A avaliação pericial de imóvel na execução é o procedimento técnico pelo qual um profissional habilitado determina o valor de mercado de um bem penhorado antes de sua alienação judicial. O CPC art. 870 define quem realiza esse ato processual e em quais circunstâncias o juiz deve nomear um perito especializado para substituir o oficial de justiça. A ABNT NBR 14.653 — norma técnica de observância obrigatória no setor de engenharia de avaliações — fixa os critérios científicos, os métodos reconhecidos e os graus de rigor que tornam o laudo válido e resistente a impugnações. Neste artigo, você vai entender o que exigem o CPC e a norma técnica na avaliação imobiliária judicial, os quatro métodos avaliatórios aceitos pela NBR 14.653 e o que o STJ decidiu sobre a obrigatoriedade da perícia no REsp 1.786.046.
O que determina o CPC art. 870 na execução
O art. 870 do Código de Processo Civil (Lei n.º 13.105/2015) determina que a avaliação do bem penhorado será realizada pelo oficial de justiça responsável pela diligência. O legislador buscou otimizar o rito executivo: se o servidor já inspecionou o bem durante a penhora, pode aproveitar a mesma diligência para registrar as características do imóvel e um valor estimado, sem necessidade de nova nomeação.
O parágrafo único do art. 870, porém, impõe um limite claro a essa competência: quando o oficial de justiça não detiver conhecimentos especializados para avaliar o imóvel, o juiz nomeará um avaliador de sua confiança, que terá 10 (dez) dias após a nomeação para apresentar o laudo. Para imóveis urbanos de grande porte, imóveis rurais, edificações de uso especial, propriedades com características atípicas ou disputas sobre valor de mercado relevante, a nomeação de perito avaliador é praticamente a regra, não a exceção.
O art. 871 do CPC lista as hipóteses taxativas em que a avaliação pode ser dispensada: quando o exequente aceita a estimativa apresentada pelo executado; quando se trata de títulos ou mercadorias com preço corrente de bolsa ou de mercado; e quando o valor resultar de tabela oficial. Fora dessas situações específicas, a avaliação formal é obrigatória — e, tratando-se de imóvel, a referência técnica indispensável é a ABNT NBR 14.653.
O art. 872 do CPC define o conteúdo mínimo do laudo de avaliação: a especificação dos bens com suas características e estado de conservação, e o valor apurado pelo avaliador. Para imóveis, esse requisito legal mínimo é amplamente superado pela NBR 14.653, que exige vistoria detalhada, coleta estruturada de dados de mercado, aplicação de método avaliatório justificado, memorial de cálculo e atribuição expressa de grau de fundamentação e de precisão ao resultado final.
ABNT NBR 14.653: estrutura da norma e obrigatoriedade
A ABNT NBR 14.653 é o conjunto normativo técnico brasileiro que regula a avaliação de bens em geral. No contexto das execuções judiciais com imóveis penhorados, ela funciona como o padrão de referência que baliza laudos, contralaudos e pareceres técnicos apresentados ao juízo. Sua aplicação é esperada — e frequentemente exigida — por tribunais de todo o país como condição de validade científica do laudo.
A norma é organizada em sete partes. A NBR 14.653-1 estabelece os procedimentos gerais aplicáveis a qualquer tipo de bem. A NBR 14.653-2 regula especificamente a avaliação de imóveis urbanos — a parte mais invocada nos laudos periciais de execução — e define os métodos aceitos, os critérios de homogeneização, os elementos amostrais mínimos para cada grau de fundamentação e os requisitos de apresentação do laudo. A NBR 14.653-3 cobre imóveis rurais; as partes 4 a 7 tratam de empreendimentos, máquinas e equipamentos, patrimônio histórico e bens de interesse ambiental.
A norma introduz a vistoria como etapa obrigatória do processo avaliatório. O perito deve inspecionar o imóvel pessoalmente, registrar sua área construída, estado de conservação, padrão construtivo, instalações, benfeitorias e eventuais pendências documentais — regularidade fiscal, cartorária e ambiental. A vistoria sem acesso ao interior do imóvel, fato comum em execuções em que o ocupante não colabora, deve ser declarada no laudo como restrição que compromete o grau de precisão do resultado.
A homogeneização de dados de mercado é outro ponto central da NBR 14.653-2. O perito coleta informações sobre imóveis comparáveis negociados na mesma região e aplica fatores técnicos — fator área, fator padrão construtivo, fator estado de conservação, fator topografia, fator oferta — para ajustar as diferenças entre os comparativos e o bem avaliado. O resultado é um valor unitário por metro quadrado que, multiplicado pela área do imóvel, expressa seu valor de mercado fundamentado em dados reais e verificáveis por qualquer das partes.
Métodos avaliatórios aceitos pela NBR 14.653
A NBR 14.653 reconhece quatro métodos principais de avaliação de imóveis. A escolha do método depende da natureza do bem, da disponibilidade de dados de mercado e do objetivo da avaliação — e deve ser justificada expressamente pelo perito no laudo, com indicação do grau de fundamentação e de precisão alcançado.
O método comparativo direto de dados de mercado é o mais utilizado nas execuções com imóveis urbanos residenciais e comerciais. Consiste em pesquisar imóveis com características semelhantes — mesma tipologia, mesma zona homogênea, faixa de área próxima — negociados recentemente, homogeneizar os dados e extrair o valor de mercado do bem avaliado. A norma exige no mínimo 3 elementos amostrais para grau I de fundamentação, pelo menos 5 para grau II e ao menos 8 para grau III. Quanto maior o número de comparativos e mais rigoroso o tratamento estatístico, menor a margem de incerteza e mais sólido o laudo perante eventual impugnação.
O método evolutivo combina o valor do terreno — obtido pelo método comparativo direto — com o custo de reprodução das benfeitorias, descontada a depreciação decorrente da idade e do estado de conservação da construção. É indicado quando há poucos comparativos de imóveis similares no mercado, especialmente para imóveis atípicos como galpões industriais, edificações históricas, hospitais ou complexos universitários de grande porte.
O método involutivo parte de uma utilização hipotética do terreno — seu melhor e mais eficiente uso conforme a legislação urbanística vigente — e calcula o valor do bem como se um empreendimento de máximo rendimento fosse ali desenvolvido. É mais complexo e demanda premissas de mercado e de viabilidade econômica bem fundamentadas. Nos laudos de execução, costuma aparecer como método verificador do comparativo direto, não como metodologia exclusiva.
O método da renda capitaliza a renda líquida que o imóvel pode gerar ao longo do tempo, trazida a valor presente pela taxa de desconto de mercado. É indicado para imóveis de uso comercial ou industrial com receitas mensuráveis e contratos de locação vigentes. Em execuções de imóveis predominantemente residenciais, esse método raramente é adotado como metodologia exclusiva, mas pode embasar análise complementar quando o bem tem destinação mista.
O STJ e a obrigatoriedade da perícia: REsp 1.786.046
Em junho de 2023, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça fixou um entendimento determinante para execuções com imóveis de alto valor penhorado: o magistrado não pode substituir a perícia técnica pela sua estimativa pessoal, ainda que fundada em suposto conhecimento do mercado imobiliário local. A decisão foi proferida no REsp 1.786.046-RJ, sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro.
O caso envolveu a execução contra a Associação Universitária Santa Úrsula, no Rio de Janeiro. O imóvel penhorado — de grandes dimensões, múltiplas edificações, localização privilegiada e uso educacional específico — havia sido avaliado por perito nomeado pelo juízo em R$ 101,5 milhões. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em sede de agravo, fixou o valor em R$ 150 milhões com base na regra de experiência do art. 375 do CPC, entendendo que as características do bem dispensavam prova técnica adicional.
O STJ reformou o acórdão estadual. O Ministro Moura Ribeiro destacou que as regras de experiência comum designam julgamentos formáveis por uma pessoa de conhecimento mediano a partir de ocorrências normais — e que definir se um imóvel de uso especial vale R$ 101 milhões, R$ 150 milhões ou R$ 390 milhões não é algo ao alcance de qualquer pessoa sem domínio técnico. Conhecimentos especializados não universalizados demandam prova específica: o laudo pericial fundamentado na norma técnica aplicável.
A decisão tem aplicação direta em qualquer execução com imóvel penhorado de valor relevante. Ela veda ao juízo tanto a dispensa arbitrária da perícia quanto a revisão unilateral do valor apurado em laudo fundamentado, sem respaldo técnico equivalente. O perito que segue a NBR 14.653 — indicando fonte, método, grau de fundamentação e margem de precisão — produz laudo que atende exatamente ao que o STJ exige como prova válida para fixação de valor em execução.
Quando cabe nova avaliação do imóvel penhorado
O CPC art. 873 enumera as hipóteses que autorizam nova avaliação de bem já avaliado: quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, erro na avaliação ou dolo do avaliador; e quando se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição significativa no valor do bem.
A jurisprudência do STJ ampliou esse entendimento ao reconhecer que o simples decurso de prazo considerável entre a data do laudo e a data da alienação judicial constitui fundamento autônomo para nova avaliação. A corte já decidiu que, quando transcorrem cerca de seis anos da avaliação original, a reavaliação pode ser determinada de ofício pelo juiz, independentemente de requerimento das partes, para evitar a configuração de preço vil e o consequente prejuízo ao executado.
A parte que pretende impugnar o laudo deve fazê-lo no prazo de 10 dias previsto no art. 874 do CPC, indicando os fundamentos técnicos da discordância. A mera insatisfação com o valor apurado não é suficiente para desconstituir o laudo — é necessário apontar erro metodológico concreto, dado comparativo equivocado, ausência de vistoria interna que comprometeu a precisão, ou fato superveniente relevante que alterou o valor de mercado.
Do ponto de vista pericial, as causas mais recorrentes de impugnação bem-sucedida envolvem: uso de comparativos de outras regiões sem homogeneização adequada; desconsideração de pendências documentais ou irregularidades construtivas que reduzem o valor de mercado; utilização de dados de mercado defasados; e omissão de passivos ambientais identificáveis. Quando um desses vícios é identificado, o laudo perde grau de fundamentação e fica vulnerável à desconstituição judicial.
A avaliação judicial de imóveis é um dos serviços de maior exigência técnica dentro da perícia imobiliária. O perito avaliador precisa dominar tanto os critérios da ABNT NBR 14.653 quanto os fundamentos jurídicos do CPC para produzir um laudo que resista a impugnações e seja homologado pelo juízo. Engenheiros com habilitação em avaliações e registro no IBAPE ou no CREA reúnem as qualificações técnicas necessárias para essa modalidade de perícia.
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Perguntas frequentes
O que é o CPC art. 870 e quando a perícia de avaliação é obrigatória?
O art. 870 do CPC determina que a avaliação do bem penhorado será feita pelo oficial de justiça. Quando este não detiver conhecimentos especializados — caso frequente em imóveis de grande porte ou uso atípico —, o juiz nomeia perito avaliador, que tem 10 dias para apresentar o laudo. A perícia técnica é obrigatória sempre que a avaliação exigir domínio de normas técnicas específicas, como a ABNT NBR 14.653.
O que é a ABNT NBR 14.653 e quais partes se aplicam a imóveis judiciais?
A ABNT NBR 14.653 é a norma técnica brasileira de avaliação de bens. Para imóveis urbanos — maioria dos casos de penhora —, aplica-se a parte 2 (NBR 14.653-2), que define métodos, graus de fundamentação, critérios de homogeneização e requisitos do laudo. Para imóveis rurais, aplica-se a parte 3 (NBR 14.653-3). A parte 1 trata dos procedimentos gerais, válidos para todos os tipos de bens avaliados.
Quais são os graus de fundamentação do laudo pericial imobiliário?
A NBR 14.653 prevê três graus de fundamentação (I, II e III). O grau I é o mais simples, com menor número de comparativos de mercado. O grau III é o mais rigoroso, exigindo no mínimo 8 elementos amostrais e tratamento estatístico via regressão. Laudos de grau III têm menor probabilidade de ser desconstituídos por impugnação judicial e são recomendados em execuções de alto valor.
O juiz pode dispensar a perícia e fixar o valor do imóvel por experiência?
Não. O STJ, no REsp 1.786.046-RJ (Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, 2023), decidiu que o juiz não pode substituir a perícia técnica pelo seu conhecimento pessoal sobre o mercado imobiliário. As regras de experiência comum do art. 375 do CPC referem-se a julgamentos acessíveis a qualquer pessoa; o valor de um imóvel de grande porte ou uso especial não se enquadra nesse conceito. A perícia técnica é indispensável.
Em quais casos cabe pedido de nova avaliação do imóvel penhorado?
O CPC art. 873 admite nova avaliação quando houver erro na avaliação ou dolo do avaliador, ou quando o valor do bem tiver se alterado significativamente após o laudo inicial. A jurisprudência do STJ reconhece também o decurso de prazo considerável — como seis anos entre a avaliação e a alienação judicial — como fundamento para reavaliação, podendo o juiz determiná-la de ofício para evitar preço vil.
Qual a diferença entre o oficial de justiça avaliador e o perito avaliador nomeado pelo juiz?
O oficial de justiça realiza a avaliação de forma simplificada quando detiver o conhecimento necessário — é o avaliador padrão previsto no CPC art. 870. O perito avaliador é profissional especializado (geralmente engenheiro ou arquiteto com habilitação em avaliações imobiliárias) nomeado pelo juiz quando o bem exige análise técnica aprofundada, com laudo fundamentado na ABNT NBR 14.653 e grau de precisão verificável.
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Fontes: Migalhas REsp 1.786.046-RJ; Planalto Lei 13.105/2015 — CPC art. 870.