A Tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização, é o método de cálculo em que o financiamento é pago em prestações iguais, compostas por uma parcela de juros que diminui e uma parcela de amortização que cresce ao longo do prazo. Ela é usada em boa parte dos financiamentos imobiliários e está no centro de milhares de ações revisionais no Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A dúvida recorrente é se a Price embute juros sobre juros, a chamada capitalização, proibida por muito tempo nesses contratos. Este guia explica o que o STJ decidiu nos Temas 48 e 572, o que mudou com a Lei 11.977/2009 e o que a perícia examina para responder à pergunta no caso concreto.
O que é a Tabela Price no financiamento habitacional
Na Price, a prestação é calculada para que o valor presente de todas as parcelas, descontado pela taxa de juros do contrato, seja igual ao valor financiado. Como os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor, que é maior no início, as primeiras prestações são formadas quase só por juros. A amortização do principal ganha peso apenas na segunda metade do prazo.
Esse desenho gera duas percepções que alimentam os processos. A primeira é a de que o saldo devedor demora a cair, o que é verdadeiro e decorre da matemática do sistema. A segunda é a de que a própria fórmula da Price conteria juros compostos, tese que divide matemáticos, peritos e tribunais há décadas.
Para o advogado do mutuário ou da instituição financeira, a pergunta jurídica depende de um dado anterior: a data do contrato. Contratos do SFH celebrados antes da Lei 11.977/2009 seguem a vedação de capitalização; os posteriores admitem a capitalização mensal pactuada. Em ambos os casos, o STJ entende que a existência de juros capitalizados é matéria de prova, e não de direito.
Price ou SAC: o que muda na prestação e no saldo
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a parcela de amortização é fixa e os juros diminuem a cada mês, de modo que a prestação começa mais alta e cai ao longo do contrato. Na Price, a prestação é constante e a amortização começa pequena. Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC reduz o saldo devedor mais cedo e, por isso, gera menos juros no total.
Isso não torna a Price ilegal. A diferença no total de juros resulta de o mutuário devolver o capital mais devagar, e não necessariamente de juros cobrados sobre juros. É justamente essa distinção, entre pagar juros por mais tempo e pagar juros sobre juros não quitados, que a prova técnica precisa demonstrar.
A obrigação de oferecer o SAC
A Lei 11.977/2009 incluiu na Lei 4.380/1964 o art. 15-B, que permite pactuar livremente o sistema de amortização nas operações do SFH. O § 3º, porém, obriga a instituição a oferecer ao mutuário o SAC e pelo menos outro sistema, entre eles o SACRE e a Tabela Price. O § 1º acrescenta uma regra de coerência: o valor presente das prestações, calculado pela taxa pactuada, não pode resultar em valor diferente do financiado.
Capitalização no SFH antes e depois da Lei 11.977/2009
Em 09/09/2009, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 1.070.297/PR, relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 48). A tese ficou assim: nos contratos celebrados no âmbito do SFH, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade, mas não cabe ao STJ aferir se há capitalização com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7. O acórdão foi publicado em 18/09/2009.
O caso concreto ilustra o perfil desses contratos. Os mutuários tinham financiamento de 192 meses, com taxa nominal de 10,1% e efetiva de 10,5% ao ano, prestações reajustadas pelo Plano de Equivalência Salarial e amortização pela Price. No mesmo julgamento, o STJ firmou que o art. 6º, alínea "e", da Lei 4.380/1964 não limita os juros remuneratórios, entendimento depois consolidado na Súmula 422.
A virada legislativa de 2009
A Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, a mesma que criou o Programa Minha Casa, Minha Vida, incluiu o art. 15-A na Lei 4.380/1964. O dispositivo passou a permitir a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações das entidades integrantes do SFH. Desde então, o marco temporal passou a ser o primeiro filtro de qualquer revisional habitacional.
O mesmo art. 15-A impôs ao credor um dever de transparência. No ato da contratação, e sempre que o devedor pedir, a instituição deve apresentar planilha com saldo devedor, prazo remanescente, taxa nominal e efetiva, valores repassados às seguradoras, somatório de juros e amortização já pagos e projeção das prestações futuras. Essa planilha é um dos documentos mais úteis da perícia.
Tema 572: por que a Price é questão de fato
Em dezembro de 2014, a Corte Especial do STJ julgou o REsp 1.124.552/RS, também relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, e fixou a tese do Tema 572. Segundo ela, a análise da legalidade da Tabela Price, mesmo em abstrato, passa necessariamente pela constatação da eventual capitalização de juros, que é questão de fato e não de direito. O acórdão foi publicado em 02/02/2015.
A tese vai além e orienta as instâncias ordinárias. Nos contratos em que a capitalização é vedada, é necessária a interpretação das cláusulas e a produção de prova técnica para aferir a cobrança de juros não lineares, incompatíveis com financiamentos do SFH anteriores à Lei 11.977/2009. Quando matéria de fato ou eminentemente técnica é tratada como exclusivamente de direito, reconhece-se o cerceamento de defesa, para que a perícia seja realizada.
No voto, o relator observou que, em matéria de Tabela Price, nem sequer os matemáticos chegam a um consenso. Por isso, concluiu que o STJ não pode permitir nem vedar, em abstrato, o uso do sistema, e que reservar a análise à prova pericial beneficia mutuários e instituições financeiras.
A tentativa de rediscussão em 2019
Em fevereiro de 2019, a Corte Especial acolheu questão de ordem do mesmo relator e desafetou o REsp 951.894, que reabriria a discussão sobre a legalidade da Price em face da Lei de Usura. A decisão, por 7 votos a 6, manteve a tese de 2014. Para o advogado, isso significa que a via processual segura continua a ser a prova pericial na instância ordinária.
O que a perícia verifica no contrato
O exame técnico não discute a Price em tese; ele reconstrói o contrato mês a mês. O perito parte do valor financiado, da taxa pactuada, do prazo e das regras de reajuste do saldo e da prestação, e confronta esse fluxo com a planilha de evolução emitida pelo agente financeiro.
O ponto mais sensível é a amortização negativa. Ela ocorre quando a prestação paga é menor que os juros do mês, situação comum em contratos com reajuste da prestação limitado pelo salário do mutuário. A parte dos juros não paga é somada ao saldo devedor e passa a render juros no mês seguinte, o que caracteriza juros sobre juros.
- Comparação entre a taxa nominal e a taxa efetiva previstas no contrato e as efetivamente aplicadas.
- Identificação dos meses em que os juros superaram a prestação e do destino da diferença.
- Ordem de imputação entre correção do saldo e amortização da prestação.
- Conferência dos seguros e taxas cobrados junto com a prestação.
- Recálculo do saldo pelo critério definido na decisão, com apuração de diferenças a restituir ou compensar.
Nos contratos posteriores à Lei 11.977/2009, a perícia também verifica se a capitalização mensal foi expressamente pactuada e se a taxa efetiva aplicada corresponde à contratada. A lei autorizou a capitalização, mas não dispensou a transparência nem a coerência entre a taxa informada e a cobrada.
Contratos fora do SFH: a regra geral do sistema financeiro
Financiamentos imobiliários fora do SFH, como os do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e outras operações bancárias, seguem a regra geral do Sistema Financeiro Nacional. A Súmula 539 do STJ permite a capitalização com periodicidade inferior à anual nos contratos celebrados com instituições financeiras a partir de 31/03/2000, desde que expressamente pactuada.
A Súmula 541 completa o quadro: a previsão de taxa anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada. O TJDFT, em acórdãos de 2019, tem afirmado que a simples utilização da Price não denota anatocismo e que eventuais distorções em sua aplicação devem ser comprovadas pela parte interessada.
Exemplo de cálculo passo a passo
O exemplo é hipotético e não inclui correção monetária, seguros ou taxas, para isolar o efeito do sistema de amortização. Considere um financiamento de R$ 300.000,00 em 360 meses, com juros efetivos de 0,75% ao mês, equivalentes a cerca de 9,38% ao ano.
- Prestação pela Price: R$ 2.413,87 fixos. Na primeira parcela, os juros são de R$ 2.250,00 (0,75% de R$ 300.000,00) e a amortização é de apenas R$ 163,87.
- Prestação pelo SAC: amortização fixa de R$ 833,33. A primeira prestação é de R$ 3.083,33 e a última, de R$ 839,58.
- Saldo após 120 meses: R$ 268.289,23 na Price e R$ 200.000,00 no SAC.
- Total de juros no prazo: R$ 568.992,43 na Price e R$ 406.125,00 no SAC.
Nos dois sistemas, todos os juros de cada mês são pagos na própria prestação, e o saldo nunca aumenta. A diferença de R$ 162.867,43 no total de juros decorre do ritmo mais lento de amortização na Price, e não de juros cobrados sobre juros.
Agora imagine um contrato antigo do SFH com saldo de R$ 200.000,00, juros de 0,8% ao mês e prestação limitada a R$ 1.400,00. Os juros do mês somam R$ 1.600,00; os R$ 200,00 não pagos vão para o saldo, que passa a R$ 200.200,00, e os juros seguintes incidem também sobre essa diferença. É esse mecanismo, e não a fórmula da Price em si, que costuma revelar a capitalização vedada.
Separar o efeito legítimo do sistema de amortização dos juros incorporados ao saldo exige reconstruir centenas de parcelas, com reajustes, seguros e encargos de cada período. É o tipo de prova que o Tema 572 atribui à perícia contábil, e que define o resultado da revisional.
Perguntas frequentes
A Tabela Price é ilegal no financiamento habitacional?
Não em abstrato. Pelo Tema 572 do STJ, a legalidade depende de constatar se houve capitalização de juros, o que é questão de fato e exige prova técnica. Nos contratos do SFH anteriores à Lei 11.977/2009, a capitalização é vedada; nos posteriores, a capitalização mensal pode ser pactuada, conforme o art. 15-A da Lei 4.380/1964.
O juiz pode negar a perícia em ação revisional que discute a Price?
Quando a capitalização é vedada e a parte alega juros capitalizados, a tese do Tema 572 orienta a produção da prova técnica. Se matéria de fato ou eminentemente técnica for tratada como exclusivamente de direito, o STJ reconhece o cerceamento de defesa, para que a perícia seja realizada. A análise depende do pedido e do contrato.
Contrato do SFH assinado depois de julho de 2009 pode ter juros capitalizados?
Sim, se houver pactuação. A Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, incluiu o art. 15-A na Lei 4.380/1964, que permite a capitalização mensal nas operações do SFH. A perícia continua útil para verificar se a cláusula foi expressa, se a taxa efetiva aplicada é a contratada e se os encargos foram calculados corretamente.
O que é amortização negativa e por que ela importa na revisional?
É a situação em que a prestação paga não cobre os juros do mês e a diferença é somada ao saldo devedor. No mês seguinte, os juros incidem também sobre essa parcela, o que caracteriza juros sobre juros. Nos contratos do SFH em que a capitalização é vedada, identificar esses meses é central para o recálculo.
Quanto custa uma perícia em contrato de financiamento habitacional?
O valor depende do prazo do contrato, do número de parcelas a reconstituir, das regras de reajuste, dos aditivos e da documentação disponível. A Central informa o orçamento depois de analisar o contrato, a planilha de evolução do saldo e o histórico de pagamentos, sem compromisso de contratação.
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Consulte nossa equipe de peritos. Envie o contrato de financiamento, os aditivos, a planilha de evolução do saldo devedor emitida pelo agente financeiro e o histórico de pagamentos. A equipe indica os documentos que faltam e qual regime de capitalização se aplica à data do contrato.
Conclusão
A Tabela Price não é ilegal por definição, e também não está automaticamente autorizada em todo contrato habitacional. No SFH, o Tema 48 do STJ vedou a capitalização em qualquer periodicidade para os contratos anteriores à Lei 11.977/2009, que depois passou a admitir a capitalização mensal pactuada. O Tema 572, mantido pela Corte Especial em 2019, fixou que a existência de juros capitalizados é questão de fato.
Na prática, a revisional começa pela data do contrato e se resolve na prova. A diferença entre pagar juros por mais tempo, efeito natural da Price, e pagar juros sobre juros não quitados, típica da amortização negativa, só aparece com a reconstrução técnica da evolução do saldo devedor.
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Fontes consultadas
- STJ, Tema 48, REsp 1.070.297/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 09/09/2009 (íntegra do acórdão): https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?CodOrgaoJgdr&SeqCgrmaSessao&dt=20090918&formato=PDF&nreg=200801474977&salvar=false&seq=911279&tipo=0
- STJ, notícia de 12/02/2019, "Corte Especial desafeta recurso para rediscutir Tabela Price e mantém tese de 2014" (Tema 572, REsp 1.124.552/RS): https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2019/2019-02-12_08-41_Corte-Especial-desafeta-recurso-para-rediscutir-Tabela-Price-e-mantem-tese-de-2014.aspx
- TJMG, Enciclopédia de Precedentes, Financiamento Imobiliário – SFH (Temas 48, 49 e 572 do STJ): http://www8.tjmg.jus.br/enciclopedia-nugep/FinanciamentoImobiliario-SFH.html
- Lei 4.380/1964, arts. 15-A e 15-B, incluídos pela Lei 11.977/2009 (Planalto): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4380.htm
- TJDFT, Jurisprudência em Detalhes, Tabela Price – Legalidade (Súmulas 539 e 541 do STJ e Tema 572): https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/acao-revisional-de-contrato-bancario/tabela-price-legalidade
- TRT4, Escola Judicial, reprodução da notícia do STJ de dezembro de 2014 sobre o REsp 1.124.552: https://www.trt4.jus.br/portais/escola/modulos/noticias/420022
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