O Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price são os dois sistemas de amortização mais utilizados em financiamentos imobiliários e empréstimos bancários no Brasil, e a diferença entre eles afeta diretamente o custo total da dívida, o ritmo de queda do saldo devedor e o valor das prestações mensais. Ambos são reconhecidos como legais pelo Superior Tribunal de Justiça — posição consolidada no Tema 572, a partir do REsp 1.124.552/RS —, mas suas características financeiras produzem efeitos muito distintos ao longo do prazo do contrato. Neste artigo, você entende como cada sistema funciona na prática, vê uma simulação numérica comparativa e aprende quando a perícia bancária é o instrumento adequado para identificar erros e cobranças indevidas.
O que é o Sistema de Amortização Constante (SAC)
O Sistema de Amortização Constante, conhecido pela sigla SAC, é uma das modalidades de amortização de dívidas mais utilizadas em financiamentos imobiliários e empréstimos bancários no Brasil. Nele, a parcela de amortização — a fração do capital efetivamente devolvida ao credor a cada mês — permanece igual ao longo de toda a operação.
O cálculo da amortização mensal é direto: divide-se o valor total do capital emprestado pelo número de parcelas contratadas. Em um financiamento de R$ 300.000,00 em 300 meses (25 anos), a amortização mensal será de exatos R$ 1.000,00, sem variação até o término do contrato.
O que varia no SAC são os juros: como o saldo devedor diminui pelo mesmo valor fixo a cada mês, os juros incidentes — calculados sobre esse saldo — também caem progressivamente. O resultado é uma prestação total decrescente ao longo do tempo. As primeiras parcelas são as mais altas; as últimas, as mais baixas.
Esse comportamento decrescente torna o SAC mais vantajoso no longo prazo: o total de juros pagos ao final do contrato é menor do que no sistema de prestações fixas. A contrapartida é o esforço financeiro maior nas prestações iniciais, o que pode dificultar o acesso para tomadores com renda mais limitada no começo do contrato.
No Brasil, o SAC ganhou ampla adoção nos financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regulamentados pela Lei 4.380/1964 e pela Lei 9.514/1997, respectivamente. A transparência matemática do sistema — qualquer pessoa com o saldo devedor e a taxa de juros pode reproduzir as planilhas — é uma das razões pelas quais ele predomina em linhas de crédito com recursos do FGTS.
Como funciona a Tabela Price
A Tabela Price — cujo nome oficial é Sistema Francês de Amortização — segue lógica inversa: as parcelas mensais são fixas do início ao fim do contrato. O valor da prestação é calculado por uma fórmula financeira que distribui o pagamento dos juros de forma a manter constante o desembolso mensal do devedor ao longo de todo o prazo.
Nas primeiras parcelas, a maior parte do valor pago corresponde a juros; apenas uma fração pequena amortiza o capital. Com o passar do tempo, essa proporção se inverte: os juros diminuem e a amortização cresce, até que a dívida seja integralmente quitada no vencimento previsto.
A previsibilidade das prestações é o principal atrativo do sistema. Para o tomador de crédito que precisa de estabilidade no planejamento financeiro mensal, saber exatamente quanto pagará por 120, 180 ou 360 meses tem valor prático relevante — e foi o motivo pelo qual a Tabela Price dominou os financiamentos imobiliários brasileiros por décadas.
O ponto de atenção está no ritmo de queda do saldo devedor. Como a amortização do capital avança mais lentamente nos primeiros anos, o saldo devedor diminui de forma mais gradual do que no SAC. Em situações de inadimplência prolongada ou de reajustes elevados por índice de correção monetária, é possível que o saldo devedor cresça em vez de diminuir — fenômeno chamado de amortização negativa, que é o núcleo do debate jurídico sobre o sistema no Brasil.
SAC x Tabela Price: comparação com simulação numérica
Para ilustrar as diferenças práticas, considere um financiamento hipotético de R$ 200.000,00, com taxa de juros de 1% ao mês e prazo de 24 meses.
No SAC, a amortização mensal fixa é de R$ 8.333,33 (R$ 200.000 ÷ 24). A primeira parcela totaliza R$ 10.333,33 — amortização de R$ 8.333,33 mais R$ 2.000,00 de juros calculados sobre o saldo de R$ 200.000,00. A última parcela é R$ 8.416,67 — amortização mais R$ 83,33 de juros sobre o saldo residual de R$ 8.333,33. O total pago ao final é de aproximadamente R$ 225.000,00.
Na Tabela Price, a prestação fixa calculada para os mesmos parâmetros é de R$ 9.437,19 ao mês. Embora o valor mensal seja menor do que a primeira parcela do SAC, ao longo dos 24 meses o devedor pagará R$ 226.492,56 — cerca de R$ 1.500,00 a mais do que no SAC. A diferença cresce com o prazo: em financiamentos de 20 ou 30 anos, o custo adicional pode superar dezenas de milhares de reais.
Os pontos centrais da comparação entre os dois sistemas:
- Prestações: SAC produz parcelas decrescentes; Tabela Price produz parcelas fixas.
- Amortização mensal: SAC mantém amortização constante; Tabela Price tem amortização crescente ao longo do prazo.
- Evolução do saldo devedor: SAC reduz o saldo de forma linear e mais rápida; Tabela Price reduz mais lentamente no início.
- Total de juros pagos: SAC resulta em menor custo total de juros; Tabela Price resulta em custo maior.
- Prestação inicial: SAC exige parcela inicial mais alta; Tabela Price tem parcela inicial mais baixa.
- Risco de amortização negativa: inexistente no SAC; possível na Tabela Price em cenários de alta correção monetária ou inadimplência prolongada.
A comparação entre os dois sistemas tem impacto direto nas ações judiciais de revisão contratual. Contratos firmados na Tabela Price são mais suscetíveis a questionamentos quando há aplicação de índices de correção elevados — como INPC, IPCA ou TR —, porque a amortização lenta nos primeiros anos amplifica o efeito da correção sobre o saldo devedor, podendo configurar a amortização negativa que o STJ identifica como possível irregularidade.
A posição do STJ — Tema 572 e a legalidade dos sistemas
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu posição clara sobre ambos os sistemas. No julgamento do REsp 1.124.552/RS, processado como recurso repetitivo sob o Tema 572, a Corte definiu que a análise da legalidade da Tabela Price depende, necessariamente, da verificação concreta de capitalização de juros no contrato específico — e que essa constatação é questão de fato, não de direito.
O mesmo precedente fixou que a Tabela Price, por si só, não implica anatocismo (juros sobre juros). A irregularidade ocorre apenas quando as planilhas de evolução do saldo devedor demonstram amortização negativa — situação em que o saldo cresce em vez de diminuir mês a mês, o que indica incorporação de juros ao capital sem autorização legal ou contratual expressa.
Em relação ao SAC, o STJ reconhece sua plena legalidade. A jurisprudência é firme no sentido de que o sistema não implica capitalização de juros: os juros de cada período são calculados sobre o saldo devedor do mês anterior, já reduzido pela amortização constante, sem qualquer incorporação de juros ao principal.
A Súmula 539 do STJ autoriza a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, desde que expressamente pactuada em contrato firmado após 31 de março de 2000 — data de entrada em vigor da Medida Provisória 1.963-17/2000, reeditada como MP 2.170-36/2001. A Súmula 541 do STJ complementa: quando a taxa de juros anual supera o duodécuplo da taxa mensal, há indicativo de capitalização, autorizando a revisão — mas apenas se a cláusula não estiver expressamente prevista no instrumento contratual.
O STJ também pacificou a impossibilidade de substituição unilateral de um sistema pelo outro. A Corte firmou que não cabe ao Judiciário impor a substituição da Tabela Price pelo SAC sem previsão contratual expressa, pois ambas as modalidades são legítimas e a troca alteraria o equilíbrio econômico-financeiro original da avença.
Quando a perícia bancária é indispensável
A distinção técnica entre SAC e Tabela Price é, com frequência, o núcleo de disputas judiciais sobre contratos de financiamento imobiliário, crédito consignado e mútuo bancário. A análise dessas planilhas exige domínio de matemática financeira e acesso integral aos dados originais do contrato — competências que definem o trabalho do perito bancário nomeado pelo juízo.
A perícia torna-se necessária em ao menos quatro situações: quando o devedor suspeita que o sistema de amortização aplicado diverge do contratado; quando o saldo devedor não diminui no ritmo esperado; quando as planilhas de evolução do contrato apresentam lacunas ou inconsistências numéricas; e quando o advogado precisa quantificar com precisão os valores pagos a maior para fundamentar o pedido de revisão judicial.
Em contratos imobiliários com prazos superiores a dez anos, até pequenas divergências na taxa de juros ou na fórmula de amortização acumulam diferenças expressivas. Um erro de 0,1 ponto percentual ao mês em um financiamento de R$ 400.000,00 com prazo de 30 anos pode representar mais de R$ 30.000,00 cobrados a maior ao longo do contrato — valor que só emerge com a análise pericial completa da planilha de evolução.
Advogados que atuam com revisão de contratos bancários e imobiliários encontram no laudo pericial o instrumento mais eficaz para superar a assimetria de informação entre consumidores e instituições financeiras. O perito bancário extrai os dados brutos do contrato, aplica as fórmulas corretas de acordo com o sistema previsto no instrumento original e apresenta, em tabela de leitura acessível, a diferença entre o que deveria ter sido cobrado e o que efetivamente foi cobrado — mês a mês, parcela a parcela.
O laudo pericial reconstitui a evolução financeira do contrato e, quando demonstra amortização negativa em contrato com Tabela Price, fundamenta pedido de revisão com base no Tema 572 do STJ. Quando apura divergência entre o sistema contratado e o efetivamente aplicado, a prova pericial é o fundamento técnico indispensável para a procedência da ação revisional.
Nos contratos de financiamento imobiliário e crédito bancário em que há controvérsia sobre o sistema de amortização utilizado, a perícia bancária é o meio técnico adequado para reconstruir a planilha de evolução da dívida e quantificar eventuais cobranças indevidas. O laudo pericial transforma dados financeiros em prova judicial objetiva, oferecendo ao advogado suporte concreto para o pedido de revisão contratual com base no Tema 572 do STJ.
A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Perguntas frequentes
O que é o Sistema de Amortização Constante (SAC)?
O SAC é um regime de amortização em que a parcela de capital devolvida ao credor permanece constante durante todo o prazo do contrato. Como os juros são calculados sobre um saldo devedor que decresce uniformemente, as prestações totais também diminuem mês a mês — as primeiras são as mais altas e as últimas, as mais baixas.
Qual a diferença principal entre SAC e Tabela Price?
No SAC, as prestações são decrescentes e a amortização do capital é constante. Na Tabela Price, as prestações são fixas e a amortização do capital cresce gradualmente ao longo do prazo. No longo prazo, o SAC resulta em menor custo total de juros, mas exige prestações iniciais mais altas do que a Tabela Price.
A Tabela Price causa capitalização de juros automaticamente?
Não, segundo o STJ. O REsp 1.124.552/RS (Tema 572) estabeleceu que a Tabela Price não implica, por si só, capitalização de juros. A irregularidade ocorre apenas se as planilhas de evolução do contrato demonstrarem amortização negativa — situação em que o saldo devedor cresce em vez de diminuir, indicando incorporação de juros ao principal.
O banco pode substituir a Tabela Price pelo SAC durante o contrato?
Não. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não cabe substituição unilateral de um sistema pelo outro sem previsão contratual expressa. Ambos os sistemas são legalmente válidos e a substituição alteraria o equilíbrio econômico-financeiro original da avença sem amparo legal ou contratual.
O que é amortização negativa e por que ela é relevante juridicamente?
Amortização negativa ocorre quando o saldo devedor cresce em vez de diminuir ao longo do contrato, o que pode acontecer na Tabela Price quando os juros incidentes superam a parcela de amortização prevista — situação associada a reajustes elevados ou à aplicação de taxa de juros diferente da contratada. O STJ identifica esse fenômeno como possível irregularidade que justifica a revisão contratual com base no Tema 572.
O SAC pode causar capitalização de juros?
Não. O STJ firmou que o SAC não implica capitalização de juros. Em cada período, os juros são calculados sobre o saldo devedor do mês anterior, já reduzido pela amortização constante, sem qualquer incorporação de juros não pagos ao principal. O sistema é matematicamente transparente e auditável.
Quando é necessário contratar uma perícia bancária sobre sistemas de amortização?
A perícia bancária é indicada quando há suspeita de que o sistema de amortização aplicado diverge do contratado, quando o saldo devedor não evolui conforme previsto, quando as planilhas do contrato apresentam inconsistências numéricas ou quando o advogado precisa quantificar com precisão os valores cobrados a maior para embasar um pedido de revisão judicial.
Não encontrei todas as respostas de que precisava aqui?
Este artigo aborda os fundamentos dos sistemas de amortização e a jurisprudência do STJ. Casos concretos — envolvendo contratos específicos com indícios de cobrança indevida ou cálculos inconsistentes — exigem análise individual por advogado especializado em direito bancário e, quando necessário, produção de laudo pericial para quantificar o valor cobrado a maior.
Fontes: TJDFT REsp 1.124.552/RS, Tema 572, Súmula STJ 539, Súmula STJ 541; Migalhas Súmula STF 121.