A avaliação judicial de imóvel na execução é o procedimento que fixa o valor de mercado do bem penhorado antes da expropriação, seja por adjudicação, alienação por iniciativa particular ou leilão. O artigo 870 do Código de Processo Civil autoriza o juiz a nomear um perito avaliador sempre que o bem exigir conhecimento técnico especializado, situação que praticamente sempre ocorre quando se trata de bens imóveis. Na prática, esse laudo deixou de ser um documento genérico: tribunais de todo o país vêm exigindo que ele siga os critérios da norma ABNT NBR 14.653, referência técnica nacional para avaliação de bens. Entenda como a norma se conecta ao processo civil, quais métodos ela prevê e por que um laudo mal fundamentado pode ser anulado.
O que diz o artigo 870 do CPC sobre avaliação de imóveis
O artigo 870 do CPC estabelece a regra geral de que a avaliação de bens penhorados é feita pelo oficial de justiça, no mesmo ato da penhora. O parágrafo único do dispositivo, porém, abre uma exceção decisiva: quando forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar, o juiz nomeia um avaliador, com prazo de até dez dias para entregar o laudo.
Para imóveis, essa exceção tende a virar regra. A avaliação de um terreno, uma casa ou uma sala comercial exige análise de localização, estado de conservação, características construtivas, uso do solo e comparação com ofertas semelhantes na região — tarefa que extrapola a rotina de um oficial de justiça. É por isso que a doutrina processual, há décadas, questiona a capacidade técnica do servidor para avaliar imóveis sem apoio de um profissional habilitado.
Essa discussão não é nova. Já sob normas processuais anteriores, artigos especializados apontavam que o oficial de justiça é, em regra, leigo em avaliação imobiliária e que a busca pelo preço justo na execução depende de quem tenha formação técnica para isso — um argumento que segue orientando a nomeação de peritos avaliadores mesmo depois da reforma processual de 2015.
O prazo de dez dias fixado pelo parágrafo único do artigo 870 é curto para a complexidade de um laudo imobiliário completo, e por isso é comum que o perito peça prorrogação ao juízo, com justificativa técnica, sem que isso comprometa a validade da perícia.
Na prática forense atual, a nomeação do avaliador costuma ser requerida pelo próprio exequente ou pelo executado logo após a penhora, justamente para evitar que um valor impreciso comprometa toda a fase de expropriação.
Por que a NBR 14.653 orienta o laudo do perito avaliador
A NBR 14.653 é a norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas que disciplina a avaliação de bens no Brasil. Ela é dividida em partes: a NBR 14.653-1 traz os procedimentos gerais, a NBR 14.653-2 trata especificamente de imóveis urbanos, e a NBR 14.653-3 regula imóveis rurais, entre outras aplicações. Nenhuma delas foi escrita para o processo judicial, mas os tribunais passaram a adotá-las como parâmetro de rigor técnico para o laudo pericial.
O motivo é simples: o CPC diz que é preciso avaliar o bem, mas não descreve como fazer isso de forma tecnicamente defensável. A NBR 14.653 preenche essa lacuna ao definir terminologia, metodologia, tratamento estatístico dos dados e, principalmente, os chamados graus de fundamentação — uma escala que mede a qualidade e a quantidade de informações usadas para chegar ao valor final.
A norma organiza a fundamentação em três graus, de I a III. O grau III exige a maior quantidade de dados de mercado, tratamento estatístico robusto e intervalo de confiança definido; o grau I admite menos elementos, mas ainda assim demanda coerência metodológica. Quanto mais alto o grau, maior a segurança jurídica do valor apurado para fins de expropriação.
Por isso, mesmo sem estar prevista expressamente no artigo 870 do CPC, a norma técnica se tornou pré-requisito informal para qualquer avaliação de imóvel que pretenda resistir a um questionamento das partes.
Os métodos técnicos previstos na norma para avaliar um imóvel
A norma prevê diferentes métodos, e a escolha depende do tipo de imóvel e da disponibilidade de dados de mercado. O mais utilizado em execuções é o método comparativo direto de dados de mercado, que estima o valor a partir de uma amostra de imóveis semelhantes, ajustada por características como área, localização, padrão construtivo e estado de conservação.
Quando não há amostra suficiente de comparáveis, o perito pode recorrer ao método evolutivo, que soma o valor do terreno ao custo de reedição das benfeitorias, descontada a depreciação. Já o método involutivo é usado em terrenos com potencial de incorporação, projetando a receita de um empreendimento hipotético para chegar ao valor do terreno.
Para imóveis geradores de renda, como galpões locados ou salas comerciais alugadas, existe ainda o método da renda, que capitaliza os aluguéis esperados. O método do custo, por sua vez, calcula o valor de reprodução das benfeitorias, útil quando o bem tem poucas referências de mercado, como imóveis industriais específicos.
Um passo central do método comparativo é a homogeneização dos dados: cada imóvel usado como paradigma recebe fatores de ajuste — por área, localização, topografia, esquina, entre outros — para se tornar comparável ao imóvel avaliando. É esse tratamento que transforma uma simples lista de preços em uma estimativa tecnicamente defensável.
Em qualquer um desses métodos, a norma exige que o perito descreva os elementos comparativos utilizados, justifique os ajustes aplicados e demonstre, com números, como chegou ao valor final — não basta apresentar uma conclusão sem o caminho metodológico.
Quando a avaliação judicial pode ser anulada
Um laudo que apenas reproduz a conclusão do avaliador, sem demonstrar a metodologia efetivamente aplicada, corre risco real de nulidade. A jurisprudência tem afastado avaliações quando não é possível verificar se o perito seguiu o método comparativo direto de dados de mercado ou se aplicou corretamente os parâmetros da NBR 14.653.
As falhas mais comuns apontadas em decisões judiciais envolvem a ausência de identificação dos imóveis paradigma usados na comparação, a falta de justificativa para os ajustes de homogeneização e a inexistência de qualquer menção ao grau de fundamentação alcançado. Sem esses elementos, o juiz não tem como conferir se o valor apurado reflete o mercado.
Um caso recorrente é o laudo que menciona apenas ter consultado sites de imóveis da região, sem identificar os anúncios, sem data de coleta e sem ajuste de homogeneização. Esse tipo de relatório tende a ser considerado frágil justamente por não permitir que a outra parte confira a origem dos valores.
Isso não significa que toda avaliação sem laudo extenso seja nula. Imóveis de menor complexidade podem admitir avaliações mais simples, desde que a metodologia esteja explícita e coerente com o padrão do bem. O problema surge quando a complexidade do imóvel — um terreno com potencial construtivo, por exemplo — exige um grau de detalhamento que o laudo simplesmente não entrega.
Como impugnar ou reforçar uma avaliação de imóvel penhorado
Tanto o exequente quanto o executado podem impugnar a avaliação judicial, nos termos dos artigos 872 e 873 do CPC, alegando erro na avaliação ou dolo do perito, entre outras hipóteses. Mas a impugnação não pode ser um mero desacordo com o valor apurado.
A jurisprudência é clara nesse ponto: a avaliação judicial só pode ser afastada quando a impugnação apresenta fundamentação técnica adequada, capaz de gerar dúvida razoável sobre as conclusões do avaliador. Um pedido genérico, sem laudo técnico contrário ou sem apontar falha metodológica específica, tende a ser rejeitado.
O prazo para impugnar a avaliação, em regra, é de dez dias, contados da intimação do laudo, e deve ser observado com atenção — perder esse prazo pode significar aceitar tacitamente um valor que não reflete a realidade do imóvel.
Na prática, isso reforça o papel do assistente técnico de cada parte. Um parecer que aponte, por exemplo, comparáveis inadequados, ausência de homogeneização ou erro no grau de fundamentação tem muito mais chance de convencer o juiz do que uma simples alegação de que o imóvel vale mais ou vale menos.
Esse é também o momento em que o valor da avaliação impacta diretamente o resultado da execução: um imóvel subavaliado pode levar à arrematação por preço vil, enquanto uma avaliação superestimada pode inviabilizar a alienação do bem.
Quem paga o laudo de avaliação do imóvel penhorado
Os honorários do perito avaliador nomeado pelo juiz costumam ser adiantados por quem requereu a avaliação — normalmente o exequente, quando busca demonstrar que o bem penhorado é suficiente para garantir a dívida, ou o executado, quando quer provar que o valor atribuído pelo oficial de justiça está subestimado.
Ao final da execução, esse valor integra as despesas processuais e pode ser ressarcido pela parte vencida, conforme a regra geral de sucumbência. Em execuções de valor elevado, não é incomum que o custo do laudo seja proporcional à complexidade do imóvel avaliado — um terreno com potencial de incorporação urbana exige mais horas de trabalho técnico do que um imóvel residencial padrão.
Por isso, antes de requerer a nomeação de um avaliador, vale ponderar se o benefício de um laudo tecnicamente robusto compensa o custo adicional, o que costuma ser decisivo quando a diferença entre a avaliação do oficial de justiça e o valor real do imóvel é significativa.
A perícia de engenharia em avaliação de imóveis é peça central quando a avaliação judicial na execução é questionada por qualquer das partes. Um assistente técnico habilitado na NBR 14.653 consegue identificar falhas de homogeneização, métodos mal aplicados ou grau de fundamentação insuficiente, transformando uma simples discordância em uma impugnação com embasamento técnico. Esse suporte pericial costuma decidir se o imóvel será expropriado pelo valor justo ou por um preço distorcido.
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Perguntas frequentes
O oficial de justiça pode avaliar um imóvel sozinho na execução?
Sim, é a regra geral do artigo 870 do CPC. Mas quando o imóvel exige conhecimento técnico especializado e o valor da execução comporta, o juiz nomeia um perito avaliador, o que é comum na maioria dos casos envolvendo imóveis.
O que é a NBR 14.653 e por que ela importa na execução?
É a norma da ABNT que disciplina a avaliação de bens no Brasil, definindo metodologia, terminologia e graus de fundamentação. Os tribunais a usam como parâmetro de rigor técnico para aceitar ou anular laudos periciais.
Quais métodos de avaliação a norma permite usar?
O mais comum é o método comparativo direto de dados de mercado. A norma também prevê os métodos evolutivo, involutivo, da renda e do custo, escolhidos conforme o tipo de imóvel e a disponibilidade de dados comparáveis.
Quando uma avaliação judicial de imóvel pode ser anulada?
Quando o laudo não identifica os imóveis usados como comparação, não justifica os ajustes de homogeneização ou não demonstra a metodologia aplicada, impedindo que o juiz e as partes confiram a origem do valor apurado.
Como impugnar a avaliação de um imóvel penhorado?
A parte deve apresentar impugnação com fundamentação técnica específica, em regra no prazo de dez dias da intimação do laudo, apontando falhas concretas de metodologia e, idealmente, com apoio de assistente técnico.
Quem paga os honorários do avaliador judicial?
Em geral, adianta o valor quem requereu a nomeação do perito. Ao final da execução, o custo integra as despesas processuais e pode ser ressarcido pela parte vencida, conforme a regra de sucumbência.
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Fontes: Legislação (CPC, Lei 13.105/2015) CPC, Lei 13.105/2015, art. 870; Migalhas NBR 14.653-2 (ABNT) — doutrina processual sobre avaliação de imóveis.