Os juros no pé são os juros compensatórios que a incorporadora cobra sobre as parcelas do preço de um imóvel na planta, durante a obra e antes da entrega das chaves. O nome vem do jargão do mercado: a cobrança começa "no pé" do empreendimento, quando ainda não existe unidade pronta para morar. Durante anos, tribunais divergiram sobre a validade dessa cláusula, porque o comprador paga antes de receber o bem. Este guia explica o que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, como esses juros se distinguem da correção pelo INCC e dos juros de obra do banco e o que conferir no contrato.
O que são juros no pé e por que geram disputa
Na incorporação imobiliária, o comprador costuma pagar uma entrada, parcelas mensais durante a construção, algumas parcelas intermediárias e um saldo na entrega das chaves, quitado com recursos próprios ou com financiamento bancário. Sobre as parcelas do período de obra incidem, em regra, dois encargos distintos. O primeiro é a correção monetária, normalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). O segundo, quando previsto, são os juros compensatórios, que remuneram o fato de a incorporadora receber o preço a prazo.
A objeção dos compradores é intuitiva. Se quem entrega dinheiro durante a obra é o adquirente, e não a incorporadora, faltaria a figura de um capital emprestado que justificasse juros. Esse raciocínio prevaleceu por algum tempo na Quarta Turma do STJ, que chegou a classificar a cobrança como abusiva.
A posição contrária sustenta que o preço de um imóvel pago em dezenas de parcelas não é o mesmo preço de um imóvel pago à vista. Se a cláusula de juros for proibida, dizem os defensores dessa leitura, o custo financeiro seria embutido no preço de tabela, sem transparência para o consumidor. Foi esse o ponto que acabou definindo o entendimento da Segunda Seção do tribunal.
Para o advogado, entender essa trajetória é o primeiro passo. A legalidade abstrata da cláusula foi resolvida em 2012, mas a forma como os juros foram calculados em cada contrato continua sendo matéria de prova.
O que o STJ decidiu no EREsp 670.117/PB
Em 13/06/2012, a Segunda Seção do STJ julgou os Embargos de Divergência no REsp 670.117/PB. O relator originário era o ministro Sidnei Beneti, que ficou vencido, e o acórdão foi lavrado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, autor da divergência vencedora. O acórdão foi disponibilizado no DJe de 26/11/2012.
A ementa fixou que, na incorporação imobiliária, o pagamento de imóvel em fase de produção deveria, a rigor, ser à vista. Se o incorporador oferece prazo e parcela o preço, é legítima a cobrança de juros compensatórios. Por isso, não é abusiva a cláusula que prevê juros antes da entrega das chaves, que, segundo o acórdão, dá mais transparência ao contrato e atende ao direito à informação do consumidor previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O caso concreto envolvia um contrato que previa juros compensatórios de 1% ao mês a partir da assinatura. A Seção deu provimento aos embargos da incorporadora e reconheceu a legalidade da cláusula. Para o colegiado, excluir os juros pactuados alteraria o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade do contrato.
O voto vencedor e o voto vencido
O acórdão embargado, da Quarta Turma e relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, havia afastado os juros no pé por entender que, durante a obra, não existe capital da incorporadora emprestado ao comprador. Nas palavras daquela ementa, haveria uma antecipação de pagamento pelo adquirente, e cobrar juros de quem entrega o capital seria uma inversão da lógica do empréstimo. O Ministério Público Federal opinou no mesmo sentido.
A divergência vencedora retomou a linha da Terceira Turma no REsp 379.941/SP, relatado pelo ministro Carlos Alberto Menezes Direito em 2002, que já admitia juros compensatórios simples de 1% ao mês antes da entrega. Votaram com o ministro Antonio Carlos Ferreira os ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Massami Uyeda, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti. Ficaram vencidos os ministros Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Nancy Andrighi, placar de seis a três noticiado à época pelo Consultor Jurídico.
Juros no pé, correção pelo INCC e juros de obra: não confundir
Três encargos aparecem com frequência nos mesmos processos e costumam ser tratados como se fossem um só. Separá-los é indispensável para formular o pedido e para conferir a conta.
O primeiro é a correção monetária das parcelas. Ela não remunera capital, apenas recompõe o valor da moeda, e nos contratos de imóvel na planta costuma seguir o INCC durante a obra. O art. 46 da Lei 10.931/2004 admite, em contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses, cláusula de reajuste com periodicidade mensal por índices de preços setoriais ou gerais.
O segundo são os juros no pé, cobrados pela própria incorporadora sobre o preço parcelado, objeto do EREsp 670.117/PB. O terceiro são os chamados juros de obra, ou taxa de evolução de obra, cobrados pelo banco quando o comprador já assinou o financiamento na planta e a construtora ainda não concluiu o empreendimento.
Os juros de obra têm disciplina própria. No Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), firmado para contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida, o STJ fixou que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. A mesma tese determina que, descumprido o prazo, a correção do saldo pelo índice setorial da construção deve ser substituída pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.
O que o contrato precisa informar: o quadro-resumo
A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 35-A na Lei 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias. O dispositivo exige que os contratos de compra e venda, promessa de venda ou cessão de unidades autônomas sejam iniciados por um quadro-resumo. Ele funciona como a primeira página técnica do negócio.
Dois incisos interessam diretamente ao tema. O inciso V exige a indicação dos índices de correção monetária aplicáveis e, quando houver mais de um, o período de aplicação de cada um. O inciso VII exige a informação das taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização.
Na prática, o quadro-resumo transforma a premissa do EREsp 670.117/PB em obrigação expressa. Se a legitimidade dos juros no pé se apoia na transparência, contratos posteriores à Lei 13.786/2018 devem mostrar com clareza a taxa, a periodicidade, o termo inicial e o método de cálculo. A ausência desses dados, ou a divergência entre o quadro e as cláusulas gerais, é o primeiro ponto a examinar.
O mesmo quadro também traz o preço total, a forma de pagamento com valores e vencimentos, a corretagem e as consequências do desfazimento do contrato. Ele é a base de comparação entre o que foi prometido e o que foi efetivamente cobrado nos boletos.
Exemplo numérico: quanto pesam os juros no pé
Um exemplo hipotético ajuda a dimensionar o encargo. Suponha um saldo de R$ 300.000,00 a pagar em 36 parcelas mensais durante a obra, com juros compensatórios de 1% ao mês e sem considerar a correção monetária.
Se o contrato aplicar a Tabela Price sobre esse saldo, a parcela fica em cerca de R$ 9.964,29, e o total pago chega a aproximadamente R$ 358.714,55. Os juros somam cerca de R$ 58.714,55. Se, em vez disso, o contrato previr amortização constante de R$ 8.333,33 com juros simples de 1% ao mês sobre o saldo remanescente, os juros totais caem para R$ 55.500,00.
A diferença de cerca de R$ 3.214,55 entre os dois cenários não decorre de taxa diferente, mas do método. Em contratos com prazos maiores, parcelas intermediárias e correção pelo INCC sobre a base de juros, essa distância tende a crescer. É por isso que a pergunta "os juros no pé são legais?" costuma ser menos útil do que a pergunta "os juros foram cobrados como o contrato diz?".
Os valores acima foram calculados apenas para ilustração, sem correção monetária, seguros ou outros encargos. Em um caso real, cada parcela precisa ser recalculada com as datas e os índices efetivamente aplicados.
Quando a cobrança pode ser questionada
A legalidade em tese não encerra a análise do caso concreto. Há pelo menos quatro situações em que a cobrança de juros no pé merece exame técnico.
A primeira é a falta de previsão contratual. O EREsp 670.117/PB validou a cláusula expressa, não a cobrança sem cláusula. A segunda é a cobrança de taxa diferente da pactuada, ou com termo inicial anterior ao previsto, o que só aparece quando as parcelas são reconstituídas uma a uma.
A terceira é o método de cálculo. O precedente da Terceira Turma citado pela Seção tratava de juros simples, e o art. 4º do Decreto 22.626/1933, a Lei de Usura, proíbe contar juros dos juros, ressalvada a acumulação anual de juros vencidos em conta corrente. Se o contrato com a incorporadora capitaliza juros, a discussão sobre a periodicidade permitida passa a ser jurídica, e a constatação da capitalização depende de prova técnica.
A quarta é o período posterior ao prazo de entrega. Quando a obra atrasa, a continuidade de encargos compensatórios e a troca de índice de correção podem ser discutidas, e o Tema 996 do STJ serve de referência nos contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida. Em qualquer dessas hipóteses, o pedido ganha força quando acompanhado de uma conta que mostre a diferença em reais.
Separar juros compensatórios, correção pelo INCC e encargos do período de atraso exige reconstituir o histórico de pagamentos parcela por parcela, com as datas e os índices aplicados. Um laudo que compare a cobrança efetiva com o quadro-resumo e com as cláusulas do contrato reduz o espaço para impugnações genéricas.
Perguntas frequentes
Os juros no pé são legais?
Sim, quando previstos no contrato. Em 2012, a Segunda Seção do STJ, no EREsp 670.117/PB, decidiu que não é abusiva a cláusula de juros compensatórios antes da entrega das chaves em imóvel na planta, porque o preço parcelado não equivale ao preço à vista. A validade da cláusula não dispensa conferir taxa, termo inicial e método aplicados.
Qual a diferença entre juros no pé e correção pelo INCC?
A correção pelo INCC apenas recompõe o valor da moeda com base no custo da construção e não remunera capital. Os juros no pé são encargo compensatório pelo pagamento a prazo. Os dois podem coexistir no mesmo contrato, mas precisam estar previstos de forma separada, com índice, taxa e período de incidência identificados no quadro-resumo.
Juros no pé e juros de obra são a mesma coisa?
Não. Os juros no pé são cobrados pela incorporadora sobre o preço parcelado. Os juros de obra são cobrados pelo banco no financiamento contratado durante a construção. Para estes, o Tema 996 do STJ, firmado em contratos do Minha Casa, Minha Vida, considera ilícita a cobrança após o prazo de entrega, incluída a tolerância.
O que o quadro-resumo precisa informar sobre os juros?
O art. 35-A, VII, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, exige as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o período de incidência e o sistema de amortização. O inciso V exige os índices de correção e o período de aplicação de cada um.
Quanto custa uma perícia em contrato de imóvel na planta?
O valor depende do número de parcelas, da existência de parcelas intermediárias, dos índices de correção, dos aditivos e da documentação disponível. A Central informa o orçamento depois de analisar o contrato, o quadro-resumo e o histórico de boletos pagos, sem compromisso de contratação.
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Consulte nossa equipe de peritos. Envie o contrato de promessa de compra e venda, o quadro-resumo, os aditivos e os comprovantes de pagamento, e a equipe indica os documentos que faltam para separar juros, correção e encargos do período de obra.
Conclusão
A cobrança de juros no pé antes da entrega das chaves é válida quando prevista no contrato, conforme decidiu a Segunda Seção do STJ no EREsp 670.117/PB. O fundamento é que o preço parcelado não se confunde com o preço à vista e que a cláusula expressa favorece a transparência.
Essa validade em tese desloca a discussão para o caso concreto. A taxa, o termo inicial, o método de cálculo e a relação com a correção pelo INCC e com os juros de obra do banco precisam ser conferidos contra o quadro-resumo exigido pelo art. 35-A da Lei 4.591/1964.
Mais conhecimento para você: leia também os guias do Portal da Central de Peritos sobre distrato de imóvel na planta, atraso na entrega com juros de obra e INCC e devolução da comissão de corretagem.
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