A fraude à execução ocorre quando o devedor aliena ou onera bens depois de citado em processo judicial, com o propósito de frustrar o pagamento da dívida executada. No direito processual civil brasileiro, o fenômeno ganha dimensão especialmente grave quando envolve imóveis — ativos de alto valor que concentram boa parte do patrimônio dos devedores e que podem ser transferidos com relativa agilidade por escritura pública. O art. 792 do Código de Processo Civil e a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelecem os limites entre a alienação legítima e o ato ineficaz perante o credor. Este artigo explica esses requisitos e detalha como o perito imobiliário reconstrói a linha do tempo patrimonial para subsidiar a declaração judicial de ineficácia.
Fraude à execução e fraude contra credores: distinções que definem a estratégia processual
No processo civil, dois institutos protegem credores de condutas fraudulentas do devedor, mas com mecânicas muito distintas. A fraude contra credores — disciplinada pelos arts. 158 a 165 do Código Civil — exige ação pauliana autônoma, pressupõe insolvência anterior à alienação e busca a anulação do ato negocial. O processo tramita em separado, com instrução própria e prazo decadencial de quatro anos.
A fraude à execução, ao contrário, é reconhecida dentro dos próprios autos do processo de execução já em curso, sem ação separada, e produz um efeito mais direto e célere: a ineficácia relativa do ato perante o exequente. O ato não é anulado — permanece válido entre alienante e adquirente —, mas o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão como se jamais tivesse saído do patrimônio do devedor. O terceiro adquirente perde o bem sem ressarcimento imediato pelo credor; cabe a ele buscar regressivamente o vendedor que lhe transferiu bem com vício oculto.
Esse mecanismo é particularmente relevante no mercado imobiliário porque o imóvel é, na maioria dos litígios de execução, o principal ativo realizável do devedor. Escrituras públicas lavradas em cartório registram a transferência em dias, enquanto o processo judicial tramita por anos — janela explorada por devedores para esvaziar o patrimônio antes que a penhora se concretize. A identificação do momento exato em que a alienação ocorreu é, portanto, o ponto de partida de qualquer análise pericial nesse tipo de disputa.
O art. 792 do CPC: hipóteses legais e o papel da averbação na matrícula
O art. 792 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) lista, em quatro incisos, as hipóteses em que a alienação ou oneração de bens é considerada fraude à execução. Para imóveis, os incisos II e IV são os mais aplicados. O inciso II declara fraudulenta a alienação de bem sobre o qual tenha sido averbada a pendência do processo no cartório competente. Essa averbação é o ato pelo qual o credor comunica ao Registro de Imóveis a existência da ação — criando presunção absoluta de que qualquer comprador posterior conhecia a demanda em trâmite.
O inciso IV alcança os casos em que o devedor aliena ou onera bens depois de proferida contra ele decisão que reconhece o crédito ou determina o cumprimento de obrigação. Nas execuções de título extrajudicial, esse marco costuma ser a citação válida seguida de não pagamento; nas ações de cumprimento de sentença, é a intimação para satisfação espontânea da condenação. A aplicação conjunta dos incisos cobre praticamente todo o ciclo de vida de uma execução.
O § 2.º do art. 792 traz uma inversão relevante do ônus probatório: quando houver averbação da ação na matrícula, presume-se o conhecimento do terceiro adquirente, e a fraude é reconhecida de plano pelo juiz; sem averbação, cabe ao credor demonstrar que o adquirente sabia — ou deveria saber — da existência do litígio. É justamente nessa lacuna probatória que o trabalho pericial se torna decisivo para o desfecho da execução.
O § 4.º exige que o juiz intime o terceiro adquirente antes de declarar a fraude, assegurando o contraditório. Esse requisito processual reforça a necessidade de que os fundamentos técnicos da fraude estejam documentados nos autos antes da decisão — função que o laudo pericial desempenha ao organizar provas e reconstruir fatos de modo imparcial e auditável.
Súmula 375 do STJ e o REsp 1.863.999: boa-fé, registro e alienações sucessivas
A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento que prevalecia antes do CPC/2015: "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova da má-fé do terceiro adquirente." O enunciado protegia o comprador de boa-fé: sem registro formal da constrição judicial na matrícula, presumia-se que o adquirente não tinha como saber da ação. O ônus de provar o contrário era do credor.
Com o CPC/2015, o legislador abriu mais uma via de proteção ao exequente: a averbação da ação de execução no Registro de Imóveis antes mesmo da penhora (art. 792, II). Se o credor realiza essa averbação logo após o ajuizamento, qualquer alienação posterior é automaticamente ineficaz sem necessidade de provar a má-fé do comprador. A Súmula 375 permanece aplicável nos casos em que nenhuma averbação foi providenciada — situação comum em execuções ajuizadas antes de 2015 ou em comarcas com baixa cultura registral.
Em novembro de 2021, a Terceira Turma do STJ enfrentou a questão das alienações sucessivas no REsp 1.863.999, relatado pela Ministra Nancy Andrighi. O caso envolvia uma empresa de factoring que não havia averbado a execução na matrícula do imóvel e pretendia que a fraude reconhecida contra o primeiro comprador fosse estendida automaticamente aos adquirentes seguintes da cadeia. A Turma negou: sem averbação, cada elo das transferências sucessivas exige prova autônoma de que o respectivo adquirente conhecia a pendência judicial contra o devedor originário.
A decisão tem implicações práticas imediatas para processos que envolvem múltiplas transferências — estratégia frequente em planejamentos patrimoniais evasivos. O credor precisa de documentação robusta sobre cada transação para demonstrar o nexo de conhecimento entre os envolvidos. O tribunal ressaltou que a ausência de diligências mínimas de segurança jurídica pelo comprador — como a busca por certidões de ações judiciais em nome do vendedor — pode configurar negligência suficiente para afastar a boa-fé.
Como o perito identifica a alienação suspeita: metodologia e sinais de alerta
A análise pericial em casos de fraude à execução começa pela matrícula do imóvel. O documento expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis registra cronologicamente todos os atos praticados sobre o bem: aquisições, ônus reais, penhoras, hipotecas, usufrutos e transferências de domínio. O perito constrói uma linha do tempo que compara a data de citação válida do devedor no processo — extraída dos autos — com a data de registro da escritura de alienação na matrícula. Se a transferência é posterior à citação, o exame avança para as etapas seguintes.
Verificada a cronologia desfavorável ao devedor, o perito apura se houve averbação da ação naquele registro. A ausência de averbação não afasta a fraude, mas desloca o ônus probatório: o perito passa a investigar se o adquirente tinha elementos concretos para conhecer a demanda pendente. Os principais indícios documentados no laudo são: (a) vínculo familiar ou societário entre alienante e adquirente, verificado em contratos sociais, declarações fiscais e registros cartoriais; (b) preço de venda muito abaixo do valor de mercado e do valor venal fixado pela prefeitura; (c) ausência de financiamento bancário, que normalmente exigiria consulta prévia a certidões de débito; (d) intervalo muito curto entre a data de citação e o registro da escritura, indicando urgência na saída do bem.
O cotejo entre o preço declarado na escritura e o valor real de mercado é uma das análises mais reveladoras. O perito levanta laudos de avaliação recentes em imóveis comparáveis na mesma região, dados de ofertas públicas em plataformas imobiliárias e o histórico de IPTU — cujo valor venal serve como base mínima de referência legal. Uma alienação por 30% ou 40% do valor de mercado, sem justificativa documental plausível, é indicativo objetivo de simulação; o laudo quantifica essa disparidade de forma mensurável e fundamentada para o magistrado.
Outra linha de investigação é a insolvência do devedor no momento da alienação. O perito analisa declarações de imposto de renda dos anos relevantes, balanços patrimoniais de empresas relacionadas ao executado, registros de protesto e ações judiciais em andamento em seu nome. Demonstrar que, ao transferir o imóvel, o devedor ficou sem patrimônio suficiente para cobrir o passivo executado reforça a caracterização da fraude — independentemente da alegação de boa-fé pelo adquirente.
Nas alienações sucessivas — o cenário central do REsp 1.863.999 —, o perito mapeia cada comprador da cadeia, identifica documentos que comprovem ou afastem o relacionamento entre as partes e verifica se houve busca prévia por certidões negativas de ações judiciais e de débitos fiscais. A omissão nessa due diligence básica, devidamente documentada no laudo, fragiliza o argumento de boa-fé do adquirente diante do juízo.
O laudo pericial e seus efeitos na declaração de ineficácia do ato
O laudo pericial em casos de fraude à execução não emite opinião jurídica — isso é competência exclusiva do juiz. O expert técnico reconstrói os fatos com base em documentos auditáveis: matrícula do imóvel, escrituras públicas, contratos particulares, declarações fiscais, certidões de protesto, extratos bancários e registros societários. A partir desses documentos, o laudo apresenta ao magistrado um panorama factual preciso: quem alienou, quando, por quanto, para quem e em que condição patrimonial se encontrava o devedor naquele momento.
A estrutura do laudo segue a metodologia de reconstituição cronológica: primeiro a linha do tempo do processo judicial (petição inicial, citação, contestação, penhoras anteriores, decisões relevantes); depois a linha do tempo patrimonial do devedor (todas as movimentações de bens imóveis no período relevante); e por fim o cotejo entre as duas linhas com análise das divergências temporais e econômicas. Esse conjunto forma o suporte técnico para que o juiz aplique o art. 792 do CPC e declare a ineficácia do ato de alienação com fundamento probatório sólido.
Declarada a fraude pelo juízo, o oficial de justiça pode penhorar o imóvel mesmo que esteja registrado em nome do terceiro adquirente. O bem é incluído na hasta pública, e o valor arrecadado satisfaz o crédito exequendo com acréscimo de encargos. O comprador prejudicado — caso tenha agido de boa-fé — pode buscar, em ação regressiva autônoma contra o vendedor, o ressarcimento pelos danos sofridos; mas essa discussão não interfere no andamento da execução original nem suspende a alienação judicial do imóvel.
Nos processos em que há indício de alienação patrimonial para frustrar a execução, a perícia imobiliária fornece ao juiz a reconstrução documental objetiva que a instrução processual demanda. O laudo técnico organiza a linha do tempo entre a citação do devedor e as transferências imobiliárias subsequentes, apura a compatibilidade entre o preço declarado e o valor real do bem e identifica vínculos entre as partes envolvidas. Com esse suporte, a decisão judicial sobre a ineficácia do ato ganha fundamento probatório sólido e reduz o risco de reforma em grau de recurso.
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Perguntas frequentes
O que diferencia fraude à execução de fraude contra credores?
A fraude contra credores (arts. 158 a 165 do Código Civil) exige ação pauliana autônoma para ser desconstituída e pressupõe insolvência do devedor anterior à alienação. A fraude à execução, disciplinada pelo art. 792 do CPC, é reconhecida dentro dos próprios autos da execução em curso e torna o ato ineficaz perante o exequente sem necessidade de ação separada — o que torna seu reconhecimento mais ágil e eficaz para o credor.
O efeito da declaração de fraude à execução é a nulidade da venda do imóvel?
Não. O ato de alienação não é nulo e permanece válido entre as partes. O efeito é a ineficácia relativa: o imóvel pode ser penhorado e leiloado pelo credor como se o ato jamais tivesse existido, mas a propriedade do terceiro adquirente não é anulada perante todos. O adquirente prejudicado pode buscar ressarcimento do vendedor em ação regressiva autônoma.
A Súmula 375 do STJ foi superada pelo CPC de 2015?
Em parte. O CPC/2015 criou a hipótese de averbação da ação no Registro de Imóveis (art. 792, II), ampliando a proteção do credor sem necessidade de provar a má-fé do adquirente. A Súmula 375 permanece aplicável quando não há averbação — situação frequente em execuções ajuizadas antes de 2015 ou em comarcas com baixa cultura registral —, e o credor deve demonstrar que o comprador conhecia a demanda em trâmite.
O que o perito analisa para identificar a alienação suspeita?
O perito analisa a matrícula completa do imóvel, coteja as datas de citação e de transferência, verifica o preço declarado na escritura em comparação ao valor venal e de mercado, examina documentos fiscais do devedor (declarações de IR e balanços de empresas relacionadas) e apura vínculos entre alienante e adquirente para detectar simulação, conluio ou desvio patrimonial.
O que acontece quando o imóvel foi vendido várias vezes após a citação do devedor?
Conforme decidiu a 3ª Turma do STJ no REsp 1.863.999 (rel. Min. Nancy Andrighi, nov. 2021), sem averbação da execução na matrícula, a fraude reconhecida na primeira alienação não se estende automaticamente às vendas subsequentes. O credor deve provar, em cada elo da cadeia de transferências, que o respectivo adquirente tinha conhecimento da ação em trâmite contra o devedor originário.
Como o laudo pericial é apresentado ao juiz na execução?
O perito protocola o laudo nos autos da execução com resumo técnico, metodologia empregada, documentos analisados e conclusões objetivas sobre a cronologia patrimonial. O magistrado utiliza o laudo para fundamentar o despacho de reconhecimento da fraude e autorizar a penhora do bem mesmo nas mãos do terceiro adquirente, observando o contraditório exigido pelo § 4.º do art. 792 do CPC.
É possível requerer a declaração de fraude à execução em qualquer fase do processo?
Em regra, o pedido pode ser formulado em qualquer momento durante a tramitação da execução, desde que o devedor já tenha sido citado e a alienação seja posterior a esse marco. O juiz decide incidentalmente nos próprios autos, após intimar o terceiro adquirente para exercer o contraditório no prazo que fixar.
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Fontes: Planalto Lei 13.105/2015 — CPC, art. 792; ConJur REsp 1.863.999.