A amortização negativa é a situação em que a prestação paga pelo mutuário não é suficiente para cobrir os juros do período, de modo que a parte não paga dos juros é somada ao saldo devedor. O resultado é um saldo que cresce mesmo com as parcelas em dia, e juros futuros calculados sobre juros antigos. No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse efeito é a principal porta de entrada para discutir capitalização de juros em contratos antigos. Este guia explica de onde vem a amortização negativa, o que o STJ decidiu sobre o tema e como reconhecê-la, linha a linha, no extrato de evolução do financiamento.
O que é amortização negativa
Toda prestação de financiamento tem, além de seguros e taxas, duas partes: juros e amortização. Os juros remuneram o banco pelo dinheiro emprestado; a amortização é a parcela que efetivamente reduz a dívida. Em condições normais, a cada mês os juros são pagos por inteiro e o que sobra da prestação abate o saldo.
A amortização fica negativa quando os juros do mês são maiores do que a parte da prestação destinada a pagá-los. A diferença não desaparece: ela é incorporada ao saldo devedor. No mês seguinte, os juros passam a incidir sobre um saldo que já contém juros não pagos. É esse mecanismo que caracteriza a cobrança de juros sobre juros, também chamada de anatocismo ou capitalização.
Por isso o fenômeno interessa tanto ao advogado. Em contratos nos quais a capitalização era vedada, a ocorrência de amortização negativa é a prova material de que houve cobrança de juros compostos, e não apenas uma tese em abstrato.
Por que ela aparece no financiamento da casa própria
O SFH foi criado pela Lei 4.380/1964 para viabilizar a compra da casa própria com prestações compatíveis com a renda. Por décadas, muitos contratos usaram o Plano de Equivalência Salarial (PES), em que a prestação era reajustada pela variação salarial da categoria do mutuário, enquanto o saldo devedor era corrigido por outro índice, como os da poupança.
Quando o saldo sobe mais rápido que a prestação, chega um momento em que a parcela não cobre nem os juros. É o cenário clássico da amortização negativa. O mesmo pode acontecer em outras situações: prestação renegociada para baixo sem mudança da taxa, períodos de carência, incorporação de parcelas em atraso ao saldo ou prestação inicial calculada no limite da Tabela Price.
Nos financiamentos do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regido pela Lei 9.514/1997, a lógica de cálculo é a mesma, mas o enquadramento jurídico é diferente. Por isso, antes de qualquer cálculo, é preciso identificar em qual sistema o contrato foi celebrado e em que data.
Súmula 450 do STJ: corrigir antes de amortizar não é irregularidade
Muitos mutuários notam que o saldo devedor sobe no mês em que pagam a prestação e concluem que houve amortização negativa. Nem sempre é o caso. A Súmula 450 do STJ, aprovada pela Corte Especial em 02/06/2010 e publicada em 21/06/2010, estabelece: "Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação."
Na prática, o banco primeiro aplica a correção monetária pactuada sobre o saldo e só depois abate a amortização. Esse procedimento foi considerado legal. Um saldo que sobe por causa da correção monetária, e não por juros não pagos, não configura amortização negativa.
A separação entre os dois efeitos é o ponto técnico central. Para saber se houve juros sobre juros, a análise precisa isolar a parcela de correção e verificar se, depois dela, os juros do mês foram integralmente cobertos pela prestação.
Tema 572 do STJ: capitalização é questão de fato
Em dezembro de 2014, a Corte Especial do STJ julgou o REsp 1.124.552/RS como recurso repetitivo e fixou o Tema 572. A tese diz que a análise da legalidade da Tabela Price, mesmo em abstrato, "passa, necessariamente, pela constatação da eventual capitalização de juros", que é questão de fato e não de direito. Por isso o STJ não aprecia essa matéria em recurso especial, em razão das Súmulas 5 e 7.
A mesma tese acrescenta que, em contratos nos quais a capitalização é vedada, é necessária a produção de prova técnica para aferir a cobrança de juros não lineares, incompatíveis com financiamentos do SFH celebrados antes da Lei 11.977/2009. E conclui: quando matérias técnicas forem tratadas como exclusivamente de direito, reconhece-se o cerceamento de defesa para que seja realizada a prova pericial.
Em fevereiro de 2019, a Corte Especial desafetou o REsp 951.894/DF, que levaria o assunto de volta ao rito repetitivo (Tema 909), e manteve a tese de 2014. O efeito prático para o advogado é direto: sentença que julga a capitalização em contrato do SFH sem perícia pode ser questionada por cerceamento.
Antes e depois da Lei 11.977/2009
A Lei 11.977/2009 acrescentou o art. 15-A à Lei 4.380/1964, que passou a dizer: "É permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação". A data do contrato, portanto, divide o problema em dois.
Nos contratos do SFH anteriores à lei, a capitalização não era admitida, e a amortização negativa comprovada leva ao recálculo do saldo devedor. Nos contratos posteriores, a capitalização mensal pode ser pactuada; a discussão se desloca para a existência de previsão expressa no contrato, a taxa efetiva cobrada e a transparência das informações.
Para operações de instituições do Sistema Financeiro Nacional fora do SFH, o STF, no Tema 33 da repercussão geral (RE 592.377/RS), validou a Medida Provisória 2.170-36/2001, que autoriza a capitalização com periodicidade inferior a um ano. Esse é o ponto de partida para contratos do SFI firmados com bancos.
O direito à planilha do art. 15-A, § 1º
O mesmo art. 15-A obriga o credor a apresentar, no ato da contratação e sempre que o devedor pedir, uma planilha clara com: saldo devedor e prazo remanescente; taxa de juros nominal e efetiva, mensal e anual; valores repassados às seguradoras; taxas e despesas cobradas com a prestação; e o somatório do que já foi pago a título de juros, amortização, seguros e demais despesas.
Essa planilha é o documento de partida da análise. Se o banco não a fornecer administrativamente, o pedido de exibição em juízo costuma ser o primeiro passo da ação revisional.
SAC ou Tabela Price: qual sistema expõe mais o mutuário
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a amortização é fixa e os juros caem a cada mês. Em um financiamento hipotético de R$ 180.000,00 em 360 meses, a 0,9% ao mês, a amortização é de R$ 500,00 e a primeira prestação, sem seguros, fica em R$ 2.120,00. Como a parcela começa alta, há folga para cobrir os juros, e a amortização negativa é rara.
Na Tabela Price, a prestação é constante. No mesmo exemplo, ela seria de cerca de R$ 1.687,04, dos quais R$ 1.620,00 são juros e apenas R$ 67,04 amortizam a dívida no primeiro mês. A margem é estreita: qualquer redução da prestação ou aumento da taxa efetiva faz a amortização virar negativa.
A Tabela Price não é ilegal por si só. O que o Tema 572 exige é verificar, no caso concreto, se a forma de cálculo produziu juros não lineares onde eles eram vedados.
Como identificar no extrato, passo a passo
O documento-chave é o extrato de evolução do financiamento (ou a planilha do art. 15-A), com uma linha por mês. O roteiro de verificação é o seguinte:
- Identifique o sistema e a data do contrato. SFH ou SFI; antes ou depois de 2009; SAC, Price ou outro.
- Isole a correção monetária. Aplique o índice do mês ao saldo anterior para separar o efeito da Súmula 450.
- Calcule os juros do mês sobre o saldo corrigido, pela taxa efetiva do contrato.
- Compare com a parcela de juros e amortização da prestação, excluindo seguros e taxas.
- Marque os meses em que os juros superam essa parcela. Esses são os meses de amortização negativa.
- Some os juros não pagos e os juros que incidiram sobre eles. O segundo valor é a capitalização.
Veja um exemplo hipotético, sem correção monetária para simplificar. Saldo de R$ 180.000,00, taxa de 0,9% ao mês e parcela de juros e amortização de R$ 1.500,00.
- Mês 1: juros de R$ 1.620,00; amortização de −R$ 120,00; saldo de R$ 180.120,00.
- Mês 2: juros de R$ 1.621,08; amortização de −R$ 121,08; saldo de R$ 180.241,08.
- Mês 12: juros de R$ 1.632,43; amortização de −R$ 132,43; saldo de R$ 181.513,46.
Em um ano, o mutuário pagou R$ 18.000,00 e deve R$ 1.513,46 a mais do que no início. Desse acréscimo, R$ 1.440,00 são juros não pagos (12 × R$ 120,00) e R$ 73,46 são juros cobrados sobre esses juros. Em contratos de 20 ou 30 anos, esse segundo componente cresce de forma exponencial.
Uma das metodologias de recálculo usadas em perícia é registrar os juros não pagos em conta separada, sujeita apenas à correção monetária, para que não componham a base de cálculo dos juros seguintes. A escolha do critério depende do pedido e do que for determinado no processo.
A identificação desses meses exige reconstruir a evolução do contrato com os índices e taxas efetivamente aplicados, o que o Tema 572 trata como prova técnica. É o trabalho típico da perícia contábil, que entrega ao advogado o mapa dos períodos críticos e o saldo recalculado.
Perguntas frequentes
Saldo devedor que aumenta é sempre amortização negativa?
Não. Pela Súmula 450 do STJ, o saldo é corrigido antes da amortização, e a correção monetária pode fazê-lo subir legitimamente. Só há amortização negativa quando, depois de isolada a correção, os juros do mês superam a parte da prestação destinada a juros e amortização.
A Tabela Price é ilegal no SFH?
Não por si só. O STJ, no Tema 572, decidiu que a capitalização na Tabela Price é questão de fato e depende de prova técnica no caso concreto. Em contratos do SFH anteriores à Lei 11.977/2009, a capitalização comprovada, por exemplo pela amortização negativa, leva ao recálculo do saldo.
Meu contrato é de 2015. Ainda dá para discutir capitalização?
Depois da Lei 11.977/2009, a capitalização mensal pode ser pactuada no SFH, conforme o art. 15-A da Lei 4.380/1964. A discussão passa a ser se ela foi expressamente prevista, qual a taxa efetiva cobrada e se o banco forneceu a planilha exigida pelo § 1º do mesmo artigo.
Quais documentos são necessários para a análise?
Contrato e aditivos, extrato de evolução do financiamento desde a primeira prestação, comprovantes de pagamento e, se houver, a planilha do art. 15-A da Lei 4.380/1964. Em contratos com PES, também os comprovantes de reajuste salarial da categoria usados para reajustar a prestação.
Quanto custa a perícia de um financiamento habitacional?
O valor depende do prazo do contrato, do número de prestações a reconstruir, da existência de renegociações e da finalidade, seja parecer de assistente técnico ou laudo. A Central apresenta orçamento depois de examinar os documentos do caso, sem compromisso de contratação.
O juiz pode julgar a capitalização sem perícia?
Segundo a tese do Tema 572, quando matérias de fato ou técnicas são tratadas como exclusivamente de direito, reconhece-se o cerceamento de defesa para que seja feita a prova pericial. Em contratos do SFH em que a capitalização era vedada, a perícia é o meio indicado pelo STJ para aferir os juros cobrados.
Não encontrou o que procurava?
Consulte nossa equipe de peritos. Envie o contrato, os aditivos e o extrato de evolução do financiamento para uma análise inicial. A equipe aponta os meses com indício de amortização negativa e lista a documentação que ainda precisa ser obtida junto ao banco, como a planilha do art. 15-A.
Conclusão
A amortização negativa acontece quando a prestação não cobre os juros do mês e a diferença passa a render juros dentro do saldo devedor. No SFH, ela é a evidência concreta da capitalização que, até a Lei 11.977/2009, não era permitida. A Súmula 450 do STJ separa o que é correção monetária legítima do que é juro não pago, e o Tema 572 deixa claro que essa verificação é matéria de prova técnica.
Para o advogado, o caminho começa pelo extrato de evolução e pela planilha do art. 15-A. Com a data do contrato, o sistema de amortização e a reconstrução mês a mês, é possível dizer com números se o saldo devedor está correto.
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Fontes consultadas
- Lei 4.380/1964, art. 15-A, incluído pela Lei 11.977/2009. Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4380.htm
- STJ, Tema Repetitivo 572 (REsp 1.124.552/RS, Corte Especial) e desafetação do Tema 909 em 2019. Portal TJMG: https://www.tjmg.jus.br/portal-tjmg/jurisprudencia/recurso-repetitivo-e-repercussao-geral/existencia-de-capitalizacao-de-juros-vedada-pelo-decreto-22-626-33-na-propria-formula-matematica-da-tabela-price-tema-909-stj.htm e tese firmada: https://modeloinicial.com.br/lei/130534/tema-repetitivo-572-stj/num-572
- STJ, Súmula 450, Corte Especial, julgada em 02/06/2010, DJe 21/06/2010. https://www.oabpe.org.br/noticias/stj-edita-sumula-sobre-saldo-devedor-nos-contratos-do-sfh-GZYQNu e https://informativos.trilhante.com.br/sumulas/stj/sumula-450-stj
- STF, Tema 33 da repercussão geral (RE 592.377/RS), citado pelo TJDFT: https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/acao-revisional-de-contrato-bancario/tabela-price-legalidade
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