A perícia de obra apura o estado físico real de um empreendimento imobiliário e o compara ao cronograma contratado. O resultado central desse trabalho é o percentual de conclusão da obra, número que define desde o valor de retenção em um distrato até a caracterização de atraso grave da incorporadora. Advogados de compradores, incorporadoras, bancos e seguradoras recorrem a esse cálculo quando a obra sai do ritmo prometido ou quando um contrato precisa ser desfeito. Este artigo explica como o perito usa a NBR 12.721 e os registros de responsabilidade técnica, ART e RRT, para chegar a esse número com rigor técnico.
O que é a perícia de percentual de conclusão de obra
A perícia de percentual de conclusão mede, em determinada data, quanto do empreendimento já foi executado frente ao total contratado. O objetivo não é opinar se a obra está adiantada ou atrasada a olho nu, mas produzir um número auditável, reproduzível por qualquer outro perito que refaça o mesmo levantamento.
Esse laudo aparece em quatro cenários recorrentes: ações de rescisão contratual movidas por compradores que alegam atraso, revisão de financiamento à produção junto a bancos, acionamento de seguro garantia de conclusão de obra e disputas societárias entre incorporadora e investidores sobre o patrimônio de afetação.
Diferente de uma vistoria informal, a perícia judicial segue quesitos formulados pelas partes e pelo juiz, admite assistente técnico de cada lado e precisa resistir a impugnação. Por isso o método de apuração do percentual não pode ser subjetivo, precisa se apoiar em norma técnica reconhecida.
A referência usada pelo mercado da construção civil brasileiro para esse cálculo é a NBR 12.721, da ABNT, que padroniza como decompor uma obra em etapas e atribuir peso a cada uma delas.
O juízo costuma fixar quesitos padronizados: percentual de conclusão físico na data da vistoria, percentual previsto no cronograma para a mesma data, causas do eventual atraso e prazo estimado para conclusão total. O perito responde a cada um com base no levantamento de campo, não em opinião genérica sobre o andamento da obra.
Como funciona o método da NBR 12.721
A NBR 12.721 disciplina a avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e institui o Custo Unitário Básico, referência mensal divulgada pelos sindicatos da indústria da construção civil em cada estado. A mesma norma orienta o Relatório de Grau de Incorporação, documento que a incorporadora deve manter atualizado durante a obra.
Para chegar ao percentual de conclusão, a norma decompõe o empreendimento em etapas construtivas: serviços preliminares, fundação, estrutura, alvenaria e vedação, cobertura, instalações elétricas e hidráulicas, revestimentos internos e externos, esquadrias e acabamento final. Cada etapa recebe um peso percentual predefinido, que varia conforme o padrão construtivo declarado no memorial descritivo, seja baixo, normal ou alto.
O perito visita a obra, mede fisicamente o que foi executado em cada etapa e aplica o peso correspondente da tabela. A soma ponderada de todas as etapas concluídas, parciais e pendentes resulta no percentual final. Uma fundação inteiramente pronta em um empreendimento de padrão normal, por exemplo, pode representar algo entre 6% e 10% do total da obra, não metade do caminho, como o leigo costuma supor.
Esse percentual apurado em campo é comparado ao cronograma físico-financeiro anexado ao contrato de compra e venda, normalmente representado por uma curva S. A diferença entre o percentual contratado para aquela data e o percentual real medido pelo perito é o indicador objetivo de atraso ou adiantamento da obra.
Um erro recorrente é aplicar a tabela de padrão normal a um empreendimento vendido como alto padrão, o que distorce o resultado. O memorial descritivo e o quadro de áreas do Relatório de Grau de Incorporação precisam ser conferidos antes de qualquer medição em campo.
O papel da ART e da RRT no laudo pericial
A Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, é o documento que o engenheiro registra no CREA para cada obra que dirige ou executa. A Lei 6.496, de 1977, torna esse registro obrigatório em todo contrato de execução de obra ou de prestação de serviço de engenharia. Sem ART, não há responsável técnico formalmente identificado perante o conselho.
Quando quem assina o projeto é arquiteto, o documento equivalente é o Registro de Responsabilidade Técnica, o RRT, emitido junto ao CAU sob a Lei 12.378, de 2010. Empreendimentos maiores costumam ter as duas anotações: uma para o projeto e a execução de engenharia, outra para o projeto de arquitetura.
O perito confere a data de abertura da ART ou do RRT, o escopo declarado e o nome do responsável técnico, cruzando essas informações com o que encontra fisicamente no canteiro. Divergência entre o escopo anotado e a obra executada, como uma ampliação não registrada ou uma mudança de padrão construtivo, é sinal de irregularidade que pode afetar a validade do próprio habite-se.
Também importa verificar se existe ART ou RRT de baixa, que marca o encerramento formal da responsabilidade técnica ao final da obra. Esse encerramento, somado à expedição do habite-se pela prefeitura, é o marco documental que a perícia usa para confirmar que a etapa de acabamento realmente terminou, e não apenas que a fachada aparenta estar pronta.
Percentual de conclusão e a retenção no distrato imobiliário
O percentual de conclusão apurado pelo perito tem efeito direto sobre quanto a incorporadora pode reter quando um comprador desiste do contrato. O artigo 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, fixa em 25% da quantia paga a retenção da regra geral, prevista no inciso II do dispositivo.
O parágrafo 5º do mesmo artigo eleva esse limite a até 50% quando o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação, mas apenas enquanto esse patrimônio segue vigente. A lei condiciona a devolução ao comprador a um prazo de 30 dias contados do habite-se ou documento equivalente, momento que, na prática, extingue o patrimônio de afetação.
É aqui que a perícia de percentual de conclusão vira decisiva: se a obra já tem habite-se emitido na data da rescisão, o patrimônio de afetação está extinto e a retenção máxima cai para 25%. Se a obra ainda está em andamento e o patrimônio de afetação segue ativo, a incorporadora pode reter até 50%, desde que a cláusula contratual preveja esse percentual.
Sem um laudo que confirme a data efetiva de conclusão física e a situação documental da obra, a discussão sobre qual percentual se aplica, 25% ou 50%, fica sujeita apenas à palavra das partes. O perito fornece o dado técnico que sustenta esse ponto específico do pedido.
Contratos com cláusula de tolerância, em geral 180 dias além do prazo previsto, também dependem desse cálculo. O perito verifica se, somado o prazo de carência contratual, a obra ainda está dentro do limite aceito ou se já ultrapassou a tolerância na data da rescisão.
Atraso no cronograma e inadimplemento substancial
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já reconheceu, pela Quarta Turma, que o atraso constatado no cronograma de execução da obra pode configurar inadimplemento substancial da incorporadora mesmo antes de vencido o prazo contratual final, quando os dados já demonstram que a entrega no prazo se tornou inviável.
É exatamente esse tipo de constatação que a perícia de percentual de conclusão fornece ao processo. Ao comparar o ritmo histórico de execução, ou seja, quanto a obra avançou nos últimos meses, com o que falta para chegar a 100%, o perito projeta uma data realista de conclusão e a confronta com o prazo contratual, incluindo a tolerância usual de 180 dias prevista em cláusula de carência.
Um exemplo ilustra o cálculo: se o cronograma contratual previa 90% de execução aos 30 meses e a medição pericial encontra 40%, mantido o ritmo médio de avanço mensal observado até ali, o perito estima quantos meses adicionais a obra ainda vai consumir. Esse número é o que embasa o pedido de rescisão antecipada, sem esperar o vencimento formal do prazo de entrega.
A mesma lógica serve ao contrário: quando a obra está dentro ou à frente do cronograma, o laudo pericial protege a incorporadora de uma rescisão precipitada baseada apenas na percepção do comprador ao visitar o canteiro.
Erros comuns na apuração pericial do estágio da obra
O erro mais frequente é estimar o percentual de conclusão a partir de uma vistoria visual, sem aplicar a tabela de pesos da NBR 12.721. Um laudo que apenas registra a impressão de que a obra parece 60% pronta não resiste a impugnação técnica e costuma ser desconsiderado pelo juízo.
Outro problema comum é ignorar as ARTs e RRTs vinculadas ao empreendimento. Sem cruzar esses registros, o perito não consegue confirmar quem respondia tecnicamente por cada etapa nem identificar mudanças de escopo que alterariam o peso de determinado serviço na composição do percentual final.
Também compromete o laudo usar a tabela de padrão construtivo errada. Aplicar pesos de padrão normal a um empreendimento vendido como alto padrão infla artificialmente o percentual de conclusão, porque o padrão alto concentra peso maior nas etapas finais de acabamento.
Por fim, a apuração perde força sem documentação fotográfica datada de cada visita técnica. Serviços já cobertos por outras etapas, como fundação, impermeabilização e parte da estrutura, só podem ser confirmados por meio de projeto executivo, ART e medições anteriores, não por inspeção visual isolada no dia da perícia.
A apuração do percentual de conclusão de obra exige leitura técnica de projeto, cruzamento de ART e RRT e aplicação correta da NBR 12.721, trabalho que cabe a um perito de engenharia com experiência em disputas imobiliárias. A Central de Peritos Associados assessora advogados e partes nesse tipo de levantamento, da vistoria em campo à sustentação do laudo em audiência.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é a NBR 12.721 e por que ela importa na perícia de obras?
É a norma da ABNT que padroniza a avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária, define o Custo Unitário Básico e estabelece pesos percentuais para cada etapa da obra. O perito usa essa tabela para transformar uma inspeção de campo em um percentual de conclusão auditável, em vez de uma estimativa visual.
Como o perito calcula o percentual de conclusão de uma obra?
Ele mede fisicamente o que foi executado em cada etapa, como fundação, estrutura, instalações e acabamento, e aplica o peso que a NBR 12.721 atribui a cada uma conforme o padrão construtivo do empreendimento. A soma ponderada dessas etapas resulta no percentual final, comparável ao cronograma contratual.
Qual a diferença entre ART e RRT?
A ART é o registro de responsabilidade técnica do engenheiro junto ao CREA, exigido pela Lei 6.496/1977. O RRT é o equivalente do arquiteto junto ao CAU, criado pela Lei 12.378/2010. O perito confere as duas para identificar quem responde tecnicamente por cada parte da obra.
Por que o habite-se muda o percentual de retenção no distrato?
O artigo 67-A da Lei 4.591/1964 permite reter até 50% da quantia paga enquanto o patrimônio de afetação está vigente, mas esse regime se extingue com a expedição do habite-se. Depois disso, aplica-se a regra geral do inciso II, que limita a retenção a 25%.
O que caracteriza inadimplemento substancial por atraso de obra?
Segundo entendimento da Quarta Turma do STJ, o ritmo de execução pode demonstrar, antes mesmo do vencimento do prazo contratual, que a entrega no prazo se tornou inviável. A perícia projeta a data real de conclusão a partir do avanço histórico da obra para sustentar esse ponto.
Quanto custa uma perícia de percentual de conclusão de obra?
O valor varia conforme o porte do empreendimento, o número de visitas técnicas necessárias e a complexidade dos quesitos formulados. Envolve honorários periciais fixados pelo juízo ou contratados diretamente, além de eventuais medições complementares em campo.
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A equipe da Central de Peritos Associados analisa o contrato, o cronograma físico-financeiro e a documentação técnica do empreendimento para indicar o melhor caminho pericial para o seu caso.
Fontes: Legislação (Lei 4.591/1964) Lei 4.591/1964, art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018; CREA-SC Lei nº 6.496/1977.