A constrição de imóvel na planta é a medida executiva que afeta ao processo judicial uma unidade imobiliária ainda em fase de construção — comprada na planta, com obra em andamento. Diferente do imóvel pronto, esse bem tem valor que depende não só da localização e do projeto, mas do percentual físico de obra já concluído na data da penhora. Para garantir que essa avaliação seja tecnicamente fundamentada, o art. 870 do CPC determina a nomeação de perito quando o bem exige conhecimentos especializados — e a ABNT NBR 12.721 é a norma que define como esse cálculo deve ser feito. Neste artigo, você entende como o perito judicial conduz essa avaliação, quais elementos o laudo deve conter e o que os tribunais já decidiram sobre o tema.
O que é constrição de imóvel na planta e por que ela é complexa
A constrição judicial é o ato pelo qual o Estado-juiz vincula um bem ao processo de execução para satisfazer o crédito do exequente. Quando recai sobre imóvel na planta, a medida atinge o direito de aquisição que o executado detém perante a construtora ou incorporadora: o contrato de compra e venda, as parcelas já quitadas e a expectativa de recebimento da unidade pronta. Esse conjunto patrimonial tem valor econômico real e pode ser objeto de execução — inclusive antes da entrega das chaves.
A complexidade surge porque o imóvel na planta ainda não é o imóvel pronto. Um apartamento entregue tem valor de mercado apurado por comparação com imóveis similares comercializados na mesma região — metodologia relativamente direta. O imóvel em construção vale em função de dois fatores simultâneos: (a) o valor que o bem terá quando concluído, calculado com base no mercado local, e (b) o percentual físico da obra já realizado na data da avaliação. Mensurar apenas um dos fatores sem o outro produz resultado distorcido que pode prejudicar qualquer das partes.
Esse duplo desafio avaliativo está na raiz da exigência legal de perito especializado. O oficial de justiça tem atribuição legal para avaliar bens simples, de valor verificável empiricamente. Imóvel em construção exige vistoria técnica in loco, leitura de projetos e plantas, consulta ao cronograma físico-financeiro do empreendimento e aplicação de normas técnicas de engenharia — competências que extrapolam a função do oficial. É exatamente por isso que o CPC, em seu art. 870, prevê a nomeação de avaliador especializado quando o bem assim exige.
No mercado imobiliário, compras na planta representam fração relevante das execuções por inadimplência. O devedor adquire o imóvel com prazo de pagamento atrelado ao cronograma de obra, e um desequilíbrio financeiro pode surgir antes da entrega das chaves. Nesse cenário, o credor — banco, fornecedor, ex-sócio, reclamante trabalhista — tem interesse em penhorar esse direito. Para que o bem, quando levado a leilão, alcance valor que cubra a dívida sem prejudicar o devedor com preço vil, a avaliação precisa ser precisa e metodologicamente rigorosa.
A constrição pode incidir tanto sobre o próprio direito de aquisição (a cota já paga do contrato) quanto sobre a futura unidade após a averbação da construção e individualização das matrículas. Em qualquer das hipóteses, o problema central permanece o mesmo: qual o valor presente de um bem que ainda não existe em sua forma final? A resposta depende da técnica pericial.
CPC art. 870 e a nomeação do perito avaliador
O art. 870 do CPC/2015 (Lei n.º 13.105/2015) estabelece, em seu caput, que "a avaliação será feita pelo oficial de justiça". O parágrafo único completa a regra: "se forem necessários conhecimentos especializados, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo". A norma cria uma regra de subsidiariedade clara: o oficial avalia o bem simples; o perito é convocado quando o bem exige técnica especializada.
O Superior Tribunal de Justiça reforçou essa lógica em 2023. A Terceira Turma decidiu que o juiz não pode substituir a avaliação pericial por sua apreciação fundada na regra de experiência do art. 375 do CPC. O conhecimento técnico sobre o mercado imobiliário não é conhecimento de experiência comum — é conhecimento especializado, e como tal requer avaliação por profissional habilitado. Isso impede que o magistrado, mesmo bem-intencionado, atribua ao imóvel penhorado um valor sem respaldo em laudo técnico elaborado por perito.
A mesma Corte fixou que todos os executados devem ser intimados da nomeação do avaliador do imóvel penhorado, independentemente de serem proprietários únicos ou cotitulares do bem. O raciocínio é que qualquer executado tem interesse direto na avaliação: o imóvel pode ser o principal bem disponível para pagamento da dívida, e um laudo equivocado pode resultar em leilão por valor insuficiente para extinguir a obrigação — ou em arrematação acima da dívida, com saldo que deveria ser restituído ao devedor.
Para imóveis na planta, a nomeação segue os mesmos requisitos do parágrafo único do art. 870, com a diferença prática de que a complexidade técnica é ainda mais evidente. O avaliador ideal é engenheiro civil ou arquiteto com experiência em avaliações imobiliárias, registro ativo no CREA ou CAU e, preferencialmente, habilitação em perícias de construção. O prazo de 10 dias pode ser prorrogado por despacho fundamentado em casos de obra de grande porte ou de acesso dificultado ao canteiro da incorporação.
Vale destacar que o art. 870 não exige que o perito avaliador seja o mesmo perito já nomeado no processo para outras finalidades. O juiz pode nomear avaliador exclusivo para a tarefa de mensurar o bem penhorado, reservando ao perito principal as demais atribuições técnicas do feito. Essa separação é especialmente útil quando a avaliação do imóvel na planta envolve disputas de engenharia que fogem ao escopo original da perícia.
A metodologia ABNT NBR 12.721 no cálculo do percentual de obra
A ABNT NBR 12.721:2006 — "Avaliação de Custos Unitários de Construção para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios Edilícios" — é a norma técnica que regula o cálculo do CUB/m² (Custo Unitário Básico por metro quadrado de construção). O CUB é publicado mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) de cada estado e reflete o custo médio de construção por metro quadrado, considerando materiais, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos. A própria Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) reconhece a NBR 12.721 como a referência central para custos em perícias judiciais.
Para o perito, a NBR 12.721 fornece a base para calcular o percentual de evolução física da obra (PEF), também chamado de percentual de conclusão. A lógica é direta: se o perito sabe quanto custaria concluir a obra inteira — valor total previsto, calculado com base no CUB × área equivalente de construção — e consegue mensurar quanto já foi efetivamente executado na data da vistoria, o PEF é a razão entre os dois. Em termos objetivos: PEF = custo já aplicado ÷ custo total previsto × 100.
Para calcular o custo já aplicado com precisão, o perito realiza vistoria presencial no canteiro e levanta o estado de cada etapa construtiva. A norma organiza a obra em fases ponderadas: fundações e estrutura de concreto armado tipicamente representam entre 25% e 35% do custo total de um edifício multifamiliar; alvenaria, coberta e impermeabilização respondem por 10% a 15%; instalações hidráulicas, sanitárias e elétricas somam 15% a 20%; revestimentos, acabamentos e esquadrias completam de 25% a 35% do custo. Cada fase tem peso percentual específico conforme o padrão construtivo e o tipo de edificação previstos na tabela da NBR 12.721.
O perito confronta o estágio real de cada fase — verificado fisicamente na vistoria e registrado em fotografias e medições — com o cronograma físico-financeiro constante do memorial de incorporação registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Quando há divergência entre o cronograma previsto e o avanço real da obra, prevalece o levantamento de campo realizado na data-base da avaliação. O cronograma serve como referência de controle, não como prova incontroversa do avanço real.
Existe ainda o conceito de vantagem de coisa acabada (VCA). Uma unidade com 70% de obra executada não vale 70% do imóvel pronto: quem adquirisse o bem naquele estado ainda teria que suportar os custos dos 30% restantes, além de coordenação, riscos de atraso e desgaste com a fase final da construção. O perito aplica um fator de desconto sobre o valor fracionado para refletir essa desvantagem. Sem o ajuste da VCA, o laudo tende a superestimar o bem em estágios intermediários de construção — o que pode afastar arrematantes no leilão e prolongar a execução desnecessariamente.
O que deve constar no laudo pericial de imóvel em construção
O laudo de avaliação de imóvel na planta em processo de execução deve ser autoexplicativo e detalhado o suficiente para resistir à impugnação das partes. O art. 473 do CPC determina que o laudo pericial seja claro; o art. 480 autoriza as partes a apontarem lacunas; e o art. 481 permite ao juiz determinar renovação da perícia quando o laudo for insuficiente ou obscuro. Para imóvel em construção, a margem de questionamento é maior do que em avaliações de imóveis prontos — e o detalhamento técnico é a principal defesa do perito.
O laudo deve conter, no mínimo: (a) identificação completa do bem — matrícula no Registro de Imóveis, número da unidade, bloco, pavimento, área privativa conforme o memorial de incorporação e planta de localização; (b) data-base da avaliação, que é a data da vistoria presencial; (c) identificação do empreendimento — razão social da incorporadora, número do registro do memorial e cronograma físico-financeiro original; (d) metodologia empregada, com referência expressa à ABNT NBR 12.721:2006 e ao método comparativo de dados de mercado para o valor do imóvel concluído; (e) tabela de evolução de obra com pesos por etapa construtiva e estágio medido pelo perito na data-base; (f) registro fotográfico de cada fase da obra na data da vistoria; (g) cálculo fundamentado do PEF com memória de cálculo; (h) aplicação do fator VCA com justificativa técnica; (i) valor final do bem na data-base; (j) identificação do perito com registro no CREA ou CAU e assinatura.
A impugnação ao laudo de imóvel em construção concentra-se, na prática, em três pontos recorrentes: divergência sobre o percentual de conclusão da obra (cada ponto percentual pode representar valor expressivo em empreendimentos de alto padrão), questionamento sobre a pesquisa de mercado usada para o valor de referência do imóvel concluído e discussão sobre o fator VCA aplicado. A memória de cálculo do PEF e o registro fotográfico de cada fase são os elementos que melhor neutralizam essas contestações.
Uma particularidade relevante: a obra pode avançar entre a data da penhora e a data do leilão. Tribunais têm admitido pedidos de reavaliação quando o percentual de conclusão se altera significativamente durante a tramitação do processo. O TJ-PR, no processo 0075654-69.2023.8.16.0000 (13.ª Câmara Cível, rel. Juiz Substituto Victor Martim Batschke, j. 12.01.2024), determinou avaliação profissional do imóvel penhorado para constatar a valorização ocorrida, afastando a simples atualização monetária do valor original. Isso reforça a importância de o laudo registrar com exatidão a data-base da avaliação e o estágio preciso da obra naquele momento.
O perito deve ainda indicar no laudo se o empreendimento está registrado no Regime de Afetação Patrimonial (Lei n.º 10.931/2004), o que tem impacto direto sobre a liquidez do bem em eventual leilão. Imóvel em obra afetada oferece maior segurança ao arrematante, pois o patrimônio de afetação impede que dívidas da incorporadora contaminem os recursos da construção — um dado relevante para a avaliação do risco e, consequentemente, para o valor do bem.
Jurisprudência sobre avaliação pericial de imóvel penhorado na planta
A jurisprudência recente consolidou entendimentos que impactam diretamente a avaliação de imóveis em construção penhorados. O ponto central é a indispensabilidade da avaliação técnica: o STJ, em 2023, vedou que o juiz substitua o laudo pericial por sua apreciação pessoal sobre o mercado imobiliário. Essa vedação tem raiz no contraditório — as partes têm direito de contestar a avaliação com fundamentos técnicos, e isso só é possível quando existe um laudo com metodologia explicitada e passível de confrontação por assistente técnico.
O art. 873 do CPC prevê que, em 10 dias da ciência do laudo, as partes podem impugnar a avaliação com fundamento em erro de cálculo ou vício insanável. Para imóveis na planta, o erro mais frequente alegado é a divergência sobre o PEF. Um executado que discorde do percentual de 55% fixado pelo perito pode apresentar laudo de assistente técnico indicando 68%, argumentando que determinadas etapas construtivas foram subavaliadas. Nesses casos, o juiz pode nomear outro perito ou determinar complementação do laudo existente — mas não pode simplesmente ignorar a controvérsia técnica e fixar o valor por conta própria.
O TJ-PR, no processo 0075654-69.2023.8.16.0000 (13.ª Câmara Cível, rel. Juiz Substituto Victor Martim Batschke, j. 12.01.2024), determinou avaliação profissional do imóvel penhorado para verificar a valorização de mercado, afastando a simples atualização monetária do valor original. O tribunal fundamentou a decisão no art. 870 do CPC, afirmando que "é razoável e devida a avaliação prévia do imóvel, conforme determina o artigo 870 do Código de Processo Civil". A lógica se aplica com ainda mais força ao imóvel em construção: se a obra avançou de 50% para 75% entre a penhora e o leilão, o bem deve ser reavaliado para refletir o estágio atual — não apenas corrigido monetariamente.
Existe também jurisprudência sobre a penhora do direito de aquisição em contratos de compra e venda registrados. Nesses casos, o objeto da penhora não é o imóvel em si, mas o direito contratual do promitente comprador. A avaliação pericial, nessa hipótese, deve considerar não apenas o valor do bem e o percentual de obra, mas também o saldo devedor do contrato com a incorporadora — já que o arrematante assumirá essa obrigação ao adquirir o direito. A correta equação é: valor presente do bem (imóvel concluído × PEF × fator VCA) menos o saldo devedor do contrato na data da avaliação.
Para advogados que atuam em execuções com imóveis penhorados na planta, o caminho processual mais seguro é: requerer a nomeação de perito nos termos do art. 870, parágrafo único, do CPC assim que a penhora incidir sobre bem em construção; exigir que o laudo mencione expressamente a ABNT NBR 12.721 e apresente a tabela de pesos por etapa construtiva; acompanhar a vistoria com assistente técnico de sua confiança; e monitorar o avanço da obra durante a tramitação para requerer reavaliação caso o percentual de conclusão se altere de forma relevante antes da data do leilão.
A avaliação de imóvel na planta em processo judicial exige perito com formação em engenharia civil ou arquitetura e domínio da ABNT NBR 12.721 e dos métodos comparativos de avaliação imobiliária. A Central de Peritos Associados realiza laudos de avaliação imobiliária para execuções, inventários e demais demandas judiciais com fundamentação técnica e rigor metodológico.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é percentual de evolução física da obra (PEF) e como é calculado?
O PEF é a fração do custo total da obra já efetivamente executada na data da avaliação. O perito calcula dividindo o custo já aplicado pelo custo total previsto — baseado no CUB/m² da ABNT NBR 12.721 multiplicado pela área equivalente de construção — e multiplicando por 100. Cada etapa construtiva tem peso percentual específico na norma, e o perito mede o avanço real de cada etapa em vistoria presencial com registro fotográfico.
O oficial de justiça pode avaliar imóvel em construção sem perito?
Não. O art. 870, parágrafo único, do CPC determina que, quando a avaliação exige conhecimentos especializados, o juiz deve nomear avaliador. Imóvel em construção exige vistoria técnica, leitura de projetos e aplicação da ABNT NBR 12.721 — competências que extrapolam a atribuição do oficial de justiça. O STJ reforçou em 2023 que o próprio juiz também não pode arbitrar o valor do imóvel penhorado com base em sua experiência pessoal sobre o mercado imobiliário.
O que é a vantagem de coisa acabada (VCA) e como ela afeta o valor da penhora?
A VCA é o desconto aplicado sobre o valor fracionado do imóvel para refletir que um bem em construção vale menos do que a simples proporção do estágio de obra sugere. Quem adquire um imóvel 70% concluído ainda precisará arcar com os 30% restantes de obra, além de riscos de atraso e custos de conclusão. Sem o fator VCA, o laudo superestima o bem em estágios intermediários, o que pode afastar arrematantes no leilão e prolongar a execução.
O executado pode requerer reavaliação do imóvel penhorado se a obra avançar?
Sim. Se o percentual de obra se alterar significativamente entre a data da penhora e a data do leilão, o executado — e também o exequente — pode requerer nova avaliação. O TJ-PR, no processo 0075654-69.2023.8.16.0000 (j. 12.01.2024), determinou avaliação profissional do imóvel penhorado exatamente para capturar a valorização ocorrida após a penhora, afastando a simples atualização monetária do valor original.
Quais normas técnicas o perito deve citar no laudo de avaliação de imóvel na planta?
A norma principal é a ABNT NBR 12.721:2006 (Avaliação de Custos Unitários de Construção para Incorporação Imobiliária), que regula o CUB e os critérios de mensuração por etapa construtiva. Para o valor do imóvel concluído, o perito aplica o método comparativo de dados de mercado, eventualmente combinado com a ABNT NBR 14.653 (Avaliação de Bens). O laudo deve mencionar o art. 870, parágrafo único, do CPC como fundamento legal da nomeação.
O que é o CUB e qual sua relação com a avaliação pericial de imóvel em construção?
O CUB (Custo Unitário Básico) é o custo médio de construção por metro quadrado, calculado mensalmente pelo Sinduscon de cada estado com base na ABNT NBR 12.721:2006. Ele considera materiais, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos. No laudo pericial, o CUB é a base para estimar o custo total de conclusão da obra — valor sobre o qual o percentual de evolução física é aplicado para chegar ao valor presente do bem penhorado.
Como impugnar o laudo pericial de avaliação de imóvel penhorado na planta?
O art. 873 do CPC prevê prazo de 10 dias para impugnar a avaliação, com fundamento em erro de cálculo ou vício insanável. Para imóvel em construção, os fundamentos mais comuns são: divergência sobre o percentual de obra (PEF) calculado pelo perito, questionamento sobre a pesquisa de mercado usada para o valor do imóvel concluído e discussão sobre o fator VCA aplicado. A parte pode juntar laudo de assistente técnico próprio para fundamentar a impugnação.
Não encontrou todas as respostas por aqui?
Entre em contato com a Central de Peritos Associados para esclarecer dúvidas específicas sobre avaliação de imóveis penhorados em construção. Nossa equipe de peritos judiciais atende advogados, partes e magistrados com laudos técnicos fundamentados nas normas vigentes.
Fontes: Migalhas processo 0075654-69.2023.8.16.0000 — TJ-PR, 13.ª Câmara Cível, rel. Juiz Substituto Victor Martim Batschke, j. 12.01.2024; CBIC ABNT NBR 12.721:2006; Projuris CPC art. 870, Lei n.º 13.105/2015.