INCC no financiamento direto de construtora: quando ha abusividade?

Contexto

O que e o INCC e para que serve

O INCC, calculado pela Fundacao Getulio Vargas (FGV), mede a variacao dos custos da construcao civil. Em contratos de imoveis na planta, ele e usado para corrigir o saldo devedor e as prestacoes durante o periodo de obras — a logica e que o custo do empreendimento varia enquanto a construtora constroi.

A utilizacao do INCC e legal ate a entrega das chaves, pois reflete o custo real da obra. O problema surge em tres situacoes: (1) aplicacao do INCC apos a entrega das chaves; (2) cobranca de INCC sobre parcelas que ja foram corrigidas (dupla correcao); (3) cobranca de INCC durante o periodo de atraso imputavel a propria construtora.

A tese da dupla correcao

A tese da dupla correcao surgiu em contratos que previam:

• Correcao das prestacoes pelo INCC durante a obra; e
• Correcao adicional pelo INCC sobre o saldo devedor total.

Nesse modelo, o consumidor pagava INCC duas vezes: uma vez nas prestacoes mensais e outra no saldo devedor que sera financiado apos a entrega. O STJ enfrentou essa questao no REsp 1.722.163/GO, identificando a abusividade quando o contrato impoe dupla incidencia do indice sem contrapartida real.

Tambem e relevante a regra do art. 43-A da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que limitou os direitos dos consumidores em casos de distrato, mas nao alterou a proibicao de cobrancas abusivas de INCC.

INCC apos a entrega das chaves

O STJ ja decidiu que a cobranca de INCC pos-entrega e abusiva. O raciocinio e simples: encerrada a obra, cessam os custos de construcao, e portanto o indice setorial perde a justificativa economica.

Apos a entrega das chaves, o saldo devedor deve ser corrigido pelo indice previsto contratualmente para a fase de financiamento (normalmente TR, IPCA ou IGPM), e nao mais pelo INCC. Contratos que mantinham a incidencia do INCC apos as chaves foram considerados abusivos pelos Tribunais de Justica de Sao Paulo (TJSP) e Goias (TJGO), confirmando o entendimento nacional.

INCC durante o atraso da obra

Outra situacao de abusividade ocorre quando a construtora se atrasa na entrega e continua cobrando INCC durante o periodo de mora. O STJ, no Tema 972, consolidou que a abusividade de encargos acessorios (como o INCC indevido) nao descaracteriza a mora do comprador, mas a construtora deve responder pelos prejuizos do atraso, incluindo a devolucao do INCC cobrado no periodo em que a mora foi dela.

O papel da pericia imobiliaria

Quando ha litigio sobre INCC indevido, o perito imobiliario e contabil realiza:

Analise do instrumento contratual para identificar a clausula de correcao.

Reproducao do fluxo de pagamentos com os indices corretos e incorretos.

Calculo do indebito: diferenca entre o cobrado pelo INCC e o que seria devido pelo indice correto.

Apuração dos juros e correcao monetaria sobre o indebito.

Esse laudo e essencial para demonstrar ao juiz o quantum exato da revisao, evitando discussoes abstratas sobre abusividade sem valor definido.

Conexao com a pericia

A verificacao de INCC indevido em contratos de construtora e uma das pericías imobiliárias mais comuns nos TJs brasileiros. O laudo do perito transforma a tese juridica em numero concreto, o que acelera o julgamento e aumenta a previsibilidade para ambas as partes.

FAQ

1. A correcao pelo INCC na planta e ilegal? Nao. O INCC e legal durante a obra. A abusividade ocorre quando e cobrado apos a entrega das chaves ou em dupla incidencia.

2. Quando o INCC vira abusivo? Quando e aplicado: apos a entrega das chaves; sobre parcelas ja corrigidas por outro indice (dupla correcao); durante o periodo de atraso imputavel a construtora.

3. O que e a dupla correcao pelo INCC? E quando o INCC incide tanto nas prestacoes mensais quanto no saldo devedor total, cobrando o mesmo indice duas vezes sobre a mesma divida.

4. Qual tribunal decidiu sobre INCC pos-chaves? O STJ, no REsp 1.722.163/GO, e varios TJs (TJSP, TJGO) reconhecem a abusividade do INCC cobrado apos a entrega do imovel.

5. Como a pericia imobiliaria quantifica o indebito do INCC? O perito refaz o fluxo de pagamentos com o indice correto e calcula a diferenca em relacao ao cobrado, apurando o valor a ser restituido com juros e correcao monetaria.

6. Nao encontrou o que procurava? Consulte nossa equipe de peritos imobiliarios para uma analise tecnica do seu contrato.

Conclusao

O INCC e um indice legitimo enquanto a construtora esta construindo. Fora desse periodo — ou em dupla incidencia — sua cobranca e abusiva e passivel de revisao judicial. O perito imobiliario apura o indebito com precisao e o laudo pericial e o instrumento tecnico que converte a tese juridica em quantum concreto para o juiz.

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Conclusão

O INCC e um indice legitimo enquanto a construtora esta construindo. Fora desse periodo — ou em dupla incidencia — sua cobranca e abusiva e passivel de revisao judicial. O perito imobiliario apura o indebito com precisao e o laudo pericial e o instrumento tecnico que converte a tese juridica em quantum concreto para o juiz.