O que a ação de despejo cobra — e o que o cálculo precisa separar?
A ação de despejo por falta de pagamento é o pedido do locador para reaver o imóvel urbano e, quando cumulado, para cobrar aluguéis e acessórios da locação em atraso. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, art. 5º, reserva ao despejo a retomada da posse locatícia; o art. 62, com a redação da Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, regula a mora, a purgação e o cálculo discriminado que instrui a inicial. Este artigo descreve o recorte pericial dessa conta. Não reescreve a ação revisional do art. 19 nem a renovatória do art. 51.
O público é o advogado que ajuíza ou contesta despejo residencial ou não residencial. Sem a discriminação exigida pelo art. 62, I, o juízo não distingue aluguel, condomínio ordinário, tributo contratualmente atribuído, multa, juros e honorários da emenda. Com a discriminação, cada parcela ganha fato gerador, vencimento e índice próprios.
Não há neste texto caso real, comarca, valor identificável ou sentença nominada. Não há evidência nominada nesta pauta. O cenário ao final é hipotético e serve só para mostrar a ordem das parcelas. Este texto não recálcula reajuste de aluguel por IGP-M: esse recorte é outro artigo. O perito executa o contrato e a lei; não escolhe o índice nem declara a rescisão.
Qual fundamento legal abre o despejo por falta de pagamento?
O art. 9º, III, da Lei 8.245/1991 autoriza desfazer a locação pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos. O art. 23, I, obriga o locatário a pagar pontualmente o aluguel e os encargos legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, na falta dele, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. O art. 25 permite ao locador cobrar, junto com o aluguel, tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio quando o contrato os atribuiu ao locatário.
O art. 22, VIII e X, reserva ao locador, salvo disposição expressa em contrário, impostos, taxas, seguro complementar contra fogo e as despesas extraordinárias de condomínio. Confundir ordinário com extraordinário infla o débito da mora. O parágrafo único do art. 22 lista o que é extraordinário: reforma estrutural, pintura de fachada, reposição de habitabilidade, indenização trabalhista anterior à locação, equipamentos novos de segurança, decoração de área comum e constituição de fundo de reserva.
O art. 17 veda estipular o aluguel em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. Cláusula nesses termos não entra no principal da conta. O art. 79 manda aplicar, no que a Lei do Inquilinato for omissa, o Código Civil e o Código de Processo Civil.
Como a purgação da mora monta o depósito?
O art. 62, II, na redação da Lei 12.112/2009, permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão efetuando, no prazo de 15 dias contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. O depósito inclui: (a) os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação; (b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; (c) os juros de mora; (d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
O art. 62, III, abre complemento de 10 dias se o locador alegar que a oferta não é integral e justificar a diferença. O inciso IV manda o pedido de rescisão seguir pela diferença se o complemento não fechar. O inciso V exige depósito dos aluguéis que forem vencendo até a sentença, nos respectivos vencimentos. O parágrafo único do art. 62 veda nova emenda da mora se o locatário já houver usado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
A liminar do art. 59, § 1º, IX, cabe quando falta pagamento e o contrato está desprovido das garantias do art. 37 — caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo. O § 3º do art. 59 permite elidir essa liminar com depósito, em 15 dias, na forma do art. 62, II. Caução da liminar, quando devida em outras hipóteses do § 1º, equivale a três meses de aluguel.
O que entra no cálculo discriminado — e o que fica de fora?
A inicial do art. 62, I, cita o locatário para a rescisão e o locatário e os fiadores para a cobrança. Exige cálculo discriminado do valor do débito. A perícia replica essa discriminação: competência, vencimento, valor originário, índice de correção, juros, multa e base de honorários da alínea d.
Entram, se o contrato ou a lei os atribuir ao locatário: aluguel do art. 17; despesas ordinárias de condomínio do art. 23, XII e § 1º; tributos e encargos do art. 25; consumo de água, luz, gás, telefone e esgoto do art. 23, VIII; prêmio do seguro de fiança do art. 23, XI. Ficam de fora, salvo cláusula expressa válida: despesas extraordinárias do art. 22, X; taxa de administração imobiliária do art. 22, VII; fundo de reserva na constituição (art. 22, parágrafo único, g).
Multa moratória só entra se o contrato a previu e se é exigível na data da purgação (art. 62, II, b). Juros de mora seguem o contrato; se o contrato silenciar, aplica-se a legislação civil vigente no período, inclusive a Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024, para os juros legais do art. 406 do Código Civil após o início de sua vigência. Correção do principal segue o índice contratual; se o contrato silenciar, o perito declara a lacuna e não escolhe o índice.
Qual índice corrige o aluguel atrasado?
O art. 18 permite às partes fixar, de comum acordo, novo valor e inserir ou modificar cláusula de reajuste. O reajuste periódico do aluguel vigente não se confunde com a correção do aluguel já vencido e não pago. O primeiro atualiza o preço da locação em curso. O segundo atualiza débito em atraso.
Cláusula de IGP-M, IPCA ou outro índice pactuado governa o reajuste do aluguel vincendo, observada a legislação específica das locações residenciais (art. 17, parágrafo único). Para o débito vencido, o cálculo usa o índice de mora que o contrato apontou para inadimplemento. Misturar os dois fatores no mesmo mês duplica atualização.
Aluguel provisório da revisional (art. 68, II) e diferenças de aluguéis da sentença do art. 69 também instruem despejo, por força do caput do art. 62. A sentença da revisional faz o aluguel retroagir à citação; as diferenças, descontados os provisórios pagos, são exigíveis a partir do trânsito em julgado. O perito não antecipa trânsito. Marca a data em que cada parcela se tornou exigível.
Quais documentos instruem a conta locatícia?
O mínimo verificável é: contrato e aditivos; comprovantes de pagamento e de recusa; boletos de condomínio com rateio e previsão orçamentária (art. 23, § 2º); guias de IPTU e demais tributos atribuídos; apólice de seguro-fiança, se houver; notificações; planilha da inicial; e os depósitos já feitos nos autos. Recibo genérico viola o art. 22, VI, que veda quitação genérica e manda o locador fornecer recibo discriminado.
O art. 37 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. O art. 38, § 2º, limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel, em caderneta de poupança. Esses tetos não substituem o cálculo da mora; apenas delimitam o que pode ser compensado com a garantia quando o contrato e a sentença autorizarem a compensação.
Fiança e seguro-fiança (arts. 39 a 41) respondem até a devolução do imóvel, salvo disposição em contrário, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado. O perito identifica o garante e o período coberto. Não declara exoneração. Lacuna de documento vira linha “não comprovado”, não valor presumido.
Como um cenário ilustrativo ordena as parcelas?
Cenário hipotético, sem vínculo com processo real. Locação urbana escrita. Aluguel mensal pactuado. Três competências vencidas e não pagas. Condomínio ordinário comprovado em duas competências. IPTU do exercício atribuído ao locatário e não recolhido. Contrato com multa moratória percentual e índice de mora. Citação em data certa. Depósito de purgação no 12º dia.
A ordem da planilha é: (1) aluguéis das três competências, reajustados só se o aniversário contratual já tiver incidido sobre aquela competência; (2) condomínio ordinário das duas competências comprovadas; (3) IPTU na fração contratual; (4) correção de cada parcela desde o vencimento pelo índice de mora; (5) juros de mora; (6) multa contratual se exigível; (7) aluguel e acessórios que venceram entre a citação e o depósito; (8) custas; (9) honorários de 10% sobre o montante, ou o percentual diverso do contrato. Condomínio extraordinário de pintura de fachada não entra.
Se o locador apontar diferença no 16º dia e justificar, o locatário tem 10 dias para complementar (art. 62, III). A perícia compara a planilha da inicial com o depósito e com os vencimentos posteriores do inciso V. Não declara se a mora foi emendada. Declara se o depósito cobre, item a item, o que a lei listou.
O que o perito não decide no despejo?
O perito não decreta o despejo. O art. 63, na redação da Lei 12.112/2009, reserva ao juiz a expedição do mandado, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, reduzido em hipóteses do § 1º. O art. 64 disciplina a execução provisória e a caução de seis a doze meses de aluguel, salvo nas ações fundadas no art. 9º. Esses prazos não entram na conta do débito; entram no relatório só se o quesito perguntar o valor da caução.
O perito não escolhe entre despejo e consignação. A consignação do art. 67 tem rito próprio e depósito em 24 horas da intimação. Também não confunde retomada por denúncia vazia (arts. 46, § 2º, e 57) com mora. Denúncia vazia não gera a conta do art. 62. Mora não dispensa o cálculo discriminado.
A identificação de cobranças indevidas de acessório ou de índice exige análise técnica da cadeia documental — o que reforça a importância da perícia contábil nestes autos, sem substituir o julgamento da rescisão.
Perguntas frequentes
O despejo por falta de pagamento exige cálculo discriminado na inicial?
Sim, quando o pedido de rescisão é cumulado com a cobrança. O art. 62, I, da Lei 8.245/1991, na redação da Lei 12.112/2009, manda apresentar, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito e citar locatário e fiadores para a cobrança.
O que o depósito da purgação precisa cobrir em 15 dias?
Aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação, multa contratual exigível, juros de mora, custas e honorários de 10% ou o percentual diverso do contrato, nos termos do art. 62, II, alíneas a a d.
Condomínio extraordinário entra na mora do locatário?
Em regra, não. O art. 22, X, atribui ao locador as despesas extraordinárias, salvo disposição expressa em contrário. O parágrafo único do art. 22 lista o que é extraordinário. O art. 23, XII, atribui ao locatário as ordinárias, desde que comprovadas a previsão e o rateio.
Dá para emendar a mora de novo em menos de 24 meses?
Não. O parágrafo único do art. 62 veda a emenda se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
A liminar do art. 59, § 1º, IX, impede a purgação?
Não. O art. 59, § 3º, permite ao locatário evitar a rescisão e elidir a liminar se, nos 15 dias da desocupação, depositar a totalidade dos valores na forma do art. 62, II.
O perito escolhe o índice se o contrato omitir a correção da mora?
Não. Índice de reajuste do aluguel e índice de mora do débito vêm do contrato ou da lei. Lacuna se declara e se devolve ao patrono, com o efeito de cada candidato, sem presunção de valor.
Não encontrou todas as respostas por aqui?
Reúna o contrato, os aditivos, os boletos de condomínio, as guias de tributo e a planilha da inicial e solicite análise técnica do débito locatício à luz da Lei 8.245/1991, da Lei 12.112/2009 e, no que couber, da Lei 14.905/2024.
Conclusão
A conta do despejo por falta de pagamento não é a soma do aluguel vezes o número de meses. É a discriminação do art. 62: principal, acessório comprovado, multa exigível, juros, correção, custas e honorários da purgação, com o corte dos 15 dias e a vedação da emenda repetida em 24 meses. O laudo descreve a cadeia. O juízo decide a rescisão.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.