os tribunais avaliam a validade dos juros no pé.
Na prática, a taxa de juros no pé varia entre 1% e 2% ao mês sobre o saldo devedor atualizado pelo INCC. Em um imóvel de R$ 400.000, com prazo de obras de 36 meses e taxa de 1% ao mês, o impacto acumulado pode superar R$ 50.000 — valor que se soma à correção inflacionária do período. A cumulação desses dois índices é o ponto central dos litígios: o comprador que paga INCC e ainda paga juros sobre o mesmo saldo devedor argumenta que está sendo onerado duas vezes pelo custo do capital.
É fundamental distinguir os juros no pé de outros encargos do financiamento imobiliário. Os juros do contrato bancário incidem sobre o saldo devedor após a entrega das chaves, quando o mutuário passa a usar efetivamente o imóvel. No financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a taxa de juros é regulada e limitada por lei. Os juros no pé, ao contrário, são cobrados pela incorporadora durante a obra, antes de qualquer entrega, e não estão sujeitos aos mesmos limites regulatórios do Banco Central que regem o crédito habitacional.
A posição do STJ: o julgamento do EResp 670.117/PB
A Segunda Seção do STJ julgou, em 13 de junho de 2012, os embargos de divergência no EResp 670.117/PB, caso que consolidou o entendimento majoritário do tribunal sobre os juros no pé. Por seis votos a três, a corte reconheceu que a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves não configura abusividade por si só, desde que a cláusula contratual seja expressa e transparente. O relator para o acórdão foi o Ministro Antonio Carlos Ferreira.
O fundamento da maioria foi essencialmente econômico. O incorporador, ao permitir que o comprador parcele o pagamento durante a obra, abre mão do recebimento integral antecipado e assume o risco de inadimplência. Os juros compensatórios remuneram esse risco e o custo de oportunidade do capital. A maioria entendeu que, na relação de compra e venda com parcelamento durante a obra, os juros têm causa lícita — são a contrapartida do benefício que o comprador obtém ao não pagar o preço à vista.
A dissidência, liderada pelo Ministro Luiz Felipe Salomão, apresentou argumento centrado na ausência de causa econômica real dos juros no pé: o comprador não recebe o capital, não usa o imóvel e não aufere qualquer benefício durante o período em que os juros incidem. A construção é financiada tanto com o dinheiro dos compradores quanto com capital de terceiros, de modo que os juros representariam uma dupla captura de recursos sem contraprestação ao adquirente. Esse raciocínio, embora vencido na Segunda Seção, continua sendo utilizado como fundamento em ações de revisão contratual propostas em todo o país.
A exigência de transparência extraída do julgamento é o ponto mais prático para os compradores: a cláusula de juros no pé deve identificar a taxa aplicada, o período de incidência e a forma de cálculo. Contratos que apenas mencionam "encargos financeiros durante a obra" sem discriminar a taxa e a base de cálculo enfrentam questionamentos mais sólidos do que aqueles que apresentam a cláusula de forma explícita e destacada.
Quando os juros no pé se tornam abusivos
A licitude reconhecida pelo STJ no EResp 670.117/PB não é incondicional. A jurisprudência — no próprio STJ e nos tribunais de justiça estaduais — identifica hipóteses em que a cobrança dos juros no pé ultrapassa os limites da legalidade e pode ser contestada judicialmente.
A primeira hipótese é a ausência de transparência contratual. O artigo 6º, inciso III, do CDC exige que o consumidor receba informação clara, precisa e ostensiva sobre os encargos do contrato. Cláusulas redigidas em linguagem técnica excessiva, inseridas em posição de destaque inferior ou não discriminadas separadamente do preço do imóvel violam esse direito básico. Nesses casos, a cláusula pode ser declarada nula de pleno direito, com devolução dos valores cobrados ao comprador — aplicação direta do artigo 51 do CDC.
A segunda hipótese é a cumulação indevida de encargos sobre o mesmo saldo devedor. Quando o contrato prevê INCC mais juros no pé mais taxa de administração incidindo simultaneamente, a sobreposição pode caracterizar abuso de direito e violação ao artigo 51, inciso IV, do CDC, que considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou excessivamente onerosas. Em determinadas configurações contratuais, a cumulação desses encargos produz um crescimento desproporcional do saldo devedor, situação que tribunais estaduais já identificaram como passível de revisão.
Os tribunais de justiça estaduais analisam o tema caso a caso, levando em conta a redação específica do contrato, a taxa de juros praticada e a configuração da cumulação de encargos. Essa variabilidade de posicionamentos reforça a importância da análise técnica da evolução do saldo devedor — mês a mês, com a identificação de cada encargo cobrado — antes de qualquer decisão de propor demanda revisional. O distrato em contratos de compra de imóvel na planta, regulado pela Lei 13.786/18, é outra saída que pode ser avaliada dependendo do estágio do empreendimento e das cláusulas contratuais.
Tema 996 do STJ: ilicitude expressa após o prazo de entrega
Em 2019, a Segunda Seção do STJ concluiu o julgamento do Tema Repetitivo 996, fixando teses vinculantes sobre atraso na entrega de imóveis em construção. A Tese 1.3 foi direta e sem margem de interpretação: "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância."
A relevância prática é imediata. Muitos contratos de compra e venda de imóvel na planta preveem um período de tolerância — geralmente de 180 dias — além do prazo original de entrega. Esse período é contratualmente lícito, mas o STJ deixou claro que ele integra o cômputo total: uma vez superado o prazo original somado ao período de tolerância, qualquer cobrança de juros de obra é ilegal, independentemente do estágio da construção ou das justificativas apresentadas pela construtora.
O Tema 996 fixou teses complementares que ampliam os direitos do comprador lesado. A Tese 1.2 estabelece que o descumprimento do prazo de entrega gera indenização por lucros cessantes presumidos, calculada com base no valor locatício de imóvel assemelhado na mesma região. A Tese 1.4 determina que, verificado o atraso, a correção monetária setorial — que reflete o custo de construção — deve ceder ao IPCA, desde que este seja mais favorável ao consumidor. As três teses formam um regime coerente de proteção ao adquirente de boa-fé.
A combinação das teses do Tema 996 cria consequências patrimoniais concretas para a construtora que atrasa a entrega: cessa o direito de cobrar juros de obra, o saldo devedor passa a ser corrigido pelo IPCA e o comprador faz jus a indenização mensal calculada sobre o valor locatício. O atraso na entrega de imóvel e o cálculo dos lucros cessantes são temas que demandam apuração técnica precisa, pois o valor da indenização depende de pesquisa de mercado imobiliário na região do empreendimento e da reconstituição mês a mês do período de inadimplemento.
Como contestar a cobrança de juros no pé na Justiça
O primeiro passo para questionar os juros no pé judicialmente é reunir a documentação completa: o instrumento de promessa de compra e venda, todos os aditivos contratuais, os boletos emitidos pela construtora, os extratos de evolução do saldo devedor e o cronograma físico da obra. Essa documentação é a matéria-prima da análise técnica e da petição inicial. Sem ela, o advogado não consegue quantificar o pedido nem o juiz tem base para determinar a realização de prova pericial.
O prazo prescricional para a ação de repetição de indébito — devolução dos valores pagos indevidamente — é de cinco anos nas relações de consumo, com fundamento no artigo 27 do CDC. Em relações civis, aplica-se o prazo de três anos do artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do Código Civil. A contagem do prazo a partir de cada parcela paga é o entendimento dominante, o que significa que cobranças realizadas há mais de cinco anos podem estar prescritas, reduzindo o período de apuração do laudo pericial.
As ações de revisão contratual imobiliária podem ser cumuladas com diversos pedidos: nulidade de cláusula, repetição de indébito dos valores cobrados a título de juros no pé, indenização por lucros cessantes pelo atraso na entrega (com fundamento no Tema 996) e, nos casos de maior gravidade, reparação por danos morais. O cálculo do valor a ser devolvido — mês a mês, com atualização monetária e juros de mora — é realizado pelo perito judicial ou pelo assistente técnico do autor. A Tabela Price e outros métodos de amortização utilizados no contrato também podem ser objeto de revisão pericial quando a metodologia de cálculo for contestada.
É importante que o advogado verifique, antes de ajuizar a demanda, se a cláusula de juros no pé está ou não presente no contrato e se foi redigida de forma clara. Contratos mais antigos frequentemente contêm cláusulas genéricas sobre encargos financeiros sem discriminar a taxa dos juros no pé — o que fortalece o argumento de ausência de transparência. Contratos mais recentes, elaborados após as decisões do STJ, tendem a detalhar mais os encargos, deslocando o debate para a cumulação e para o eventual atraso na entrega.
A apuração do valor efetivamente cobrado a título de juros no pé, a comparação com o INCC acumulado no período e o cálculo dos valores pagos em excesso exigem laudo de perícia financeira imobiliária. O perito reconstrói mês a mês a evolução do saldo devedor, identifica cada encargo cobrado e apresenta ao juízo o montante passível de repetição de indébito com a respectiva atualização monetária.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que são juros no pé em um contrato de imóvel na planta?
Juros no pé são encargos financeiros cobrados mensalmente pela construtora sobre o saldo devedor do imóvel durante o período de construção, antes da entrega das chaves. São também chamados de juros de obra ou juros compensatórios. A taxa praticada varia entre 1% e 2% ao mês sobre o saldo devedor, e incidem em paralelo com a correção pelo INCC.
O STJ considera os juros no pé ilegais?
Não de forma absoluta. No EResp 670.117/PB, julgado em 13 de junho de 2012, a Segunda Seção do STJ reconheceu, por seis votos a três, que os juros no pé não são abusivos quando a cláusula está expressa e transparente no contrato. No entanto, o Tema 996 do STJ (2019) declarou ilícita qualquer cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega — incluído o período de tolerância.
O que o Tema 996 do STJ determina sobre os juros de obra?
O Tema 996 fixou, com efeito vinculante para todos os tribunais do país, que é ilícito cobrar juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância (Tese 1.3). Também estabeleceu que o atraso gera indenização por lucros cessantes presumidos (Tese 1.2) e substituição da correção setorial pelo IPCA quando este for mais favorável ao comprador (Tese 1.4).
O que é a cumulação de INCC com juros no pé e por que pode ser questionada?
A cumulação ocorre quando o contrato prevê, ao mesmo tempo, correção do saldo devedor pelo INCC e incidência de juros compensatórios sobre o mesmo saldo. O argumento central dos compradores é que ambos os encargos remuneram o custo do capital durante a obra, configurando dupla oneração sem contraprestação específica ao adquirente. Em configurações contratuais específicas, essa cumulação pode ser enquadrada como cláusula abusiva nos termos do artigo 51, inciso IV, do CDC.
Em que situações os juros no pé são claramente ilegais?
São claramente ilegais quando cobrados após o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância — conforme a Tese 1.3 do Tema 996 do STJ. Também podem ser questionados quando a cláusula contratual for obscura ou não discriminada (violação ao art. 6º, III, do CDC), ou quando houver cumulação abusiva de encargos sobre o mesmo saldo devedor que resulte em crescimento desproporcional da dívida.
Posso pedir a devolução de juros no pé cobrados indevidamente?
Sim. A ação cabível é a repetição de indébito, cujo prazo prescricional é de cinco anos nas relações de consumo (art. 27 do CDC) e de três anos em relações civis (art. 206, §3º, IV, do Código Civil), contados a partir de cada pagamento indevido. O valor a ser devolvido é calculado mês a mês pelo perito, com atualização monetária e juros de mora desde cada desembolso.
Como a perícia imobiliária ajuda em casos de juros abusivos?
O laudo pericial reconstrói a evolução do saldo devedor mês a mês, identifica cada encargo cobrado, compara o que foi cobrado com o que seria contratualmente devido e quantifica o valor pago em excesso. Essa análise técnica independente fornece ao juiz os números necessários para a sentença, com metodologia documentada e passível de contraditório pelo assistente técnico da parte contrária.
Não encontrou todas as respostas por aqui?
Entre em contato com a Central de Peritos Associados. Nossa equipe de peritos financeiros imobiliários analisa contratos de imóvel na planta, reconstrói a evolução do saldo devedor e elabora laudos periciais para processos de revisão contratual em todo o Brasil.
Fontes: STJ Tema 996 STJ; Planalto Lei 4.591/1964.