A dação em pagamento de imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor, com a concordância expressa do credor, extingue uma obrigação entregando um bem imóvel no lugar da prestação originalmente pactuada. Prevista nos artigos 356 a 359 do Código Civil (Lei 10.406/2002), a modalidade aparece com frequência em renegociações de dívidas empresariais, liquidações de espólio, acordos em ações de cobrança e execuções judiciais. O ponto mais sensível — e o mais litigioso — é a determinação do valor justo do imóvel: quando esse valor difere do montante da dívida, surge a chamada diferença a receber, que pode beneficiar o devedor (se o imóvel vale mais do que a dívida) ou o credor (se o bem foi aceito abaixo do valor real de mercado). Neste artigo, você entende como o Código Civil regula essa diferença, por que a avaliação pericial é indispensável e o que o Superior Tribunal de Justiça decidiu sobre a impossibilidade de o juiz fixar o valor de um imóvel sem laudo técnico.
O que é dação em pagamento e quando ela ocorre
A dação em pagamento é uma das formas de extinção das obrigações previstas no Código Civil brasileiro. Seu fundamento está no artigo 356, que determina: "O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida." Em linguagem prática, qualquer obrigação — seja ela pecuniária ou não — pode ser extinta pela entrega de outra coisa, desde que haja concordância expressa do credor.
A modalidade é especialmente comum quando o devedor não tem liquidez financeira imediata, mas possui patrimônio imobiliário. Nesses casos, um imóvel residencial, comercial ou rural é transferido ao credor para quitar integralmente — ou parcialmente — a dívida existente. O negócio pode ser extrajudicial, celebrado por escritura pública quando o imóvel vale mais de 30 salários mínimos (exigência do artigo 108 do CC), ou pode ser homologado judicialmente nos autos de um processo executivo, de dissolução societária ou de inventário.
Há três condições essenciais para a validade da dação em pagamento: a existência de uma obrigação prévia a ser extinta; o animus novandi, a intenção das partes de substituir a prestação originalmente devida; e o consentimento expresso do credor. Sem esse consentimento, a dação não se aperfeiçoa — o credor não pode ser compelido a receber coisa diversa da pactuada, por maior que seja o valor do bem oferecido pelo devedor.
É importante distinguir a dação em pagamento da novação e da dação em pagamento pro solvendo (em que o bem é entregue apenas para facilitar o recebimento do crédito, sem extinguir imediatamente a obrigação). Na dação em pagamento propriamente dita — a tratada pelo Código Civil nos artigos 356 a 359 —, a obrigação se extingue no momento da entrega do bem, desde que o credor manifeste sua aceitação de forma inequívoca.
Os artigos 356 a 359 do Código Civil e suas implicações práticas
O regramento legal da dação em pagamento está concentrado em quatro artigos do Código Civil de 2002 (Lei 10.406/2002). Cada um endereça um aspecto distinto da relação jurídica entre credor e devedor, e compreendê-los é fundamental para estruturar a operação com segurança jurídica.
O artigo 356 confere ao credor o poder de aceitar prestação diversa da originalmente devida. Ele não cria obrigação para o credor — garante apenas que, se este aceitar, o negócio é lícito e eficaz para extinguir a obrigação. O dispositivo é a base de toda a construção: sem ele, a substituição da prestação seria inválida.
O artigo 357 é o mais relevante para a avaliação pericial. Determina que "determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda." Isso significa que a dação em pagamento de imóvel não é negócio jurídico desvinculado de valor: ao contrário, o preço do imóvel passa a ser o eixo central da relação. Todo o regime da compra e venda — incluindo vícios redibitórios, evicção e responsabilidade pelo preço — aplica-se ao negócio, o que tem consequências diretas na apuração da diferença a receber.
O artigo 358 cuida da hipótese em que o objeto dado em pagamento é um título de crédito: nesse caso, "a transferência importará em cessão", e a extinção da obrigação fica condicionada ao efetivo recebimento do crédito cedido, não apenas à entrega do documento. Já o artigo 359 trata da evicção — hipótese em que o credor perde o imóvel recebido para um terceiro com direito melhor —, situação que reacende a obrigação original e que merece atenção especial na fase de diligência prévia ao negócio.
Por que a avaliação pericial é indispensável na dação em pagamento de imóvel
A remissão do artigo 357 ao regime da compra e venda tem uma consequência prática imediata: o preço do imóvel precisa ser determinado com precisão técnica. Quando as partes discordam do valor, ou quando a avaliação informal se revela imprecisa anos depois — frequentemente revelada por uma perícia em ação de cobrança de saldo —, o laudo técnico é o único meio idôneo de fixar esse número com segurança jurídica e força probatória.
A avaliação imobiliária segue a norma técnica ABNT NBR 14.653, que estabelece os métodos aceitos pela comunidade técnica e científica: o método comparativo direto de dados de mercado (o mais utilizado para imóveis urbanos residenciais e comerciais), o método da renda (para imóveis que geram fluxo locatício mensurável), o método involutivo (para terrenos passíveis de desenvolvimento) e o método evolutivo (que decompõe custo de reprodução e valor das benfeitorias). O laudo produzido segundo essas normas tem valor probatório pleno em juízo e só pode ser contestado por contraprova técnica — não por impressão subjetiva do magistrado sobre o mercado imobiliário local.
A ausência de avaliação pericial expõe ambas as partes a riscos sérios. O credor que aceita o imóvel sem laudo pode descobrir, meses ou anos depois, que o bem vale menos do que a dívida quitada — e, sem a avaliação, terá dificuldade de demonstrar o prejuízo em eventual ação de nulidade ou revisão. O devedor, de forma análoga, pode ter entregue imóvel de valor muito superior à dívida sem receber a diferença, configurando enriquecimento sem causa do credor, repudiado pelo artigo 884 do mesmo Código Civil.
Além do valor de mercado, o laudo pericial deve conter a data-base da avaliação — que deve coincidir com a data de celebração da escritura de dação —, a metodologia empregada, as fontes de dados utilizadas e o intervalo de confiança do resultado. Essa fundamentação é exigida pela ABNT NBR 14.653 e é o que diferencia um laudo técnico de uma simples estimativa de mercado imobiliário.
O STJ e a obrigatoriedade da perícia para avaliar imóvel em disputa
A importância da perícia imobiliária ganhou contornos jurisprudenciais precisos com o julgamento do REsp 1.786.046, pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro. Na origem, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro havia fixado o valor de um imóvel penhorado com base na chamada regra da experiência do artigo 375 do Código de Processo Civil, dispensando a produção de laudo técnico. O STJ reformou integralmente a decisão.
O Ministro Moura Ribeiro estabeleceu que o magistrado pode valer-se de conhecimento empírico ou científico "que já caiu em domínio público para julgar as causas que se lhe apresentam", mas não está autorizado "a julgar com base no conhecimento pessoal que possui a respeito de algum fato específico, obtido sem o crivo do contraditório." O valor de um imóvel — considerando suas dimensões, localização e conformação específica — não é matéria de conhecimento público nem de aceitação geral. O arbitramento sem laudo pericial viola, portanto, o devido processo legal e o contraditório.
O precedente é diretamente aplicável à dação em pagamento: se nem um juiz pode fixar o valor de um imóvel sem perícia em processo judicial, muito menos as partes de um negócio privado devem fazê-lo com base em estimativas informais, valores de IPTU ou avaliações bancárias desatualizadas. O IPTU, em particular, reflete base de cálculo fiscal e em regra não corresponde ao valor venal real do imóvel no mercado — confusão frequente e que gera conflitos na apuração do saldo da dação.
Como se calcula a diferença a receber na dação em pagamento
Estabelecido o valor do imóvel por meio do laudo pericial, a diferença a receber é apurada pela comparação entre esse valor e o montante total da obrigação extinta — principal, juros, multas contratuais e encargos calculados até a data-base da dação. Existem três cenários possíveis, cada um com consequência jurídica distinta e com reflexo direto na redação do instrumento de dação.
No primeiro cenário, o valor do imóvel é igual ao da dívida. A dação quita integralmente a obrigação e não há saldo residual de nenhuma das partes. Esse equilíbrio raramente ocorre sem negociação explícita sobre o preço — o que reforça, mais uma vez, a necessidade do laudo pericial antes da assinatura da escritura, e não depois.
No segundo cenário, o imóvel vale mais do que a dívida. O regime da compra e venda importado pelo artigo 357 impõe que o devedor receba a diferença — salvo se as partes tiverem convencionado expressamente que o imóvel é aceito em quitação pelo valor que tiver, independentemente do resultado pericial. Sem essa cláusula expressa, o ex-devedor pode pleitear judicialmente o saldo que lhe é devido, com correção monetária e juros a partir do inadimplemento do credor na devolução do excedente.
No terceiro cenário — o mais conflituoso na prática —, o imóvel vale menos do que a dívida. O credor aceita bem de menor valor em satisfação total ou parcial da obrigação. Se a quitação foi total (o credor abriu mão do saldo remanescente por remissão expressa), a obrigação se extingue por completo. Se não houve remissão expressa do saldo, subsiste uma dívida residual que o credor pode cobrar por ação de cobrança ou executar conforme o título executivo existente. A ausência de clareza no instrumento sobre esse ponto é fonte recorrente de litígios entre ex-sócios, herdeiros e credores financeiros.
Na esfera judicial, a perícia contábil-imobiliária calcula exatamente isso: (1) o valor de mercado do imóvel na data-base da dação, metodologia ABNT NBR 14.653; (2) o montante total da obrigação — com juros, multas e encargos contratuais — nessa mesma data; e (3) a diferença algébrica entre os dois valores, identificando quem deve receber o saldo e em qual montante. Essa apuração equivale, em muitos aspectos, ao trabalho desenvolvido na apuração de haveres societários — em ambos os casos, o perito é o árbitro técnico da controvérsia sobre valor.
Evicção e due diligence: o risco oculto do imóvel dado em pagamento
O artigo 359 do Código Civil é frequentemente subestimado pelas partes. A evicção — perda do bem recebido para terceiro com direito melhor, reconhecida judicialmente — é risco real em imóveis com restrições não evidentes: alienação fiduciária não averbada na matrícula, usufruto constituído anteriormente, penhora registrada em cartório diverso do domicílio do credor ou ação real em curso contra o transmitente cujos efeitos ainda não foram averbados.
Quando o credor, após receber o imóvel em dação, é evicto, o artigo 359 determina que a obrigação original seja restabelecida, ficando sem efeito a quitação dada. A dívida volta a existir como se a dação nunca tivesse ocorrido. O credor terá de acionar novamente o ex-devedor — agora possivelmente com maior dificuldade, porque o patrimônio do devedor pode ter diminuído no intervalo, ou porque o prazo prescricional da pretensão original pode criar complicações processuais adicionais.
A prevenção passa pela due diligence imobiliária realizada antes da assinatura da escritura: análise da matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis com prazo de trinta dias, certidões negativas de débito de IPTU e ITR, certidões de ações reais e pessoais contra o transmitente nos últimos dez anos, certidões de protesto e consulta à Central de Indisponibilidade do Conselho Nacional de Justiça. A perícia imobiliária contratada antes da dação pode — e deve — incorporar esse escopo documental ao laudo, gerando um relatório integrado que avalia tanto o valor de mercado do bem quanto sua situação jurídico-registral, blindando a operação contra surpresas que anulariam a quitação e ressuscitariam a dívida.
A apuração do valor justo do imóvel e da eventual diferença a receber — tanto em acordos extrajudiciais quanto em processos executivos — exige laudo técnico produzido por perito judicial habilitado, com metodologia aderente à ABNT NBR 14.653 e embasamento em dados de mercado verificáveis. Sem esse laudo, qualquer número lançado no instrumento é estimativa passível de contestação futura e de revisão judicial.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O credor é obrigado a aceitar um imóvel no lugar do pagamento da dívida?
Não. O artigo 356 do Código Civil deixa claro que a dação em pagamento depende do consentimento expresso do credor. Nenhum credor pode ser compelido a receber prestação diferente da originalmente pactuada, por maior que seja o valor do bem oferecido pelo devedor.
É necessária escritura pública para a dação em pagamento de imóvel?
Sim, para a transferência efetiva do domínio de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos (CC, art. 108). Para o acordo preliminar de dar em pagamento, basta instrumento particular. A escritura pública é lavrada quando o preço é acertado — preferencialmente após o laudo pericial confirmar o valor de mercado do bem.
O que acontece se o imóvel vale menos do que a dívida?
Depende do que as partes acordaram no instrumento. Se o credor concordou em dar quitação total com remissão expressa do saldo remanescente, a obrigação se extingue por completo. Se não houve remissão expressa, subsiste uma dívida residual que pode ser cobrada por ação judicial de cobrança ou executada conforme o título existente.
O juiz pode fixar o valor do imóvel sem laudo pericial?
Não, conforme o STJ. No REsp 1.786.046, a Terceira Turma decidiu que o valor de um imóvel — considerando suas dimensões, localização e conformação específica — não é matéria de conhecimento público, e o magistrado não pode arbitrá-lo com base em regra de experiência. A perícia técnica é indispensável para a fixação do valor em qualquer disputa judicial.
O que é evicção e qual é o seu impacto na dação em pagamento?
Evicção é a perda do bem para terceiro com direito melhor, reconhecida judicialmente. Pelo artigo 359 do Código Civil, se o credor for evicto do imóvel recebido em dação, a obrigação original é restabelecida — a quitação perde efeito e a dívida volta a existir como se a dação nunca tivesse ocorrido.
Qual norma técnica rege a avaliação pericial de imóvel para fins de dação em pagamento?
A ABNT NBR 14.653 estabelece os métodos de avaliação aceitos: comparativo direto de dados de mercado, da renda, involutivo e evolutivo. O laudo deve indicar o método utilizado, a data-base da avaliação e as fontes de dados comparativos, sendo essa fundamentação indispensável para validade probatória em juízo.
Como o perito apura a diferença a receber na dação em pagamento?
O perito calcula: (1) o valor de mercado do imóvel na data-base da dação, segundo a ABNT NBR 14.653; (2) o montante total da obrigação — principal, juros, multas e encargos — nessa mesma data; e (3) a diferença algébrica entre os dois valores, identificando quem deve receber o saldo e em que montante.
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Fontes: planalto.gov.br Lei 10.406/2002, arts. 356, 357, 358 e 359; Migalhas REsp 1.786.046; ConJur STJ, dação em pagamento de imóvel, fraude à execução, citação.