A dação em pagamento ocorre quando o devedor entrega um imóvel ao credor para quitar uma dívida diferente daquela que originou o contrato, com o consentimento de quem recebe. O instituto está previsto nos artigos 356 a 359 do Código Civil e ganhou espaço em negociações de dívidas trabalhistas, empresariais e de honorários, quando o devedor não tem dinheiro em caixa mas possui patrimônio imobiliário. O ponto crítico da operação é o valor atribuído ao bem: se a avaliação do imóvel superar o débito, surge uma diferença a receber pelo devedor. Este artigo explica como funciona a avaliação pericial nesses casos, o que diz a jurisprudência do STJ sobre o tema e quais cuidados evitam litígio depois da entrega do bem.
O que é a dação em pagamento de imóvel
O artigo 356 do Código Civil autoriza o credor a receber, em pagamento de uma dívida, uma coisa diversa da que lhe é devida, desde que concorde com a substituição. Na prática, o devedor propõe entregar um imóvel no lugar do dinheiro combinado originalmente, e o credor aceita essa troca como forma de quitação. Sem esse consentimento expresso, a dação simplesmente não existe: o credor não é obrigado a aceitar o bem oferecido, ainda que o devedor não tenha outro meio de pagar.
O uso mais comum aparece em dívidas trabalhistas homologadas em acordo, em honorários advocatícios de valor elevado, em débitos entre empresas e em partilhas de inventário, quando falta liquidez, mas sobra imóvel. Também é frequente em recuperação judicial, como forma de o devedor reduzir passivo sem comprometer o caixa da operação.
A dação se diferencia da compra e venda comum porque não nasce de um preço combinado desde o início: ela nasce da conversão de uma obrigação já existente. Também não se confunde com a permuta, em que duas partes trocam bens entre si sem relação de dívida anterior. Aqui, existe sempre um crédito pré-existente que a entrega do imóvel busca extinguir.
Um ponto que muitos devedores ignoram é que a dação em pagamento não extingue a dívida automaticamente pela simples promessa. A obrigação original só se extingue quando o imóvel é efetivamente transferido, com registro em cartório quando a lei exige esse formalismo para a transmissão da propriedade.
O que diz o Código Civil nos artigos 357 a 359
O artigo 357 estabelece a regra central do instituto: uma vez determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes passam a seguir as normas do contrato de compra e venda. Isso significa que garantias como a evicção, prazos de reclamação por vícios do imóvel e regras de formalização se aplicam à dação da mesma forma que se aplicariam a uma venda comum.
O artigo 358 trata de uma hipótese específica: se a dívida for quitada mediante a cessão de um crédito, e não de um bem imóvel, aplicam-se as normas da cessão de crédito. O dispositivo importa para o comparativo, porque deixa claro que o Código trata separadamente a dação de bem imóvel e a dação de título de crédito, cada uma com seu próprio regime.
Já o artigo 359 protege o credor contra um risco concreto: se ele for evicto do imóvel recebido em pagamento, ou seja, perder o bem por decisão judicial que reconhece direito de terceiro sobre ele, a obrigação original se restabelece, ressalvados os direitos de terceiros de boa-fé. Na prática, o credor volta a ter direito ao crédito original, como se a dação nunca tivesse ocorrido.
Como a dação segue as regras de compra e venda, a formalização por escritura pública é obrigatória quando o valor do imóvel ultrapassa trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, conforme o artigo 108 do Código Civil. Abaixo desse teto, o instrumento particular é suficiente para o ajuste entre as partes, embora o registro em cartório continue necessário para transferir a propriedade.
Por que a avaliação pericial do imóvel é decisiva
Como o artigo 357 equipara a dação à compra e venda, o preço do imóvel precisa estar determinado para que as regras contratuais façam sentido. Essa determinação raramente é trivial quando a dívida original tinha um valor em dinheiro e o bem oferecido é um imóvel: alguém precisa dizer, com critério técnico, quanto aquele imóvel efetivamente vale na data da dação.
É aqui que entra o avaliador de imóveis ou o perito judicial, aplicando os critérios da norma técnica NBR 14653 da ABNT. O método comparativo direto de mercado é o mais usado: o perito reúne dados de imóveis semelhantes, negociados recentemente na mesma região, e ajusta o valor conforme diferenças de área, estado de conservação, idade da construção, padrão construtivo e localização.
Uma avaliação genérica, baseada apenas no valor venal do IPTU ou em uma estimativa informal do proprietário, tende a distorcer o resultado da dação. Se o valor for subestimado, o devedor entrega um imóvel que vale mais do que a dívida sem receber a diferença correspondente. Se for superestimado, o credor aceita um bem que não cobre o crédito e ainda pode ser cobrado depois por má-fé na avaliação.
Em processos judiciais, recuperação judicial, execução, inventário, o juiz normalmente exige um laudo técnico fundamentado antes de homologar a dação, justamente para evitar que uma das partes seja prejudicada pela diferença entre o valor atribuído ao imóvel e o seu valor real de mercado. O laudo pericial nesses casos funciona como prova técnica que sustenta a homologação.
Fora do ambiente judicial, nada impede que as partes dispensem a perícia formal e combinem o valor entre si. Mas essa dispensa costuma ser o motivo de disputas futuras, especialmente quando um dos lados descobre, meses depois, que o imóvel valia significativamente mais do que o preço usado na dação.
Diferença a receber: quando existe crédito para o devedor
Quando o valor pericial do imóvel supera o montante da dívida quitada, nasce uma diferença a favor do devedor. A lógica é simples: se a dação segue as regras de compra e venda, e o devedor está efetivamente entregando um bem de maior valor para pagar uma dívida menor, o excedente pertence a quem entregou o imóvel, não ao credor, que receberia mais do que lhe era devido.
O caminho inverso também ocorre. Se a avaliação aponta valor inferior ao da dívida, o saldo remanescente continua devido, salvo se as partes tiverem acordado expressamente que a entrega do imóvel quita a obrigação por inteiro, independentemente do valor apurado. Por isso, o instrumento de dação precisa deixar claro se a quitação é total ou parcial.
Muitos conflitos nascem justamente da ausência dessa cláusula. Sem previsão expressa sobre o destino da diferença, uma das partes recorre ao Judiciário meses depois alegando enriquecimento sem causa: o credor que ficou com um imóvel mais valioso do que a dívida, ou o devedor que continua sendo cobrado por um saldo que já considerava quitado.
Para apurar a diferença com segurança, a perícia contábil calcula o valor exato da dívida na data da dação, incluindo juros, correção monetária e eventuais multas contratuais, e compara esse montante com o valor de mercado do imóvel apurado pelo avaliador. Só esse cruzamento de números permite dizer, com precisão, se há crédito a receber e qual o seu valor.
Em contratos empresariais e em acordos trabalhistas homologados, é comum que as partes já prevejam no próprio termo de dação o procedimento para apurar e pagar eventual diferença, incluindo prazo e forma de pagamento. Quando essa previsão não existe, a diferença vira objeto de ação autônoma, com nova perícia dentro do processo.
O que decidiu o STJ sobre dação em pagamento de imóvel
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou, em 25 de outubro de 2021, o Recurso Especial 1.937.548, sob relatoria do ministro Moura Ribeiro. O caso discutia se a dação em pagamento de um imóvel, feita como quitação de honorários advocatícios antes da citação em uma execução, configurava fraude à execução mesmo sem registro em cartório na época do negócio.
O colegiado decidiu que não. A data que importa é a da alienação do bem, no caso, o ajuste feito entre 2008 e 2010, anterior à distribuição da execução em 2011, e não a data do registro posterior. O STJ aplicou o artigo 357 do Código Civil para equiparar a dação em pagamento ao compromisso de compra e venda, estendendo ao caso o entendimento já consolidado de que ajustes anteriores à citação afastam a fraude à execução.
A decisão também reforçou a Súmula 375 do STJ, segundo a qual o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora sobre o imóvel ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Como nenhuma das duas hipóteses foi demonstrada no processo, a penhora sobre o imóvel dado em pagamento foi afastada.
Esse precedente interessa diretamente a quem lida com perícia contábil em disputas patrimoniais: provar a data exata do negócio, muitas vezes por meio de documentos contábeis, recibos e registros internos da empresa ou do escritório, pode ser o fator decisivo para comprovar que a dação ocorreu antes da citação e não depois, com intenção de blindar patrimônio.
A jurisprudência do STJ também é firme em outro ponto correlato: o ajuste pelo qual as partes prometem extinguir uma dívida mediante a entrega futura de um imóvel não exige instrumento público. A exigência de escritura pública recai apenas sobre o ato que efetivamente transmite a propriedade, quando o valor do bem ultrapassa o teto do artigo 108 do Código Civil.
Riscos comuns e cuidados na formalização
O primeiro risco é aceitar uma avaliação unilateral, feita apenas por uma das partes, sem laudo técnico independente. Um imóvel avaliado de forma otimista pelo devedor, ou de forma pessimista pelo credor, cria uma base de cálculo que não resiste a uma contestação judicial posterior.
O segundo risco é a ausência de cláusula sobre a diferença de valor entre o imóvel e a dívida. Contratos que apenas dizem que o imóvel quita a dívida, sem tratar do que ocorre se o valor pericial for maior ou menor, deixam a porta aberta para uma ação de cobrança ou de repetição de indébito anos depois da dação.
O terceiro risco envolve a anterioridade do negócio em relação a uma execução ou cobrança em curso. Como mostrou o julgamento do STJ, a data do ajuste, e a prova documental dessa data, é o que separa uma dação legítima de uma tentativa de blindar patrimônio contra credores. Contratos sem data certa, sem testemunhas ou sem registro em cartório de títulos e documentos enfraquecem essa prova.
Por fim, registrar formalmente a operação reduz o risco de litígio: escritura pública quando o valor exigir, registro no cartório de imóveis para transferir a propriedade, e anexação do laudo de avaliação pericial ao instrumento. Esse conjunto documental sustenta a dação diante de qualquer questionamento futuro, seja do Fisco, de outros credores ou do próprio credor que recebeu o bem.
Comparada a uma venda seguida de pagamento em dinheiro, a dação em pagamento de imóvel reduz custos de transação em situações de falta de liquidez, mas transfere para a avaliação pericial toda a responsabilidade de garantir que nenhuma das partes saia prejudicada. Documentar esse processo com rigor técnico evita anos de disputa judicial por um valor que poderia ter sido apurado com clareza desde o início.
A perícia contábil e a avaliação de imóveis atuam juntas nesse tipo de negociação: uma apura o valor exato da dívida, com juros e correção até a data da dação, e a outra determina o valor técnico do bem segundo a NBR 14653. Esse cruzamento de dados permite calcular, com segurança, se existe diferença a receber ou saldo remanescente. Em disputas judiciais, o laudo pericial costuma ser a peça que sustenta ou derruba o valor atribuído ao imóvel na dação.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é dação em pagamento de imóvel?
É a entrega de um imóvel pelo devedor ao credor para extinguir uma dívida diferente da originalmente combinada entre as partes. O artigo 356 do Código Civil exige concordância expressa do credor: sem esse consentimento, o devedor não pode impor a substituição do pagamento em dinheiro pela entrega do bem imóvel.
A dação em pagamento de imóvel precisa de escritura pública?
Depende do valor do imóvel. Quando o bem ultrapassa trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, a escritura pública é obrigatória, conforme o artigo 108 do Código Civil. Abaixo desse teto, o instrumento particular é válido entre as partes, mas o registro em cartório de imóveis continua necessário para transferir efetivamente a propriedade.
Quem faz a avaliação do imóvel na dação em pagamento?
Um avaliador de imóveis ou perito judicial realiza a avaliação, aplicando os critérios da norma técnica NBR 14653 da ABNT e o método comparativo direto de mercado. Em processos judiciais, como execução ou recuperação judicial, o juiz normalmente exige um laudo técnico fundamentado antes de homologar o valor atribuído ao imóvel na dação.
O que acontece se o imóvel vale mais que a dívida?
Nasce uma diferença a favor do devedor, que deve ser paga pelo credor, já que a dação segue as regras do contrato de compra e venda por força do artigo 357 do Código Civil. A perícia contábil calcula o valor atualizado da dívida, com juros e correção, para apurar essa diferença com precisão.
A dação em pagamento pode ser considerada fraude à execução?
O STJ decidiu, no julgamento do Recurso Especial 1.937.548, relatado pelo ministro Moura Ribeiro, que a dação em pagamento anterior à citação não configura fraude à execução, mesmo sem registro em cartório na época do negócio, desde que não haja registro de penhora sobre o bem nem prova de má-fé do terceiro adquirente.
O que diz o artigo 359 do Código Civil sobre evicção?
Se o credor for evicto do imóvel recebido em pagamento, ou seja, perder o bem por decisão judicial que reconhece direito de terceiro sobre ele, a obrigação original se restabelece, ressalvados os direitos de terceiros de boa-fé. Na prática, o credor volta a ter direito ao crédito original, como se a dação nunca tivesse ocorrido.
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A equipe de perícia contábil e avaliação de imóveis da Central de Peritos Associados analisa a documentação da dação em pagamento, apura o valor atualizado da dívida com juros e correção monetária, e verifica se há diferença a receber ou saldo remanescente no caso concreto, com laudo técnico fundamentado.
Fontes: STJ REsp 1.937.548; Planalto Lei 10.406/2002 (Código Civil), arts. 356 a 359.