O leilão de imóvel financiado é a venda pública do bem dado em garantia de alienação fiduciária, feita pelo credor depois que o devedor deixa de pagar, é intimado e não quita o atraso. O procedimento está na Lei 9.514/1997, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e disciplina a alienação fiduciária de imóveis, garantia que não é exclusiva das entidades do SFI e aparece também em financiamentos habitacionais. A Lei 14.711/2023, de 30 de outubro de 2023, reescreveu boa parte das regras de prazos, valores mínimos e saldo remanescente. Este guia mostra como funciona cada etapa, o que o mutuário pode receber de volta, quando a dívida se extingue e o que o STJ decidiu no Tema 1.095 sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Por que o banco pode leiloar o imóvel
Na alienação fiduciária, o comprador transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia do financiamento (art. 22 da Lei 9.514/1997). Ele mantém a posse e o uso do bem, mas a propriedade plena só volta ao seu nome quando a dívida é quitada. A lei também deixa claro que essa garantia pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é privativa das entidades do SFI.
Essa estrutura explica a velocidade do procedimento. Como o imóvel já pertence ao credor de forma resolúvel, não é preciso ação judicial para retomá-lo: todo o rito corre no cartório de registro de imóveis. A consequência prática é que o mutuário tem prazos curtos para reagir e, muitas vezes, só procura um advogado quando o leilão já foi marcado.
Para o advogado, a pergunta central costuma ser econômica. Quanto o cliente deve de fato, quais despesas o banco pode somar, qual lance mínimo a lei exige em cada leilão e se haverá saldo a devolver ou a cobrar. As respostas estão nos arts. 24, 26, 26-A e 27 da Lei 9.514/1997, na redação atual.
Da parcela atrasada à consolidação da propriedade
O rito começa com a dívida vencida e não paga. O devedor é intimado, a pedido do credor, pelo oficial do registro de imóveis para pagar em 15 dias a prestação vencida e as que vencerem até o pagamento, com juros, penalidades, encargos contratuais, tributos, condomínio e despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1º). O contrato pode prever um prazo de carência antes da intimação; se não prever, esse prazo é de 15 dias (art. 26, §§ 2º e 2º-A).
Purgada a mora no cartório, o contrato continua valendo normalmente (art. 26, § 5º). Se o prazo passar sem pagamento, o oficial averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do credor, depois que ele comprova o recolhimento do imposto de transmissão (ITBI) e, se houver, do laudêmio (art. 26, § 7º). A intimação pode ser feita por edital quando o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, e, se o devedor tiver informado contato eletrônico no contrato, a intimação deve ser enviada também por essa via com pelo menos 15 dias de antecedência do edital (art. 26, §§ 4º e 4º-B).
A regra especial do imóvel residencial
O art. 26-A cria um regime próprio para financiamentos de aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto consórcios. Nesses contratos, a consolidação só é averbada 30 dias depois do fim do prazo de purgação (§ 1º). Até a data dessa averbação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, e o contrato volta a valer (§ 2º).
Essa janela costuma ser decisiva. É nela que o advogado consegue confrontar o valor cobrado na intimação com o contrato e, se for o caso, discutir encargos antes que o imóvel siga para leilão.
Primeiro e segundo leilão: os valores mínimos
Consolidada a propriedade, o credor tem 60 dias, contados do registro, para promover o leilão público (art. 27, caput). No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel indicado no contrato para essa finalidade (art. 24, VI). Se esse valor for menor do que a base de cálculo usada pela prefeitura para o ITBI da consolidação, prevalece a base do imposto como mínimo (art. 24, parágrafo único).
Se ninguém oferecer esse valor, o segundo leilão acontece nos 15 dias seguintes (art. 27, § 1º). Nele, é aceito o maior lance que seja igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, dos tributos e das contribuições condominiais. Na falta de lance que alcance esse total, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação do bem (art. 27, § 2º).
As datas, horários e locais dos dois leilões devem ser comunicados ao devedor por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A). Entre a consolidação e o segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para recomprar o imóvel pelo valor da dívida somado a despesas, seguros, encargos, condomínio, tributos (incluindo o ITBI e o laudêmio pagos na consolidação) e custos de cobrança e leilão (art. 27, § 2º-B).
A sobra do leilão: o que entra na conta
A pergunta mais frequente do mutuário é se sobra dinheiro depois do leilão. A resposta está no art. 27, § 4º: nos 5 dias seguintes à venda, o credor deve entregar ao devedor a importância que sobejar, incluída a indenização de benfeitorias, depois de deduzir a dívida, as despesas e os encargos. A entrega importa recíproca quitação.
A lei define cada parcela dessa subtração (art. 27, § 3º):
- dívida: o saldo devedor na data do leilão, com juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais;
- despesas: encargos e custas de intimação e as despesas do leilão, incluídos anúncios e comissão do leiloeiro;
- encargos do imóvel: prêmios de seguro e encargos legais, inclusive tributos e condomínio.
Cada item precisa estar documentado. O saldo devedor deve ser reconstituído pelas regras do contrato (sistema de amortização, taxa, índice de correção, seguros), e as despesas, comprovadas por recibos. Divergências de alguns pontos percentuais na taxa ou na correção, acumuladas ao longo de anos de contrato, mudam o valor que volta ao mutuário.
Há ainda um custo que corre depois da consolidação. O art. 37-A prevê taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel indicado no contrato (ou a base do ITBI, se maior), devida desde a consolidação até a imissão do credor ou do arrematante na posse. Quem continua no imóvel durante o leilão acumula esse encargo.
Quando o lance não cobre a dívida
A Lei 14.711/2023 separou dois cenários. Nos financiamentos residenciais do art. 26-A, se o segundo leilão não tiver lance que alcance o referencial mínimo (dívida da alienação fiduciária mais antiga, despesas, seguros, encargos, tributos e condomínio), a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação, e o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel (art. 26-A, §§ 3º e 4º).
Nos demais contratos, como imóveis não residenciais ou garantias de outras operações, a regra mudou. Se o produto do leilão não pagar a dívida, as despesas e os encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, que pode ser cobrado em ação de execução e, se houver, pela excussão de outras garantias (art. 27, § 5º-A). A lei ressalva expressamente a hipótese de extinção do art. 26-A, § 4º.
A distinção tem efeito direto no patrimônio do cliente. Antes de aconselhar acordo ou defesa, é preciso saber se o financiamento se enquadra no art. 26-A, qual foi o lance aceito e como o credor calculou o saldo remanescente, com base no § 6º-A do art. 27.
Tema 1.095 do STJ: Lei 9.514 ou CDC?
Durante anos, mutuários inadimplentes pediram em juízo a resolução do contrato com devolução das parcelas pagas, com base no art. 53 do CDC, que proíbe a perda total das prestações. A Segunda Seção do STJ julgou a questão como repetitivo no Tema 1.095 (REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022).
A tese fixada diz que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução por inadimplemento do devedor, constituído em mora, deve seguir a forma da Lei 9.514/1997, por ser legislação específica, afastando-se o CDC. No caso concreto, o colegiado registrou que a lei especial assegura aos devedores o direito de receber quantias se, depois do leilão público, houver saldo em seu favor, regra que está no art. 27, § 4º.
O alcance da tese depende de três requisitos: registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplemento e constituição do devedor em mora. Segundo a análise de Melhim Chalhub sobre o voto condutor, sem inadimplemento ou sem constituição em mora a extinção do contrato não segue a lei especial e pode se dar pelo Código Civil (arts. 472 e seguintes) ou pelo art. 53 do CDC, conforme as características das partes. O TJDFT, em acórdãos de 2025 reunidos na página "Jurisprudência em Temas", aplica essa distinção: com o contrato registrado, prevalece o rito da Lei 9.514; sem registro, a rescisão segue o CDC.
Para o cálculo, isso define a régua. Dentro do Tema 1.095, o que o devedor recebe é a sobra do leilão; fora dele, a discussão volta para restituição de parcelas pagas com eventual retenção.
Exemplo de cálculo passo a passo
Considere um caso hipotético, com números redondos apenas para ilustrar a conta. Financiamento residencial com valor de leilão de R$ 500.000,00 indicado no contrato. Na data do leilão, o saldo devedor com juros e encargos contratuais é de R$ 280.000,00. As despesas de intimação e de leilão, incluindo a comissão do leiloeiro, somam R$ 18.000,00, e os encargos do imóvel (seguro, IPTU e condomínio em aberto) somam R$ 12.000,00.
- Primeiro leilão: lance mínimo de R$ 500.000,00 (ou a base do ITBI, se maior). Sem licitantes.
- Segundo leilão: referencial mínimo de R$ 280.000,00 + R$ 18.000,00 + R$ 12.000,00 = R$ 310.000,00.
- Lance vencedor: R$ 360.000,00.
- Sobra ao devedor: R$ 360.000,00 − R$ 310.000,00 = R$ 50.000,00, mais a indenização de benfeitorias, se houver, em até 5 dias.
Se, no mesmo caso, nenhum lance alcançasse R$ 310.000,00 no segundo leilão, a dívida seria extinta por se tratar de financiamento residencial (art. 26-A, § 4º), sem sobra e sem saldo a cobrar. Em um contrato não residencial, o devedor poderia continuar respondendo pela diferença (art. 27, § 5º-A).
Os pontos que mais geram divergência são o saldo devedor informado pelo banco, a inclusão de encargos sem comprovação e a soma da taxa de ocupação. Uma diferença de R$ 20.000,00 no saldo declarado muda a sobra do exemplo de R$ 50.000,00 para R$ 70.000,00 ou para R$ 30.000,00.
Reconstituir o saldo devedor desde a primeira prestação, conferir seguros, índices e encargos e separar o que a lei permite descontar do que foi somado sem base é trabalho de cálculo e de leitura contratual. A perícia contábil faz essa conferência em laudo ou parecer, e o advogado passa a discutir a sobra do leilão com números verificáveis.
Perguntas frequentes
Quanto tempo o mutuário tem para pagar as parcelas atrasadas antes do leilão?
Depois de intimado pelo cartório, tem 15 dias para purgar a mora (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997). Nos financiamentos residenciais, a consolidação só é averbada 30 dias após esse prazo, e até a averbação o devedor ainda pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, mantendo o contrato (art. 26-A, §§ 1º e 2º).
O mutuário recebe algum dinheiro depois do leilão do imóvel?
Recebe se o lance vencedor superar a soma da dívida, das despesas e dos encargos do imóvel. O credor deve entregar essa sobra, com as benfeitorias, nos 5 dias seguintes à venda (art. 27, § 4º). No Tema 1.095, o STJ apontou esse direito à sobra ao afirmar que vale o rito da lei especial, e não o CDC.
Se o imóvel for arrematado por valor baixo, o mutuário continua devendo?
Depende do tipo de contrato. Em financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, se o segundo leilão não alcançar o referencial mínimo, a dívida é extinta (art. 26-A, § 4º). Nos demais casos, o saldo remanescente pode ser cobrado em execução (art. 27, § 5º-A).
Qual é o lance mínimo do primeiro e do segundo leilão?
No primeiro, o valor do imóvel indicado no contrato ou a base de cálculo do ITBI, o que for maior (art. 24, VI e parágrafo único). No segundo, o total da dívida, despesas, seguros, encargos, tributos e condomínio. O art. 27, § 2º, permite ao credor, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação.
O CDC se aplica ao leilão de imóvel com alienação fiduciária?
Pelo Tema 1.095 do STJ (REsp 1.891.498/SP), não, quando o contrato está registrado, há inadimplemento e o devedor foi constituído em mora: vale o rito da Lei 9.514/1997. Faltando um desses requisitos, a extinção do contrato pode seguir o Código Civil ou o art. 53 do CDC.
Quanto custa uma perícia para conferir o saldo e a sobra do leilão?
O valor depende do prazo do contrato, do sistema de amortização, do número de aditivos e da documentação disponível sobre despesas e encargos. A Central informa o orçamento depois de analisar o contrato, a planilha de evolução do saldo e o edital do leilão, sem compromisso de contratação.
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Consulte nossa equipe de peritos. Envie o contrato de financiamento, a matrícula atualizada, a intimação do cartório, a planilha de evolução do saldo e o edital do leilão. A equipe indica os documentos que faltam e qual regime da Lei 9.514/1997 se aplica ao caso.
Conclusão
O leilão de imóvel financiado com alienação fiduciária segue um rito extrajudicial com prazos curtos: 15 dias para purgar a mora, 60 dias para o primeiro leilão, 15 dias entre o primeiro e o segundo e 5 dias para o credor entregar a sobra. A Lei 14.711/2023 manteve a extinção da dívida nos financiamentos residenciais quando o segundo leilão fracassa e passou a permitir a cobrança do saldo remanescente nos demais contratos.
O Tema 1.095 do STJ confirmou que, com contrato registrado e devedor em mora, a Lei 9.514/1997 prevalece sobre o art. 53 do CDC. Na prática, o que o mutuário recebe depende de uma subtração simples no papel e complexa na prova: lance vencedor menos dívida, despesas e encargos. Conferir cada parcela dessa conta é o que separa a aceitação do número do banco de uma discussão fundamentada.
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Fontes consultadas
- Lei 9.514/1997, arts. 22, 24, 26, 26-A, 27 e 37-A, com a redação da Lei 14.711/2023. Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
- Lei 14.711, de 30 de outubro de 2023. Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm
- STJ, Tema 1.095, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022. TJDFT, Jurisprudência em Temas: https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/cdc-na-visao-do-tjdft-1/praticas-abusivas/resolucao-de-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel-com-alienacao-fiduciaria-por-inadimplemento-do-devedor-2013-tema-1095-do-stj
- Melhim Chalhub, "A compra e venda com financiamento e alienação fiduciária à luz do Tema 1.095 do STJ" (Migalhas): https://www.migalhas.com.br/arquivos/2023/11/E25DEF0969DE09_COMPRAEVENDA.pdf
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