A comissão de corretagem é a remuneração paga ao corretor que aproxima comprador e vendedor e leva à conclusão do negócio imobiliário. Nas vendas de unidades na planta, as incorporadoras costumam transferir esse custo ao comprador, que o paga à parte, diretamente à imobiliária, além do preço do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu quando essa transferência é válida no Tema 938 e, em agosto de 2025, fixou no Tema 1.099 um prazo de dez anos para pedir a devolução quando o contrato é desfeito por atraso da construtora. Este guia explica as duas teses, a diferença de prazos, as regras da Lei 13.786/2018 e como calcular o valor a restituir.
O que é a comissão de corretagem na compra na planta
O Código Civil define a corretagem como o contrato em que uma pessoa, sem vínculo de mandato ou de dependência, se obriga a obter para outra um ou mais negócios (art. 722). A remuneração é devida quando o corretor alcança o resultado previsto na mediação, mesmo que o negócio depois não se concretize por arrependimento das partes (art. 725). Essa regra explica por que a imobiliária resiste a devolver a comissão quando a compra é desfeita.
No mercado de imóveis em construção, o modelo é conhecido. O comprador visita o estande de vendas, assina a promessa de compra e venda com a incorporadora e, no mesmo ato, paga a comissão em cheques ou boletos separados, emitidos em nome da corretora ou dos corretores. Em muitos contratos, aparece também a cobrança de uma taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, a chamada SATI.
Para o advogado, a pergunta prática se divide em três: se a cobrança foi válida no momento da venda, se ela deve voltar ao comprador quando o contrato é desfeito e se o prazo para pedir a devolução ainda está aberto. As respostas estão nos Temas 938, 960 e 1.099 do STJ e na Lei 13.786/2018.
Tema 938: quando o repasse ao comprador é válido
O Tema 938 foi julgado pela Segunda Seção do STJ em 24/08/2016, com acórdãos publicados no DJe de 06/09/2016 (REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, decisões unânimes). A tese principal afirma que é válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. A validade, porém, depende de uma condição: o preço total da aquisição deve ser informado previamente, com destaque do valor da comissão.
O dever de informação como critério
O relator afastou a alegação de venda casada e partiu de um raciocínio econômico. O custo da corretagem, mesmo entre particulares, costuma ser suportado pelo comprador, embutido no preço ou destacado dele, de modo que a transferência, por si só, não causa prejuízo. O que o Código de Defesa do Consumidor exige é transparência, com base nos arts. 31, 46 e 52 do CDC e no dever de boa-fé.
Por isso, a incorporadora deve informar ao consumidor, até a assinatura da promessa, o preço total da unidade, especificando o valor da comissão, ainda que paga destacadamente. Se o comprador só descobre a comissão no ato da assinatura, ou se ela aparece diluída em boletos sem identificação, a cláusula perde a proteção do Tema 938. Nesse caso, o pedido de restituição se apoia na abusividade da transferência.
A SATI é sempre abusiva
A segunda parte da tese tem resposta direta: é abusiva a cobrança, pelo promitente-vendedor, do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere vinculada à promessa de compra e venda. Para o STJ, essa assessoria prestada por técnicos ligados à incorporadora é inerente ao próprio contrato, inclusive ao dever de informar, e não um serviço autônomo como a corretagem. A cláusula é nula de pleno direito pelo art. 51, IV, do CDC.
Minha Casa, Minha Vida e a Faixa 1: Tema 960
Os contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida tiveram tratamento próprio no Tema 960, com acórdão de mérito publicado em 15/08/2018. A tese repete a lógica do Tema 938: é válida a cláusula que transfere ao comprador a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total, com destaque do valor da comissão.
A diferença está na ressalva da chamada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária. Nessa faixa, voltada à população de menor renda, não existe serviço de corretor a remunerar, e a cobrança não encontra amparo na tese. Antes de discutir prazo, portanto, o advogado precisa identificar em que faixa do programa o contrato foi celebrado.
Prescrição: três ou dez anos?
Aqui está a principal fonte de erro na prática. O Tema 938 fixou a prescrição trienal (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil) para a pretensão de restituir comissão de corretagem ou SATI quando o fundamento é a abusividade da cláusula que transferiu o encargo ao consumidor. A lógica é a do enriquecimento sem causa: o pagamento seria indevido desde a origem.
O Tema 1.099 trata de situação diferente. No REsp 1.897.867/CE, relatado pelo ministro Humberto Martins, com acórdão publicado no DJEN de 21/08/2025, a Segunda Seção fixou a tese da prescrição decenal (art. 205 do Código Civil) quando o pedido de restituição da comissão é dirigido contra a incorporadora ou construtora e tem por fundamento a resolução do contrato por atraso na entrega do imóvel. Segundo o relator, o indébito teve uma causa jurídica, o contrato, embora resolvido por inadimplemento, o que afasta a figura do enriquecimento sem causa.
Termo inicial e limites da tese
O prazo de dez anos conta da data em que o adquirente tem ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. A tese vale quando o pedido é feito contra a incorporadora ou construtora, em conjunto ou não com o corretor. O próprio acórdão exclui a pretensão dirigida apenas contra a corretora, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173 do STJ.
Na pretensão fundada em abusividade, os tribunais estaduais costumam contar os três anos do efetivo desembolso. O TJDFT, por exemplo, aplicou esse marco no Acórdão 1275294, da 5ª Turma Cível, julgado em 19/08/2020. A distinção é decisiva: o mesmo pagamento pode estar prescrito sob um fundamento e plenamente exigível sob outro.
Distrato pelo comprador e direito de arrependimento
Quando quem desiste é o comprador, o cenário muda. A Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, incluiu na Lei 4.591/1964 o art. 67-A, segundo o qual, no desfazimento do contrato por distrato ou por inadimplemento do adquirente, a restituição das quantias pagas ao incorporador sofre dedução da integralidade da comissão de corretagem e da pena convencional, limitada a 25% da quantia paga.
A mesma lei criou duas proteções relevantes. O art. 35-A exige que o contrato comece por um quadro-resumo com o valor da corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa do beneficiário. O § 10 do art. 67-A garante ao comprador que assina no estande de vendas ou fora da sede do incorporador o direito de arrependimento em sete dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Na prática, o quadro-resumo tornou-se a prova central do dever de informação exigido pelo Tema 938. Contrato posterior à lei sem esse quadro, ou com quadro que omite o valor da corretagem, reforça o argumento de abusividade. Contrato com quadro completo, em regra, reforça a validade da transferência.
Documentos que decidem o pedido
A tese jurídica só funciona se os papéis a sustentarem. Antes de ajuizar a ação, vale reunir o material que responde às três perguntas do caso: houve informação prévia, qual foi a causa do desfazimento e quando o comprador soube da recusa.
- Proposta de compra, tabela de vendas e quadro-resumo do contrato, para verificar se o preço total e a comissão foram destacados antes da assinatura.
- Recibos, cheques, boletos e notas fiscais da corretora, com datas e valores de cada desembolso.
- Comprovantes de pagamento das parcelas do preço à incorporadora.
- Cronograma de obra, cláusula de prazo de entrega e eventual tolerância contratual.
- Notificações, e-mails e propostas de distrato que demonstrem a data da recusa da restituição integral.
A data da recusa merece atenção especial, porque é ela que inicia o prazo decenal do Tema 1.099. Uma notificação extrajudicial com resposta negativa, ou uma proposta de distrato que retém a corretagem, costuma ser o documento que fixa esse marco.
Exemplo de cálculo passo a passo
O exemplo a seguir é hipotético e serve apenas para mostrar o raciocínio. Um comprador assinou a promessa de compra e venda de um apartamento na planta em março de 2019, pelo preço de R$ 400.000,00. No mesmo dia, pagou R$ 20.000,00 de comissão de corretagem e R$ 2.400,00 de SATI, sem destaque prévio desses valores na proposta.
A entrega estava prevista para março de 2022 e não ocorreu. Em maio de 2022, o comprador pediu a resolução e a devolução integral; em junho de 2022, a incorporadora respondeu por escrito que devolveria as parcelas do preço, mas reteria a corretagem.
- Pedido fundado na abusividade da cláusula (Tema 938): prazo de três anos. Contado do desembolso, em março de 2019, a pretensão prescreveu em março de 2022.
- Pedido fundado no atraso da construtora (Tema 1.099): prazo de dez anos para a comissão, contado da ciência da recusa, em junho de 2022. O prazo vai até junho de 2032.
- SATI: a restituição com base na abusividade segue o Tema 938; o Tema 1.099 não trata dessa taxa, de modo que o enquadramento deve ser analisado caso a caso.
- Atualização: o valor de R$ 20.000,00 é corrigido desde cada desembolso pelo índice fixado na sentença. Se o índice não estiver convencionado nem previsto em lei específica, aplica-se o IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil), e os juros de mora seguem a taxa legal do art. 406, § 1º, nos períodos regidos pela Lei 14.905/2024.
Supondo, apenas para ilustrar, um fator acumulado de correção de 1,30 até a liquidação, a comissão atualizada seria de R$ 26.000,00 antes dos juros de mora. Em um caso real, cada pagamento tem sua própria data, e a conta precisa separar correção, juros e eventuais compensações com valores retidos pela incorporadora.
A apuração do valor exato, com várias datas de desembolso, índices diferentes por período e marcos de juros distintos, é trabalho de perícia contábil. Um laudo bem estruturado mostra ao juiz o resultado de cada cenário de prescrição e evita que a liquidação reabra a discussão.
Perguntas frequentes
O comprador sempre tem direito de receber de volta a comissão de corretagem?
Não. Pelo Tema 938 do STJ, a transferência da comissão ao comprador é válida se o preço total e o valor da corretagem foram informados antes da assinatura. A devolução cabe quando faltou essa informação ou quando o contrato é desfeito por culpa da construtora, como no atraso na entrega do imóvel.
Qual é o prazo para pedir a devolução da comissão de corretagem?
Depende do fundamento. Se o pedido se baseia na abusividade da cláusula, o prazo é de três anos (Tema 938). Se o contrato foi resolvido por atraso na entrega e o pedido é feito contra a incorporadora ou construtora, o prazo é de dez anos, contado da ciência da recusa da restituição (Tema 1.099).
A taxa SATI pode ser cobrada do comprador?
Não. O STJ considerou abusiva a cobrança, pelo promitente-vendedor, do serviço de assessoria técnico-imobiliária ou atividade congênere ligada à promessa de compra e venda. A cláusula é nula pelo art. 51, IV, do CDC. A restituição fundada nessa abusividade está sujeita ao prazo de três anos fixado no Tema 938.
Se o comprador desistir da compra, a incorporadora pode reter a corretagem?
Sim, em regra. Para contratos regidos pela Lei 13.786/2018, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 permite deduzir a integralidade da comissão de corretagem no distrato ou na resolução por inadimplemento do comprador. A exceção é o arrependimento em sete dias para contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador.
Quanto custa uma perícia para calcular a devolução da comissão e das parcelas?
O valor depende da quantidade de pagamentos, do período a atualizar, dos cenários de prescrição a comparar e da documentação disponível. A Central informa o orçamento depois de analisar o contrato, os comprovantes de pagamento e as notificações trocadas com a incorporadora, sem compromisso de contratação.
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Consulte nossa equipe de peritos. Envie a promessa de compra e venda, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento da corretagem e das parcelas e as notificações trocadas com a incorporadora. A equipe indica os documentos que faltam e quais cenários de cálculo se aplicam ao caso.
Conclusão
A devolução da comissão de corretagem na compra de imóvel na planta depende de dois filtros. O primeiro é o dever de informação: pelos Temas 938 e 960 do STJ, a transferência ao comprador é válida quando o preço total e o valor da comissão foram destacados antes da assinatura, e a SATI é sempre abusiva. O segundo é o fundamento do pedido, que define o prazo.
Se a discussão é a abusividade da cláusula, o prazo é de três anos. Se o contrato foi desfeito por atraso da construtora, o Tema 1.099 garante dez anos, contados da ciência da recusa. Identificar corretamente esse fundamento, e provar as datas que o sustentam, é o que separa um pedido prescrito de um crédito exigível.
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Fontes consultadas
- STJ, Tema 1.099, REsp 1.897.867/CE, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Seção, acórdão publicado no DJEN de 21/08/2025 (íntegra em PDF publicada pelo ConJur): https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2025/09/STJ-fixa-dez-anos-para-restituicao-de-corretagem-em-imovel.pdf
- STJ, notícia de 26/08/2025, "Prazo para pedir restituição de corretagem por atraso na entrega do imóvel é de dez anos, define Segunda Seção": https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/26082025-Prazo-para-pedir-restituicao-de-corretagem-por-atraso-na-entrega-do-imovel-e-de-dez-anos--define-Segunda-Secao.aspx
- STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgados em 24/08/2016, DJe 06/09/2016. Informativo STJ 589: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo?acao=pesquisar&aplicacao=informativo&livre=%40CNOT%3D'016009'
- TJDFT, Jurisprudência em Detalhes, restituição da comissão de corretagem e prescrição trienal (Acórdão 1275294): https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/compra-e-venda-de-imovel-em-construcao/restituicao-da-comissao-de-corretagem-2013-prescricao-trienal
- TJMG, Enciclopédia de Precedentes, Temas 938 e 960 do STJ: https://www8.tjmg.jus.br/arquivos/enciclopedia/ComissaodeCorretagemeTaxadeAsses.html
- Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018 (Planalto): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm
- Código Civil, arts. 205, 206, 389, 406, 722 e 725 (Planalto): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
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