A Taxa Referencial (TR) continua sendo o índice contratual de correção do saldo devedor nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Mas a Lei 14.905/2024, em vigor desde o fim de agosto de 2024, mudou a regra geral de correção monetária e juros no Código Civil, substituindo índices soltos pelo IPCA e fixando a taxa legal de juros a partir da Selic. Quem tem financiamento habitacional pela TR, ou disputa judicialmente o saldo devedor de um contrato do tipo, precisa saber exatamente onde essa mudança entra — e onde ela não muda nada.
O que a Lei 14.905/2024 mudou no Código Civil
A Lei 14.905, sancionada em 28 de junho de 2024, alterou os artigos 389, 406 e 591 do Código Civil. O texto começou a produzir efeitos 60 dias após a publicação, no fim de agosto de 2024, com exceção do parágrafo 2º do artigo 406, que passou a valer de imediato.
O novo parágrafo único do artigo 389 fixou o IPCA, apurado e divulgado pelo IBGE, como índice padrão de correção monetária em obrigações civis. Essa regra só entra quando não há previsão diferente em contrato ou em lei específica — é uma regra subsidiária, não uma substituição automática de qualquer índice já usado no país.
O artigo 406 mudou a forma de calcular juros legais. Quando não há taxa combinada entre as partes, aplica-se a Selic com dedução do índice de correção monetária do período. Se essa conta der resultado negativo, a taxa de juros é considerada zero — o Banco Central e o Conselho Monetário Nacional publicam a metodologia e os valores mensais.
O artigo 591, que trata de mútuo com fins econômicos, perdeu a redação que limitava juros ao teto do artigo 406 e permitia apenas capitalização anual. Sem essa trava explícita, a leitura majoritária entre advogados civilistas é que as partes de um contrato de empréstimo entre particulares ganharam mais liberdade para negociar taxa e periodicidade de capitalização.
Por que a TR continua valendo para o financiamento SFH
O Sistema Financeiro da Habitação tem legislação própria desde 1964, com a Lei 4.380, e a Taxa Referencial foi criada pela Lei 8.177, de 1991, como índice de remuneração da poupança e de correção dos contratos habitacionais vinculados a ela. Essa é a "lei específica" que o próprio artigo 389 do Código Civil ressalva ao definir o IPCA como regra geral.
Na prática, isso significa que um contrato de financiamento pela TR, firmado dentro do SFH e com essa indexação prevista em cláusula, continua sendo corrigido pela TR normalmente. A Lei 14.905/2024 não revogou a Lei 8.177/1991, não alterou a Lei 4.380/1964 e não mencionou o SFH em nenhum de seus artigos.
O IPCA do novo artigo 389 do Código Civil entra apenas como padrão de reserva, para relações civis que não têm índice próprio definido em lei ou em contrato. Um financiamento SFH com cláusula de TR expressa está fora desse cenário — ele já tem seu índice fixado por norma especial, que prevalece sobre a regra geral do Código Civil.
A confusão mais comum entre mutuários e até entre profissionais é achar que qualquer mudança na legislação civil sobre juros afeta automaticamente contratos bancários regulados. Não afeta. Bancos e demais integrantes do Sistema Financeiro Nacional operam sob normas do Conselho Monetário Nacional e do Banco Central, além de leis setoriais como a 4.380/1964 e a 8.177/1991, que continuam em vigor sem alteração pela Lei 14.905/2024.
Onde a Lei 14.905/2024 realmente entra no financiamento habitacional
A mudança pesa em duas frentes específicas do financiamento habitacional: contratos ou situações omissas quanto ao índice de mora, e cálculos judiciais em ações revisionais de SFH. Nenhuma das duas é o dia a dia do contrato em situação normal, com parcelas pagas em dia.
Quando o mutuário atrasa parcelas e o contrato não define um índice de mora específico — o que é raro em contratos bancários padronizados, mas ocorre em financiamentos diretos com construtoras ou incorporadoras fora do sistema bancário —, passa a valer a regra do artigo 406: Selic menos o índice de correção do período, em vez de índices fixos usados antes da lei.
Em ações revisionais, quando a Justiça reconhece que uma cláusula de reajuste é abusiva e precisa de substituição, o juiz historicamente recorria a índices como o INPC ou a própria poupança, somados a um percentual fixo de juros de mora. Depois da Lei 14.905/2024, decisões proferidas para o período posterior a agosto de 2024 tendem a usar IPCA para correção e a taxa legal do artigo 406 para os juros, quando o contrato não tem cláusula própria válida para substituir.
Essa distinção temporal importa para o cálculo pericial. Um saldo devedor discutido judicialmente pode ter um período regido pela regra antiga, com correção e juros conforme jurisprudência ou contrato até agosto de 2024, e outro pelo regime novo do artigo 406, exigindo que o laudo separe as duas fases da conta.
Capitalização de juros no financiamento bancário: o que muda e o que não muda
O artigo 591 do Código Civil, mesmo alterado, nunca foi a regra que autoriza bancos e demais instituições financeiras a capitalizar juros. Essa autorização vem de outra fonte: o artigo 5º da Medida Provisória 2.170-36, de 2001, e a Súmula 596 do Superior Tribunal de Justiça, que afastam a Lei de Usura das operações realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional.
Isso quer dizer que bancos que financiam imóveis pelo SFH já podiam pactuar capitalização de juros com periodicidade inferior à anual antes da Lei 14.905/2024, desde que o contrato tivesse cláusula expressa nesse sentido — entendimento consolidado pelo STJ em julgamentos de recursos repetitivos sobre capitalização mensal.
A mudança no artigo 591 tem efeito mais direto sobre contratos de mútuo entre particulares ou empresas fora do sistema financeiro regulado — por exemplo, financiamento direto de imóvel oferecido por uma construtora, sem participação de banco ou de agente do SFH. Nesses casos, a limitação de juros ao teto do artigo 406 e a capitalização restrita ao período anual deixaram de constar no texto legal.
Para quem tem financiamento habitacional dentro do SFH, com banco ou agente financeiro regulado como parte contratual, a régua de capitalização de juros não mudou com a Lei 14.905/2024. O que pode mudar, dentro desses contratos, é apenas o índice de correção e a taxa de juros aplicada a saldos ou parcelas quando o próprio contrato for silente ou tiver cláusula anulada por decisão judicial.
O que muda na prática para quem tem financiamento ativo pela TR
Para a grande maioria dos contratos SFH com TR, o boleto mensal e a evolução do saldo devedor seguem exatamente como antes. A Lei 14.905/2024 não alterou a fórmula de cálculo da TR, não mudou a metodologia do Banco Central para divulgá-la e não tocou nas normas do Conselho Monetário Nacional que regem o SFH.
O ponto de atenção recai sobre três situações concretas: financiamentos com cláusulas anuladas ou revisadas judicialmente, contratos de financiamento direto fora do sistema bancário regulado e cálculos de atraso ou execução de dívida em que o contrato não prevê índice de mora próprio. Nesses três cenários, o IPCA e a taxa legal do artigo 406 entram como parâmetro, no lugar de índices usados antes de agosto de 2024.
Para o mutuário, o efeito prático mais comum aparece em processos judiciais já em andamento sobre financiamento habitacional. Um laudo ou uma planilha de atualização de crédito produzidos hoje precisam identificar a data de corte de agosto de 2024 e aplicar a regra correta para cada fase da dívida, sob risco de inflar ou reduzir o valor devido de forma incorreta.
Para quem pretende renegociar ou revisar um contrato SFH, o ponto relevante não é mais "a lei mudou a TR" — não mudou —, mas sim identificar se a cláusula de correção do contrato específico é válida e se está clara quanto ao índice aplicável. Contratos antigos, com cláusulas genéricas ou omissas em pontos específicos, ficam mais expostos à discussão sobre qual regra vale: a especial do SFH ou a geral do Código Civil pós-2024.
A perícia contábil entra exatamente nessa linha divisória entre regra especial do SFH e regra geral do Código Civil: separar, mês a mês, qual índice e qual taxa de juros incidiu sobre o saldo devedor antes e depois de agosto de 2024. Esse recorte técnico é o que sustenta laudos em ações revisionais e em execuções de dívida habitacional.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
A TR deixou de valer para financiamento da casa própria depois da Lei 14.905/2024?
Não. A Taxa Referencial continua sendo o índice de correção dos contratos do SFH, definida por lei específica, a Lei 8.177/1991. A Lei 14.905/2024 fixou o IPCA como índice padrão do Código Civil apenas para relações civis sem índice próprio em contrato ou em lei — o que não é o caso da TR no SFH.
A Lei 14.905/2024 vale para contratos de financiamento assinados antes de 2024?
A lei passou a produzir efeitos 60 dias após a publicação, no fim de agosto de 2024, sem retroagir a situações já consolidadas. Para contratos em curso, ela afeta cálculos de juros e correção referentes a fatos ocorridos a partir dessa data, não o passado do contrato.
O que muda para quem tem ação revisional de financiamento SFH em andamento?
O laudo de atualização de crédito passa a precisar separar duas fases: uma regida pelos índices usados até agosto de 2024 e outra pela regra do artigo 406 do Código Civil, quando o juiz reconhece cláusula abusiva e não há índice contratual válido para substituí-la.
Financiamento direto de imóvel com construtora pode ter juros capitalizados mensalmente agora?
Depois da mudança no artigo 591 do Código Civil, contratos de mútuo fora do sistema financeiro regulado, como financiamento direto com construtora, perderam a limitação anterior de capitalização anual. A prática ainda depende de cláusula expressa no contrato e pode ser discutida judicialmente caso a caso.
Bancos que financiam pelo SFH já podiam capitalizar juros mensalmente antes da lei nova?
Sim. Instituições do Sistema Financeiro Nacional já tinham essa possibilidade pela Medida Provisória 2.170-36/2001 e pela Súmula 596 do STJ, que afastam a Lei de Usura das operações bancárias. O artigo 591 do Código Civil nunca foi a regra aplicável a esses contratos.
Como o perito contábil calcula a diferença entre a TR contratual e a taxa legal da Lei 14.905/2024?
O perito reconstrói o saldo devedor mês a mês, aplicando a TR e as demais cláusulas do contrato no período em que elas são válidas, e a taxa legal do artigo 406 apenas nos trechos em que há lacuna contratual ou cláusula anulada judicialmente.
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A equipe da Central de Peritos Associados analisa contratos de financiamento habitacional e planilhas de saldo devedor para identificar o índice correto aplicado em cada fase da dívida, com base na legislação específica do SFH e nas mudanças do Código Civil.
Fontes: Lefosse Advogados Lei 14.905/2024 (arts. 389, 406 e 591 do Código Civil).