A fraude à execução ocorre quando o devedor vende ou transfere um imóvel enquanto responde a um processo judicial, na tentativa de esvaziar o patrimônio que garantiria o pagamento da dívida. O Superior Tribunal de Justiça consolidou, na Súmula 375, que essa fraude só é reconhecida quando há registro da penhora na matrícula do imóvel ou prova de que o comprador sabia da situação financeira do vendedor. Em processos que envolvem venda de bens em plena disputa judicial, o perito contábil reconstrói a cronologia patrimonial do devedor para apontar se a alienação teve o único propósito de frustrar a execução. Este artigo explica os fundamentos legais da fraude à execução, o entendimento do STJ e os indícios técnicos que sustentam essa tese em juízo.
O que é fraude à execução e por que o imóvel é o alvo mais comum
A fraude à execução acontece quando o devedor, já réu em um processo capaz de reduzi-lo à insolvência, aliena ou onera um bem para impedir que ele responda pela dívida. Diferente da fraude contra credores, que exige ação judicial própria (ação pauliana) para ser declarada, a fraude à execução é reconhecida dentro do próprio processo, por decisão incidental do juiz da execução.
O imóvel é o bem mais visado nesse tipo de manobra porque costuma representar a maior parte do patrimônio de uma pessoa física ou empresa. Uma casa, um apartamento ou um terreno registrado em nome de terceiros dificulta a penhora e obriga o credor a discutir a validade da venda antes de prosseguir com a execução.
A consequência da fraude à execução não é a anulação do contrato de compra e venda. O ato permanece válido entre vendedor e comprador, mas se torna ineficaz perante o credor que move a execução. Na prática, o imóvel volta a responder pela dívida como se a venda não tivesse ocorrido para fins daquele processo.
Essa distinção importa porque o comprador não perde automaticamente o imóvel em qualquer situação de dívida do vendedor. A lei protege o terceiro que comprovar boa-fé, e é exatamente esse ponto que a Súmula 375 do STJ disciplina.
Súmula 375 do STJ: o registro da penhora muda o ônus da prova
A Súmula 375 do STJ estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado na matrícula do imóvel ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Sem esse registro, cabe ao credor demonstrar que o comprador sabia da existência do processo capaz de levar o vendedor à insolvência.
O entendimento foi reafirmado pela Quarta Turma do STJ no julgamento conjunto do AgInt nos AREsps 1.796.659, 1.796.400, 1.927.129 e 2.010.253, sob relatoria do ministro Raul Araújo, em 8 de agosto de 2023, por unanimidade. A Corte manteve decisão que rejeitou a alegação de fraude à execução porque a dívida não constava na matrícula do imóvel e não havia prova de má-fé dos compradores.
No voto, o relator registrou que "não há sentido exigir do terceiro interessado na aquisição de bem imóvel que percorra o país buscando certidões negativas". A frase resume a lógica da súmula: o comprador que consultou a matrícula do imóvel e não encontrou nenhuma restrição não pode ser responsabilizado por uma dívida que desconhecia.
Essa proteção ao terceiro de boa-fé transfere o peso da prova para o credor. Sem o registro da penhora, o exequente precisa demonstrar, com elementos concretos, que o comprador tinha ciência da situação processual do vendedor — e é nesse ponto que a análise técnica se torna decisiva.
Art. 792 do CPC: as hipóteses que caracterizam a fraude
O art. 792 do Código de Processo Civil lista as situações em que a alienação de bens é considerada fraude à execução. A primeira hipótese ocorre quando existe ação fundada em direito real ou com garantia real sobre o imóvel, desde que a pendência do processo esteja averbada no registro público correspondente.
As demais hipóteses envolvem a averbação da execução ou de atos de constrição judicial na matrícula do bem, como a própria penhora ou uma hipoteca judiciária decorrente do processo em que a fraude é discutida. Quando não há esse registro, o CPC também admite a fraude se ficar provado que, no momento da venda, já corria contra o devedor uma ação capaz de reduzi-lo à insolvência.
O §4º do art. 792 determina que, antes de declarar a fraude, o juiz deve intimar o terceiro adquirente, que pode se defender por embargos de terceiro. Essa garantia de contraditório é o que torna a perícia relevante: o comprador tem o direito de apresentar provas técnicas de que agiu de boa-fé e de que o preço pago correspondia ao valor real do imóvel.
Na prática, a combinação entre o art. 792 do CPC e a Súmula 375 do STJ exige duas frentes de análise: a documental, sobre o que estava ou não registrado na matrícula, e a factual, sobre o comportamento do comprador e do vendedor antes e depois da venda.
Como o perito identifica a alienação suspeita
O trabalho pericial começa pela reconstrução da linha do tempo do processo: data da citação do devedor, data da certidão de distribuição da ação, data do registro da penhora, se houver, e data da escritura de compra e venda. Uma venda concluída poucos dias ou semanas após a citação, sem registro anterior de restrição, é o primeiro indício analisado.
O segundo ponto é o preço. O perito compara o valor declarado na escritura com o valor de mercado do imóvel na época da transação, usando dados de avaliações comparativas da região. Uma diferença significativa para menos sugere que a venda não seguiu a lógica de uma negociação comum.
A relação entre comprador e vendedor também entra na análise. Vínculos familiares, societários ou profissionais entre as partes, endereços coincidentes ou histórico de outras transações entre elas reforçam a hipótese de simulação. O perito cruza esses dados com registros públicos, juntas comerciais e certidões de distribuição.
Por fim, verifica-se se o vendedor permaneceu no imóvel após a venda, se o comprador de fato assumiu a posse e se houve pagamento de IPTU e contas de consumo em nome do novo proprietário. A ausência de mudança efetiva de posse é um indicador técnico recorrente em casos de alienação simulada.
Provas técnicas que sustentam a tese de má-fé do terceiro adquirente
Como a Súmula 375 exige prova de má-fé quando não há registro de penhora, o laudo pericial precisa ir além da análise documental e demonstrar, com dados concretos, que o comprador tinha condições de saber da dívida. Isso inclui verificar se as partes moravam na mesma cidade do processo, se havia representação por advogados em comum ou se o comprador figurava em outros processos envolvendo o mesmo vendedor.
O rastreamento do fluxo financeiro é outra etapa central. O perito contábil analisa extratos bancários para confirmar se o valor da venda foi efetivamente pago e transferido ao vendedor, ou se o dinheiro retornou, total ou parcialmente, para contas ligadas ao próprio devedor ou a familiares. Esse movimento circular é um dos indícios mais fortes de simulação.
A perícia também examina certidões forenses e protestos existentes na data da negociação. Se o comprador contratou um despachante ou corretor para levantar certidões do vendedor antes da compra e ainda assim seguiu com a transação, esse comportamento pode ser usado tanto a favor quanto contra a alegação de boa-fé, dependendo do que as certidões revelavam na época.
Todos esses elementos são organizados em um laudo técnico que apresenta datas, valores, documentos e origem dos recursos de forma objetiva. É esse conjunto de provas, e não a suspeita isolada, que costuma convencer o juiz a declarar a ineficácia da venda perante o credor.
O que acontece quando a fraude à execução é reconhecida
Reconhecida a fraude, o imóvel volta a responder pela dívida original, mesmo estando registrado em nome do comprador. O ato de venda não é desfeito entre as partes, mas se torna ineficaz especificamente em relação ao credor que move a execução, que pode seguir com a penhora e o leilão judicial do bem.
Antes de qualquer decisão, o terceiro adquirente precisa ser intimado, conforme prevê o §4º do art. 792 do CPC, e tem o direito de apresentar embargos de terceiro para tentar demonstrar boa-fé. Se a defesa não convencer o juiz, o imóvel segue para leilão como parte do patrimônio disponível à execução.
O comprador que perde o imóvel nessas circunstâncias mantém o direito de cobrar do vendedor os valores pagos, por meio de ação própria de indenização ou evicção. Essa cobrança, no entanto, costuma ser difícil quando o devedor já está insolvente, o que reforça a importância de uma análise técnica prévia à compra.
Para o credor, a decisão que reconhece a fraude representa a retomada da garantia patrimonial da dívida. Para o comprador, o episódio evidencia por que a checagem de certidões e a análise da situação financeira do vendedor, antes da assinatura da escritura, funcionam como proteção contra litígios longos.
A perícia contábil e imobiliária reconstrói a cronologia entre a citação do devedor e a venda do imóvel, compara o valor da escritura com o preço de mercado e rastreia o destino do dinheiro recebido pelo vendedor. Esse laudo técnico dá ao juiz elementos objetivos para decidir sobre a ineficácia do ato e sustenta a prova de má-fé exigida pela Súmula 375 quando não há registro de penhora. Sem essa análise, a discussão de fraude à execução fica restrita a suspeitas genéricas, difíceis de sustentar em juízo.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que caracteriza a fraude à execução em um imóvel?
Ocorre quando o devedor vende ou transfere o imóvel durante um processo capaz de levá-lo à insolvência, com o objetivo de impedir que o bem responda pela dívida. O art. 792 do CPC lista as hipóteses, e a Súmula 375 do STJ exige registro da penhora ou prova de má-fé do comprador para reconhecer a fraude.
A venda do imóvel é anulada quando há fraude à execução?
Não. O contrato entre vendedor e comprador permanece válido entre as partes. A venda se torna apenas ineficaz perante o credor que move a execução, e o imóvel volta a responder pela dívida como se a alienação não tivesse ocorrido para aquele processo.
O comprador que não sabia da dívida perde o imóvel?
Em regra, não. Se não havia registro de penhora na matrícula e o credor não comprova que o comprador conhecia o processo, a Súmula 375 protege o terceiro de boa-fé. A perícia é usada justamente para reunir provas que confirmem ou afastem esse conhecimento.
Como comprovar a má-fé do terceiro adquirente?
Por meio de indícios técnicos: vínculo entre comprador e vendedor, preço abaixo do mercado, proximidade entre a citação e a venda, permanência do vendedor no imóvel e movimentação financeira que sugira retorno do dinheiro ao próprio devedor.
Qual a diferença entre fraude à execução e fraude contra credores?
A fraude contra credores exige uma ação judicial própria, a ação pauliana, para ser declarada, e pode ocorrer mesmo sem processo em curso. A fraude à execução é reconhecida dentro do próprio processo de execução, quando já existe ação capaz de reduzir o devedor à insolvência.
O perito contábil pode identificar fraude à execução sem entrar no imóvel?
Sim. A análise é predominantemente documental e financeira: certidões, matrícula do imóvel, datas processuais, extratos bancários e avaliação comparativa de preço. A vistoria física do imóvel é complementar e nem sempre necessária para o laudo.
O credor precisa registrar a penhora para garantir a proteção da dívida?
É a forma mais segura. Com a penhora registrada na matrícula, o ônus da prova se inverte automaticamente contra qualquer comprador futuro. Sem o registro, o credor precisa provar a má-fé do terceiro, o que exige um laudo técnico mais detalhado.
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A equipe da Central de Peritos Associados analisa casos concretos de suspeita de fraude à execução envolvendo imóveis e prepara laudos técnicos para sustentar a tese em juízo, tanto para credores quanto para compradores de boa-fé.
Fontes: Migalhas AgInt nos AREsps 1.796.659, 1.796.400, 1.927.129 e 2.010.253 (STJ, 4ª Turma) — Súmula 375/STJ.