Distrato Imobiliário: tabela gradiente, juros e perícia contábil

O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta ou em construção, com a devolução das parcelas pagas pelo comprador. O calor da restituição depende de quanto foi retido pela construtora e como as parcelas foram atualizadas durante a vigência do contrato. Neste artigo, você entenderá o mecanismo da tabela gradiente, o impacto da Lei n.º 13.786/2018 e como a perícia contábil calcula o valor a ser devolvido com precisão.

A tabela gradiente e sua lógica

A tabela gradiente (ou sistema de amortização gradiente) é utilizada por construtoras para distribuir o custo de construção ao longo do período de obras. As parcelas iniciais são menores e crescem progressivamente até a entrega das chaves, seguindo uma função aritmética ou geométrica. O fundamento comercial é ajustar o fluxo de pagamentos ao ritmo de avanço da obra.

O problema pericial surge quando a tabela gradiente é combinada com correção pelo INCC (níndice Nacional de Custo da Construção), que já reflete o aumento real dos insumos de construção. Quando há dupla incidência — correção pelo INCC e taxa de reajuste da tabela gradiente — o saldo devedor pode crescer acima do razoável, caracterizando abusividade. O perito reconstrói o saldo devedor sem a dupla incidência para apurar o excesso.

Além do gradiente, muitos contratos incluem taxa de evolução de obra (TEO) e juros de obra (geralmente 0,5% a.m. a 1% a.m. sobre o saldo devedor durante a construção). Cada componente deve ser identificado e validado separadamente pela perícia.

Lei do Distrato (13.786/2018)

A Lei n.º 13.786/2018 regulou pela primeira vez as condições do distrato, fixando dois regimes distintos:

Regime geral (art. 67-A da Lei 4.591/64): a construtora pode reter até 25% das quantias pagas pelo adquirente em caso de descumprimento contratual por parte deste. Se o imóvel estiver sujeito ao patrimônio de afetação, o percentual de retenção é de até 50%. O valor retido cobre comissão de corretagem e outras despesas administrativas.

Regime de percenção por prazo: Além da pena, a construtora pode descontar da devolução o valor correspondente à fruição do imóvel (equivalente ao valor de locação do período de ocupação), quando o comprador já obteve as chaves provisoriamente.

O art. 67-A, § 1.º, exige que a devolução ocorra em até 180 dias corridos após o distrato, ou em até 30 dias após a expedição do habite-se, quando o distrato ocorrer antes da entrega. O descumprimento desse prazo gera direito à devolução imediata com correção monetária.

O que o STJ decide sobre distrato e tabela gradiente

O STJ firmou entendimento no REsp 1.668.298/RJ (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cuêva, DJe 19/09/2017) de que a cláúsula de retenção de parcelas pagas pelo comprador desistente deve ser razoável e proporcional, vedada a perda integral dos valores. O tribunal fixou, antes da Lei 13.786/2018, o máximo de 25% como percentual razoável.

Após a Lei do Distrato, o STJ tem julgado que o percentual de retenção por ela fixado (25% ou 50%) é o limite máximo, não o piso: cláusulas contratuais que fixem retenção inferior continuam válidas (AREsp 1.927.099/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14/06/2022).

Quanto à tabela gradiente combinada com INCC, o STJ tem afastado a dupla incidência quando o contrato não for transparente quanto à metodologia (REsp 1.722.163/GO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 07/03/2018). O precedente exige que o consumidor compreenda, antes de assinar, como cada componente afeta o saldo devedor.

Como a perícia contábil apura o indébito no distrato

A perícia no distrato imobiliário tem três núcleos de trabalho:

1. Reconstrução do saldo devedor: o perito repõe o saldo mês a mês desde o início do contrato, aplicando cada componente de correção isoladamente (INCC, taxa de gradiente, juros de obra). Quando identifica dupla incidência, calcula o excesso — quantia que o comprador pagou a mais por causa da metodologia abusiva.

2. Apuração das parcelas pagas e do valor a devolver: o perito soma todas as parcelas efetivamente pagas (incluindo entrada, parcelas mensais, parcela de chaves e eventual sinal). Sobre esse total, aplica-se o percentual máximo de retenção legal (25% ou 50%) e calcula-se o residual a ser devolvido.

3. Correção monetária e juros moratórios sobre o indébito: o valor a devolver é corrigido pelo INPC ou IPCA desde cada pagamento até a data do laudo, acrescido de juros moratórios de 1% a.m. (art. 406 do CC) ou pela Selic, conforme o julgado — o perito deve obedecer a critério fixado pelo juízo.

Perguntas frequentes

A Lei do Distrato (13.786/2018) se aplica a contratos firmados antes de 2018?

Não retroativamente. Contratos anteriores seguem a legislação vigente na data de assinatura e a jurisprudência do STJ construída antes da Lei. A maioria dos TJs aplica o limite de 25% de retenção nesses casos.

A construtora pode reter 50% mesmo sem patrimônio de afetação?

Não. O percentual de 50% é exclusivo de empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 5.º). Sem afetação, o máximo é 25%.

Se a entrega atrasou e o comprador desistiu, ainda tem retenção?

Quando o atraso é causa da desistência, muitos juízes afastam a retenção integralmente ou a reduzem, pois a inadimplência foi da construtora. A perícia documenta o cronograma de obras e o descumprimento.

A taxa de gradiente cobrada junto com o INCC é sempre abusiva?

Não é automático. O STJ exige que o contrato seja transparente sobre a metodologia. Se o contrato informou claramente a dupla correção e o consumidor assinou ciente, a abusividade é mais difícil de demonstrar. A perícia analisa a redação contratual e o impacto efetivo.

Em quanto tempo o comprador recebe a devolução?

Até 180 dias corridos após o distrato (ou 30 dias após o habite-se, se anterior). O descumprimento gera direito à devolução imediata com correção monetária (art. 67-A, § 1.º, Lei 4.591/64).

Não encontrou todas as respostas por aqui?

Consulte nossa equipe de peritos imobiliários — elaboramos laudos técnicos para distratos, apuração de indébito e assistência técnica para advogados em todo o Brasil.

Conclusão

O distrato imobiliário envolve a reconstrução do saldo devedor e a verificação de cada componente de correção aplicado pela construtora. A tabela gradiente combinada com INCC pode gerar dupla incidência abusiva. A Lei 13.786/2018 fixou os limites de retenção em 25% ou 50% (com patrimônio de afetação), mas o STJ assegura que o percentual contratual menor também é válido. A perícia contábil quantifica o indébito, a correção monetária e os juros de cada parcela, entregando ao advogado uma base técnica sólida para a liquidação.

Mais conhecimento para você: leia também nossos artigos sobre patologia da construção civil e laudo pericial e avaliação de benfeitorias na desapropriação.