A Taxa Referencial (TR) é o índice de correção monetária aplicado, desde 1991, à maior parte dos contratos de financiamento habitacional vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Depois de anos travada perto de zero, a TR voltou a apresentar variação mensal positiva, o que tem elevado parcelas e saldos devedores de quem financiou um imóvel nesse sistema. No meio desse cenário, a Lei 14.905/2024 reformulou as regras gerais de correção monetária e de juros do Código Civil, criando uma nova taxa legal baseada na Selic. A coincidência de datas gerou dúvida entre mutuários e advogados: a TR do financiamento habitacional foi substituída pela nova taxa legal? Este artigo explica o que muda de fato para quem tem ou pretende contratar um financiamento pelo SFH, o que permanece igual, e por que confundir os dois regimes pode distorcer o cálculo de uma revisão de contrato.
O que é a TR e como ela atua no financiamento pelo SFH
A TR foi criada pela Lei 8.177, de 1991, dentro do pacote de medidas que reorganizou a economia brasileira no início daquela década. Sua metodologia de cálculo é definida pelo Conselho Monetário Nacional e apurada pelo Banco Central a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), que reflete a rentabilidade média dos Certificados e Recibos de Depósito Bancário (CDB/RDB) captados pelas maiores instituições financeiras do país, com a aplicação de um redutor definido em norma própria.
Desde a criação, a TR corrige a caderneta de poupança e, por extensão, os contratos de financiamento habitacional lastreados em recursos do SBPE e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) dentro do SFH. Na prática das planilhas de amortização, o saldo devedor do financiamento é atualizado mensalmente pela TR antes de receber a incidência dos juros contratuais e da parcela de amortização, seja no sistema de amortização constante (SAC), seja na Tabela Price.
Entre 2017 e 2021, a fórmula da TR resultou em índice praticamente zerado mês após mês, porque a Selic operou em patamar historicamente baixo nesse período e a TBF, atrelada a ela, também recuou. Contratos assinados nessa janela conviveram com correção monetária irrelevante sobre o saldo devedor, o que mascarou, para uma geração de mutuários, o peso que a TR pode ter quando volta a subir.
Com a elevação da Selic a partir de 2021, a TR retomou variação mensal positiva. O efeito reapareceu nas planilhas: o saldo devedor voltou a ser reajustado todo mês antes da amortização, e a diferença entre o valor contratado e o valor efetivamente pago ao longo dos anos voltou a ser assunto recorrente em revisões de contrato e em consultas de mutuários sobre o extrato do financiamento.
Essa mesma TR também remunera a caderneta de poupança, fonte primária de recursos do SBPE para novos financiamentos habitacionais. Quando a taxa sobe, o custo de captação dos bancos aumenta, e o mesmo índice que corrige o saldo devedor do mutuário também define parte da rentabilidade paga a quem mantém dinheiro aplicado na poupança, o que explica por que qualquer mudança na metodologia da TR repercute nos dois lados do sistema habitacional: a captação de recursos e a concessão de crédito.
Lei 14.905/2024: as mudanças na correção monetária e nos juros do Código Civil
Sancionada em 28 de junho de 2024 e publicada em 1º de julho daquele ano, a Lei 14.905/2024 alterou os artigos 389 e 406 da Lei 10.406/2002, o Código Civil, para padronizar as regras de correção monetária e de juros aplicáveis a obrigações civis quando não há índice ou taxa definidos em contrato ou em legislação específica.
Pela nova redação do artigo 389, quando as partes não convencionam um índice de atualização monetária, e a legislação aplicável também não prevê um, incide o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou o índice que vier a substituí-lo.
Já o artigo 406 trata dos juros. Quando não pactuados, quando pactuados sem taxa estipulada, ou quando decorrem de determinação legal, os juros passam a seguir a chamada taxa legal, calculada pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic) com a dedução do índice de atualização monetária do mesmo período, nos termos do artigo 389. Se o resultado dessa conta for negativo, a taxa legal é considerada igual a zero. A metodologia de cálculo e a forma de divulgação da taxa legal ficaram a cargo do Conselho Monetário Nacional e do Banco Central.
A mudança buscou encerrar uma divergência que se arrastava havia duas décadas no Judiciário sobre qual índice e qual taxa deveriam corrigir dívidas civis silentes quanto a esse ponto. A maior parte dos dispositivos da lei entrou em vigor sessenta dias após a publicação, ou seja, em 30 de agosto de 2024, com exceção do novo parágrafo do artigo 406 sobre a metodologia de cálculo, que passou a valer na data da publicação.
Para empresas com processos judiciais em andamento envolvendo esses contratos, a nova taxa legal também influencia a forma de calcular provisões contábeis sobre o valor discutido, já que o parâmetro deixou de ser a taxa de um por cento ao mês somada à correção monetária, prática comum antes da lei, para seguir a Selic deduzida do IPCA.
TR e Lei 14.905/2024 não se confundem: dois regimes, duas funções
O que a lei civil regula
O ponto central para quem tem ou pretende contratar um financiamento pelo SFH é entender que a Lei 14.905/2024 criou uma regra supletiva: ela só entra em cena quando não existe índice de correção monetária ou taxa de juros definidos em contrato específico ou em lei própria que regule a obrigação.
Por que o SFH não se enquadra nessa lacuna
Os contratos de financiamento habitacional do SFH têm regramento próprio, construído ao longo de décadas pela Lei 4.380, de 1964, que criou o próprio sistema, pela Lei 8.177/1991, que instituiu a TR, e pelas normas do Conselho Monetário Nacional e do Banco Central que regulam o SBPE. Nesse conjunto de normas, a TR está expressamente estipulada como índice de correção do saldo devedor, e essa mesma previsão costuma constar do contrato assinado pelo mutuário. Por haver previsão legal específica e cláusula contratual correspondente, a nova taxa legal do Código Civil não substitui a TR nesses financiamentos.
Onde os dois regimes se encontram
A relevância da Lei 14.905/2024 para esse universo aparece em situações correlatas ao contrato, não no contrato em si. Ocorre, por exemplo, no cálculo de juros de mora quando um contrato de financiamento habitacional é silente sobre a taxa aplicável a um ponto específico da relação, na atualização de diferenças que a instituição financeira é condenada a devolver ao mutuário depois de uma decisão judicial, e na definição da taxa aplicável a indenizações e a honorários decorrentes desses processos. Nessas hipóteses, a TR do contrato e a nova taxa legal podem conviver dentro da mesma ação, cada uma cumprindo uma função distinta: uma corrige o saldo devedor do financiamento propriamente dito, a outra corrige valores que passaram a existir fora do contrato original, por força de decisão judicial.
Separar esses dois cálculos com clareza é o que evita tanto cobrança indevida quanto compensação a menor entre as partes.
Impacto prático nas parcelas, no saldo devedor e nos cálculos periciais
Na rotina do financiamento, o efeito da retomada da TR positiva é direto: o saldo devedor é reajustado mensalmente antes da amortização, o que eleva tanto o valor da parcela quanto o total pago ao longo do contrato, em comparação com os anos em que a TR ficou próxima de zero.
Em contratos indexados pela Tabela Price, esse reajuste tende a ter efeito cumulativo maior sobre o saldo devedor nos primeiros anos do financiamento, período em que a parcela ainda concentra proporcionalmente mais juros do que amortização do principal. Já nos contratos pelo SAC, em que a amortização é constante desde a primeira parcela, o impacto da TR costuma ser mais perceptível no valor de cada prestação do que no prazo total de quitação.
Em ações judiciais que discutem esses contratos, seja para revisar cláusulas, seja para apurar valores pagos a maior, a exatidão do cálculo depende de identificar corretamente qual taxa incide em cada trecho da conta: a TR contratual sobre o saldo devedor do financiamento propriamente dito, e a taxa legal da Lei 14.905/2024 sobre valores que a Justiça determinar que sejam corrigidos ou compensados fora do contrato original, como diferenças retidas indevidamente pela instituição financeira ou apuradas em liquidação de sentença.
Misturar os dois regimes em uma única planilha, aplicando a taxa legal onde deveria constar a TR contratual, ou o contrário, é um dos erros mais comuns em cálculos apressados sobre financiamento habitacional, e costuma gerar valores questionáveis tanto para o mutuário quanto para a instituição financeira.
Para mutuários com contratos antigos, principalmente os assinados nas décadas de 1980 e 1990 dentro do SFH, a discussão ganha uma camada adicional: parte desses contratos ainda envolve o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), criado para cobrir o saldo residual ao final do prazo contratado. Nesses casos, qualquer diferença apurada na aplicação da TR ao longo dos anos pode repercutir também no valor final coberto pelo fundo, o que reforça a necessidade de conferir o extrato completo do financiamento, e não apenas as últimas parcelas pagas.
Para conferir se a TR aplicada em um contrato específico corresponde ao índice oficial, o mutuário pode comparar, mês a mês, a taxa divulgada pelo Banco Central com o extrato fornecido pelo agente financeiro. Divergências recorrentes, ainda que pequenas, tendem a se acumular ao longo de contratos de quinze, vinte ou trinta anos, e costumam ser o ponto de partida de uma perícia contábil sobre o financiamento habitacional.
A perícia contábil é o instrumento técnico que separa esses dois regimes dentro de um mesmo processo, aplicando a TR sobre o saldo devedor do contrato e a taxa legal da Lei 14.905/2024 apenas onde a lei determina. Esse detalhamento evita tanto a cobrança de índices sobre índices quanto a aplicação de uma taxa genérica onde a legislação do SFH já prevê regra própria. Em contratos de longo prazo, essa distinção pode representar diferença relevante no valor final apurado.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é a Taxa Referencial (TR) e para que ela serve nos financiamentos do SFH?
A TR é o índice criado pela Lei 8.177/1991, calculado pelo Banco Central a partir da Taxa Básica Financeira, usado para corrigir mensalmente o saldo devedor de contratos de financiamento habitacional vinculados ao SFH e ao SBPE, além da caderneta de poupança.
A Lei 14.905/2024 mudou a forma de calcular a TR nos contratos de SFH?
Não. A lei alterou os artigos 389 e 406 do Código Civil e criou regras supletivas de correção monetária e juros para casos sem índice definido em contrato ou lei específica. Como o SFH tem legislação própria estipulando a TR, o índice do financiamento habitacional continua sendo calculado como antes.
Por que a TR ficou próxima de zero por tanto tempo e por que voltou a subir?
Entre 2017 e 2021, a fórmula da TR, atrelada à Taxa Básica Financeira e à Selic, resultou em valores praticamente nulos por causa da Selic historicamente baixa. Com a alta da Selic a partir de 2021, a TR voltou a apresentar variação mensal positiva.
Qual a diferença entre a TR do contrato de financiamento e a taxa legal criada pela Lei 14.905/2024?
A TR corrige o saldo devedor do contrato de financiamento habitacional por força de legislação e cláusula contratual específicas. A taxa legal da Lei 14.905/2024, calculada pela Selic menos o índice de atualização monetária, incide apenas quando não há índice ou juros definidos em contrato ou lei própria, como no cálculo de diferenças discutidas judicialmente fora do contrato original.
Como saber se a TR foi aplicada corretamente no meu contrato de financiamento habitacional?
É necessário conferir, mês a mês, se o índice utilizado pelo agente financeiro corresponde à TR efetivamente divulgada pelo Banco Central para o período, e se a ordem de aplicação sobre o saldo devedor, antes da amortização e dos juros contratuais, segue o que está previsto no contrato.
A Lei 14.905/2024 vale para contratos de financiamento assinados antes de 2024?
A lei se aplica a partir de sua entrada em vigor, mas como ela regula principalmente situações sem índice ou taxa contratual definidos, seu efeito sobre financiamentos do SFH já assinados aparece sobretudo em discussões judiciais paralelas ao contrato, e não na substituição da TR.
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A equipe da Central de Peritos Associados pode analisar o extrato do financiamento e esclarecer dúvidas específicas sobre a aplicação da TR e da correção monetária no caso concreto.
Fontes: Planalto Lei 14.905/2024; Lefosse Advogados Lei 14.905/2024.