O atraso na entrega de imóvel é o descumprimento, pela incorporadora, da data prometida no contrato para entregar a unidade comprada na planta, já somado o prazo de tolerância. O tema chega aos escritórios em volume constante porque o atraso raramente gera um único prejuízo: o comprador continua pagando aluguel, a construtora segue cobrando encargos da fase de obra e o saldo devedor continua a ser corrigido por um índice ligado ao custo da construção. O Superior Tribunal de Justiça enfrentou essas três frentes em recursos repetitivos entre maio e setembro de 2019. Este guia explica o que cada tese decidiu, como as regras se combinam e como montar a conta da indenização sem cobrar duas vezes pelo mesmo dano.
Quando o atraso começa a contar
O ponto de partida é a data de entrega escrita no contrato. No Tema 996, a Segunda Seção do STJ fixou que o contrato de unidade em construção deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, um prazo certo para a entrega, que não pode ficar vinculado à concessão do financiamento nem a nenhum outro negócio jurídico. A única exceção admitida é o acréscimo do prazo de tolerância.
A tolerância ganhou base legal com a Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 43-A na Lei 4.591/1964. A entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão do empreendimento não dá causa à resolução nem gera penalidade, desde que essa folga esteja pactuada de forma clara e destacada. Na prática, o atraso indenizável começa no dia seguinte ao fim da tolerância.
A primeira tarefa de qualquer análise, portanto, é documental. É preciso localizar a cláusula de prazo, verificar se ela depende de evento incerto (como a assinatura do financiamento bancário), conferir se a tolerância foi destacada e identificar a data em que as chaves foram efetivamente disponibilizadas. Sem essas quatro datas, nenhum cálculo de indenização se sustenta.
As quatro teses do Tema 996 do STJ
O Tema 996 foi julgado no REsp 1.729.593/SP, relatado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze, com acórdão publicado no DJe de 27/09/2019 (Informativo de Jurisprudência 657). As teses foram fixadas por unanimidade para contratos de compra de imóvel na planta do programa Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda 1,5, 2 e 3. Segundo a cobertura do julgamento, o relator afirmou que, para efeito de responsabilização pelo atraso, é irrelevante se o contrato é regido pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação ou pelas regras do programa.
São quatro teses:
- Prazo certo: o contrato deve fixar data clara para a entrega, sem vinculá-la ao financiamento ou a outro negócio, salvo a tolerância.
- Prejuízo presumido: descumprido o prazo, incluída a tolerância, o dano do comprador é presumido e consiste na privação do uso do bem, indenizada na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a disponibilização da posse direta.
- Juros de obra: é ilícito cobrar juros de obra, ou outro encargo equivalente, depois do prazo de entrega, incluída a tolerância.
- Índice de correção: o descumprimento do prazo faz cessar a correção do saldo devedor por indexador setorial ligado ao custo da construção, que deve ser substituído pelo IPCA, salvo quando o IPCA for mais gravoso ao consumidor.
O Informativo 657 detalha o fundamento da segunda tese: a moradia tem expressão econômica aferível, ainda que o comprador não precise desembolsar aluguel. Por isso, a indenização não depende de prova de que o imóvel seria alugado ou vendido, e o termo final é a data da entrega das chaves, salvo cláusula contratual mais favorável ao comprador. O valor do aluguel de imóvel semelhante, segundo o mesmo informativo, é apurado em liquidação de sentença.
Cláusula penal ou lucros cessantes: Temas 970 e 971
Muitos contratos já trazem uma multa por mês de atraso. A dúvida é se o comprador pode receber essa multa e, além dela, o aluguel presumido. A Segunda Seção respondeu no Tema 970 (REsp 1.498.484/DF e REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 22/05/2019, DJe 25/06/2019): a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta a cumulação com lucros cessantes.
O Tema 971, julgado na mesma sessão (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF), tratou do contrato de adesão que só prevê multa contra o comprador. A tese manda considerar essa cláusula para fixar a indenização pelo inadimplemento da vendedora, convertendo em dinheiro, por arbitramento judicial, as obrigações de natureza diferente. O relator alertou que aplicar o mesmo percentual sobre o preço total do imóvel a cada mês de atraso pode gerar valor divorciado do mercado, e que a multa ligada à obrigação de pagar não pode incidir sobre todo o preço da unidade.
Quando a multa contratual é baixa demais
A expressão "em regra" do Tema 970 abriu espaço para distinções. No REsp 2.025.166/RS (Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/12/2022), o contrato previa multa de 0,5% sobre o valor pago, por mês de atraso. O acórdão registrou que o valor equivalente ao aluguel costuma variar entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês e concluiu que, quando a multa não guarda equivalência com o locativo, a cumulação com lucros cessantes é possível sem afronta ao Tema 970.
O próprio acórdão ilustra a desproporção: em um imóvel de R$ 500.000,00, o aluguel equivalente ficaria entre R$ 2.500,00 e R$ 5.000,00 por mês. Se o comprador tivesse pago 20% do preço, a multa de 0,5% sobre o valor pago daria R$ 500,00 mensais. Diante dessa diferença, o tribunal admitiu o pedido exclusivo de lucros cessantes. A comparação entre multa contratual e valor locatício passa a ser, portanto, uma etapa obrigatória da análise.
Juros de obra cobrados depois do prazo
Juros de obra são os encargos cobrados pelo agente financeiro durante a construção, antes de começar a amortização do financiamento. O STJ não considera abusiva a cobrança nesse período. Segundo o relator do Tema 996, os juros incidem durante a evolução da obra e cessam com a entrega da unidade, quando começa a fase de amortização do saldo devedor.
O problema surge quando a obra atrasa e o comprador continua pagando esses encargos. A terceira tese do Tema 996 declarou ilícita a cobrança depois do prazo ajustado para a entrega das chaves, incluída a tolerância. O fundamento é que o comprador não pode remunerar o capital empregado na obra durante um atraso imputável apenas à vendedora.
Para quantificar o valor a restituir, é preciso cruzar três documentos: os extratos ou boletos da fase de obra emitidos pelo banco, o cronograma contratual com a tolerância e o termo de entrega das chaves. Cada parcela de juros de obra paga entre o fim da tolerância e a entrega entra na conta, atualizada desde a data do pagamento. Atenção ao sujeito passivo: a cobrança é feita pelo banco, mas o atraso é da incorporadora, e essa relação entre as partes precisa estar clara no pedido.
INCC substituído pelo IPCA no saldo devedor
Durante a obra, o saldo devido à incorporadora costuma ser corrigido pelo INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção. A lógica é repassar ao comprador a variação do custo de construir. Quando a obra atrasa, essa lógica deixa de valer, porque o comprador passaria a arcar com a inflação da construção de um período que só existe por culpa da vendedora.
A quarta tese do Tema 996 resolveu a questão sem congelar o saldo. O atraso não suspende a correção monetária, mas faz cessar o uso do indexador setorial, que deve ser trocado pelo IPCA a partir do fim do prazo de entrega, com a tolerância. A troca não ocorre quando o índice previsto no contrato for mais favorável ao consumidor, avaliação que, segundo o relator, se faz a partir da data-limite da entrega.
O recálculo exige montar duas séries paralelas do saldo devedor, uma com o índice contratual e outra com o IPCA, mês a mês, desde a data-limite. A diferença entre as duas, aplicada sobre cada parcela paga no período, indica quanto foi cobrado a mais. Em obras com atraso longo, a conta precisa considerar também aditivos, renegociações e a data em que o saldo foi repassado ao banco financiador.
Contratos sob a Lei 13.786/2018
Os Temas 970 e 971 foram decididos sem aplicar a Lei 13.786/2018: o colegiado aprovou, por unanimidade, questão de ordem nesse sentido. Para contratos firmados depois da lei, o art. 43-A da Lei 4.591/1964 traz regras próprias.
Ultrapassada a tolerância de 180 dias, sem culpa do comprador, ele pode pedir a resolução do contrato com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos, com a correção prevista no art. 67-A, § 8º (art. 43-A, § 1º). Se preferir manter o contrato, o comprador adimplente recebe, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, corrigida pelo índice do contrato (art. 43-A, § 2º). As duas multas não se acumulam (§ 3º).
Repare na base de cálculo: o percentual legal incide sobre o valor pago, e não sobre o preço do imóvel. Em compras com entrada pequena, a indenização legal pode ficar abaixo do aluguel de mercado, o que reabre a discussão sobre suficiência da reparação vista no REsp 2.025.166/RS. Como esse debate envolve a interação entre a lei nova e o Tema 970, o pedido precisa vir acompanhado do cálculo das duas grandezas.
Exemplo de cálculo passo a passo
Considere um caso hipotético, com números redondos apenas para ilustrar o método. Contrato de R$ 400.000,00 firmado em 2017, com entrega prevista para 30/06/2020 e tolerância de 180 dias destacada. As chaves foram disponibilizadas em 30/06/2022. O contrato prevê multa de 0,5% ao mês sobre o valor pago, que somava R$ 80.000,00 no fim da tolerância.
- Data-limite com tolerância: 27/12/2020 (180 dias corridos após 30/06/2020).
- Período de atraso indenizável: de 28/12/2020 a 30/06/2022, cerca de 18 meses.
- Multa contratual: 0,5% × R$ 80.000,00 = R$ 400,00 por mês, ou R$ 7.200,00 em 18 meses.
- Valor locatício de referência: aplicando a faixa de 0,5% a 1% do valor do imóvel citada pelo STJ, entre R$ 2.000,00 e R$ 4.000,00 por mês, ou R$ 36.000,00 a R$ 72.000,00 no período. O valor exato depende de pesquisa de aluguel de imóvel semelhante.
- Juros de obra: somar cada parcela paga ao banco entre 28/12/2020 e 30/06/2022, atualizada desde o pagamento.
- Índice do saldo: recalcular o saldo devedor com IPCA no lugar do INCC a partir de 28/12/2020, mantendo o INCC nos meses em que ele for menor.
A comparação entre os itens 3 e 4 mostra por que o REsp 2.025.166/RS importa: a multa contratual representa uma fração do aluguel de referência. Os itens 5 e 6 são créditos independentes da indenização, com base nas teses 3 e 4 do Tema 996, e não se confundem com ela.
Na prática, os pontos de divergência mais frequentes são a data real da disponibilização das chaves, a validade da cláusula de tolerância e a pesquisa de valor locatício. Cada um deles se resolve com documentos e com uma metodologia de cálculo explícita, que permita à outra parte e ao juízo conferir os números.
A montagem dessa conta envolve séries de índices mês a mês, conciliação de extratos da fase de obra e pesquisa de mercado para o aluguel. É o tipo de trabalho que a perícia contábil e imobiliária organiza em laudo ou parecer, com memória de cálculo que o advogado consegue defender em audiência.
Perguntas frequentes
A partir de quando a construtora deve indenizar pelo atraso na entrega?
A indenização começa no dia seguinte ao fim do prazo de tolerância, que pode chegar a 180 dias corridos se estiver pactuado de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964). Pelo Tema 996 do STJ, o dano é presumido e a indenização corre até a data em que as chaves são efetivamente disponibilizadas ao comprador.
O comprador precisa provar que pagava aluguel para receber lucros cessantes?
Não. O STJ, no Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), fixou que o prejuízo é presumido e consiste na privação do uso do bem. A indenização é calculada como aluguel mensal de imóvel semelhante, apurado em liquidação. O informativo do julgamento afirma que a condenação independe até da demonstração de finalidade negocial da compra.
É possível receber a multa contratual e os lucros cessantes ao mesmo tempo?
Em regra, não. O Tema 970 do STJ afasta a cumulação quando a multa moratória equivale ao aluguel. A Terceira Turma, no REsp 2.025.166/RS (julgado em 13/12/2022), admitiu os lucros cessantes quando a multa é muito inferior ao valor locatício, como no caso de 0,5% ao mês sobre o valor pago.
Os juros de obra pagos durante o atraso podem ser devolvidos?
Sim, quanto ao período posterior ao prazo de entrega com tolerância. A terceira tese do Tema 996 declarou ilícita a cobrança de juros de obra, ou encargo equivalente, depois dessa data. O levantamento exige os boletos ou extratos do banco e o termo de entrega das chaves, com atualização de cada parcela paga.
O saldo devedor fica congelado enquanto a obra atrasa?
Não. O STJ decidiu que a correção monetária continua, mas o índice setorial (em geral o INCC) deve ser trocado pelo IPCA a partir do fim do prazo de entrega com tolerância. A troca não ocorre se o índice do contrato for mais favorável ao consumidor no período.
Quanto custa uma perícia para calcular a indenização por atraso de obra?
O valor depende do período de atraso, do número de parcelas, da existência de financiamento bancário com juros de obra e da necessidade de pesquisa de valor locatício. A Central informa o orçamento após analisar o contrato, os comprovantes e o termo de entrega das chaves, sem compromisso de contratação.
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Consulte nossa equipe de peritos. Envie o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento, os extratos da fase de obra e o termo de entrega das chaves. A equipe indica os documentos que faltam e quais teses do STJ ou regras da Lei 13.786/2018 se aplicam ao cálculo do caso.
Conclusão
O atraso na entrega de imóvel na planta gera três créditos distintos para o comprador. O primeiro é a indenização pela privação do uso, presumida pelo Tema 996 e calculada como aluguel de imóvel semelhante, sem cumular com multa contratual equivalente (Tema 970). O segundo é a devolução dos juros de obra pagos depois do prazo. O terceiro é a troca do INCC pelo IPCA no saldo devedor, quando o IPCA for menor.
Para contratos sob a Lei 13.786/2018, o art. 43-A fixa tolerância de 180 dias e indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, sem cumular com a multa da resolução. Em todos os cenários, o resultado depende de datas, índices e documentos conferidos um a um, e é essa conferência que transforma um pedido genérico em um valor defensável.
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Fontes consultadas
- STJ, Informativo de Jurisprudência 657, REsp 1.729.593/SP, Tema 996, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe 27/09/2019: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisar&aplicacao=informativo&livre=%40CNOT%3D%27017214%27
- Teses do Tema 996 (cobertura do julgamento, com informações do STJ). Espaço Vital: https://www.espacovital.com.br/noticias/teses-repetitivas-sobre-atrasos-na-entrega-de-imovel-13-09-2019
- STJ, Temas 970 e 971 (REsp 1.498.484/DF, 1.635.428/SC, 1.614.721/DF e 1.631.485/DF), notícia do STJ reproduzida pelo Nugepnac do TJSP: https://www.tjsp.jus.br/NugepNac/Destaques/Comunicado?codigoComunicado=16911&pagina=80
- STJ, REsp 2.025.166/RS, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/12/2022 (inteiro teor publicado pela ConJur): https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2023/09/lucros-cessantes-atraso-imovel.pdf
- Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 43-A na Lei 4.591/1964. Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm
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