O que é a revisional de aluguel — e o que ela não é?
Revisional de aluguel é o pedido, na Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991, para ajustar o aluguel ao preço de mercado depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Não é o reajuste automático pelo IGP-M. Não é cobrança de aluguel em atraso e não é ação de despejo. Este artigo explica o recálculo do aluguel vigente: base contratual, índice, periodicidade e confronto com o mercado. Não há caso real, processo, imóvel ou valor identificável neste texto.
O público é o advogado de locação urbana que precisa separar três contas: o reajuste pelo índice pactuado; a revisão judicial de mercado do art. 19 da Lei 8.245/1991; e o débito de aluguéis vencidos, matéria de outra ação. Misturar as três no mesmo laudo entrega número que não responde ao pedido.
O IGP-M entra como índice de reajuste quando o contrato o elege. Ele não substitui a prova de preço de mercado. A perícia recompõe a série aplicada ao aluguel-base e, se o juízo mandar, apura comparáveis de locação. Sem essa separação, o recálculo vira opinião sobre “aluguel justo”.
O que o IGP-M mede — e o que ele não mede no aluguel?
O IGP-M é o Índice Geral de Preços – Mercado, calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE). Mede variação de preços em três etapas da cadeia: atacado (IPA), consumidor (IPC) e construção (INCC). Não mede o aluguel de um imóvel determinado. Não é tabela oficial de locação.
Consulta em 11/09/2026 à divulgação do FGV IBRE: o IGP-M de agosto de 2026 caiu 0,22%; em julho havia caído 1,16%; o acumulado no ano ficou em 1,85% e o acumulado em 12 meses em 2,16%. Em agosto de 2025 o índice havia subido 0,36%, com 3,03% em 12 meses. Fonte: portal.fgv.br/noticias/igp-m-agosto-2026. Esses percentuais descrevem o índice geral. Não descrevem o aluguel do contrato sob exame.
Contrato que elege IGP-M manda aplicar a variação do índice na data e na periodicidade pactuadas, sobre a base vigente. Contrato que elege outro índice não se reescreve com IGP-M “porque é o índice do aluguel”. A perícia lê a cláusula. Sem cláusula, o índice não se presume.
O que a Lei 8.245 separa entre reajuste e revisão?
O art. 17 da Lei 8.245/1991 diz que é livre a convenção do aluguel, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O parágrafo único remete as locações residenciais aos critérios de reajuste da legislação específica. Liberdade de convencionar preço não autoriza indexador proibido.
O art. 18 permite às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Esse acordo é negócio entre locador e locatário. Não é sentença. A perícia, quando o acordo existir, lê o instrumento e a data a partir da qual o novo valor vigorou.
O art. 19 cuida da hipótese sem acordo: locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podem pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. O objeto é mercado, não a série do IGP-M. Três anos contam do contrato ou do último acordo, não de cada aniversário de reajuste.
A Lei n.º 10.192, de 14 de fevereiro de 2001, trata de medidas complementares ao Plano Real e rege estipulações de reajuste e correção monetária. Periodicidade inferior à anual, quando a lei a veda, não se “corrige” no laudo com fator mensal inventado. A perícia aplica a periodicidade do contrato se ela for lícita; se não for, declara o vício e não substitui a cláusula por palpite.
Como o art. 68 organiza o aluguel provisório e a perícia?
O art. 68 da Lei 8.245/1991, com a redação da Lei n.º 12.112, de 9 de dezembro de 2009, dá à revisional o rito sumário. A petição inicial indica o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. Sem esse pedido numérico, o perito não tem teto nem piso para confrontar.
Se houver pedido, o juiz pode fixar aluguel provisório, devido desde a citação. Proposto pelo locador, o provisório não pode exceder 80% do pedido. Proposto pelo locatário, não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente. O réu pode pedir revisão do provisório até a audiência, com elementos. A perícia do mérito não se confunde com essa decisão interlocutória.
Não sendo possível a conciliação, o juiz determina a perícia, se necessária. O art. 68, § 1º, veda revisional na pendência de prazo para desocupação (arts. 46, § 2º, e 57) ou quando o prazo de desocupação já foi estipulado amigável ou judicialmente. O art. 68, § 2º, manda reajustar o provisório na periodicidade pactuada ou na fixada em lei, no curso da ação.
O art. 69 diz que o aluguel fixado na sentença retroage à citação. As diferenças, descontados os provisórios pagos, são exigíveis a partir do trânsito em julgado, com correção. O § 1º permite, a pedido do locador ou sublocador, periodicidade e indexador diversos dos do contrato revisando. O art. 70 autoriza homologar acordo de desocupação, executado por mandado de despejo — o que não transforma a revisional em ação de despejo por falta de pagamento.
Como a perícia recompõe o aluguel vigente?
O recálculo começa pelo contrato e pelos aditivos. Extrai-se o aluguel-base, a data de início, o índice, a data-base do primeiro reajuste e a periodicidade. Depois se aplica a série oficial do índice na janela de cada aniversário. IGP-M usa a divulgação do FGV IBRE do mês de referência pactuado, não a média de noticiário.
Cada reajuste gera um aluguel vigente até o próximo aniversário. Acordo do art. 18 interrompe a série anterior e abre base nova. Sem o instrumento do acordo, a perícia não “atualiza de ofício” o valor para o que as partes teriam combinado. Lacuna documental se declara. Não se preenche com estimativa.
O confronto de mercado, quando o pedido é o art. 19, exige amostra de locações comparáveis: tipo, área, localização, estado de conservação, destinação e data do ajuste. Aluguel pedido na inicial não prova mercado. Anúncio sem contrato fechado pesa pouco. A memória deve permitir a um terceiro reproduzir a amostra e o critério de homogeneização.
IGP-M negativo, como o de agosto de 2026 (−0,22% na divulgação do FGV IBRE consultada em 11/09/2026), reduz o aluguel se a cláusula mandar aplicar a variação cheia, inclusive queda. Cláusula que só admite reajuste “para mais” é fato do contrato, não do índice. A perícia aponta o texto e o efeito. Não reescreve a cláusula.
Quais documentos instruem o recálculo?
Instruem o trabalho: contrato de locação e aditivos; comprovantes de pagamento do aluguel vigente; acordos de novo valor; planilha da série do índice com fonte e data da consulta; planta ou memorial com área; IPTU ou cadastro que identifique o imóvel sem expor dado pessoal desnecessário; e a petição que indica o valor pretendido, nos termos do art. 68, I.
Comparáveis de mercado pedem contratos de locação da mesma praça, ou, na falta, evidência de transação efetiva com data. Avaliação de venda do imóvel não substitui aluguel de mercado. Venda e locação são mercados distintos. NBR de avaliação imobiliária, se usada, deve ser a da locação, não a de valor de venda colada por analogia.
Quesito útil pergunta: qual o aluguel-base; qual índice e periodicidade; qual o aluguel vigente em cada aniversário; se houve acordo do art. 18 e em qual data; e, se o pedido for de mercado, quais comparáveis sustentam o valor. Quesito que pergunta se o aluguel é “abusivo” pede opinião jurídica. O perito responde número e documento.
Um cenário ilustrativo de recálculo — hipotético
O cenário abaixo é hipotético. Não descreve processo, partes, endereço ou valor reais.
Suponha locação residencial urbana com aniversário anual e cláusula de IGP-M. Há três anos de vigência sem acordo de novo valor. O locador ajuíza revisional e indica um aluguel pretendido. O locatário contesta e apresenta contraproposta, como exige o art. 68, IV. O juízo nomeia perito.
A primeira coluna recompõe o aluguel vigente pela série do IGP-M, aniversário a aniversário, com a divulgação do FGV IBRE de cada mês de referência. A segunda coluna organiza comparáveis de locação da mesma tipologia, se o pedido for de mercado. A diferença entre as duas colunas não se mistura com aluguel atrasado. Atraso é outra conta, em outra ação.
Perguntas frequentes
Reajuste pelo IGP-M e revisional de mercado são a mesma conta?
Não. Reajuste aplica o índice do contrato sobre a base vigente. Revisional do art. 19 da Lei 8.245/1991 pede ajuste ao preço de mercado depois de três anos sem acordo.
O IGP-M de agosto de 2026 substitui a cláusula do contrato?
Não. A divulgação do FGV IBRE (queda de 0,22% em agosto de 2026, consulta em 11/09/2026) descreve o índice. A cláusula diz se e quando essa variação incide sobre o aluguel.
Qual o prazo para pedir a revisional?
O art. 19 exige três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Não se conta esse triênio a cada reajuste anual automático.
O aluguel provisório já é o valor final?
Não. O art. 68, II, fixa provisório desde a citação, com teto ou piso de 80%. O valor da sentença, pelo art. 69, retroage à citação, descontados os provisórios pagos.
A perícia pode usar IGP-M se o contrato elegeu outro índice?
Não. Sem cláusula de IGP-M, o índice não se presume. A perícia aplica o indexador pactuado, se lícito, e declara a fonte.
Revisional serve para cobrar aluguel atrasado?
Não. Atraso e despejo por falta de pagamento são outra ação. A revisional discute o valor do aluguel, não a mora do locatário.
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Reúna contrato, aditivos, comprovantes do aluguel vigente e a petição com o valor pretendido. A análise técnica recompõe base, índice, periodicidade e, se o pedido for de mercado, a amostra de comparáveis.
Conclusão
Revisional de aluguel, na Lei 8.245/1991, não é sinônimo de IGP-M. O índice, quando pactuado, reajusta a base. A ação do art. 19 discute preço de mercado depois de três anos. A perícia recompõe a série, a periodicidade e os comparáveis, com fonte e data. Sem documento, não há número.
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