A cláusula de tolerância é a previsão do contrato de compra de imóvel na planta que prorroga o prazo de entrega da obra por um período adicional, em regra de até 180 dias. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já afirmou que ela não é abusiva quando tem prazo determinado e razoável, e a Lei 13.786/2018 passou a tratá-la expressamente no art. 43-A da Lei 4.591/1964. Isso não significa que qualquer atraso seja aceito, porque o dever de informar, a contagem do prazo e as consequências do atraso depois da tolerância continuam sujeitos a regras próprias. Este guia reúne o que a lei e o STJ dizem, quando a cláusula pode ser afastada e como conferir a indenização devida ao comprador.
O que é a cláusula de tolerância e por que ela existe
Quem compra um imóvel na planta recebe do contrato uma data prevista para a conclusão do empreendimento. Quase sempre, ao lado dessa data, há uma cláusula de prorrogação excepcional, que o mercado chama de tolerância e que costuma variar entre 90 e 180 dias. Durante esse prazo adicional, a construtora não está em mora para fins contratuais.
A razão apontada pelo STJ é a imprevisibilidade da construção civil. No REsp 1.582.318/RJ, a Terceira Turma, sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, registrou que chuvas, escassez de insumos, greves e falta de mão de obra são fatores que afetam obras de grande porte. A tolerância atenua esse risco, e o tribunal considerou que ela concorre para a diminuição do preço final da unidade.
O mesmo acórdão lembra que a compra na planta, com prazo e preço certos, permite ao adquirente planejar a vida econômica e social. Por isso o cronograma deve ser observado pelo incorporador e pelo construtor com a maior fidelidade possível, sob pena de indenizarem o retardo injustificado na conclusão da obra, conforme o art. 43, II, da Lei 4.591/1964. A tolerância, portanto, é exceção ao prazo, e não um novo prazo livre.
Há ainda uma distinção prática entre o prazo de entrega e a data prevista para a conclusão do empreendimento. A lei de 2018 usa a segunda expressão, e os contratos nem sempre a definem do mesmo modo. A leitura do quadro-resumo do contrato é o primeiro passo para saber de onde começa a contagem.
O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018
A Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, acrescentou o art. 43-A à Lei de Incorporações. O caput prevê que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como prevista para a conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dá causa à resolução do contrato pelo adquirente nem gera penalidade ao incorporador. São três requisitos: o limite de 180 dias corridos, a previsão expressa e a forma clara e destacada.
O § 1º trata do que acontece depois. Se a entrega ultrapassar esse prazo e o adquirente não tiver dado causa ao atraso, ele pode promover a resolução do contrato, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida em até 60 dias corridos da resolução. A correção segue o § 8º do art. 67-A da mesma lei.
O § 2º cuida da hipótese em que o comprador prefere manter o contrato. Nesse caso, será devida ao adquirente adimplente, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, corrigida conforme o índice estipulado em contrato. O § 3º veda a cumulação dessa multa moratória com a multa do § 1º, que trata da inexecução total da obrigação.
Um ponto merece atenção na leitura do § 2º. A base do percentual é o valor efetivamente pago, e não o preço total do imóvel, o que reduz a indenização nas fases iniciais do contrato. Essa característica explica parte da controvérsia sobre cumulação com outras verbas, tratada adiante.
A posição do STJ: REsp 1.582.318/RJ e o dever de informar
O principal precedente sobre o tema é o REsp 1.582.318/RJ, julgado em 12/9/2017 e publicado no DJe de 21/9/2017. A Terceira Turma concluiu, por unanimidade, que não é abusiva a cláusula de tolerância que prevê prorrogação do prazo inicial por, no máximo, 180 dias. O julgamento é anterior à Lei 13.786/2018, e a lei posterior acolheu o mesmo limite.
O acórdão apoiou a razoabilidade dos 180 dias em analogia com outros prazos legais. Esse é o prazo de validade do registro da incorporação, previsto nos arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e no art. 12 da Lei 4.864/1965, e também o prazo máximo para o fornecedor sanar vício do produto, conforme o art. 18, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A cláusula tem amparo, ainda, no art. 48, § 2º, da Lei 4.591/1964.
A validade vem acompanhada de uma condição. O incorporador deve cumprir o dever de informar, cientificando claramente o adquirente do prazo de prorrogação, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias. Durante a execução do contrato, deve ainda notificar o consumidor sobre o uso da cláusula, com a respectiva justificação, e o descumprimento implica responsabilidade civil.
A tolerância não é automática
Em decisão publicada no DJEN de 23/10/2025, a Terceira Turma voltou ao tema ao analisar o art. 43-A da Lei 4.591/1964 em recurso especial de registro 2024/0140695-0. A ementa registra que a cláusula de 180 dias, quando expressamente pactuada, não é abusiva, mas sua aplicação exige o cumprimento do dever de informação. A tese reforça que a validade da cláusula e o dever de informar caminham juntos.
Na prática, a defesa do comprador costuma examinar três pontos: se a cláusula está no quadro-resumo ou escondida no corpo do contrato, se a construtora comunicou a prorrogação e se o prazo contratado não ultrapassa 180 dias. Prazos maiores que o limite tendem a ser afastados na parte excedente.
Tema 996: prazo de entrega, prejuízo presumido e juros de obra
O Tema 996, fixado no REsp 1.729.593/SP pela Segunda Seção sob a relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, foi julgado em 25/9/2019 e vale para contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda 1,5, 2 e 3. Embora a tese tenha esse recorte, ela é citada em muitas discussões sobre atraso de obra. É preciso lembrar o limite do precedente ao aplicá-lo a empreendimentos fora do programa.
A primeira tese exige que o contrato estabeleça de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, sem vínculo com a concessão do financiamento ou com outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. A segunda estabelece que, descumprido o prazo, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido. A indenização é paga em forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a disponibilização da posse direta.
Juros de obra e correção depois do prazo
A terceira tese afirma ser ilícito cobrar juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. A quarta determina que o descumprimento desse prazo faz cessar a incidência de correção monetária pelo indexador setorial da construção civil, que deve ser substituído pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.
Esses efeitos só se iniciam depois de esgotada a tolerância. Se a cláusula for válida e a obra terminar dentro dos 180 dias, o comprador continua a pagar o saldo conforme o contrato, porque a mora ainda não existe para esses fins.
Multa, lucros cessantes e inversão da cláusula penal: Temas 970 e 971
Depois de esgotada a tolerância, surge a discussão sobre o que o comprador pode cobrar. O Tema 970, julgado pela Segunda Seção nos REsps 1.498.484/DF e 1.635.428/SC, sob a relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, em 22/5/2019, com DJe de 25/6/2019, fixou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar o adimplemento tardio. Em regra, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
O Informativo 651 do STJ registra que esse julgamento tratou de negócio anterior à Lei 13.786/2018, que não incidiu diretamente. A Segunda Seção já havia decidido, em questão de ordem de 28/3/2019, que a lei de 2018 não seria aplicada para resolver os casos anteriores. Para contratos posteriores, o art. 43-A, § 2º, passa a ser a referência para a multa moratória.
O Tema 971, julgado na mesma sessão de maio de 2019, tratou de contratos em que a cláusula penal foi prevista apenas contra o comprador. O STJ fixou que, em contrato de adesão, havendo cláusula penal só para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas são convertidas em dinheiro por arbitramento judicial.
Em síntese, o comprador que mantém o contrato tem, nos contratos posteriores a 2018, a indenização do art. 43-A, § 2º, calculada sobre o valor pago. Nos contratos anteriores, discute-se a cláusula penal contratual e a possibilidade de lucros cessantes, conforme o Tema 970 e o valor da multa fixada.
Como contar o prazo e conferir a indenização: exemplo de cálculo
A conferência começa pelo contrato e pelo quadro-resumo, que devem trazer a data prevista para a conclusão do empreendimento e a cláusula de tolerância destacada. Depois, é preciso reunir os comunicados da construtora, o termo de entrega das chaves e o comprovante de todos os valores pagos. O termo final do atraso é a data em que a posse direta é efetivamente disponibilizada, e não a do habite-se.
O exemplo a seguir é hipotético. A data prevista para a conclusão do empreendimento é 31/3/2026, e a cláusula de tolerância, clara e destacada, prevê 180 dias corridos, que terminam em 27/9/2026. As chaves foram entregues em 26/12/2026, 90 dias depois do fim da tolerância.
Se o comprador adimplente pagou R$ 200.000,00 até a entrega e manteve o contrato, a indenização do art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964 é de 1% desse valor por mês de atraso, ou seja, R$ 2.000,00 por mês. Em 90 dias, o cálculo pro rata die resulta em R$ 6.000,00, corrigidos pelo índice previsto no contrato. Os juros de obra cobrados nesses 90 dias, se houver, seriam discutidos à parte, conforme o Tema 996, quando aplicável.
Com datas diferentes ou com valores pagos que mudam ao longo do atraso, o cálculo exige planilha. Cada parcela paga altera a base de 1% do § 2º, e a correção monetária deve usar o índice contratual no período correto, sem misturar valores de datas distintas. Nos contratos anteriores a 2018, a conta muda, porque a multa moratória do contrato e o aluguel de imóvel assemelhado podem ser os parâmetros.
A conexão com a perícia é direta. Reconstruir a contagem do prazo, aplicar a tolerância apenas quando válida, calcular a indenização sobre o valor efetivamente pago em cada momento e separar juros de obra e correção monetária é trabalho de recálculo contábil que embasa a ação indenizatória, a impugnação ao laudo ou o cumprimento de sentença.
Perguntas frequentes
A cláusula de tolerância de 180 dias é válida?
Sim, desde que tenha prazo determinado e razoável, esteja clara e destacada no contrato e seja informada ao consumidor. O STJ, no REsp 1.582.318/RJ, entendeu que não é abusiva a tolerância de até 180 dias, e o art. 43-A da Lei 4.591/1964 passou a prevê-la expressamente.
Os 180 dias são corridos ou úteis?
Corridos. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 fala em 180 dias corridos contados da data estipulada contratualmente como prevista para a conclusão do empreendimento. Contratos que prevejam prazo maior, ou outra forma de contagem, devem ser examinados com atenção, porque a parte que excede o limite legal tende a ser afastada.
Qual indenização é devida se a entrega passar da tolerância?
Nos contratos posteriores à Lei 13.786/2018, o art. 43-A, § 2º, prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die, para o adquirente adimplente que mantém o contrato. Nos anteriores, discute-se a cláusula penal e os lucros cessantes, conforme o Tema 970 do STJ.
O comprador pode desistir do contrato se a obra atrasar?
Sim, se a entrega ultrapassar a tolerância e o adquirente não tiver dado causa ao atraso. O § 1º do art. 43-A permite a resolução, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida em até 60 dias corridos, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A da mesma lei.
Dá para cumular a multa por atraso com lucros cessantes?
Depende do contrato e da época. Pelo Tema 970 do STJ, a multa moratória fixada em valor equivalente ao locativo, em regra, afasta os lucros cessantes. O art. 43-A, § 3º, veda ainda a cumulação da multa moratória do § 2º com a do § 1º, que trata da inexecução total.
Depois da tolerância ainda podem cobrar juros de obra?
No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, a tese 1.3 do Tema 996 considera ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo de entrega, incluída a tolerância. Fora do programa, a discussão depende do contrato e da jurisprudência aplicável, o que exige análise do caso concreto.
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Conclusão
A cláusula de tolerância de até 180 dias é válida no entendimento do STJ e na redação do art. 43-A da Lei 4.591/1964, desde que seja clara, destacada e informada ao comprador. O benefício da construtora é limitado: passado o prazo, abrem-se a resolução do contrato, a indenização de 1% sobre o valor pago e, quando aplicáveis, os efeitos do Tema 996 sobre juros de obra e correção monetária.
A análise de cada caso depende da data do contrato, da redação da cláusula e do que a construtora informou ao comprador. Com esses elementos, a contagem do prazo e o cálculo da indenização deixam de ser uma disputa de opiniões e passam a ser uma conta verificável.
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Fontes consultadas: Lei 13.786, de 27/12/2018, art. 2º (art. 43-A da Lei 4.591/1964), Planalto · STJ, REsp 1.582.318/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/09/2017, DJe 21/09/2017 · STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Segunda Seção, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25/09/2019 · STJ, Temas 970 e 971 (REsp 1.498.484/DF, 1.635.428/SC e 1.614.721/DF) · STJ, Notícia de 28/03/2019 (Lei 13.786 e repetitivos).