Os juros remuneratórios do SFH são o preço do dinheiro emprestado no Sistema Financeiro da Habitação, cobrados sobre o saldo devedor e embutidos em cada prestação. Durante anos, mutuários e advogados sustentaram que esses juros não podiam passar de 10% ao ano, com base na Lei 4.380/1964, e muitas ações revisionais nasceram dessa tese. O STJ examinou a questão em recurso repetitivo e fixou entendimento que ainda orienta as sentenças. O texto a seguir mostra o que foi decidido, qual o único teto numérico que a legislação do SFH traz e como conferir a taxa de um contrato real.
De onde vem a ideia do teto de 10% ao ano no SFH
A origem está na Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, que criou o Banco Nacional da Habitação e o SFH. O art. 5º permite que os contratos de venda ou construção de habitações, ou de empréstimo para aquisição ou construção, prevejam o reajustamento das prestações e a correção do valor da dívida sempre que o salário mínimo for alterado.
O art. 6º diz que essa regra de reajuste somente se aplica aos contratos que satisfaçam certas condições. A alínea e fixa uma delas: os juros convencionais não excedem de 10% ao ano. Lido isoladamente, o trecho parecia impor um teto geral, e foi assim que parte da doutrina e de tribunais regionais o aplicou.
A leitura, porém, ignora a estrutura do artigo. O dispositivo não proíbe juros acima de 10%, apenas define em quais contratos vale a cláusula de reajuste por salário mínimo prevista no art. 5º. Quem pratica taxa superior não infringe uma proibição, simplesmente fica fora daquele regime de reajuste.
Esse debate chegou ao STJ porque os contratos do SFH têm prazos longos e muitos ainda são revisados em juízo. A uniformização veio em 2009, em julgamento que o advogado precisa conhecer em detalhe.
A seguir, o precedente que encerrou a controvérsia sobre o teto de 10% e o dispositivo legal que traz um limite diferente.
O que o STJ decidiu no REsp 1.070.297/PR e na Súmula 422
O REsp 1.070.297/PR foi julgado pela Segunda Seção do STJ em 9 de setembro de 2009, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, com acórdão publicado no DJe de 18 de setembro de 2009. O recurso era de um banco contra decisão do TJPR. O contrato discutido previa prazo de 192 meses, Plano de Equivalência Salarial para reajuste das prestações, amortização pela Tabela Price e taxas nominal e efetiva de 10,1% e 10,5% ao ano, respectivamente.
O tribunal estadual havia limitado os juros em 10% ao ano. O julgamento deu origem a dois temas repetitivos: o Tema 48, sobre capitalização e Tabela Price, e o Tema 49, sobre a limitação dos juros remuneratórios. A Segunda Seção afastou essa limitação, por unanimidade, e fixou duas teses para os fins do art. 543-C do CPC de 1973. A primeira: nos contratos do SFH é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade, mas não cabe ao STJ aferir se há capitalização com a Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7. A segunda: o art. 6º, alínea e, da Lei 4.380/1964 não estabelece limitação dos juros remuneratórios.
Segundo a cobertura da época, o relator explicou que a alínea e tratou apenas de critérios de reajuste dos contratos previstos no art. 5º, e não de um teto de taxa. A tese consolidou-se na Súmula 422 do STJ, aprovada pela Corte Especial em 3 de março de 2010, com o enunciado de que o art. 6º, e, da Lei 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.
Para o advogado, o efeito é direto. Petição que sustente o teto de 10% ao ano com base no art. 6º, e, encontra obstáculo em súmula e em recurso repetitivo, e o juiz de primeiro grau pode julgá-la improcedente nesse ponto sem produzir prova alguma. A discussão útil está em outro lugar.
O limite de 12% ao ano do art. 25 da Lei 8.692/1993
A Súmula 422 afasta o teto de 10%, mas não significa que o SFH não tenha limite algum. A Lei 8.692, de 28 de julho de 1993, que define planos de reajustamento dos encargos mensais nos contratos de financiamento habitacional, traz em seu art. 25 uma regra expressa: nos financiamentos celebrados no âmbito do SFH, a taxa efetiva de juros será de, no máximo, doze por cento ao ano. A redação atual do artigo foi dada pela Medida Provisória 2.197-43, de 24 de agosto de 2001.
O dispositivo fala em taxa efetiva, e a distinção importa. Taxa efetiva é aquela que efetivamente incide sobre o saldo ao longo de doze meses, depois de considerada a periodicidade de capitalização. Uma taxa nominal de 11,5% ao ano, capitalizada mensalmente, não é de 11,5% ao ano em termos efetivos, e a conta aparece no exemplo adiante.
A aplicação do art. 25 a um contrato concreto exige verificação. Convém conferir a data da assinatura, a redação do artigo vigente naquela data, a natureza do financiamento e eventuais normas do Conselho Monetário Nacional aplicáveis à fonte de recursos. A tese de teto de 12% efetivos não é automática, e o advogado que a invoca precisa demonstrar o enquadramento.
A segunda observação é de método. O limite do art. 25 incide sobre a taxa efetiva do contrato, e não sobre a taxa nominal que aparece na primeira página. Quem não distingue as duas pode acusar de abusiva uma taxa que está dentro do limite, ou deixar passar uma que o ultrapassa.
Taxa nominal e taxa efetiva: onde a conta se perde
Contratos do SFH costumam informar duas taxas: a nominal e a efetiva. A nominal é a taxa anual dividida em doze parcelas mensais iguais, de modo que 12% ao ano nominais correspondem a 1% ao mês. A efetiva é a que resulta da composição mensal ao longo de um ano. Se há capitalização mensal, a efetiva é sempre maior que a nominal.
A fórmula é simples: taxa efetiva anual igual a um mais a taxa nominal dividida por doze, elevado a doze, menos um. Com 12% nominais, a efetiva é de cerca de 12,68% ao ano. Com 10,1% nominais, o número do contrato julgado no REsp 1.070.297, a efetiva fica em torno de 10,6%, resultado próximo dos 10,5% que o acórdão menciona.
O contrato do SFH, em regra, indica taxas nominal e efetiva, e o primeiro cuidado do advogado é conferir se a efetiva informada corresponde à nominal e à periodicidade do cálculo. Divergência entre as duas é indício de erro no contrato, de erro na planilha do banco ou de capitalização não declarada.
O segundo cuidado é identificar qual taxa o limite legal tem em vista. No art. 25 da Lei 8.692/1993, é a efetiva. A alínea e do art. 6º da Lei 4.380/1964 fala em juros convencionais, mas a Súmula 422 afastou essa regra como teto de taxa.
Um exemplo numérico com prestação de financiamento
O exemplo é hipotético e serve para mostrar o efeito da distinção. Imagine um financiamento de R$ 200.000,00, amortizado em 240 meses pela Tabela Price, com taxa nominal de 11,5% ao ano e capitalização mensal. A taxa mensal é de 0,9583%, e a prestação de amortização e juros, sem seguros e tarifas, é de R$ 2.132,86.
A taxa efetiva desse contrato é de 12,13% ao ano, acima do limite de 12% do art. 25 da Lei 8.692/1993, embora a taxa nominal pareça inferior a ele. Se a taxa efetiva fosse limitada a 12% ao ano, a taxa mensal equivalente seria de 0,9489%, e a prestação cairia para R$ 2.117,25.
A diferença é de R$ 15,61 por mês, o que parece pouco, mas em 240 prestações soma R$ 3.746,40 sem correção. Com saldo maior, prazo mais longo ou prestações já pagas ao longo de anos, o valor cresce. E o efeito se amplia quando há atualização do saldo devedor, porque a diferença de juros incide sobre bases corrigidas.
O exemplo não é um julgamento sobre contratos reais. Ele mostra que a análise correta passa por uma conta, e que a conta depende de saber qual taxa foi pactuada, como foi capitalizada e qual limite se aplica na data do contrato. Conferência desse tipo é rotina em perícia contábil de financiamentos.
Juros remuneratórios e capitalização são temas diferentes
Um erro frequente em petições é misturar os dois assuntos. Juros remuneratórios dizem respeito ao percentual cobrado. Capitalização diz respeito à incidência de juros sobre juros. A Súmula 422 resolve o primeiro tema, e o segundo é tratado em tese distinta do mesmo REsp 1.070.297/PR.
Quanto à capitalização, o STJ firmou que ela era vedada em qualquer periodicidade nos contratos do SFH, sem que lhe coubesse aferir, em recurso especial, se a Tabela Price a produz. A Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, acrescentou o art. 15-A à Lei 4.380/1964, que permite a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações do SFH. Na prática, a data do contrato separa os dois regimes.
Isso explica por que a perícia continua sendo o instrumento adequado. Em contratos anteriores à Lei 11.977/2009, a pergunta é se houve capitalização, e a resposta é fato que se apura com o recálculo. Em contratos posteriores, a pergunta é se a capitalização mensal foi pactuada e se a taxa efetiva respeita o teto do art. 25. Em ambos, o laudo traz números que o juiz usa para decidir.
O erro oposto também ocorre: pedir expurgo de capitalização em contrato firmado depois de 2009 sem demonstrar ausência de pactuação. O art. 15-A autoriza a capitalização mensal, e a petição que ignora essa regra perde força.
Como o advogado documenta o pedido e quando a perícia entra
A petição que discute juros no SFH começa pelos documentos. O primeiro é o contrato completo, com o quadro de taxas nominal e efetiva, o sistema de amortização, o plano de reajuste e as cláusulas sobre seguros e tarifas. O segundo é o histórico de evolução do saldo devedor, fornecido pelo agente financeiro, e o terceiro, o extrato de pagamentos feitos pelo mutuário.
Com esses papéis, o advogado define a pergunta que quer ver respondida. Se a tese é de excesso sobre o teto de 12% do art. 25, precisa indicar a taxa efetiva do contrato e a data de assinatura. Se a tese é de capitalização indevida, indica a data e a cláusula, e pede apuração da forma de cálculo das prestações. Se a tese é de simples teto de 10%, a Súmula 422 pede que o pedido seja reconsiderado.
O pedido de prova pericial é adequado quando a resposta depende de recalcular o contrato com a taxa correta e comparar com o que foi cobrado. A perícia contábil responde com planilha de evolução do saldo, prestação a prestação, e com a diferença apurada em cada cenário. O art. 330, § 2º, do CPC exige que o autor discrimine as obrigações controvertidas e quantifique o valor incontroverso, e um parecer técnico prévio ajuda a cumprir essa exigência.
Por fim, os quesitos devem ser objetivos: qual a taxa efetiva contratada, qual a taxa efetivamente aplicada, houve capitalização, qual a prestação recalculada com o limite aplicável e qual a diferença apurada em reais. Quesito aberto, como se há abusividade nos juros, tende a receber resposta evasiva.
Perguntas frequentes
Existe limite de 10% ao ano para os juros no SFH?
Não. O STJ decidiu, no REsp 1.070.297/PR, que o art. 6º, alínea e, da Lei 4.380/1964 não limita os juros remuneratórios do SFH, e a Súmula 422 consolidou a tese. A alínea trata de condições para o reajuste previsto no art. 5º, e não de um teto de taxa.
Qual é o limite de juros nos financiamentos do SFH?
O art. 25 da Lei 8.692/1993, na redação da Medida Provisória 2.197-43/2001, fixa em doze por cento ao ano a taxa efetiva máxima nos financiamentos do SFH. A aplicação depende da data do contrato e do enquadramento do financiamento, o que deve ser conferido caso a caso.
Qual a diferença entre taxa nominal e taxa efetiva?
A nominal é a taxa anual dividida em parcelas mensais iguais. A efetiva é a que resulta da composição dos juros ao longo de doze meses. Com capitalização mensal, a efetiva supera a nominal: 11,5% nominais correspondem a cerca de 12,13% efetivos, acima do limite do art. 25.
A capitalização de juros é permitida no SFH?
Depende da data do contrato. O art. 15-A da Lei 4.380/1964, acrescentado pela Lei 11.977/2009, permite pactuar capitalização mensal. Para contratos anteriores, a tese do STJ no REsp 1.070.297/PR veda a capitalização em qualquer periodicidade, e a existência dela é verificada por perícia.
Quando vale pedir perícia em ação sobre juros do SFH?
Quando a resposta depende de recalcular o contrato: conferir taxa efetiva, apurar capitalização ou comparar a prestação cobrada com a calculada pelo limite aplicável. Se a tese for apenas de direito, como o teto de 10%, a perícia tende a ser desnecessária, pois a Súmula 422 já responde.
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Conclusão
O teto de 10% ao ano para os juros do SFH é tese vencida. O STJ, no REsp 1.070.297/PR, e a Súmula 422 estabeleceram que o art. 6º, e, da Lei 4.380/1964 não limita os juros remuneratórios. O único limite numérico que a legislação do SFH traz é o do art. 25 da Lei 8.692/1993, de 12% ao ano em taxa efetiva, que exige conferir a data do contrato e a natureza do financiamento.
Para o advogado, o trabalho se desloca da discussão abstrata de tetos para a conferência de números: a taxa efetiva, a periodicidade de capitalização, a data e a cláusula. Quando esses dados estão documentados e a conta é reproduzível, o pedido chega ao juiz em condição de ser decidido, seja a favor, seja contra o mutuário.
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