Os v\u00edcios construtivos s\u00e3o defeitos de projeto, de materiais ou de execu\u00e7\u00e3o que comprometem a solidez, a seguran\u00e7a ou o uso regular de um im\u00f3vel, como infiltra\u00e7\u00f5es, fissuras e falhas estruturais. A d\u00favida mais frequente \u00e9 o prazo: o C\u00f3digo Civil fala em garantia de cinco anos, o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor fala em 30 ou 90 dias e o STJ aplica dez anos \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o. Cada n\u00famero responde a uma pergunta diferente, e confundi-los leva a peti\u00e7\u00f5es e laudos que contam o tempo do jeito errado. Este guia separa os prazos, mostra o que o tribunal decidiu e traz um exemplo de contagem.
Cinco prazos para uma mesma obra: o que cada um mede
Quando um comprador descobre um defeito no apartamento novo, o debate jur\u00eddico costuma misturar cinco prazos. O primeiro \u00e9 o de garantia de cinco anos do art. 618 do C\u00f3digo Civil, que fixa por quanto tempo o construtor responde pela solidez e pela seguran\u00e7a da obra. O segundo \u00e9 o prazo de 180 dias do par\u00e1grafo \u00fanico do mesmo artigo, que trata da decad\u00eancia do direito assegurado pela garantia.
O terceiro prazo vem do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor. O art. 26 prev\u00ea que o direito de reclamar de v\u00edcios aparentes ou de f\u00e1cil constata\u00e7\u00e3o caduca em 90 dias, quando se trata de produto ou servi\u00e7o dur\u00e1vel, e o \u00a7 3\u00ba diz que, no v\u00edcio oculto, o prazo decadencial se inicia no momento em que o defeito fica evidenciado. O quarto \u00e9 o prazo de um ano do art. 445, \u00a7 1\u00ba, do C\u00f3digo Civil, para a a\u00e7\u00e3o de redibi\u00e7\u00e3o ou de abatimento do pre\u00e7o quando o v\u00edcio, por sua natureza, s\u00f3 puder ser conhecido mais tarde.
O quinto prazo \u00e9 o da prescri\u00e7\u00e3o da pretens\u00e3o indenizat\u00f3ria, que o STJ situa nos dez anos do art. 205 do C\u00f3digo Civil. A diferen\u00e7a entre eles \u00e9 de natureza: garantia indica por quanto tempo o defeito deve se manifestar, decad\u00eancia limita o exerc\u00edcio de certos direitos e prescri\u00e7\u00e3o limita o ajuizamento da a\u00e7\u00e3o de indeniza\u00e7\u00e3o. Sem separar essas categorias, a contagem sai errada desde o primeiro c\u00e1lculo.
Por isso a an\u00e1lise de um caso come\u00e7a por tr\u00eas perguntas: quando o im\u00f3vel foi entregue, quando o defeito apareceu ou ficou evidente e que pedido est\u00e1 sendo feito. Repara\u00e7\u00e3o in natura, abatimento do pre\u00e7o, desfazimento do neg\u00f3cio e indeniza\u00e7\u00e3o em dinheiro n\u00e3o seguem o mesmo prazo.
A garantia de cinco anos do art. 618 do C\u00f3digo Civil
O art. 618 disp\u00f5e que, nos contratos de empreitada de edif\u00edcios ou outras constru\u00e7\u00f5es consider\u00e1veis, o empreiteiro de materiais e execu\u00e7\u00e3o responde, durante o prazo irredut\u00edvel de cinco anos, pela solidez e seguran\u00e7a do trabalho, assim em raz\u00e3o dos materiais como do solo. A express\u00e3o irredut\u00edvel significa que as partes n\u00e3o podem reduzir esse prazo por contrato. O alcance \u00e9 amplo, porque abrange defeitos de materiais, de execu\u00e7\u00e3o e de solo.
Uma leitura apressada conclui que o propriet\u00e1rio teria somente cinco anos, contados da entrega, para qualquer reclama\u00e7\u00e3o. O STJ n\u00e3o adota essa leitura. Em decis\u00f5es da Terceira Turma, entre elas o AgInt no AREsp 2.092.461/SP, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado em 12/06/2023, o prazo de cinco anos aparece como prazo de garantia, e n\u00e3o como prazo para propor a a\u00e7\u00e3o.
O mesmo ac\u00f3rd\u00e3o registra que, reconhecida a rela\u00e7\u00e3o de consumo, a responsabilidade por v\u00edcios construtivos n\u00e3o fica limitada \u00e0 garantia de cinco anos do art. 618. O consumidor pode reclamar a partir do momento em que o dano se evidencia, e o termo inicial segue a l\u00f3gica do art. 26, \u00a7 3\u00ba, do CDC. No caso julgado, os defeitos foram constatados em mar\u00e7o de 2015 e a a\u00e7\u00e3o foi ajuizada em 29/10/2015, e a Turma afastou a prescri\u00e7\u00e3o.
A origem desse racioc\u00ednio est\u00e1 na S\u00famula 194 do STJ, editada ainda sob o C\u00f3digo Civil de 1916, que fixava em vinte anos a prescri\u00e7\u00e3o da a\u00e7\u00e3o contra o construtor por defeitos da obra. O ac\u00f3rd\u00e3o de 2023 observa que o prazo de dez anos do art. 205 do C\u00f3digo Civil de 2002 corresponde ao antigo prazo vinten\u00e1rio de que trata aquela s\u00famula.
Prescri\u00e7\u00e3o de dez anos: o que o STJ decidiu
A tese consolidada \u00e9 a de que a pretens\u00e3o de indeniza\u00e7\u00e3o por v\u00edcios construtivos prescreve em dez anos, na regra geral do art. 205, e n\u00e3o em tr\u00eas anos, como sustentam construtoras ao invocar o art. 206, \u00a7 3\u00ba, V, do C\u00f3digo Civil. A Quarta Turma reafirmou esse entendimento em 28/04/2025, no AgInt no AREsp 2.499.655/MS, com publica\u00e7\u00e3o em 06/05/2025. O resumo oficial do julgado cita como precedente o REsp 1.819.058/SP, da ministra Nancy Andrighi, julgado pela Terceira Turma em 03/12/2019 (DJe 05/12/2019).
A Terceira Turma j\u00e1 havia reformado ac\u00f3rd\u00e3o do TJSP que aplicou o prazo trienal a um pedido de indeniza\u00e7\u00e3o por falhas aparentes de constru\u00e7\u00e3o em im\u00f3vel vendido na planta, conforme not\u00edcia do pr\u00f3prio STJ. O ponto relevante \u00e9 que a discuss\u00e3o sobre os 90 dias do art. 26 do CDC diz respeito ao direito de reclamar o v\u00edcio, e a indeniza\u00e7\u00e3o por danos materiais decorrentes do inadimplemento contratual segue a prescri\u00e7\u00e3o geral.
Coment\u00e1rios doutrin\u00e1rios sobre o AgInt no AREsp 2.499.655/MS destacam que o tribunal n\u00e3o importa para o campo contratual os prazos curtos pensados para o fato do produto, como o do art. 27 do CDC, que fixa cinco anos para a repara\u00e7\u00e3o de danos causados por fato do produto ou do servi\u00e7o. A Quarta Turma tratou a pretens\u00e3o como inadimplemento do contrato de compra e venda do im\u00f3vel. O julgado n\u00e3o foi proferido em recurso repetitivo e, por isso, n\u00e3o vincula os demais \u00f3rg\u00e3os, embora reflita linha reiterada do STJ. Coment\u00e1rio sobre o julgado ressalva que a prescri\u00e7\u00e3o decenal pressup\u00f5e o respeito ao prazo de garantia do art. 618, ponto que o ac\u00f3rd\u00e3o de 2023 afasta nas rela\u00e7\u00f5es de consumo.
Decad\u00eancia de um ano na a\u00e7\u00e3o redibit\u00f3ria
O art. 445 do C\u00f3digo Civil prev\u00ea que o adquirente decai do direito de obter a redibi\u00e7\u00e3o ou o abatimento do pre\u00e7o em um ano, quando a coisa \u00e9 im\u00f3vel, contado da entrega efetiva. Se o v\u00edcio s\u00f3 puder ser conhecido mais tarde, o prazo se conta da ci\u00eancia, at\u00e9 o m\u00e1ximo de um ano para im\u00f3veis. O STJ aplicou essa regra no AgInt no AREsp 2.135.934/SP, relatado pelo ministro Humberto Martins, julgado em 20/05/2024 e publicado em 22/05/2024.
A distin\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica \u00e9 importante. Quem busca desfazer o neg\u00f3cio ou reduzir o pre\u00e7o enfrenta prazo curto, enquanto quem busca indeniza\u00e7\u00e3o por danos materiais e morais invoca a prescri\u00e7\u00e3o decenal. O pedido, portanto, define o prazo, e a peti\u00e7\u00e3o inicial deve nomear a pretens\u00e3o com precis\u00e3o.
O termo inicial: da entrega ou da ci\u00eancia do defeito
O v\u00edcio aparente \u00e9 aquele que qualquer pessoa percebe na entrega do im\u00f3vel, como acabamento defeituoso, torneiras com vazamento vis\u00edvel e piso trincado. Nesse caso, o art. 26, \u00a7 1\u00ba, do CDC manda contar os 90 dias da entrega efetiva do bem. A reclama\u00e7\u00e3o formulada pelo consumidor perante o fornecedor, comprovadamente, obsta a decad\u00eancia at\u00e9 a resposta negativa inequ\u00edvoca, segundo o \u00a7 2\u00ba, I.
O v\u00edcio oculto exige outra contagem. Pelo \u00a7 3\u00ba do art. 26 do CDC, o prazo decadencial se inicia no momento em que o defeito fica evidenciado. A ementa do AgInt no AREsp 2.092.461/SP confirma que o consumidor pode reclamar a partir da evid\u00eancia do dano, e esse \u00e9 o marco que a prova t\u00e9cnica precisa fixar.
Fixar esse marco depende de documentos: laudos de engenharia, fotografias datadas, notifica\u00e7\u00f5es \u00e0 construtora e \u00e0 administradora do condom\u00ednio, atas de assembleia e registros de chamados. Em v\u00edcios que evoluem de forma gradual, como infiltra\u00e7\u00f5es e fissuras, a data em que o problema foi percebido pela primeira vez costuma ser disputada. Um laudo bem fundamentado reconstitui a cronologia e aponta se o defeito se relaciona a projeto, a material ou a execu\u00e7\u00e3o.
Exemplo de contagem com datas hipot\u00e9ticas
Imagine um apartamento entregue em 15/03/2021, com o termo de entrega assinado nessa data. Em 10/06/2025, o morador percebe uma infiltra\u00e7\u00e3o que se origina na estrutura do pr\u00e9dio e notifica a construtora no mesmo m\u00eas. Os n\u00fameros abaixo s\u00e3o hipot\u00e9ticos e servem apenas para mostrar a l\u00f3gica do c\u00e1lculo.
- Garantia do art. 618: cinco anos a partir da entrega v\u00e3o at\u00e9 15/03/2026. O defeito surgiu em 10/06/2025, portanto dentro do per\u00edodo.
- Par\u00e1grafo \u00fanico do art. 618: 180 dias a partir de 10/06/2025 resultam em 07/12/2025. Os precedentes citados neste guia tratam da pretens\u00e3o indenizat\u00f3ria pelo prazo decenal, e a incid\u00eancia desse prazo de 180 dias em cada caso deve ser confirmada na jurisprud\u00eancia do tribunal local.
- Art. 26, \u00a7 3\u00ba, do CDC: em v\u00edcio oculto, os 90 dias contam da evid\u00eancia do defeito, ou seja, de 10/06/2025, e terminariam em 08/09/2025, com suspens\u00e3o enquanto durar a resposta ao pedido de reparo (\u00a7 2\u00ba, I).
- Art. 445, \u00a7 1\u00ba, do C\u00f3digo Civil: um ano a partir da ci\u00eancia vai at\u00e9 10/06/2026, para quem pretender redibi\u00e7\u00e3o ou abatimento do pre\u00e7o.
- Art. 205 do C\u00f3digo Civil: dez anos a partir do conhecimento do dano levam a 10/06/2035 para a pretens\u00e3o de indeniza\u00e7\u00e3o.
As datas foram conferidas por c\u00e1lculo de calend\u00e1rio e mostram por que o pedido importa: o mesmo defeito gera termos finais entre 2025 e 2035, conforme a pretens\u00e3o escolhida. Um erro de enquadramento pode extinguir a a\u00e7\u00e3o, de modo que o advogado deve fixar a causa de pedir e o pedido antes de qualquer c\u00e1lculo.
Como a per\u00edcia apoia a prova do v\u00edcio e a liquida\u00e7\u00e3o
A prova t\u00e9cnica responde a perguntas que o direito pressup\u00f5e: se o defeito \u00e9 construtivo ou decorre de falta de manuten\u00e7\u00e3o, quando se tornou percept\u00edvel e qual o custo de reparo. O laudo de engenharia fixa a natureza e a causa, e a per\u00edcia cont\u00e1bil entra na quantifica\u00e7\u00e3o, com or\u00e7amento de reparo, atualiza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, juros e eventual restitui\u00e7\u00e3o de valores pagos.
A conex\u00e3o com a per\u00edcia \u00e9 direta. A liquida\u00e7\u00e3o precisa separar o custo de reparo, os danos emergentes comprovados e a corre\u00e7\u00e3o, com marcos de data coerentes com a decis\u00e3o. Quando o or\u00e7amento \u00e9 antigo, o \u00edndice e o termo inicial escolhidos alteram o valor final de modo relevante.
Perguntas frequentes
Qual o prazo para reclamar de v\u00edcio construtivo em im\u00f3vel novo?
Depende do pedido. Para reclamar de v\u00edcio aparente, o art. 26 do CDC prev\u00ea 90 dias da entrega; para v\u00edcio oculto, 90 dias da evid\u00eancia do defeito. Para indeniza\u00e7\u00e3o por danos, o STJ aplica a prescri\u00e7\u00e3o de dez anos do art. 205 do C\u00f3digo Civil. Parte da doutrina ressalva que o v\u00edcio deve surgir dentro do quinqu\u00eanio de garantia.
A garantia de cinco anos \u00e9 o prazo para ajuizar a a\u00e7\u00e3o?
N\u00e3o. O prazo de cinco anos do art. 618 do C\u00f3digo Civil \u00e9 de garantia: indica por quanto tempo o construtor responde pela solidez e pela seguran\u00e7a da obra. O STJ distingue esse prazo do prazo prescricional de dez anos, que limita o tempo para propor a a\u00e7\u00e3o de indeniza\u00e7\u00e3o.
O prazo de tr\u00eas anos do art. 206 vale para v\u00edcio de constru\u00e7\u00e3o?
O STJ rejeita essa aplica\u00e7\u00e3o. No AgInt no AREsp 2.499.655/MS, de 28/04/2025, a Quarta Turma afastou o prazo trienal do art. 206, \u00a7 3\u00ba, V, do C\u00f3digo Civil e aplicou os dez anos do art. 205 \u00e0 pretens\u00e3o indenizat\u00f3ria por v\u00edcios construtivos em contrato de compra e venda.
Quando come\u00e7a a contar o prazo no v\u00edcio oculto?
O art. 26, \u00a7 3\u00ba, do CDC manda contar o prazo decadencial do momento em que o defeito fica evidenciado. O STJ, no AgInt no AREsp 2.092.461/SP, admitiu a reclama\u00e7\u00e3o a partir da evid\u00eancia do dano. A prova dessa data costuma vir de laudos, fotos datadas e notifica\u00e7\u00f5es.
Qual o prazo da a\u00e7\u00e3o para abater o pre\u00e7o ou desfazer a compra?
O art. 445 do C\u00f3digo Civil d\u00e1 um ano, contado da entrega efetiva, para a redibi\u00e7\u00e3o ou o abatimento do pre\u00e7o em im\u00f3veis. Se o v\u00edcio s\u00f3 puder ser conhecido mais tarde, o prazo corre da ci\u00eancia, at\u00e9 o m\u00e1ximo de um ano. Esse prazo \u00e9 decadencial e mais curto do que o da indeniza\u00e7\u00e3o.
A reclama\u00e7\u00e3o feita \u00e0 construtora interrompe o prazo?
Para o prazo de decad\u00eancia do art. 26 do CDC, a reclama\u00e7\u00e3o comprovada feita pelo consumidor ao fornecedor obsta a decad\u00eancia at\u00e9 a resposta negativa inequ\u00edvoca (\u00a7 2\u00ba, I). Por isso conv\u00e9m notificar por escrito, guardar o protocolo e registrar a data da resposta da construtora.
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N\u00e3o encontrou o que procurava? Consulte nossa equipe de peritos. A equipe da Central pode analisar o contrato, o termo de entrega e os laudos dispon\u00edveis, indicar os marcos de data de cada pretens\u00e3o e apontar quais documentos ainda faltam para o c\u00e1lculo t\u00e9cnico da indeniza\u00e7\u00e3o por v\u00edcios construtivos.
Conclus\u00e3o
Os prazos de um im\u00f3vel com defeito n\u00e3o se confundem: cinco anos de garantia no art. 618, 90 dias de decad\u00eancia no art. 26 do CDC, um ano na a\u00e7\u00e3o redibit\u00f3ria do art. 445 e dez anos de prescri\u00e7\u00e3o para a indeniza\u00e7\u00e3o no art. 205. O STJ separa a garantia da prescri\u00e7\u00e3o, rejeita o prazo trienal e conta o v\u00edcio oculto da evid\u00eancia do dano.
Na pr\u00e1tica, a contagem correta depende de tr\u00eas marcos: a data da entrega, a data em que o defeito se tornou evidente e o pedido formulado. Reunir laudos, fotografias datadas e notifica\u00e7\u00f5es antes do ajuizamento reduz o risco de discuss\u00e3o sobre prazo e facilita a liquida\u00e7\u00e3o.
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Fontes consultadas: C\u00f3digo Civil (Lei 10.406/2002), arts. 205, 445 e 618, Planalto \u00b7 C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), arts. 26 e 27, Planalto \u00b7 STJ, AgInt no AREsp 2.092.461/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12/06/2023, DJe 14/06/2023 \u00b7 STJ, AgInt no AREsp 2.499.655/MS, Quarta Turma, j. 28/04/2025 \u00b7 STJ, AgInt no AREsp 2.135.934/SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 20/05/2024, DJe 22/05/2024 \u00b7 STJ, not\u00edcia sobre prazo prescricional de dez anos para falhas aparentes em im\u00f3vel \u00b7 Migalhas, 21/01/2026.