SAC ou Price: o que diferencia os dois sistemas de amortização?
SAC ou Price é a pergunta que define toda a aritmética de um financiamento imobiliário: no Sistema de Amortização Constante, a parcela de amortização do principal é fixa e a prestação cai mês a mês; no Sistema Francês de Amortização, a Tabela Price, a prestação é fixa e a amortização cresce em progressão geométrica. Os dois partem do mesmo saldo e da mesma taxa, mas distribuem juros e principal de formas opostas. Nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, essa escolha se combina com a atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial. Este artigo mostra a mecânica de cada sistema, o teste que identifica qual deles a planilha aplica, o que dizem as Súmulas 450 e 539 do Superior Tribunal de Justiça e a reconstituição pericial da evolução do débito.
A Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, instituiu o Sistema Financeiro da Habitação e autorizou a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social. O art. 5º previu o reajustamento das prestações e do saldo devedor; o art. 6º, alínea "e", falava em juros convencionais de até dez por cento ao ano. A Súmula 422 do STJ, de 2010, assentou que esse dispositivo não limita os juros remuneratórios no SFH.
O Sistema de Financiamento Imobiliário nasceu com a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que introduziu a alienação fiduciária de coisa imóvel e o leilão extrajudicial dos arts. 26 e 27. Operações de SFI não têm teto legal de taxa nem vinculação ao Fundo de Compensação de Variações Salariais. O regime jurídico dos limites muda; a aritmética da planilha, não.
Como funciona o SAC: amortização constante e parcela decrescente
No SAC, a amortização de cada mês é o saldo devedor inicial dividido pelo número de prestações. Em um financiamento de R$ 300.000,00 por 240 meses, cada parcela devolve exatamente R$ 1.250,00 de principal, do primeiro ao último mês. Os juros incidem sobre o saldo remanescente e caem na mesma velocidade do saldo.
Com taxa efetiva de 0,8% ao mês, a primeira prestação soma R$ 1.250,00 de amortização e R$ 2.400,00 de juros, chegando a R$ 3.650,00. A segunda incide sobre saldo de R$ 298.750,00: juros de R$ 2.390,00 e prestação de R$ 3.640,00. A queda entre prestações é constante e igual ao produto da amortização pela taxa, R$ 10,00 por mês. A 240ª prestação fecha em R$ 1.260,00.
A prestação do SAC é, portanto, uma progressão aritmética decrescente de razão fixa. Somadas as 240 competências, o desembolso total chega a R$ 589.200,00, dos quais R$ 289.200,00 de juros. Metade do principal está liquidada na 120ª prestação por construção do sistema. A contrapartida é a prestação inicial mais alta, que restringe o acesso quando a renda é o fator limitante.
Como funciona a Tabela Price: parcela constante e amortização crescente
A Price resolve o problema inverso: fixa a prestação e deixa a composição interna variar. Nos primeiros meses, quase tudo é juros; nos últimos, quase tudo é principal. O sistema francês convive com o SAC nas carteiras do SFH e do SFI.
A fórmula da prestação Price
A prestação é o valor que iguala o financiamento ao valor presente de uma série uniforme de pagamentos: PMT = PV x [ i x (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1 ]. Com PV de R$ 300.000,00, taxa i de 0,008 ao mês e n de 240 prestações, o fator (1,008)^240 vale aproximadamente 6,768, e a prestação resulta em R$ 2.816,33.
A primeira prestação embute R$ 2.400,00 de juros e apenas R$ 416,33 de amortização. A segunda incide sobre saldo de R$ 299.583,67, com juros de R$ 2.396,67 e amortização de R$ 419,66, que é exatamente R$ 416,33 multiplicado por 1,008. A amortização cresce em progressão geométrica de razão (1 + i), e a parcela de juros decresce na mesma razão.
O efeito acumulado surpreende o mutuário. Na 120ª prestação, com metade do prazo cumprido, o saldo devedor teórico ainda é de cerca de R$ 216.732,00: apenas 27,8% do principal foi amortizado, contra exatos 50% no SAC. O desembolso total das 240 prestações chega a R$ 675.919,20, cerca de R$ 86.700,00 acima do SAC na mesma taxa e prazo.
O teste da coluna de amortização
Identificar o sistema não depende do que está escrito na capa do contrato, e sim do comportamento da planilha de evolução. O teste é uma divisão: tome a coluna de amortização e divida cada linha pela anterior. Quociente 1,000 em toda a série indica amortização constante, ou seja, SAC. Quociente estável e igual a (1 + i), 1,008 no exemplo, indica Price.
Dois controles confirmam o diagnóstico. No SAC, a diferença entre prestações consecutivas é constante; na Price, a prestação não varia enquanto taxa e prazo permanecem os mesmos. Quando a prestação cai por degraus anuais e a amortização cresce dentro de cada degrau, o sistema provavelmente é o SACRE.
Se a coluna não obedece a esses padrões, há atualização monetária, prêmio de seguro, taxa de administração ou alteração de prazo embutidos na série. Cada componente precisa ser isolado antes de qualquer conclusão sobre capitalização: o resíduo não explicado é onde nasce a controvérsia.
TR, atualização do saldo devedor e amortização negativa
A Taxa Referencial foi criada pela Lei nº 8.177, de 1º de março de 1991, e é apurada pelo Banco Central do Brasil. Nos contratos do SFH que a adotam, o saldo devedor é atualizado mensalmente pelo índice da remuneração básica da poupança, cujo direcionamento ao SFH consta da Resolução CMN nº 4.676, de 2018. A Súmula 295 do STJ reconhece a TR como indexador válido para contratos posteriores à Lei nº 8.177/1991, desde que pactuada.
A Lei nº 8.692, de 28 de julho de 1993, definiu os planos de reajustamento dos encargos mensais e dos saldos devedores no SFH, entre eles o Plano de Comprometimento de Renda e o Plano de Equivalência Salarial. A assimetria está nesse desenho: o encargo se reajusta por renda ou por salário, enquanto o saldo devedor se atualiza por índice financeiro. Quando o índice do saldo supera o reajuste da prestação, aparece a amortização negativa.
O mecanismo é aritmético e se demonstra em uma linha. Saldo de R$ 200.000,00, TR de 0,15% e taxa de 0,8%: o saldo corrigido vai a R$ 200.300,00 e os juros somam R$ 1.602,40. Se a prestação reajustada pelo plano salarial é de R$ 1.500,00, não há amortização alguma, e sim acréscimo de R$ 102,40, que fecha a competência em R$ 200.402,40. O mutuário pagou e passou a dever mais.
Esse resíduo alimentou o passivo do Fundo de Compensação de Variações Salariais, cuja novação de dívidas foi disciplinada pela Lei nº 10.150, de 21 de dezembro de 2000. Sem cobertura do FCVS, o saldo residual permanece com o mutuário ao término do prazo, o que faz da amortização negativa questão central.
O coeficiente de equiparação salarial
O Coeficiente de Equiparação Salarial é um fator multiplicador aplicado sobre a prestação inicial nos contratos regidos pelo Plano de Equivalência Salarial, concebido para reduzir o desequilíbrio entre o reajuste do encargo e a atualização do saldo devedor. Um CES de 1,15 pactuado transforma uma prestação de R$ 1.000,00 em R$ 1.150,00, e esse acréscimo se propaga por todos os reajustes posteriores.
Na perícia, o CES exige três verificações: se houve pactuação expressa, se o coeficiente lançado na planilha é o mesmo do instrumento e se ele incidiu apenas sobre a prestação, nunca sobre o saldo devedor. O STJ admite a cobrança quando há previsão contratual, o que desloca a discussão do cabimento para a exatidão aritmética.
Súmulas 450 e 539 do STJ e a ordem das operações
A Súmula 450 do STJ, aprovada pela Corte Especial em junho de 2010, tem enunciado curto e consequência grande: nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pela parcela paga. A sequência correta é atualizar o saldo pelo índice, calcular os juros sobre o saldo já corrigido, apurar a amortização pela diferença entre prestação e juros e então abater o principal.
A diferença mensal é pequena e sistemática. No exemplo de saldo de R$ 200.000,00, TR de 0,15%, taxa de 0,8% e prestação de R$ 2.816,33, a ordem da súmula produz saldo final de R$ 199.086,07. Invertida a ordem, o saldo final cai para R$ 199.081,85. São R$ 4,22 em uma competência; repetidos ao longo de 240 meses, o desvio deixa de ser irrelevante.
Antes da súmula, parte da controvérsia sustentava que corrigir antes de amortizar ampliaria indevidamente a base dos juros. O STJ decidiu em sentido oposto: o vício a procurar na planilha do agente financeiro é a inversão da ordem, e não a ordem sumulada.
A Price configura anatocismo?
O art. 4º do Decreto-Lei nº 22.626, de 7 de abril de 1933, proíbe contar juros dos juros, e a Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal veda a capitalização ainda que expressamente convencionada. A Súmula 596 do STF, porém, afastou a aplicação daquele decreto-lei às taxas de juros e aos encargos cobrados pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. A Medida Provisória nº 1.963-17, de 30 de março de 2000, reeditada como MP nº 2.170-36/2001, passou a admitir a capitalização com periodicidade inferior a um ano.
Sobre esse arranjo, a Súmula 539 do STJ, aprovada pela Segunda Seção em junho de 2015, consolidou o entendimento: é permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do SFN a partir de 31 de março de 2000, desde que expressamente pactuada. O marco temporal é a publicação da MP nº 1.963-17, e a pactuação expressa é condição, não formalidade.
Para os contratos anteriores, o STJ fixou no REsp 1.070.297/PR, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão e julgado pela Segunda Seção em 9 de setembro de 2009, que nos financiamentos do SFH é admitida a capitalização anual, vedada a periodicidade inferior. Quanto à Price, o entendimento predominante é que a simples adoção do sistema francês não caracteriza anatocismo por presunção: a capitalização vedada é questão de fato, apurável na evolução do débito.
A leitura técnica sustenta esse desenho. Na Price pura, com prestação paga integralmente no vencimento, os juros de cada período são calculados sobre o saldo e liquidados na própria prestação, sem se incorporar ao principal. A capitalização aparece quando a prestação não cobre os juros, quando há carência com juros acumulados ao saldo ou quando a taxa contratada é nominal linear e a planilha aplica a equivalente composta.
Passo a passo da reconstituição da planilha pelo perito
A reconstituição é uma reconciliação linha a linha, e a unidade de trabalho é a competência mensal. Cada linha carrega sete colunas: saldo devedor inicial, índice de atualização, saldo corrigido, juros, prestação, amortização e saldo final. A conferência de fechamento não admite exceção: o saldo final de uma linha tem de ser igual ao saldo inicial da seguinte.
O ponto de partida é o instrumento contratual, de onde saem valor financiado, prazo, sistema declarado, taxa nominal e taxa efetiva, índice de atualização, plano de reajuste, CES quando houver, prêmios de seguro e taxa de administração. Sem a taxa efetiva declarada, nenhuma reprodução é verificável: a divergência entre taxa nominal linear e taxa efetiva composta é das maiores fontes de diferença entre laudos.
A sequência de cálculo de cada mês obedece à Súmula 450. Aplica-se o índice ao saldo inicial; calculam-se os juros sobre o saldo corrigido pela taxa efetiva; apura-se a amortização pela diferença entre prestação e juros; obtém-se o saldo final. Prêmios de seguro de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel, como a taxa de administração, não amortizam.
Fechada a planilha teórica, vem o confronto com o extrato do agente financeiro, competência por competência. Divergência recorrente e de mesmo sinal indica erro de parâmetro: taxa, índice ou ordem das operações. Divergência isolada indica lançamento específico, como pagamento em atraso, amortização extraordinária, portabilidade ou renegociação com novação do saldo.
Distinguir SAC de Price e medir o efeito da ordem das operações dependem de reprodução aritmética integral da evolução do débito. É esse trabalho de reconstituição documental que a perícia financeira entrega ao juízo.
Perguntas frequentes
Como sei se meu financiamento é SAC ou Price?
Peça o extrato de evolução e divida cada valor da coluna de amortização pelo da linha anterior. Quociente igual a 1,000 em toda a série indica amortização constante, ou seja, SAC. Quociente estável e igual a um mais a taxa mensal indica Price. Prestação decrescente em degraus anuais sugere SACRE.
O SAC é sempre mais barato que a Price?
Na mesma taxa e no mesmo prazo, o SAC produz desembolso nominal total menor, porque devolve principal mais rápido e reduz a base de juros. No exemplo de R$ 300.000,00 em 240 meses a 0,8% ao mês, a diferença chega a cerca de R$ 86.700,00. A contrapartida é a prestação inicial mais alta.
O que é amortização negativa e quando ela ocorre?
Ocorre quando a prestação paga não cobre os juros do período, de modo que a diferença se incorpora ao saldo devedor. É típica de contratos do SFH em que o encargo se reajusta pelo plano salarial e o saldo se atualiza por índice financeiro. O mutuário paga e o saldo cresce.
A Tabela Price é ilegal por capitalizar juros?
O entendimento predominante é que a simples adoção do sistema francês não caracteriza anatocismo por presunção. Na Price pura, os juros são liquidados na própria prestação e não se incorporam ao principal. A existência de capitalização vedada é questão de fato, apurada na evolução do débito, e não decorre do nome do sistema.
O que a Súmula 450 do STJ muda no cálculo?
Ela fixa a ordem das operações nos contratos do SFH: a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pela parcela paga. O perito corrige o saldo pelo índice, calcula os juros sobre o saldo já corrigido, apura a amortização como diferença entre prestação e juros e só então abate o principal.
Quais documentos o perito precisa para recalcular o financiamento?
Contrato integral com quadro-resumo, extrato de evolução desde a primeira competência, memória de cálculo do agente financeiro quando houver, comprovantes de amortização extraordinária e os instrumentos de renegociação ou portabilidade. Sem a taxa efetiva declarada e sem o extrato completo, a reprodução da planilha não é verificável.
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Cada contrato do SFH ou do SFI traz combinação própria de sistema de amortização, índice de atualização, plano de reajuste e encargos acessórios. A equipe de peritos da Central analisa o instrumento e o extrato de evolução e indica o que pode ser reconstituído tecnicamente no caso concreto.
O que o advogado deve levar ao perito neste tema
Leve o contrato integral com o quadro-resumo, o extrato de evolução do financiamento desde a primeira competência e a memória de cálculo do agente financeiro, quando existir. Com esses três documentos, o perito identifica o sistema pelo teste da coluna de amortização, confere a taxa efetiva, testa a ordem das operações da Súmula 450 e mede eventual amortização negativa.
Não peça ao perito a tese jurídica. A definição sobre validade de cláusula, licitude da capitalização pactuada e alcance das Súmulas 450 e 539 pertence ao juízo e ao advogado. O laudo entrega o que se verifica: sistema aplicado, taxa reproduzida, índice conferido, ordem das operações testada e saldo recalculado, com memória que permita a qualquer terceiro refazer a conta.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.