A purga da mora na alienação fiduciária de imóvel é o pagamento das parcelas atrasadas e das despesas para manter o contrato de financiamento, em vez de perder o bem. Muitos devedores e advogados perguntam se esse pagamento ainda é possível depois que a propriedade foi consolidada em nome do banco. Em recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) respondeu no Tema 1.288 e separou as situações anteriores e posteriores à Lei 13.465/2017. Este artigo mostra as duas teses, o papel do direito de preferência e como conferir, em cada caso, a data que decide o regime aplicável.
Purga da mora na alienação fiduciária: o que o STJ decidiu no Tema 1.288
A Segunda Seção do STJ julgou o Tema 1.288 em recurso repetitivo e estabeleceu regras sobre os efeitos da quitação do atraso em contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. O colegiado diferenciou as situações ocorridas antes e depois da Lei 13.465/2017. A notícia do tribunal explica quando o devedor pode retomar o contrato e quando passa a ter apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel.
A tese foi aprovada por maioria, nos termos do voto do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O julgamento do mérito ocorreu em 10/12/2025, conforme o registro do informativo consultado, e o STJ divulgou a notícia em 19/02/2026. Os processos que discutiam a mesma controvérsia estavam suspensos pela Segunda Seção e poderão voltar a tramitar.
A questão submetida a julgamento foi definir se a alteração da Lei 13.465/2017 no art. 39, II, da Lei 9.514/1997 se aplica só aos contratos celebrados depois de sua vigência. Em outras palavras, se a lei nova alcança contratos antigos quando a mora ou a consolidação ocorrem depois dela. O tribunal respondeu que o critério decisivo é a data da consolidação e da purga, e não a data do contrato.
Para o advogado, o primeiro passo é montar a linha do tempo do contrato: assinatura, mora, intimação, purga eventual, averbação da consolidação e leilão. Cada data muda o regime aplicável e, com ele, o que o devedor ainda pode fazer.
Da mora à consolidação: onde a purga ainda é possível
Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia e mantém a posse. Se as parcelas ficam em atraso, o devedor é intimado para pagar. Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do credor, que depois promove o leilão.
A Lei 14.711/2023 criou o art. 26-A na Lei 9.514/1997 para os financiamentos de aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, com exceção do consórcio. O § 2º desse artigo assegura ao devedor pagar as parcelas vencidas e as despesas até a data da averbação da consolidação, e o contrato então convalesce. O texto foi conferido na própria Lei 14.711/2023, publicada no Planalto.
Isso significa que o momento decisivo é a averbação da consolidação na matrícula. Antes dela, o pagamento do atraso mantém o contrato. Depois dela, o caminho é outro: o direito de preferência para adquirir o imóvel.
O Tema 1.288 trata justamente dessa passagem, mas pela perspectiva da Lei 13.465/2017. A Lei 14.711/2023 reescreveu o procedimento antes do julgamento do tema, e o advogado deve conferir qual texto vigorava na data de cada ato.
As duas teses do Tema 1.288
A primeira tese trata do período anterior à Lei 13.465/2017. Segundo a notícia do STJ, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, impõe-se o desfazimento do ato de consolidação e a retomada do contrato de financiamento. O STJ tratou a purga feita nesse período como ato jurídico perfeito.
A segunda tese trata do período posterior. A partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, o devedor fiduciante tem tão somente o direito de preferência do § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997.
A diferença prática é grande. Na primeira situação, o devedor recupera o contrato e continua a pagar as parcelas. Na segunda, ele não retoma o financiamento, e só pode adquirir o imóvel de volta pagando o valor fixado pela lei.
O relator lembrou que esse entendimento vinha sendo reiterado no STJ e que a Segunda Seção reafirmou a jurisprudência das Terceira e Quarta Turmas. A tese de 2026 consolida o critério e dá previsibilidade ao tema.
Contratos anteriores à Lei 13.465/2017: vale a data da consolidação
Um dos pontos mais úteis do julgamento é a resposta sobre contratos antigos. O STJ reconheceu a aplicação da Lei 13.465/2017 a contratos firmados antes de sua edição, considerando a ocorrência da consolidação e a data da purga da mora como elementos condicionantes. A data de celebração do contrato é irrelevante para esse fim.
Quando a purga ocorreu antes da vigência da lei, ela é ato jurídico perfeito, e a legislação anterior continua a valer. Foi o que o relator explicou ao tratar da primeira tese. O devedor que pagou o atraso nesse período não perde o direito por causa da lei posterior.
Quando a propriedade já tinha sido consolidada e a mora não foi purgada antes da vigência da lei, o cenário muda. Mesmo que o contrato seja anterior, aplica-se o regime da lei nova, e o devedor fiduciante passa a ter apenas o direito de preferência.
Para o advogado, a conferência documental é objetiva: certidão da matrícula com a data da averbação, comprovantes de pagamento do atraso e notificações do cartório. A data de cada um decide em qual das duas teses o caso se encaixa.
O direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997
O § 2º-B foi incluído no art. 27 pela Lei 13.465/2017. A redação dada pela Lei 14.711/2023 assegura ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel após a averbação da consolidação e até a data da realização do segundo leilão.
O preço corresponde ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais e aos tributos, inclusive o imposto de transmissão e o laudêmio, quando houver. Entram também as despesas dos procedimentos de cobrança e leilão. A lei ainda diz que o fiduciante paga os encargos tributários e as despesas da nova aquisição, inclusive custas e emolumentos.
Na prática, a preferência é uma compra pelo valor da dívida e dos encargos, e não uma retomada do financiamento. O devedor precisa reunir o valor total, e não apenas as parcelas atrasadas. Esse é o ponto que mais surpreende quem acreditava poder apenas regularizar o atraso.
Vale conferir se o contrato e o edital do leilão respeitaram o prazo e a forma de comunicação previstos na lei. A comunicação do leilão e da preferência deve seguir os endereços do contrato, inclusive o eletrônico, segundo o texto da Lei 14.711/2023.
O caso-piloto: REsp 2.126.726 e a reforma do acórdão do TJSP
O recurso representativo da controvérsia foi o REsp 2.126.726, em que um banco questionou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Em ação anulatória de execução extrajudicial, o tribunal estadual manteve sentença que permitia a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com a expedição de boletos bancários.
O ministro Villas Bôas Cueva apontou que essa posição divergia da jurisprudência firmada no repetitivo. Como a propriedade havia sido consolidada após a vigência da Lei 13.465/2017 e a mora não fora purgada, deu provimento ao recurso especial. A ação foi julgada improcedente, e ao devedor ficou assegurado apenas o direito de preferência do § 2º-B do art. 27.
A ementa do acórdão, segundo o informativo consultado, também afirma que o tribunal de origem violou a legislação federal ao restringir a Lei 13.465/2017 aos contratos firmados depois de sua vigência. O registro reafirma a jurisprudência da Segunda Seção e das Terceira e Quarta Turmas.
O que muda para o devedor e para o credor
Para o devedor, o maior risco está no tempo. Quem paga o atraso antes da averbação da consolidação preserva o contrato, e quem espera a consolidação passa a depender da preferência, com valor muito maior. A orientação ao cliente deve incluir essa conta logo na primeira consulta.
Para o credor, a decisão traz segurança ao procedimento. Quando a propriedade foi consolidada depois da Lei 13.465/2017 e a mora não foi purgada, o devedor não pode exigir a retomada do contrato por simples pagamento do atraso. Mesmo assim, o credor precisa comprovar a regularidade da intimação e da consolidação.
O tema não afasta outras discussões. A intimação pessoal do devedor, a validade do leilão, o cálculo da dívida e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor continuam sujeitas à análise de cada caso. A notícia do STJ trata apenas dos efeitos da quitação do atraso e do direito de preferência.
Também não há, na notícia, detalhe sobre como o Tema 1.288 dialoga com as regras novas da Lei 14.711/2023. Para fatos posteriores a 30/10/2023, o advogado deve conferir diretamente o texto vigente do art. 26-A e do art. 27 da Lei 9.514/1997.
Exemplo de cálculo: purgar antes ou exercer a preferência depois
O exemplo é hipotético e serve para mostrar a diferença entre as duas portas. Um imóvel avaliado em R$ 480.000,00 tem saldo devedor atualizado de R$ 318.940,00 na consolidação. O devedor atrasou 8 parcelas de R$ 3.150,00, o que soma R$ 25.200,00.
Se ele pagar antes da averbação da consolidação, o valor para convalescer o contrato é o das parcelas vencidas mais as despesas de cobrança e intimação, estimadas em R$ 4.800,00. O total simplificado é de R$ 30.000,00. Encargos contratuais e tributos que a regra aplicável exija podem ser acrescidos, e o cálculo real depende do contrato.
Se a propriedade já foi consolidada e a mora não foi purgada, a preferência exige o valor da dívida. Soma-se o saldo de R$ 318.940,00, as despesas de R$ 4.800,00, o condomínio atrasado de R$ 7.200,00 e o imposto de transmissão da consolidação, de R$ 9.600,00 (2% sobre R$ 480.000,00, alíquota hipotética). O subtotal é de R$ 340.540,00.
Acrescentam-se, por fim, os encargos da nova aquisição: imposto de transmissão de R$ 9.600,00 e custas e emolumentos de R$ 3.900,00, também hipotéticos. O total chega a R$ 354.040,00, ou R$ 324.040,00 a mais que a purga antes da consolidação. A diferença mostra por que a data da averbação orienta toda a estratégia.
Como organizar a petição e a prova
Em ação do devedor, a petição deve começar pela linha do tempo e pelos documentos que comprovam cada data: contrato, extrato da dívida, notificações de cartório, matrícula com a averbação e eventuais comprovantes de pagamento. Se a tese for de purga anterior à Lei 13.465/2017, a prova do pagamento e da data é o centro do pedido.
Em defesa do credor, os documentos principais são a intimação regular, a certidão de decurso do prazo, a averbação da consolidação e o edital de leilão. Se a ação do devedor busca retomar o contrato depois da consolidação, o argumento é o regime da lei nova e a tese do Tema 1.288.
Em qualquer lado, o valor da dívida precisa ser reconstituído com cuidado. O extrato do banco deve mostrar a evolução do saldo, as parcelas vencidas, os encargos e as despesas. Divergências pequenas na conta podem mudar a possibilidade de purgar ou o preço da preferência.
Quando há dúvida sobre o saldo, os encargos ou o valor da preferência, a perícia contábil reconstitui a evolução da dívida e apresenta o cálculo em cenários. O parecer permite ao juízo e à outra parte reproduzir cada parcela e cada despesa a partir do contrato e do extrato.
Perguntas frequentes
Posso purgar a mora depois que o banco consolidou a propriedade?
Depende da data. Pelo Tema 1.288, se a consolidação ocorreu depois da Lei 13.465/2017 e a mora não foi purgada, o devedor tem apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997. Antes dessa lei, a purga já feita desfaz a consolidação.
O que o STJ decidiu no Tema 1.288?
A Segunda Seção fixou duas teses. Antes da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade e purgada a mora, desfaz-se a consolidação e retoma-se o financiamento. A partir da lei, consolidada a propriedade sem purga, o devedor tem somente o direito de preferência, segundo o voto do relator.
A Lei 13.465/2017 vale para contrato assinado antes dela?
Segundo o STJ, sim, quando a consolidação e a mora ocorreram sob a nova lei. O tribunal considerou a data da consolidação e da purga da mora como critérios, e não a data do contrato. Se a purga foi feita antes da lei, vale o regime anterior, como ato jurídico perfeito.
Quanto custa o direito de preferência?
O preço é o valor da dívida, somado a despesas, seguros, encargos legais, condomínio, tributos e custos de cobrança e leilão, e o fiduciante ainda paga os encargos da nova aquisição, segundo o texto da Lei 14.711/2023. O valor exato depende do contrato e deve ser calculado caso a caso.
Até quando o devedor pode exercer a preferência?
O § 2º-B do art. 27, na redação da Lei 14.711/2023, fixa o prazo da averbação da consolidação até a data do segundo leilão. Para fatos anteriores a essa lei, convém conferir o texto vigente na época. O edital e a comunicação do leilão ajudam a identificar as datas.
Posso pagar só as parcelas atrasadas para voltar ao contrato?
Só antes da averbação da consolidação, nos termos do art. 26-A, § 2º, da Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 14.711/2023, e para financiamento de imóvel residencial do devedor. Depois da consolidação, o caminho é a preferência pelo valor da dívida, e não a simples regularização do atraso.
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Conclusão
O Tema 1.288 do STJ separa dois momentos. Antes da Lei 13.465/2017, a purga da mora feita antes da consolidação desfaz o ato e retoma o financiamento. Depois da lei, consolidada a propriedade sem purga, o devedor tem somente o direito de preferência, pelo valor da dívida e dos encargos.
Para o advogado, o roteiro é fixar as datas de mora, intimação, purga e averbação, conferir qual texto legal vigorava em cada uma e calcular o valor da purga e da preferência em cenários. A situação do tema e o inteiro teor do acórdão devem ser conferidos no site do STJ antes de cada petição.
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Fontes consultadas: STJ, notícia de 19/02/2026 sobre o Tema 1.288 · Informativos Trilhante, REsp 2.126.726/SP (fonte secundária) · Lei 14.711/2023, texto no Planalto (arts. 26-A e 27 da Lei 9.514/1997).