O distrato imobiliário é o desfazimento do contrato de compra de um imóvel na planta, seja por acordo entre comprador e incorporadora, seja por resolução judicial depois que uma das partes deixa de cumprir o que prometeu. Desde 28 de dezembro de 2018, quando a Lei 13.786/2018 foi publicada, a devolução do dinheiro ao comprador deixou de depender só da jurisprudência e passou a ter percentuais e prazos escritos em lei. Na prática, a pergunta que chega aos escritórios continua a mesma: quanto do valor pago volta para o cliente e quando. Este guia mostra o que a lei autoriza a construtora a reter, como o patrimônio de afetação muda a conta, o que vale para contratos antigos e como montar o cálculo da restituição.
O que é o distrato e quando ele acontece
A compra de unidade em construção é regida pela Lei 4.591/1964, a Lei de Incorporações. O contrato nasce irretratável, ou seja, nenhuma das partes pode simplesmente desistir. Mesmo assim, a vida do comprador muda: perda de emprego, separação, juros do financiamento bancário acima do previsto na época da entrega das chaves. Quando as parcelas deixam de caber no orçamento, o comprador procura sair do negócio.
Existem três caminhos. O primeiro é o distrato consensual, em que as partes assinam um instrumento próprio e podem combinar condições diferentes das previstas em lei (art. 67-A, § 13, da Lei 4.591/1964). O segundo é a resolução por inadimplemento do comprador, quando ele para de pagar e a incorporadora desfaz o contrato. O terceiro é a resolução por culpa da incorporadora, normalmente por atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância.
A distinção importa porque cada caminho leva a um cálculo diferente. Quando a culpa é do comprador, a lei autoriza descontos. Quando a culpa é da incorporadora, o comprador tem direito à devolução integral, acrescida de multa. O primeiro passo de qualquer análise é, portanto, identificar quem deu causa ao desfazimento e se existe instrumento de distrato já assinado.
O que a Lei do Distrato permite descontar
A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964. A regra-base diz que, no desfazimento por distrato ou por inadimplemento absoluto do comprador, ele recebe de volta as quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas pelo mesmo índice de correção das parcelas do preço (em geral o INCC durante a obra). Dessas quantias, a incorporadora pode deduzir, de forma cumulativa:
- a integralidade da comissão de corretagem;
- a pena convencional (multa), limitada a 25% da quantia paga, sem precisar provar prejuízo (art. 67-A, I, II e § 1º).
Se o comprador chegou a receber as chaves, a lei soma outras deduções pelo período em que teve o imóvel à disposição (§ 2º): impostos reais (IPTU), cotas de condomínio e de associação de moradores, demais encargos previstos no contrato e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, calculada pro rata die.
Há um limite que costuma passar despercebido. Segundo o § 4º, os descontos e retenções ficam limitados aos valores efetivamente pagos pelo comprador, com exceção da fruição. Em outras palavras, a multa e a corretagem não podem gerar saldo devedor contra o comprador; só a fruição pode ultrapassar o que ele pagou.
Quadro-resumo: onde a discussão costuma começar
A mesma lei criou o art. 35-A, que obriga todo contrato de incorporação a começar por um quadro-resumo com preço total, valor da corretagem e seu beneficiário, índices de correção, taxa de juros e sistema de amortização, além das consequências do desfazimento "com destaque negritado". O § 2º do art. 35-A exige anuência prévia e específica do comprador a essas cláusulas, com assinatura junto a elas.
Se faltar alguma informação, a incorporadora tem 30 dias para sanar a omissão; depois disso, a omissão caracteriza justa causa para rescisão pelo comprador (art. 35-A, § 1º). Por isso, antes de discutir percentuais, vale conferir se o quadro-resumo existe, está completo e tem a assinatura do comprador nas cláusulas penais.
Patrimônio de afetação: o teto sobe para 50%
O patrimônio de afetação, previsto nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964, separa o terreno, a obra e os recursos de cada empreendimento do restante do caixa da incorporadora. O objetivo é proteger os compradores daquele prédio se a empresa quebrar em outro projeto.
Quando a incorporação está submetida a esse regime, o § 5º do art. 67-A permite que a pena convencional chegue a 50% da quantia paga. Em contrapartida, a devolução deve ocorrer em até 30 dias após o habite-se. Sem patrimônio de afetação, o remanescente é pago em parcela única 180 dias depois do desfazimento (§ 6º).
Se a unidade for revendida antes desses prazos, o valor devido ao comprador original deve ser pago em até 30 dias da revenda, também corrigido pelo índice do contrato (§§ 7º e 8º). Uma saída menos onerosa é o comprador indicar um substituto: se a incorporadora aprovar o cadastro e a capacidade financeira do novo comprador, a cláusula penal não incide (§ 9º).
A consequência prática é que a mesma quantia paga pode gerar devoluções muito diferentes. Antes de calcular, é preciso confirmar na matrícula do imóvel se houve averbação do termo de afetação.
Loteamentos seguem outra regra
Quem compra lote de loteadora não está sob a Lei de Incorporações, e sim sob a Lei 6.766/1979, também alterada pela Lei 13.786/2018. O art. 32-A dessa lei prevê, na resolução por fato imputado ao comprador, a devolução dos valores pagos corrigidos pelo índice do contrato, com estes descontos possíveis:
- fruição de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contada da transmissão da posse até a devolução do lote;
- cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato;
- encargos moratórios das prestações pagas em atraso;
- IPTU, contribuições de associação e tarifas vinculadas ao lote;
- comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
A forma de devolução também muda: até 12 parcelas mensais, com carência de até 180 dias após o prazo de conclusão das obras (loteamento em andamento) ou de até 12 meses após a rescisão (obras concluídas), conforme o § 1º do art. 32-A. Repare que a base dos 10% é o valor atualizado do contrato, e não a quantia paga, o que muda bastante o resultado quando o comprador pagou pouco.
Atraso de obra: quando o desfazimento não é culpa do comprador
O art. 43-A da Lei 4.591/1964 admite uma tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista para a conclusão, desde que pactuada de forma clara e destacada. Dentro desse prazo, o atraso não autoriza a resolução nem gera multa.
Passados os 180 dias, sem culpa do comprador, ele pode pedir a resolução com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa contratual, em até 60 dias, corrigidos pelo índice do contrato (art. 43-A, § 1º). Se preferir manter o negócio, recebe na entrega uma indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die (§ 2º). As duas multas não se acumulam (§ 3º).
Nesse cenário, a perícia verifica as datas (prazo contratual, prazo com tolerância, habite-se, entrega das chaves) e apura a indenização mês a mês.
Contratos antigos: Súmula 543 e Tema 1.002 do STJ
Para contratos assinados antes da Lei 13.786/2018, a referência continua a ser a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A Súmula 543 do STJ (Segunda Seção, julgada em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) diz que, na resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas deve ser imediata: integral, se a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, ou parcial, se o comprador deu causa ao desfazimento.
A súmula nasceu do REsp 1.300.418/SC, julgado como repetitivo pela Segunda Seção em 13/11/2013 (Rel. Min. Luis Felipe Salomão), que considerou abusiva a cláusula que adia a devolução para o fim da obra ou a parcela.
O segundo ponto é o termo inicial dos juros de mora. No Tema 1.002 (REsp 1.740.911/DF, Segunda Seção, julgado em 14/08/2019), o STJ fixou que, nos compromissos anteriores à Lei 13.786/2018 em que o comprador pede a resolução de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora correm a partir do trânsito em julgado. Prevaleceu o voto da ministra Maria Isabel Gallotti: como a sentença altera a cláusula, não havia mora anterior da incorporadora. Segundo a notícia do julgamento, nos contratos regidos pela nova lei, se as diretrizes legais não forem observadas, os juros correm desde a citação (arts. 397 e 405 do Código Civil).
Para o cálculo, essa diferença de termo inicial pode representar anos de juros. A data de assinatura do contrato define qual regime aplicar.
Exemplo de cálculo passo a passo
Considere um caso hipotético. Contrato de R$ 400.000,00 assinado em 2022, sem patrimônio de afetação, comprador inadimplente que nunca recebeu as chaves. Ele pagou à incorporadora R$ 92.000,00, valor que atualizado pelo INCC do contrato chega a R$ 100.000,00. A corretagem, de R$ 12.000,00, foi paga dentro desse montante e está identificada no quadro-resumo.
- Valor atualizado pago: R$ 100.000,00.
- (−) Corretagem integral: R$ 12.000,00.
- (−) Pena convencional de 25% da quantia paga: R$ 25.000,00.
- (=) Restituição: R$ 63.000,00, em parcela única após 180 dias do desfazimento.
Se o mesmo empreendimento tivesse patrimônio de afetação e cláusula penal de 50%, a multa seria de R$ 50.000,00 e a restituição cairia para R$ 38.000,00, paga em até 30 dias após o habite-se. Se o comprador tivesse ficado seis meses com as chaves, a fruição de 0,5% ao mês sobre R$ 400.000,00 somaria R$ 12.000,00 a deduzir, além de IPTU e condomínio do período.
Três pontos costumam gerar divergência entre as partes e pedem conferência técnica: o índice e as datas usadas na atualização de cada parcela; a base da multa (se ela incide sobre o total pago, incluindo ou não a corretagem); e a soma de descontos que ultrapassa o limite do § 4º.
A apuração da quantia a devolver envolve atualizar parcela por parcela, separar corretagem, aplicar o teto correto da multa e conferir o regime de afetação na matrícula. É um trabalho de cálculo e de leitura documental que a perícia contábil faz em laudo ou parecer técnico, permitindo ao advogado contestar valores com números verificáveis.
Perguntas frequentes
A construtora pode reter mais de 25% do valor pago no distrato?
Pode reter até 50% da quantia paga se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. Sem afetação, o teto da multa é 25%. A corretagem e, se houve posse, a taxa de fruição, o IPTU e o condomínio são deduzidos à parte.
Em quanto tempo o comprador recebe o dinheiro de volta?
Depende do regime: com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se; sem afetação, em parcela única 180 dias após o desfazimento. Se a unidade for revendida antes, o pagamento ocorre em até 30 dias da revenda. Em loteamentos, a devolução pode ser parcelada em até 12 vezes.
A Lei 13.786/2018 vale para contratos assinados antes de 2019?
A lei foi publicada em 28/12/2018. Para contratos anteriores, os tribunais aplicam a jurisprudência do STJ, em especial a Súmula 543, que exige restituição imediata, e o Tema 1.002, que fixa os juros de mora a partir do trânsito em julgado quando o comprador pede a resolução fora da cláusula penal.
O valor devolvido deve ser corrigido? Por qual índice?
Sim. O art. 67-A manda atualizar as quantias pagas pelo índice previsto no contrato para corrigir as parcelas do preço, em geral o INCC durante a obra. A atualização deve ser feita parcela por parcela, desde a data de cada pagamento, e não sobre o total em uma única data.
Quanto custa uma perícia para calcular a restituição no distrato?
O valor varia conforme o número de parcelas, a existência de aditivos, a necessidade de conferir matrícula e quadro-resumo e se o trabalho será parecer de assistente técnico ou laudo. A Central informa o orçamento após análise dos documentos do caso, sem compromisso de contratação.
Se a obra atrasar, o comprador perde a multa?
Não. Ultrapassada a tolerância de 180 dias sem culpa do comprador, ele pode pedir a resolução com devolução integral dos valores pagos e da multa contratual em até 60 dias. Se preferir ficar com o imóvel, recebe indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, sem cumular com a outra multa.
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Consulte nossa equipe de peritos. Envie o contrato, o quadro-resumo, a matrícula do imóvel e os comprovantes de pagamento para uma análise inicial. A equipe indica quais documentos ainda faltam e qual regime da Lei 13.786/2018 ou da jurisprudência do STJ se aplica ao cálculo da restituição.
Conclusão
O distrato de imóvel na planta deixou de ser terreno só da jurisprudência. Nos contratos firmados após a Lei 13.786/2018, a incorporadora pode reter a corretagem e uma multa de até 25% da quantia paga, ou até 50% quando há patrimônio de afetação, além de despesas e fruição se o comprador ocupou o imóvel. Loteamentos têm regra própria, com multa limitada a 10% do valor atualizado do contrato. Para contratos antigos, a Súmula 543 e o Tema 1.002 do STJ continuam a orientar prazos e juros.
Em todos os cenários, o resultado depende de datas, índices e documentos. Conferir o quadro-resumo, a matrícula e a atualização de cada parcela é o que separa uma estimativa de um valor defensável em juízo.
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Fontes consultadas
- Lei 13.786/2018 (altera as Leis 4.591/1964 e 6.766/1979). Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm
- STJ, Súmula 543, Segunda Seção, julgada em 26/08/2015, DJe 31/08/2015 (texto e precedentes originários, incluindo REsp 1.300.418/SC). https://www.tjba.jus.br/portal/wp-content/uploads/2020/09/STJ-S%C3%BAmula-543.pdf
- STJ, Tema Repetitivo 1.002, REsp 1.740.911/DF, Segunda Seção. Notícia reproduzida pelo TJRJ: https://www.tjrj.jus.br/web/portal-conhecimento/noticias/noticia/-/visualizar-conteudo/5736540/6640701 e resumo do julgado: https://informativos.trilhante.com.br/julgados/stj-resp-1740911-df
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