A constrição de imóvel na planta acontece quando um bem ainda em construção é penhorado, arrestado ou de outra forma vinculado como garantia em um processo judicial, mesmo antes de o empreendimento receber o habite-se. Nessas situações, o juiz não pode simplesmente aplicar o valor de mercado de um imóvel pronto: é preciso medir quanto da obra já foi executado para chegar a um valor real e defensável. É aí que entram o artigo 870 do Código de Processo Civil e a norma técnica ABNT NBR 12.721, duas referências que orientam o trabalho do perito responsável por avaliar o percentual de obra concluído. Este artigo explica como funciona essa avaliação, por que ela é tecnicamente complexa e o que advogados e partes envolvidas em uma execução devem observar antes de aceitar ou contestar um laudo.
O que é a constrição de imóvel na planta
Constrição judicial é o termo genérico que abrange penhora, arresto e sequestro de bens dentro de um processo de execução ou cumprimento de sentença. Quando o bem constrito é uma unidade em construção, a situação ganha uma camada extra de complexidade, porque o comprador ainda não é dono de um apartamento ou de uma sala pronta, e sim titular de um direito decorrente de um contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora.
Na prática, o que se penhora costuma ser esse conjunto de direitos: a fração ideal de terreno vinculada à unidade, o crédito contra a incorporadora e o valor já pago das parcelas, somado à parte da obra correspondente àquela unidade específica. Avaliar esse conjunto exige separar o que já existe fisicamente no canteiro do que ainda é promessa contratual, e é justamente essa separação que torna a perícia técnica indispensável.
Um erro comum é tratar o imóvel na planta como se já fosse um bem pronto e aplicar direto uma tabela de preços de mercado da região. Esse atalho ignora que o valor de um bem em construção varia conforme o estágio físico da obra, o cronograma da incorporadora e os riscos de atraso ou paralisação, fatores que só um levantamento técnico consegue captar com precisão.
Outro ponto que merece atenção é o regime do patrimônio de afetação, previsto no artigo 31-A da Lei 4.591/1964. Quando a incorporadora opta por esse regime, o terreno e a obra ficam segregados do restante do patrimônio da empresa, o que significa que uma penhora relacionada a dívidas da incorporadora, em regra, não pode atingir diretamente as unidades vinculadas àquele patrimônio afetado. Já quando não há afetação, o risco de a obra ser alcançada por execuções contra a construtora aumenta, e a análise do estágio construtivo se torna ainda mais relevante para dimensionar o que efetivamente está em jogo.
Por que a avaliação comum não basta: o papel do art. 870 do CPC
O artigo 870 do Código de Processo Civil estabelece a regra geral de que a avaliação de bens penhorados será feita pelo oficial de justiça, no mesmo ato da penhora. O parágrafo único do dispositivo, porém, abre uma exceção relevante: quando são necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comporta o custo, o juiz nomeia um avaliador, com prazo de até dez dias para entregar o laudo.
Um imóvel na planta se encaixa quase sempre nessa exceção. O oficial de justiça tem formação jurídica, não técnica, e não dispõe de instrumental para medir estágio construtivo, ler um cronograma físico-financeiro ou aplicar os quadros de uma norma de engenharia. Sem esse conhecimento, o risco de uma avaliação equivocada, para mais ou para menos, é alto.
Por isso, magistrados costumam nomear engenheiro ou arquiteto para essa tarefa específica, seguindo o mesmo raciocínio adotado em avaliações de imóveis com benfeitorias complexas, divisão de áreas comuns ou disputas sobre metragem. O laudo desse profissional passa a ser a base técnica sobre a qual a execução seguirá, da fixação do valor mínimo de arrematação até a eventual adjudicação do bem pelo credor.
Tribunais superiores já reforçaram essa lógica em outros contextos de avaliação de bens penhorados: o conhecimento pessoal do magistrado sobre determinado mercado, por mais experiente que seja, não substitui um laudo técnico produzido por profissional habilitado, sobretudo quando o bem tem características que fogem do padrão de um imóvel pronto e registrado. Um empreendimento em construção, com etapas físicas distintas e documentação técnica própria, é exatamente esse tipo de caso em que a prova pericial deixa de ser uma formalidade e passa a ser condição para que a execução tenha um mínimo de segurança jurídica.
Como a NBR 12.721 orienta o cálculo do percentual de obra
A NBR 12.721, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, trata da avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária. A norma nasceu de uma exigência da Lei 4.591/1964, que regula incorporações e condomínios edilícios e atribuiu à ABNT a tarefa de criar um padrão técnico para calcular custos de obra de forma uniforme em todo o país.
Na prática pericial, a NBR 12.721 fornece os quadros e os pesos percentuais que cada etapa construtiva representa dentro do custo total de uma edificação, como fundação, estrutura, alvenaria, instalações e acabamento. Com essa referência, o perito consegue comparar o que já foi executado no canteiro com o que falta, chegando a um percentual de obra concluída que é, na prática, o principal parâmetro para definir quanto vale a fração penhorada.
Para ilustrar como o cálculo funciona na prática, imagine um empreendimento em que a NBR 12.721 atribui o peso de 15% para fundação e estrutura, 25% para alvenaria e instalações, 30% para revestimentos e esquadrias e 30% para acabamento final. Se a vistoria constata que apenas a fundação, a estrutura e metade da alvenaria estão concluídas, o perito soma os pesos correspondentes e chega a um percentual de obra executada próximo de 27,5%, valor que passa a orientar diretamente o cálculo do que já foi produzido em termos econômicos naquela unidade.
Esse cálculo não se resume a olhar a obra e estimar a olho nu. O perito cruza o quadro de composição de custos da norma com o memorial descritivo do empreendimento, o registro de incorporação no cartório de imóveis e os boletins de medição apresentados pela construtora, para então atribuir um valor proporcional e defensável à unidade penhorada.
O que o perito verifica em campo antes de assinar o laudo
A perícia de um imóvel na planta não se conclui em gabinete. O profissional precisa visitar o canteiro de obras, registrar fotograficamente cada etapa visível e confrontar o que encontra com a documentação formal do empreendimento, especialmente o registro de incorporação e as eventuais averbações de construção já feitas na matrícula do imóvel.
Na vistoria, o perito costuma reunir e conferir uma lista mínima de documentos e evidências:
- o registro de incorporação da matrícula do imóvel no cartório;
- o memorial descritivo e os quadros da NBR 12.721 apresentados pela incorporadora;
- o cronograma físico-financeiro da obra, quando disponível;
- os boletins de medição emitidos para o agente financiador, se houver financiamento;
- o registro fotográfico e o relatório de vistoria in loco.
A ausência de qualquer um desses elementos costuma ser apontada no laudo como limitação da perícia, o que também ajuda o juiz a dimensionar o grau de confiança do percentual apurado.
Ao final, o laudo deve apresentar de forma clara a metodologia usada, os quadros da NBR 12.721 aplicados, o percentual de obra apurado e o valor correspondente à unidade constrita, permitindo que juiz, credor e devedor entendam exatamente como se chegou àquele número, o que reduz o espaço para impugnações genéricas.
Riscos de uma avaliação equivocada para credor e devedor
Uma perícia malfeita pune os dois lados da execução. Se o percentual de obra for superestimado, o devedor corre o risco de perder um bem por um valor de arrematação incompatível com o que realmente existe no canteiro, o que costuma gerar embargos à execução ou impugnação ao cumprimento de sentença. Se o percentual for subestimado, o credor recebe uma garantia insuficiente para cobrir a dívida, e a execução perde eficácia.
Há também o risco prático de leilão frustrado. Um edital que descreve mal o estágio da obra afasta interessados, porque ninguém quer arrematar uma fração de empreendimento sem saber ao certo quanto falta para a entrega das chaves. Um laudo tecnicamente sólido, com metodologia rastreável até a NBR 12.721 e à documentação da incorporadora, reduz esse risco e dá segurança tanto para quem arremata quanto para quem disputa a garantia.
Além dos riscos econômicos já mencionados, uma avaliação equivocada do percentual de obra pode alimentar disputas paralelas, como pedidos de nova perícia, agravos de instrumento contra a decisão que homologa o laudo e até discussões sobre a responsabilidade do perito em casos de erro grosseiro. Por isso, quanto mais rastreável for a metodologia aplicada, com referência expressa aos quadros da NBR 12.721 e à documentação conferida em campo, menor tende a ser o espaço para esse tipo de disputa.
Nesses processos, a perícia judicial é o elo entre a norma técnica e a decisão jurídica: sem um laudo que traduza corretamente o percentual de obra em valor econômico, juiz, credor e devedor discutem sobre um número sem lastro. A Central de Peritos Associados atua justamente nesse ponto, aplicando a metodologia da NBR 12.721 à documentação real do empreendimento para sustentar avaliações de imóveis em construção em processos de execução.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que pode ser penhorado quando o imóvel ainda está na planta?
Normalmente não se penhora "o apartamento" em si, mas o conjunto de direitos do comprador: a fração ideal de terreno vinculada à unidade, o crédito decorrente do contrato com a incorporadora e a parte da obra já executada correspondente àquela unidade.
Quem pode ser nomeado perito para avaliar o percentual de obra?
Engenheiros civis e arquitetos com registro ativo no CREA ou no CAU, geralmente com experiência em avaliações de engenharia e domínio dos quadros da NBR 12.721.
O que diz o art. 870 do CPC sobre a avaliação de bens penhorados?
Que a avaliação é feita, em regra, pelo oficial de justiça, mas que o juiz pode nomear avaliador com conhecimentos especializados quando o valor da execução comporta, fixando prazo de até dez dias para o laudo.
Para que serve a NBR 12.721 na perícia de imóveis em construção?
Ela fornece critérios e quadros padronizados para calcular o custo de cada etapa construtiva, permitindo apurar de forma técnica qual percentual da obra já foi executado.
O laudo pericial pode ser contestado pelas partes?
Sim. Credor e devedor podem impugnar o laudo apontando erro de metodologia, desatualização de dados ou divergência entre o percentual apurado e a realidade do canteiro, cabendo ao juiz decidir se determina nova perícia.
Uma obra paralisada muda o resultado da perícia?
Muda. O perito precisa registrar a paralisação, suas causas aparentes e o tempo decorrido, porque isso afeta diretamente o valor de mercado da fração penhorada e o risco assumido por quem eventualmente arrematar o bem.
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A equipe da Central de Peritos Associados pode esclarecer dúvidas específicas sobre perícia de imóveis em construção e orientar advogados e partes sobre a documentação necessária para o laudo.
Fontes: CPC/2015 (Lei 13.105/2015) Art. 870, CPC (Lei 13.105/2015); Artigo técnico-jurídico (DCR Advocacia) NBR 12.721/2006 (ABNT) e Lei 4.591/1964.