A fraude à execução ocorre quando o devedor, já citado em um processo judicial, vende ou transfere um imóvel de forma a esvaziar seu patrimônio e frustrar o pagamento da dívida. O tema ganhou contornos mais técnicos com a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça e com o artigo 792 do Código de Processo Civil, que condicionam o reconhecimento da fraude ao registro da penhora ou à prova de má-fé do comprador. Para advogados que atuam em execuções e para os próprios adquirentes de imóveis, entender esses critérios é essencial, e é exatamente aí que entra o trabalho técnico do perito, capaz de reconstruir a cronologia patrimonial do devedor e apontar indícios de alienação suspeita antes que o negócio se torne um problema judicial.
O que caracteriza a fraude à execução em imóvel
A fraude à execução é um instituto processual que protege o credor contra manobras do devedor para esvaziar o próprio patrimônio depois de citado em uma ação. Diferentemente da fraude contra credores, discutida em ação anulatória própria, a chamada ação pauliana, a fraude à execução é reconhecida dentro do próprio processo de execução, sem necessidade de ação autônoma.
Para que a alienação de um imóvel seja considerada fraudulenta, a jurisprudência exige alguns pressupostos cumulativos: a existência de um processo judicial em curso contra o devedor no momento da venda, a citação válida já realizada, e a comprovação de que a alienação reduziu o devedor à insolvência, deixando-o sem bens suficientes para quitar a dívida.
O ponto mais sensível, no entanto, é a proteção ao terceiro que compra o imóvel de boa-fé. É por isso que o Superior Tribunal de Justiça e o Código de Processo Civil de 2015 estabeleceram critérios objetivos para equilibrar a proteção do credor com a segurança jurídica das transações imobiliárias.
É importante notar que a fraude à execução gera apenas a ineficácia da venda em relação ao credor, prevista no parágrafo 1º do artigo 792 do CPC. O negócio permanece válido entre vendedor e comprador, mas não produz efeitos frente à execução. Na prática, isso significa que o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão dentro do mesmo processo, sem necessidade de uma ação anulatória separada.
A Súmula 375 do STJ e o papel do registro da penhora
Editada em 2009, a Súmula 375 do STJ estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Essa orientação buscou conter decisões que anulavam vendas de imóveis anos depois, surpreendendo compradores que não tinham como saber da existência de uma dívida do antigo proprietário.
Na prática, o enunciado criou duas vias possíveis para o credor. A primeira e mais simples é comprovar que a penhora, ou ao menos a existência da ação, estava averbada na matrícula do imóvel no momento da compra. Nesse caso, presume-se de forma absoluta que o comprador sabia do risco. A segunda via, mais difícil, exige que o credor produza prova concreta de que o comprador tinha conhecimento da demanda e mesmo assim fechou negócio.
Essa segunda hipótese costuma depender de perícia, já que a má-fé raramente aparece de forma explícita nos documentos. Vínculos familiares entre vendedor e comprador, pagamento em valor muito abaixo do mercado e prazos suspeitos entre a citação e a venda são alguns dos indícios que a análise técnica ajuda a organizar e demonstrar.
O que diz o artigo 792 do Código de Processo Civil
O artigo 792 do Código de Processo Civil, de 2015, incorporou a lógica da Súmula 375 e detalhou as hipóteses em que a alienação de um bem é considerada fraude à execução. A norma prevê situações como a existência de ação fundada em direito real sobre o imóvel já averbada no registro, a penhora averbada na matrícula, ou a hipoteca judiciária decorrente do próprio processo em que a fraude é alegada.
Há ainda uma hipótese mais ampla: mesmo sem qualquer registro, a alienação pode ser considerada fraudulenta quando, no momento da venda, já tramitava contra o devedor uma ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Nesse caso, cabe ao credor demonstrar essa capacidade de gerar insolvência e, muitas vezes, o conhecimento do comprador sobre a situação.
O parágrafo 2º do artigo 792 traz uma regra importante para bens que não têm registro público: cabe ao próprio comprador demonstrar que tomou as cautelas necessárias antes de fechar negócio, como a obtenção de certidões de distribuição de ações cíveis, trabalhistas e fiscais em nome do vendedor. Já o parágrafo 4º exige que o adquirente seja intimado antes de qualquer declaração de ineficácia da venda, podendo se defender por meio de embargos de terceiro no prazo de quinze dias.
Alienações sucessivas: quando a fraude atinge outros compradores
Uma situação recorrente na prática forense envolve imóveis vendidos mais de uma vez depois da dívida ter surgido. Nesses casos de alienações sucessivas, o STJ já definiu, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos no REsp 956.943/PR, parâmetros que orientam como a fraude se propaga, ou não, para os compradores seguintes.
Quando existe registro da penhora ou da própria ação na matrícula do imóvel, a presunção de conhecimento se estende a todos os adquirentes posteriores, tornando ineficazes as vendas seguintes em relação ao credor. Sem esse registro, porém, a lógica muda: mesmo que a primeira venda tenha sido fraudulenta, as transferências seguintes não são automaticamente contaminadas.
Nesse cenário, o credor precisa demonstrar, alienação por alienação, que cada comprador sucessivo tinha condições de conhecer a situação do primeiro vendedor. É um trabalho de reconstituição documental e financeira que raramente se resolve apenas com a leitura da matrícula do imóvel.
Como o perito identifica indícios de alienação suspeita
É nesse ponto que a perícia se torna decisiva. O perito reconstrói a cronologia patrimonial do devedor cruzando a data da citação no processo de execução com a data da escritura e do registro da venda, identificando se a alienação ocorreu em um intervalo suspeito. Quanto mais próxima da citação, maior o indício de intenção de esvaziar o patrimônio.
A análise técnica também compara o valor declarado na escritura com o valor de mercado do imóvel na época da venda, usando parâmetros como IPTU, avaliações de mercado da região e transações comparáveis. Uma venda muito abaixo do valor real é um dos sinais mais fortes de simulação.
- Vínculo entre vendedor e comprador: parentesco, sociedade em comum ou mesmo endereço residencial;
- Forma de pagamento: quitação em dinheiro vivo, ausência de financiamento bancário ou de comprovação de origem dos recursos;
- Capacidade financeira do comprador: renda declarada compatível ou não com o valor pago pelo imóvel;
- Existência de outros bens do devedor: se a venda do imóvel de fato reduziu o patrimônio disponível a zero ou perto disso;
- Sequência de negócios: revenda rápida do mesmo imóvel para terceiros, indicando possível interposição de pessoas.
Além da cronologia e do valor, o perito também examina a origem dos recursos utilizados na compra, cruzando declarações de imposto de renda, extratos bancários e eventuais empréstimos contraídos pelo comprador. Quando o comprador não consegue comprovar de onde veio o dinheiro pago pelo imóvel, o indício de simulação se fortalece.
Com esses elementos organizados em laudo técnico, o advogado consegue demonstrar ao juízo, de forma objetiva, tanto a insolvência causada pela venda quanto o eventual conhecimento do comprador sobre a situação do devedor, os dois pilares que a Súmula 375 e o artigo 792 do CPC exigem para o reconhecimento da fraude.
Impacto prático para credores, advogados e compradores
Para quem compra um imóvel, a lição prática é clara: certidões de distribuição de ações cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto em nome do vendedor deixaram de ser uma formalidade e passaram a ser parte da própria defesa em uma eventual disputa futura. Guardar essas certidões, com a data da consulta, é o que permite ao comprador comprovar a cautela exigida pelo parágrafo 2º do artigo 792 do CPC.
Para o credor e seu advogado, o caminho passa por monitorar o registro de imóveis do devedor assim que a ação é distribuída, solicitando a averbação premonitória sempre que possível. Quando a venda já ocorreu, a perícia entra como ferramenta para transformar indícios dispersos em prova técnica organizada, capaz de sustentar o pedido de reconhecimento da fraude perante o juízo da execução.
Quando a fraude é reconhecida no processo, o terceiro adquirente tem o direito de se defender por meio de embargos de terceiro, no prazo de quinze dias contados da intimação prevista no parágrafo 4º do artigo 792 do CPC. É nesse momento que o laudo pericial elaborado a pedido do comprador pode demonstrar a cautela adotada na compra, evitando que um negócio legítimo seja desfeito por presunção.
A identificação de fraude à execução em imóveis depende de reconstituir, com rigor técnico, o histórico patrimonial do devedor e a real capacidade financeira do comprador, tarefa que exige perícia contábil e imobiliária, não apenas leitura de documentos registrais. O perito cruza dados de valor de mercado, movimentação bancária e cronologia processual para apontar, com base técnica, se a alienação teve como objetivo esvaziar o patrimônio disponível à execução. Esse laudo técnico costuma ser decisivo tanto para o credor que busca reconhecer a ineficácia da venda quanto para o adquirente que precisa demonstrar boa-fé.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é fraude à execução em imóvel?
É a venda ou transferência de um imóvel feita pelo devedor, já citado em um processo, com o objetivo de esvaziar o patrimônio disponível para pagar a dívida. A alienação nessas condições é ineficaz perante o credor, mesmo que o negócio continue válido entre vendedor e comprador.
Qual a diferença entre fraude à execução e fraude contra credores?
A fraude contra credores é discutida em ação anulatória própria, a ação pauliana, e pode ocorrer mesmo sem processo judicial em curso. Já a fraude à execução exige processo já distribuído e citação válida, sendo reconhecida dentro da própria execução, sem necessidade de ação autônoma.
O registro da penhora é obrigatório para caracterizar a fraude?
Não é obrigatório, mas facilita muito a prova. Havendo registro da penhora ou da ação na matrícula do imóvel, presume-se de forma absoluta que o comprador sabia do risco; sem esse registro, o credor precisa provar a má-fé do adquirente por outros meios.
O que diz a Súmula 375 do STJ sobre o tema?
O enunciado estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, protegendo o comprador que não tinha como saber da existência da dívida.
Como o comprador de um imóvel pode se proteger dessa situação?
Solicitando e guardando certidões de distribuição de ações cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto em nome do vendedor antes de fechar o negócio. Esses documentos comprovam a cautela exigida pelo parágrafo 2º do artigo 792 do CPC caso a venda seja questionada depois.
Que provas periciais ajudam a demonstrar a fraude à execução?
Laudos que cruzam a cronologia entre citação e venda, o valor de mercado do imóvel na época do negócio, a origem dos recursos do comprador e eventuais vínculos entre vendedor e comprador costumam sustentar tecnicamente o pedido de reconhecimento da fraude.
O que acontece com o comprador se a venda for declarada fraude à execução?
O imóvel pode ser penhorado e levado a leilão dentro do próprio processo de execução, já que a venda se torna ineficaz perante o credor. O comprador pode se defender por meio de embargos de terceiro no prazo de quinze dias após ser intimado.
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A equipe da Central de Peritos Associados pode avaliar o caso concreto e indicar os documentos e análises técnicas necessárias para identificar ou afastar indícios de fraude à execução em uma alienação de imóvel.
Fontes: Migalhas REsp 956.943/PR; Súmula 375/STJ; art. 792 do CPC; Planalto - Lei 13.105/2015 (CPC) Lei 13.105/2015, art. 792.