A constrição de imóvel na planta ocorre quando a Justiça determina a penhora de uma unidade autônoma ainda em fase de construção, seja para garantir uma execução trabalhista, cível ou fiscal. Diferentemente de um imóvel pronto, esse bem tem valor de mercado atrelado ao estágio da obra: quanto mais avançada a construção, maior o percentual já incorporado ao patrimônio do devedor. É nesse ponto que entra o trabalho do perito judicial, chamado para medir com precisão técnica qual fração da obra está efetivamente executada e qual valor essa fração representa. Neste artigo, o leitor vai entender como funciona essa avaliação, por que ela combina o Código de Processo Civil com uma norma técnica da ABNT e quais cuidados evitam impugnações.
O que é a constrição judicial de imóvel na planta
Quando um imóvel na planta é penhorado, o objeto da constrição não é a unidade pronta, mas o direito creditório e o percentual de obra já construído até a data da avaliação. Isso acontece com frequência em execuções contra construtoras, incorporadoras ou pessoas físicas que compraram uma unidade e a colocaram como garantia informal de dívidas.
O oficial de justiça formaliza o auto de penhora, mas a mensuração do que existe fisicamente no canteiro exige conhecimento técnico de engenharia. Não basta registrar que a obra está em andamento: é preciso apontar, com metodologia reconhecida, se a fundação está pronta, se a estrutura chegou a que pavimento, se as instalações e o acabamento avançaram e qual fatia do custo total da edificação aquilo representa.
Esse detalhamento é o que transforma um simples registro cartorial em prova técnica capaz de sustentar a avaliação do bem para fins de leilão, adjudicação ou negociação entre as partes. Sem ele, o valor atribuído à constrição fica sujeito a impugnação por qualquer das partes, o que atrasa a execução.
Esse tipo de constrição aparece com frequência em execuções trabalhistas contra construtoras que atrasaram o pagamento de rescisões, em ações de cobrança contra incorporadoras inadimplentes e também em disputas entre ex-cônjuges ou sócios que compraram uma unidade na planta antes de uma separação ou dissolução societária. Em todos esses cenários, o bem penhorado não é a promessa de entrega futura, e sim o valor já efetivamente construído até a data da constrição.
Por que avaliar imóvel na planta é diferente de avaliar imóvel pronto
Avaliar um imóvel pronto é, em grande medida, um exercício de comparação: o perito pesquisa ofertas semelhantes na região, ajusta por área, padrão construtivo e localização, e chega a um valor de mercado. No imóvel na planta, essa lógica não se aplica da mesma forma, porque o bem ainda não existe em sua totalidade.
O perito precisa reconstruir, etapa por etapa, o que já foi pago e construído. Isso envolve visita técnica ao canteiro, análise do cronograma físico-financeiro da incorporação, conferência de notas fiscais de material e mão de obra, e comparação com o projeto aprovado e o memorial descritivo registrado no cartório de imóveis.
O resultado dessa apuração é expresso como um percentual de obra executada, aplicado sobre o valor total da unidade contratada ou sobre o Custo Unitário Básico da construção civil. Esse percentual, e não o valor de tabela do empreendimento pronto, é o que efetivamente compõe o patrimônio penhorável naquele momento processual.
Credor e devedor também podem indicar assistentes técnicos próprios para acompanhar a vistoria e apresentar pareceres divergentes do laudo oficial, direito assegurado pelo artigo 466 do CPC. Quando os assistentes concordam com a metodologia usada pelo perito, mesmo divergindo em pontos pontuais do percentual, a homologação judicial tende a ser mais rápida. Quando a divergência é estrutural, sobre qual norma aplicar ou qual documentação considerar, o processo caminha para uma audiência de esclarecimentos antes da decisão final sobre o valor da constrição.
Como funciona a avaliação pelo perito: o artigo 870 do CPC
A base legal para a nomeação de um profissional técnico nessa avaliação está no artigo 870 do Código de Processo Civil. A regra geral do dispositivo atribui a avaliação de bens penhorados ao oficial de justiça, mas o parágrafo único abre uma exceção relevante: quando são necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comporta o custo, o juiz nomeia um avaliador, com prazo de até dez dias para a entrega do laudo.
Imóveis na planta se encaixam exatamente nessa exceção. A jurisprudência que interpreta o artigo 870 do CPC reconhece que bens de avaliação complexa, como propriedades de grande porte, empreendimentos em construção ou unidades com características técnicas específicas, não podem ser mensurados apenas pela percepção do oficial de justiça, sob pena de nulidade ou de impugnação futura ao valor atribuído.
Na prática, o juiz costuma nomear um engenheiro ou arquiteto, dentro do prazo do artigo 465 do CPC, com liberdade para vistoriar a obra, requisitar documentos da incorporadora e ouvir os assistentes técnicos indicados por credor e devedor. O laudo entregue passa a ser peça central da avaliação do bem constrito.
Além da vistoria e da análise documental, o perito costuma solicitar acesso ao contrato de compra e venda, à convenção de condomínio ainda em registro e às planilhas de medição que a construtora apresenta periodicamente à instituição financeira responsável pelo financiamento da obra. Esses documentos servem como contraprova em relação ao que é observado fisicamente no canteiro, reduzindo a margem de erro do laudo.
O juiz também pode fixar quesitos específicos para o perito, exigindo que o laudo discrimine, item a item, o percentual de conclusão de cada etapa construtiva e o critério técnico usado para chegar a esse número. Essa exigência de detalhamento é o que permite às partes conferir o raciocínio do perito e apresentar impugnação fundamentada, se for o caso, em vez de uma discordância genérica sobre o valor final.
Em processos que tramitam em comarcas menores, é comum que o juiz autorize a nomeação de um perito de outra localidade quando não há profissional especializado na jurisdição de origem, prática já reconhecida em precedentes do Superior Tribunal de Justiça sobre avaliação de bens penhorados. Essa possibilidade evita que a ausência de engenheiro avaliador na comarca paralise a execução por tempo indeterminado.
O papel da ABNT NBR 12.721 no cálculo do percentual de obra
Enquanto o CPC estabelece quem avalia e em que prazo, a metodologia usada para chegar ao percentual de obra vem de uma norma técnica: a ABNT NBR 12.721, que trata da avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária. Essa norma é a referência oficial para o cálculo do Custo Unitário Básico, o CUB, usado em todo o país para estimar o custo de construção por metro quadrado conforme o padrão da edificação.
A partir do memorial de incorporação e do orçamento discriminado por etapas, exigidos pela própria norma, o perito consegue atribuir peso relativo a cada fase da obra: fundação, estrutura, alvenaria, instalações, acabamento. Somando o peso das etapas efetivamente concluídas, chega-se ao percentual de evolução física da construção na data da vistoria.
Esse percentual, multiplicado pelo valor total orçado da unidade, resulta no valor patrimonial já incorporado e, portanto, no valor real sujeito à constrição judicial. É esse cruzamento entre a exigência processual do artigo 870 do CPC e a metodologia da NBR 12.721 que dá segurança técnica ao laudo e reduz o espaço para questionamentos das partes.
Um exemplo ajuda a entender a lógica de composição do percentual: em um empreendimento hipotético, a norma técnica pode atribuir cerca de dez por cento do custo total à fundação, trinta por cento à estrutura, vinte e cinco por cento à alvenaria e às instalações, e o restante ao acabamento e às áreas comuns. Se a obra está com a estrutura concluída e a alvenaria pela metade, o perito soma os pesos das etapas prontas e a fração já executada da etapa em andamento para chegar ao percentual final de evolução física.
O prazo médio para a conclusão de um laudo desse tipo varia conforme o porte da obra e a disponibilidade de documentação da incorporadora, mas raramente é inferior a trinta dias quando somadas a vistoria, a análise documental e a elaboração do memorial de cálculo. Partes que organizam previamente os documentos da obra, como contrato, memorial descritivo e planilhas de medição, tendem a reduzir esse prazo de forma significativa.
Impactos práticos para credor e devedor
Para o credor, uma avaliação criteriosa evita a frustração de arrematar, em leilão, uma fração de obra sem valor de revenda compatível com o crédito perseguido. Para o devedor ou para a incorporadora, o laudo técnico impede que se atribua à constrição um valor superior ao que a obra efetivamente representa naquele estágio, o que poderia inflar indevidamente a garantia da execução.
Divergências são comuns quando os assistentes técnicos das partes discordam do percentual apurado, especialmente em obras com atrasos, aditivos contratuais ou mudanças de projeto não registradas no memorial original. Nesses casos, o juiz pode determinar diligências complementares, como nova vistoria ou esclarecimentos do perito sobre os critérios adotados.
Por isso, a escolha de um profissional com domínio simultâneo do rito processual e da norma técnica de engenharia de avaliações costuma reduzir o tempo de tramitação e o número de impugnações ao laudo, o que interessa tanto ao credor quanto ao devedor na busca por uma solução mais rápida para a execução.
Erros mais comuns na avaliação de imóvel na planta e como evitá-los
Entre os erros mais comuns está a aplicação de um percentual estimado, sem visita técnica documentada por fotografias e sem cruzamento com o cronograma físico-financeiro da incorporação. Outro problema recorrente é ignorar aditivos contratuais que alteraram o escopo original da obra, o que pode inflar ou reduzir artificialmente o percentual apurado.
Laudos que não citam a metodologia da ABNT NBR 12.721 de forma explícita também tendem a receber mais impugnações, porque as partes não conseguem verificar os critérios técnicos utilizados. Para reduzir esse risco, o ideal é que o laudo traga, em anexo, o memorial de cálculo do percentual, as fotografias datadas da vistoria e a planilha de composição de custos por etapa.
Esse conjunto de evidências facilita o trabalho do juiz na homologação da avaliação e diminui a chance de a execução ser prorrogada por sucessivos pedidos de esclarecimento.
A perícia judicial em imóveis na planta exige domínio simultâneo do artigo 870 do CPC e da metodologia da ABNT NBR 12.721 para transformar visitas técnicas e documentos de obra em um percentual de evolução física defensável em juízo. A Central de Peritos Associados acompanha esse tipo de avaliação com laudos que detalham cada etapa construtiva e seu peso no custo total da unidade. Essa documentação técnica é o que sustenta o valor atribuído à constrição diante de credor, devedor e juízo.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é a constrição de imóvel na planta?
É a penhora judicial de uma unidade em construção, que recai sobre o percentual de obra já executado, e não sobre o imóvel pronto, que ainda não existe fisicamente em sua totalidade.
Por que o percentual de obra executada importa na penhora?
Porque é esse percentual, aplicado sobre o valor total orçado da unidade, que define o valor patrimonial efetivamente sujeito à constrição naquele momento do processo.
Quem pode ser nomeado perito para essa avaliação, conforme o artigo 870 do CPC?
O parágrafo único do artigo 870 do CPC permite ao juiz nomear um avaliador com conhecimento técnico, normalmente um engenheiro ou arquiteto, quando o bem exige conhecimentos especializados e o valor da execução comporta o custo.
Como a ABNT NBR 12.721 ajuda a calcular o percentual de obra?
A norma fornece a metodologia para o cálculo do Custo Unitário Básico e para a distribuição do custo total da edificação entre as etapas construtivas, permitindo somar o peso das fases concluídas até a data da vistoria.
O devedor pode contestar o laudo pericial de avaliação?
Sim. As partes podem indicar assistentes técnicos, apresentar quesitos e pedir esclarecimentos ao perito; divergências estruturais sobre a metodologia costumam levar a uma audiência antes da decisão final.
Quanto tempo o perito tem para entregar o laudo de avaliação?
O artigo 870 do CPC fixa prazo de até dez dias após a nomeação, prazo que na prática costuma ser dilatado pelo juiz diante da complexidade de obras em construção.
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Fontes: Planalto Lei 13.105/2015 (CPC), art. 870 e parágrafo único; Migalhas ABNT NBR 12.721.