O que é o MQJS no contrato de construtora?
O MQJS — Método de Quitação a Juros Simples, também chamado Simplex, MTJS ou MJS — é o recálculo da prestação e da tabela a juros simples sobre o capital, usado no contrato de compra e venda financiado direto pela construtora, loteadora, incorporadora ou SPE fora do Sistema Financeiro Nacional. A fórmula fechada da parcela é PMT = PV × (1 + i × n) ÷ [n × (1 + i × (n−1)/2)], com o fator n fora dos colchetes. Este artigo explica por que a vendedora não capitaliza como banco e como a perícia documenta o saldo. Não funde Tabela Gradiente, cláusula de 180 dias nem juros simples hamburguês de conta corrente.
O público é o advogado de direito imobiliário que recebe um contrato com várias séries de parcelas — mensais, intermediárias, balão — e uma planilha da vendedora em Tabela Price. Sem o recorte, a discussão vira “juros altos de imóvel”. Com o MQJS, o trabalho é reconstruir cada série a juros simples e confrontar o saldo cobrado com o saldo que zera no método.
Não há neste texto caso real, construtora, empreendimento ou valor identificável. O cenário ao final é hipotético. Tabela Gradiente, INCC e cláusula de 180 dias já têm matérias próprias neste portal; o objeto aqui é o recálculo a juros simples no contrato direto fora do SFN.
Por que a construtora não capitaliza juros como banco?
A Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal enuncia que é vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. O art. 4º do Decreto 22.626, de 7 de abril de 1933 — a Lei de Usura — proíbe contar juros dos juros. Instituição financeira autorizada opera sob regime próprio; construtora, loteadora e SPE que financiam o próprio imóvel não são instituição financeira na Lei 4.595, de 31 de dezembro de 1964. O teste de fronteira é o CNPJ no cadastro de instituições do Banco Central, não o nome fantasia do contrato.
O Código Civil disciplina o mútuo e as obrigações. O art. 591 presume juros no mútuo destinado a fins econômicos, sem converter a vendedora em banco. O art. 389 trata da responsabilidade do inadimplente. Correção monetária em contrato de prazo igual ou superior a um ano segue a Lei 10.192, de 14 de fevereiro de 2001, com periodicidade anual — não índice mensal sobre a parcela. A perícia aplica correção sobre o saldo nos aniversários, não sobre a PMT de cada mês.
A engenharia reversa reproduz o desconto composto da credora só para achar o capital (K) de cada série. Daí em diante, o recálculo é simples: taxa anual proporcional (12 × i mensal), lapso temporal pro rata die com i/30, MQJS e correção anual sobre o saldo. Usar a Price no recálculo de quem não é instituição financeira reproduz o anatocismo que a tese combate.
Como a perícia recalcula a parcela a juros simples?
O montante a juros simples é M = PV × (1 + i × n). A prestação fecha quando a soma dos valores futuros das parcelas, cada uma capitalizada pelo prazo que falta, iguala o montante — prova real no polo N — e quando a soma dos valores presentes iguala o capital — prova real no polo 0. Sem as duas provas, a PMT não entra no laudo. Parcelas somadas em valor nominal e comparadas ao montante não são MQJS.
Há colisão de sigla. MQJS, Simplex, MTJS e MJS nomeiam o método adotado. MAGIS e SPC.JS nomeiam o método criticado, que no exemplo canônico da literatura de juros simples produz prestação maior, saldo que não zera e juros crescentes. Escrever MQJS para o criticado entrega o argumento à contraparte. A perícia declara a sigla, a fórmula e a coluna de juros usada.
Em contrato com várias séries, cada série ganha um apêndice de engenharia reversa e um de MQJS. Cada parcela vai a valor presente individual na data do contrato; desconto em bloco introduz erro quando os lapsos diferem. A soma dos K deve reconciliar o preço. Juros sobre saldo devedor, no estilo Price, não são juros simples. A tabela MQJS tem juro decrescente e amortização crescente sobre o capital projetado, e o saldo final zera.
Quando o CDC entra no contrato de imóvel na planta?
Quando o comprador é destinatário final, os arts. 51 e 52 do Código de Defesa do Consumidor exigem informação de acréscimos, taxa e número de prestações e invalidam cláusulas que imponham desvantagem exagerada. A perícia registra o polo. Não qualifica nulidade no lugar do patrono. O art. 42 do CDC, repetição em dobro, só entra como cenário se o patrono o pede, em aba separada, sem o perito afirmá-lo devido.
O REsp 1.454.139/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014, discute índice de correção em imóvel na planta — recorte de INCC e de saldo, não de fórmula MQJS. Citar o acórdão para “provar” juros simples é desvio. O comando de juros simples sai da tese, da cláusula ou da sentença. Sem comando, a perícia não substitui Price por MQJS.
Contrato já quitado, Tabela Gradiente e financiamento bancário SFH/SFI saem deste recorte. SFH e SFI são instituição financeira. Quitado muda o resultado de saldo vincendo para indébito de antecipação. Gradiente tem matéria própria. Misturar os três no mesmo laudo contamina o método.
Um cenário ilustrativo de séries e recálculo MQJS
Considere um cenário hipotético. Contrato de loteadora com cinco séries, ainda em curso, parcelas intermediárias e um balão. A planilha da vendedora está em Price com reindexação. Não há processo, empresa nem valor neste texto.
A equipe identifica as séries, traz cada parcela a valor presente na data do contrato, valida a soma dos K contra o preço e recalcula cada série pelo MQJS, com correção anual sobre o saldo. O quadro compara saldo cobrado e saldo reconstruído. Diferença negativa em série de transição ganha rótulo de débito ou crédito, conforme o contexto. Sem o contrato completo, a série não se inventa.
Se faltar o extrato de uma série, o recálculo daquela série para. Se a vendedora for instituição financeira no cadastro do Banco Central, o caso sai desta tese e vai ao regime do SFN. O MQJS não se aplica por estética de planilha: aplica-se porque quem financia o próprio imóvel não capitaliza como banco.
Quais documentos instruem o recálculo?
O dossiê mínimo reúne o contrato e aditivos, o quadro de séries com datas e valores de cada parcela, o extrato de pagamentos e, se houver cessão, o instrumento com a data. Sem a data do contrato, não há valor presente. Sem o extrato, o MQJS das parcelas pagas não fecha. Sem o instrumento de cessão, o saldo naquela data fica sem confirmação.
Série de índice (IPCA, INPC, INCC) entra com a competência e a data da leitura. Índice acumulado desde a origem sobre a parcela não substitui a correção anual sobre o saldo. Unidade anual contra taxa mensal reprova o quadro.
O produto é planilha com um apêndice por série, prova real nos dois polos, confronto Price × MQJS e parecer na sequência fato documental → achado numérico → fundamento → consequência pericial. O MQJS é o método. O número sai do fluxo. O direito, do juízo.
Perguntas frequentes
MQJS e MAGIS são o mesmo método? Não. MQJS, Simplex, MTJS e MJS nomeiam o método adotado, com prova real nos dois polos. MAGIS e SPC.JS nomeiam o criticado, que no exemplo canônico não zera o saldo. Trocar a sigla no laudo entrega o argumento à contraparte.
A construtora pode usar Tabela Price? A vendedora que não é instituição financeira, na linha da Súmula 121 do STF e do art. 4º do Decreto 22.626/1933, não capitaliza juros como banco. A perícia reproduz a Price só na engenharia reversa do capital e recalcula a juros simples. A substituição no título é do juízo.
Qual a fórmula da parcela no MQJS? PMT = PV × (1 + i × n) ÷ [n × (1 + i × (n−1)/2)]. O fator n fora dos colchetes é obrigatório. A fórmula só entra no laudo depois de conferida contra o montante dividido pelo fator acumulado.
CDC se aplica a contrato de construtora? Quando o comprador é destinatário final, os arts. 51 e 52 do CDC exigem informação clara das prestações. A perícia registra o polo. Nulidade e repetição em dobro são teses do patrono.
Este artigo cobre Tabela Gradiente e INCC? Não. Gradiente, INCC e cláusula de 180 dias têm matérias próprias neste portal. Aqui o recorte é o recálculo a juros simples no contrato direto fora do SFN.
Sem comando judicial pode-se trocar Price por MQJS? A skill de método da casa exige comando — sentença, cláusula ou tese expressa. Sem comando, a perícia não substitui o regime composto. O laudo declara a premissa.
Não encontrou todas as respostas por aqui? Reúna o contrato com o quadro de séries, o extrato de pagamentos e os aditivos e solicite análise técnica do recálculo a juros simples (MQJS) no contrato de construtora.
Conclusão
O MQJS reconstrói o contrato de construtora a juros simples sobre o capital, com prova real nos dois polos. Construtora e loteadora fora do SFN não capitalizam como banco: Súmula 121 do STF e art. 4º do Decreto 22.626/1933 organizam o recorte. A Price fica na engenharia reversa do K; o recálculo é simples, série a série, com correção anual sobre o saldo. Sem comando de juros simples, o método não se impõe sozinho. A divergência é fato técnico; a revisão do saldo, do juízo competente.
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