O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é o índice da Fundação Getulio Vargas que mede a variação dos preços de materiais, serviços e mão de obra usados na construção de residências, e é o indexador mais comum das parcelas de imóvel comprado na planta. Como ele acompanha o custo da obra, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) aceita a sua aplicação enquanto o prédio está sendo construído. Concluída a obra, a lógica do índice setorial desaparece, e o tribunal manda trocá-lo por um índice de preços ao consumidor. Este guia mostra de onde vem essa regra, o que decidiu o STJ no caso de atraso do construtor e como o perito confere o reajuste cobrado no saldo devedor.
O que é o INCC e por que ele reajusta o imóvel na planta
Segundo o FGV IBRE, o INCC foi o primeiro índice desenvolvido para monitorar a evolução dos preços de materiais, serviços e mão de obra destinados à construção de residências no Brasil. Hoje ele é calculado para sete capitais: Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte, Recife, Salvador, Brasília e Porto Alegre. Em julho de 2023, a FGV atualizou a estrutura de ponderação do índice, que passou a ser calculado também por padrão construtivo (econômico, médio e alto).
O motivo de o INCC aparecer nos contratos de compra e venda na planta é econômico. O comprador paga em parcelas durante a obra, e o preço do imóvel, para a construtora, depende do que ela gasta com cimento, aço, projetos e mão de obra. O reajuste pelo índice setorial preserva, ao longo dos meses, o poder de compra das parcelas diante da alta desses insumos.
A coleta do INCC-M, versão mensal usada nos contratos, vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência, segundo a própria FGV. Essa janela importa na perícia, porque o número do mês não coincide com o mês-calendário e o contrato costuma dizer qual defasagem aplicar. Um reajuste calculado com a variação do mês errado pode parecer pequeno na parcela, mas se acumula ao longo de dezenas de meses.
Além do índice, é preciso identificar o tipo de operação. Antes da entrega, o contrato costuma ser de promessa de compra e venda com parcelas diretas à incorporadora. Na entrega das chaves, o comprador normalmente financia o saldo em um banco, e a partir daí o indexador passa a ser o do financiamento. A decisão de qual índice incide em cada fase depende, portanto, de uma data: a da conclusão da obra.
Durante a obra: o índice setorial é válido
O STJ afirma, em decisões reiteradas, que o CUB-Sinduscon, índice de natureza idêntica à do INCC, é indexador válido para a correção das prestações relativas ao período de edificação do imóvel. A fundamentação é a de que, nessa fase, a variação do custo da construção civil tem relação real com o preço do bem em formação. No AgInt no REsp 1.716.741/RS, a Quarta Turma, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgou o tema em 12/09/2022, com DJe de 19/09/2022.
A Lei 10.931/2004 também ajuda a explicar a validade. Em seu art. 46, ela trata da cláusula de reajuste nos contratos de comercialização de imóveis, e esse dispositivo aparece entre os analisados pelo STJ nos casos que discutem a correção do saldo devedor na planta. Por isso, a discussão pericial raramente é sobre a existência do reajuste pelo INCC durante a obra, e sim sobre a data em que ele deveria parar.
Outro ponto de cuidado é a cláusula de reajuste que incide sobre parcelas já vencidas e não pagas, o que mistura correção com encargos de mora. A correção monetária apenas recompõe o valor da moeda, e os juros e a multa moratória são parcelas distintas. Se o contrato soma tudo em um único percentual mensal, a perícia precisa separá-los para saber o que de fato é correção.
Depois da obra: o INPC no lugar do INCC
Concluída a obra, o INCC deixa de ter o fundamento que o justificava. O STJ resume a regra em precedentes de diferentes turmas: no AgRg no AgRg no Ag 941.737/MG, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 03/12/2007, afirmou-se que, após a conclusão da obra, não é mais possível usar o índice setorial. No REsp 936.795/SC, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 08/04/2008, o tribunal acrescentou que, com a obra finalizada, não há mais influência do preço dos insumos da construção civil.
O AgRg no REsp 761.275/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/12/2008, aplicou a mesma lógica ao CUB, que é de natureza idêntica à do INCC. Já o AgInt no REsp 1.716.741/RS, de 2022, sintetizou o entendimento no destaque do Informativo de Jurisprudência: o CUB-Sinduscon vale para o período de edificação e, concluída a obra, deve incidir o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC).
Na prática, a pergunta que decide o caso é o que significa "conclusão da obra". O contrato, o habite-se, o termo de entrega e o registro do financiamento fornecem datas diferentes, e a escolha entre elas muda o mês em que o INPC assume o lugar do INCC. Quando as datas divergem, a perícia costuma apresentar o cálculo com mais de um marco, para que o juiz escolha o que melhor se sustenta nos autos.
Atraso do construtor: o Tema 996 e a troca pelo IPCA
Há uma segunda hipótese em que o INCC deixa de valer antes da conclusão da obra: o atraso da construtora. A Terceira Turma, no REsp 1.454.139/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe de 17/06/2014, rejeitou o congelamento da correção do saldo devedor e determinou a substituição do INCC pelo IPCA, salvo se o INCC fosse menor. Segundo a ementa, a troca ocorre com o transcurso da data limite prevista no contrato para a entrega da obra, incluído eventual prazo de tolerância.
O raciocínio do tribunal foi o de que a correção monetária só recompõe o poder de compra da moeda e não pode ser suspensa como forma de indenizar o comprador. A solução buscada foi reequilibrar a relação com um índice que reflita a inflação das famílias, e não o custo da obra que a construtora deixou de entregar. A ementa registra, ainda, que a regra vale na ausência de má-fé da vendedora.
A Segunda Seção firmou tese semelhante no Tema 996, REsp 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, para contratos de imóvel na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. A tese 1.4 diz que o descumprimento do prazo de entrega, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária com base em indexador setorial, que deve ser substituído pelo IPCA, salvo quando este for mais gravoso ao consumidor. O alcance literal do tema é o do programa habitacional, e fora dele a aplicação depende dos fundamentos do caso, como mostram os precedentes anteriores da Terceira Turma.
Exemplo numérico: quanto pesa a troca do índice
Um exemplo hipotético mostra a dimensão do problema. Suponha um saldo devedor de R$ 180.000,00 na data da conclusão da obra e, nos 12 meses seguintes, um INCC acumulado de 6,00% e um INPC acumulado de 4,50%. Os percentuais são ilustrativos e não representam séries reais.
Com o INCC mantido, o saldo chegaria a R$ 190.800,00 (180.000 × 1,06). Com a troca pelo INPC, chegaria a R$ 188.100,00 (180.000 × 1,045). A diferença, R$ 2.700,00 em um único ano, não inclui os juros contratuais sobre a base maior nem o efeito sobre as parcelas seguintes.
Em contratos de 30 anos financiados após a entrega, a base mais alta se carrega por todo o prazo. Cada ponto percentual cobrado a mais no início aumenta o saldo sobre o qual incidem juros por décadas. Por isso, o erro de data na troca do índice, mesmo de poucos meses, costuma gerar uma diferença que a perícia consegue demonstrar em planilha com a série oficial do INCC-M e do INPC.
O que a perícia confere no reajuste da planta
O primeiro passo é fixar as datas: assinatura do contrato, prazo de entrega, prazo de tolerância, habite-se, entrega das chaves e início do financiamento. Em seguida, o perito identifica o indexador contratual e o confronta com a regra aplicável à fase. Séries oficiais, como o INCC-M da FGV e o INPC do IBGE, são a base para recalcular a evolução do saldo com a troca no mês correto.
O segundo passo é separar correção, juros e encargos. A correção apenas recompõe a moeda, e não pode ser somada a juros de obra ou a multas como se tudo fosse reajuste. O terceiro é verificar se, em caso de atraso, a construtora continuou cobrando o INCC depois do fim da tolerância, o que a Terceira Turma e a tese 1.4 do Tema 996 afastam. Por fim, o laudo deve registrar a escolha entre INCC e substituto quando a sentença usa a expressão "salvo se menor", indicando como a comparação foi feita.
A conexão com a perícia é direta: a identificação de reajustes aplicados fora da fase correta exige análise técnica do contrato e da série de índices, o que reforça a importância da perícia contábil nesses casos.
Perguntas frequentes
Até quando o INCC pode ser usado no contrato de imóvel na planta?
Pode ser usado durante a construção, porque o índice reflete o custo da obra. O STJ entende que, concluída a obra, o índice setorial deixa de ser cabível e o INPC passa a corrigir o saldo, conforme o AgInt no REsp 1.716.741/RS, julgado em 12/09/2022.
Qual índice substitui o INCC depois da entrega do imóvel?
A jurisprudência do STJ indica o INPC após a conclusão da obra, como no AgInt no REsp 1.716.741/RS. Em casos de atraso da construtora, o REsp 1.454.139/RJ determinou o IPCA, salvo se o INCC for menor. Cada caso depende do contrato e da fase.
O atraso da construtora autoriza a suspensão da correção do saldo devedor?
Não. A Terceira Turma do STJ, no REsp 1.454.139/RJ, rejeitou o congelamento da correção e determinou a troca do INCC pelo IPCA, salvo se o INCC for menor, a partir do fim do prazo contratual de entrega, incluída a tolerância, sem prejuízo de outras medidas indenizatórias.
O Tema 996 do STJ vale para qualquer imóvel na planta?
O texto do tema se refere a contratos de imóvel na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. Em outros contratos, a aplicação depende da fundamentação do caso, e os precedentes da Terceira Turma sobre atraso da obra costumam ser usados como argumento.
Como o perito calcula a diferença entre INCC e INPC?
O perito fixa a data de conclusão da obra, reconstitui o saldo mês a mês e aplica as séries oficiais, INCC-M da FGV e INPC do IBGE, para comparar a evolução. A diferença entre os dois cenários é o valor cobrado a mais pelo índice setorial.
Quanto custa uma perícia de reajuste de imóvel na planta?
O valor depende do prazo do contrato, do número de parcelas, dos aditivos e da documentação disponível. A Central informa o orçamento depois de analisar o contrato, o histórico de pagamentos e os marcos de entrega, sem compromisso de contratação.
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Consulte nossa equipe de peritos. Envie o contrato, o histórico de pagamentos, o habite-se ou termo de entrega e os cálculos da construtora, e a equipe indica o que falta para conferir o reajuste aplicado ao saldo devedor.
Conclusão
O INCC é indexador legítimo enquanto o imóvel está em construção, e o STJ o afasta quando a obra termina ou quando a construtora entra em mora, caso em que o IPCA é o substituto indicado, salvo se o INCC for menor. Depois da conclusão da obra, o INPC assume a correção do saldo.
Como a regra se resume a uma data e a uma série de índices, a disputa costuma ser sobre prova: qual foi o marco de conclusão e como o saldo evoluiu. Contrato, habite-se e planilha de evolução permitem responder às duas perguntas com precisão.
Mais conhecimento para você: leia também os guias do Portal da Central de Peritos sobre juros no pé, atraso de entrega com juros de obra e distrato de imóvel na planta.
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