Financiamento Imobiliário: SAC x Price, saldo devedor e perícia

O financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é a forma mais comum de aquisição de imóveis no Brasil. O núcleo técnico de qualquer ação revisional sobre esse tipo de contrato é a tabela de amortização adotada: SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price (sistema francês). Neste artigo, você entenderá como cada sistema evolui o saldo devedor, quando ocorre amortização negativa — o vilão dos contratos de longo prazo — e como a perícia bancária apura o indébito com base nos precedentes do STJ.

Sistema SAC: amortização constante

No SAC, a parcela de amortização do principal é constante ao longo de todo o contrato. Se o financiamento é de R$ 300.000,00 em 300 meses, a amortização mensal é sempre R$ 1.000,00. Os juros são calculados sobre o saldo devedor remanescente, que cai a cada mês — portanto a parcela total (amortização + juros) é decrescente.

A vantagem do SAC é a amortização efetiva e rápida do saldo devedor. Nos primeiros anos, a parcela é mais alta, mas o mutuário reduz a dívida proporcionalmente desde o início. O sistema é o mais adotado pela Caixa Econômica Federal no SFH com recursos do FGTS.

Tabela Price: prestação constante

Na Tabela Price, a prestação (parcela total) é constante durante toda a vigência contratual. Isso é possível porque nos primeiros meses a maior parte da parcela é composta por juros, e a amortização do principal é mínima — crescendo gradualmente ao longo do tempo.

O debate jurídico em torno da Tabela Price se concentra na capitalização de juros: a fórmula da prestação constante usa exponenciação da taxa (juros compostos), o que equivale à capitalização mensal. O STJ, no julgamento do Tema Repetitivo 27 (REsp 1.070.297/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomo, DJe 18/09/2008), decidiu que a Tabela Price por si só não implica capitalização vedada, mas que a taxa utilizada no contrato deve ser a taxa efetiva mensal contratada — não uma taxa superior introjetada implicitamente.

O problema real ocorre quando a taxa nominal anual do contrato é convertida para mensal de forma simples (divisão por 12) mas a fórmula usa taxa efetiva equivalente, diferente da taxa nominal/12 — esse diferencial é exatamente o excesso que a perícia quantifica.

Amortização negativa: o saldo que cresce

A amortização negativa ocorre quando a parcela paga pelo mutuário é insuficiente para cobrir sequer os juros do mês. A diferença é adicionada ao saldo devedor, que passa a crescer em vez de cair. O fenômeno é mais comum no SFH quando o saldo é corrigido pela TR (Taxa Referencial) e a taxa de juros é fixada nominalmente, enquanto a prestação é reajustada por índice inferior à TR.

O STJ, ao julgar o REsp 1.352.760/SP (Tema 27, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 28/02/2014), reconheceu que a amortização negativa é um problema estrutural de alguns contratos SFH e que o saldo devedor crescente pode superar o valor original do imóvel. Em tais casos, o mutuário tem direito à revisão para recalcular a prestção com base em metodologia que garanta a efetiva redução do saldo.

O que o STJ Tema 27 decide sobre SFH

O Tema 27 (REsp 1.070.297/PR e REsp 1.352.760/SP) sintetiza a orientação do STJ:

(a) Tabela Price é lícita, mas a taxa efetiva usada na fórmula não pode superar a taxa nominal contratada após a conversão para o período mensal.

(b) Amortização negativa é abusiva quando decorre de estrutura contratual que torna impossível a quitação do imóvel no prazo pactuado.

(c) A correção da prestação deve obedecer ao mesmo índice de correção do saldo devedor — em contratos SFH com recursos do FGTS, o reajuste da prestação ligado ao salário mínimo não é proporcional ao FGTS, o que gera assimetria e saldo negativo acumulado.

O papel da perícia bancária no financiamento imobiliário

A perícia em financiamento imobiliário reconstrói a evolução do saldo devedor desde a liberação do crédito. O perito:

1. Extrai os dados do contrato: valor financiado, prazo, taxa nominal, sistema de amortização, índice de correção do saldo e índice de reajuste da prestação.

2. Reproduz o cálculo pelo método contratado: para cada mês, calcula juros sobre o saldo corrigido e a amortização. Quando identifica que a prestação paga é menor que os juros do período, registra a amortização negativa.

3. Recálcula sem o vício: o perito recalcula o saldo utilizando taxa efetiva mensalizada corretamente ou sem amortização negativa, conforme o pedido. A diferença entre os dois saldos é o indébito.

4. Apura o saldo devedor justo à data do laudo: atualizado por critério fixado pelo juízo (INPC, IPCA ou Selic), o indébito serve de base para a condenação ou amortização do saldo.

Perguntas frequentes

A Tabela Price é proibida no SFH?

Não. O STJ (Tema 27) decidiu que a Tabela Price é lícita, desde que a taxa efetiva utilizada na fórmula não supere a taxa nominal contratada após mensalização correta.

Qual a diferença prática entre SAC e Price para o mutuário?

No SAC, a parcela começa maior e cai com o tempo; o saldo devedor diminui constantemente. Na Price, a parcela é fixa; nos primeiros anos, quase tudo é juros — a amortização do principal é lenta.

Quando ocorre amortização negativa?

Quando a parcela paga é insuficiente para cobrir os juros do mês. A diferença vai para o saldo devedor, que cresce em vez de diminuir. É mais freqüente em contratos com prestação reajustada pelo salário mínimo e saldo corrigido pela TR.

O prazo do financiamento pode ser revisado?

Sim. Quando o recalculo do perito demonstra que o prazo original não seria suficiente para quitar a dívida pelo método original (por causa de amortização negativa), o juízo pode readequar o cronograma.

Qual a prescrição para revisar contrato de financiamento imobiliário?

10 anos (art. 205 do CC) para a ação principal. O STJ tem admitido que cada cobrança indevida tem prazo autônomo de 5 anos (art. 27 do CDC), quando o contrato é de consumo.

Não encontrou todas as respostas por aqui?

Consulte nossa equipe de peritos imobiliários — elaboramos laudos técnicos para financiamentos SFH e SFI em todo o Brasil.

Conclusão

SAC e Tabela Price são metodologias distintas de amortização, cada uma com impacto diferente sobre o saldo devedor e o total pago ao longo do contrato. A amortização negativa é o fenômeno mais grave: quando o saldo cresce em vez de cair, o mutuário paga anos de parcelas sem reduzir efetivamente a dívida. O STJ Tema 27 estabeleceu os parâmetros de licitude e os casos de abusividade. A perícia bancária reconstrói o saldo mês a mês, identifica o vício e quantifica o indébito com base documental e fonte citável.

Mais conhecimento para você: leia também nossos artigos sobre amortização negativa na Tabela Price e financiamento direto com construtora fora do SFN.