A Súmula 308 do STJ protege o comprador de imóvel na planta contra a hipoteca que a construtora deu ao banco para financiar a obra: quem pagou o preço não responde pela dívida da construtora. A dúvida que chega aos tribunais é se essa proteção vale também quando a garantia dada ao banco é a alienação fiduciária, e a resposta depende da Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que julga o caso. A Terceira Turma admitiu a analogia em 2019, enquanto a Quarta Turma a afastou em decisões divulgadas em 2025 e em 2026. Este guia mostra o texto da súmula, o que cada Turma decidiu, o que as fontes consultadas ainda deixam em aberto e quais provas pesam para o comprador.
O que diz a Súmula 308 e por que ela existe
O enunciado foi aprovado pela Segunda Seção do STJ em 30/3/2005 e tem a seguinte redação: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Em linguagem simples, a hipoteca é a garantia que a construtora oferece ao banco que financia a obra, e a súmula impede que essa garantia atinja quem já comprou a unidade.
A origem está na crise da construtora Encol, que terminou em falência em 1999 e gerou um grande número de processos. Os compradores tinham pago pelas unidades, mas elas haviam sido hipotecadas aos bancos financiadores e não foram entregues. Segundo a síntese do Registro de Imóveis do Brasil de Minas Gerais (RIB-MG), o entendimento se consolidou no EREsp 415.667/SP, que superou uma divergência entre a Terceira e a Quarta Turma.
O fundamento prático está na separação entre as duas relações. A dívida da construtora com o banco é uma coisa, e a compra do imóvel pelo consumidor é outra. O RIB-MG lembra que o art. 22 da Lei 4.864/1965 desloca a garantia do banco, depois da promessa de compra e venda, para os direitos do contrato individual, e que a Súmula 84 do STJ já protegia o comprador de boa-fé que não registrou a promessa.
A súmula fala em hipoteca, e é aí que nasce o conflito. Na hipoteca, o devedor continua dono do imóvel e apenas o oferece em garantia. Na alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/1997, o fiduciante transfere ao credor, como garantia, a propriedade resolúvel do imóvel, conforme o art. 22 da lei, e fica só com a posse direta até quitar a dívida.
Terceira Turma: a súmula vale por analogia (REsp 1.576.164/DF)
O precedente da Terceira Turma é o REsp 1.576.164/DF, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado em 14/5/2019, com acórdão publicado em 23/5/2019. A compradora havia adquirido os direitos sobre o imóvel, quitado o preço em fevereiro de 2012 e estava na posse desde 2011. Depois, soube que a construtora tinha dado a mesma unidade em alienação fiduciária ao Banco de Brasília (BRB) para financiar a obra.
Na primeira e na segunda instância, a compradora conseguiu a baixa da alienação fiduciária e a escritura definitiva, com base na Súmula 308. O banco recorreu e sustentou que a súmula trata só de hipoteca, instituto diferente. A Terceira Turma, por unanimidade, manteve o acórdão e firmou a aplicação por analogia.
A relatora reconheceu a diferença técnica: a hipoteca grava bem que fica no patrimônio do devedor, e a alienação fiduciária transfere ao credor a propriedade resolúvel. Para ela, essa diferença não bastava para afastar a súmula, porque o propósito do enunciado é proteger quem cumpriu o contrato e tinha a expectativa legítima de que a construtora pagaria o banco. O RIB-MG registra ainda que a construtora não informou a compradora sobre a alienação fiduciária, o que ofendeu o direito à informação do art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor.
A mesma Turma reforçou, em 2024, que a proteção não depende do regime do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). No AgInt no REsp 2.119.978/SE, relatado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze e publicado em 15/8/2024, ficou dito que o fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelo SFH não afasta a Súmula 308.
Quarta Turma: a súmula não vale para alienação fiduciária
A Quarta Turma segue outro caminho. Em 24/9/2019, a ministra Maria Isabel Gallotti já havia registrado, em agravo regimental, que a Súmula 308 não se aplica a imóveis não submetidos ao SFH. A discussão voltou com força no REsp 2.130.141/RS, relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, noticiado pelo STJ em 8/5/2025.
O caso tinha uma incorporadora que alienou fiduciariamente um apartamento e uma vaga de garagem a uma administradora de consórcios, em 2009. Em 2010, a incorporadora prometeu vender a unidade a uma empresa, que cedeu os direitos em 2013. Com a inadimplência da incorporadora, a credora consolidou a propriedade em 2015, e os adquirentes pediram a desconstituição da consolidação.
O relator voltou à origem da súmula. Segundo o RIB-MG, dos 16 precedentes que a originaram, 11 mencionavam expressamente o financiamento pelo SFH, regime com normas protetivas próprias, e a exceção à regra do registro estaria ligada a esse regime, e não à boa-fé do comprador isoladamente. O STJ também destacou que o devedor fiduciante vende bem que pertence ao credor, hipótese de venda a non domino, que não produz efeitos perante o proprietário.
O voto acrescentou um argumento econômico: estender a súmula à alienação fiduciária elevaria o risco do crédito e, com ele, o custo para os próprios consumidores. A decisão não foi unânime, e houve voto-vista divergente quanto à admissibilidade do recurso, segundo o RIB-MG. Na síntese do Conjur, o acórdão apoia a ineficácia da venda no art. 29 da Lei 9.514/1997, que exige a anuência expressa do credor fiduciário para a transmissão dos direitos sobre o imóvel.
Em 25/6/2026, o STJ divulgou nova decisão da Quarta Turma, desta vez relatada pelo ministro João Otávio de Noronha. Uma consumidora havia pago todo o preço do apartamento à construtora, mas não conseguiu transferir o bem por causa do gravame em favor do banco, e o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) havia aplicado a súmula por analogia. O relator deu provimento ao recurso do banco e afirmou que o entendimento da Súmula 308 não deve ser estendido de forma ampla e irrestrita à alienação fiduciária.
Hipoteca ou alienação fiduciária: o que a diferença muda na prática
A primeira diferença é quem é dono do imóvel na data em que a construtora promete vendê-lo. Na hipoteca, a construtora é dona e pode prometer a venda, com o gravame correndo à parte. Na alienação fiduciária registrada, o dono já é o credor, e a promessa feita pela construtora só produz efeitos entre os contratantes, conforme a leitura da Quarta Turma.
A segunda diferença está na regra legal. A Lei 9.514/1997 prevê, em seu art. 23, que a propriedade fiduciária se constitui pelo registro do contrato no Registro de Imóveis. O credor que recebe a propriedade resolúvel tem a seu favor a consolidação da propriedade em caso de mora, nos termos do art. 26 da lei, e é por isso que a ação do comprador costuma surgir quando o leilão se aproxima.
A terceira diferença é o tipo de imóvel. A Quarta Turma lembra que a súmula não alcança imóveis comerciais, e a Terceira Turma já aplicou a proteção a imóvel residencial fora do SFH. Em resumo, a aplicação da súmula ao caso concreto depende de três perguntas: a garantia é hipoteca ou alienação fiduciária, o imóvel é residencial, e qual Turma vai julgar o recurso.
As fontes consultadas nesta pesquisa não registram julgamento de uniformização da divergência pela Segunda Seção. Enquanto isso não ocorre, o resultado pode variar conforme a Turma, e a petição inicial precisa enfrentar de frente o fundamento da Quarta Turma, em vez de apenas citar a súmula. A tese de que o consumidor foi mal informado sobre o gravame, usada pela Terceira Turma, é um argumento fático que merece prova própria.
Provas que sustentam o pedido e como a perícia atua
O comprador que descobre o gravame precisa montar um conjunto de provas que responda às perguntas dos tribunais. Quatro documentos costumam definir o resultado: a matrícula atualizada, com a data do registro da garantia, a promessa de compra e venda, os comprovantes de pagamento e o termo de quitação do preço. Também importa a comunicação trocada com a construtora sobre a existência da garantia.
A data de cada fato é decisiva. A súmula vale para garantia "anterior ou posterior" à promessa, mas a Quarta Turma examina se a promessa foi feita depois que a propriedade já pertencia ao credor, como no caso de 2025. O comprador deve saber se pagou tudo, quando pagou e quando o registro da garantia ocorreu.
Se o imóvel for perdido, a discussão deixa de ser sobre a propriedade e passa a ser sobre o prejuízo. O pedido de devolução dos valores pagos, com atualização, e de eventuais perdas e danos exige conta clara, com índice, termo inicial e juros definidos no contrato ou na decisão. Sem planilha, o juiz tem dificuldade para liquidar o valor.
A perícia contábil reconstrói os pagamentos, confirma se o preço foi quitado e identifica a data de cada parcela. Ela também calcula o valor atualizado a restituir, caso a pretensão do comprador se converta em devolução. O laudo informa o resultado mês a mês e a origem de cada parcela.
Perguntas frequentes
O que diz a Súmula 308 do STJ?
A Súmula 308 diz que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Ela foi aprovada pela Segunda Seção em 30/3/2005 e nasceu dos processos de compradores de unidades hipotecadas pela construtora Encol.
A Súmula 308 vale para alienação fiduciária?
Depende da Turma. A Terceira Turma aplicou a súmula por analogia no REsp 1.576.164/DF, em 2019. A Quarta Turma afastou a analogia no REsp 2.130.141/RS, noticiado em 8/5/2025, e em nova decisão divulgada em 25/6/2026. As fontes consultadas não registram uniformização pela Segunda Seção.
Quem comprou e quitou o imóvel pode perder para o banco da construtora?
Na leitura da Quarta Turma, sim, se a garantia for alienação fiduciária registrada. O contrato de compra e venda não pode produzir efeitos em prejuízo da propriedade fiduciária, segundo a decisão divulgada em 25/6/2026. Na leitura da Terceira Turma, a proteção da súmula alcança o comprador que quitou o preço.
Por que o STJ trata hipoteca e alienação fiduciária de forma diferente?
Na hipoteca, o devedor continua dono do imóvel e pode negociá-lo, com o gravame correndo à parte. Na alienação fiduciária, o credor recebe a propriedade resolúvel, e o devedor fica com a posse direta. A Quarta Turma entende que vender o que pertence ao credor é venda a non domino.
A Súmula 308 vale para imóvel comercial?
Não. A Quarta Turma lembrou, na decisão noticiada em 8/5/2025, que o STJ consolidou o entendimento de que a Súmula 308 se limita aos imóveis comprados pelo SFH e não alcança os comerciais. A Terceira Turma, por sua vez, aplicou a proteção a imóvel residencial mesmo fora do SFH, no AgInt no REsp 2.119.978/SE.
Como a perícia contábil ajuda o comprador que pagou o imóvel?
A perícia reconstrói os pagamentos, confirma a quitação do preço e identifica a data de cada parcela, que são dados que os tribunais usam para decidir. Se a pretensão virar devolução, o laudo calcula o valor atualizado, mês a mês, com índice e juros definidos no contrato ou na decisão.
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Conclusão
A Súmula 308 do STJ protege o comprador contra a hipoteca que a construtora deu ao banco, e a dúvida está em saber se a proteção alcança a alienação fiduciária. A Terceira Turma respondeu que sim por analogia no REsp 1.576.164/DF, em 2019, e a Quarta Turma respondeu que não no REsp 2.130.141/RS, em 2025, e em nova decisão divulgada em 25/6/2026.
Para o advogado, o ponto de partida é identificar a garantia na matrícula e a data em que ela foi registrada. A tese precisa de prova de quitação, de informação ao consumidor e, se a pretensão for de devolução, de uma conta que o juiz consiga conferir. Quando a divergência entre as Turmas não está resolvida, o fundamento deve ser construído para o caso e não presumido.
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Fontes consultadas: STJ, notícia de 25/6/2026, Quarta Turma reforma decisão que aplicou a Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel (relator ministro João Otávio de Noronha) · STJ, notícia de 8/5/2025, Súmula 308 não é aplicável em casos de alienação fiduciária (REsp 2.130.141/RS, relator ministro Antonio Carlos Ferreira) · RIB-MG, Súmula 308 do STJ e os casos de alienação fiduciária em garantia, 24/6/2026 (REsp 1.576.164/DF e REsp 2.130.141/RS) · Planalto, Lei 9.514/1997, arts. 22, 23 e 26 · Jusbrasil, busca de jurisprudência sobre a Súmula 308 (AgInt no REsp 2.119.978/SE e demais ementas) · Migalhas, coluna de 28/8/2025 sobre o REsp 2.130.141/RS · Conjur, artigo de opinião de 25/9/2025 sobre o REsp 2.130.141/RS.