A taxa de fruição é o valor que o comprador desistente paga ao vendedor pelo tempo em que teve a posse do imóvel, e ela sai do dinheiro que seria devolvido no distrato. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, passou a prever o desconto de forma expressa: 0,5% sobre o valor atualizado do contrato na incorporação e até 0,75% no loteamento. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) trata a cobrança de modo diferente conforme o contrato seja anterior ou posterior à lei e conforme o lote tenha ou não construção. Este guia mostra os dispositivos, as decisões de 2025 e 2026, a forma de contar o período e a conta que a perícia refaz.
O que é a taxa de fruição e de onde ela vem
Quando o comprador desiste do imóvel ou o contrato é resolvido por inadimplemento dele, o vendedor devolve parte do que recebeu. Dessa devolução saem, em geral, a comissão de corretagem, a cláusula penal e os encargos do imóvel. A fruição entra nessa lista porque o comprador, enquanto teve a posse, usou ou pôde usar o bem sem pagar por isso.
Antes de 2018, não havia lei específica, e os tribunais construíram o desconto com base no enriquecimento sem causa. A jurisprudência fixava a retenção em percentuais próprios e, para a fruição, arbitrava valores que lembravam um aluguel. A Lei 13.786/2018 trouxe números e critérios para dois mercados: a incorporação de unidades e o parcelamento do solo urbano.
A lei é de 27/12/2018, foi publicada no Diário Oficial de 28/12/2018 e alterou a Lei 4.591/1964 e a Lei 6.766/1979. Para a unidade em incorporação, o dispositivo central é o art. 67-A da Lei 4.591. Para o lote, é o art. 32-A da Lei 6.766. Os dois falam em fruição, mas com percentuais, teto e momento de contagem diferentes.
A palavra fruição tem sentido econômico: é o benefício que o ocupante retira do bem. Na prática, o vendedor não precisa provar que o comprador morou ou lucrou com o imóvel para exigir o valor, porque a lei fixa o parâmetro. A discussão se desloca para o contrato, para a data da posse e para o cálculo.
Incorporação: o art. 67-A e os 0,5% sobre o valor atualizado
O art. 67-A da Lei 4.591/1964 vale para o desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, por distrato ou por resolução por inadimplemento absoluto do adquirente. O comprador recebe de volta as quantias que pagou, atualizadas pelo índice do contrato, e delas saem de forma cumulativa a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode passar de 25% da quantia paga.
Além dessas deduções, o § 2º do mesmo artigo diz que o adquirente responde, pelo período em que teve a unidade à disposição, por quatro grupos de valores: os impostos reais incidentes sobre o imóvel, as cotas de condomínio e contribuições de associações de moradores, a fruição e os demais encargos previstos no contrato. O inciso III define a fruição como 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
O texto não escreve "ao mês". Ele usa o percentual com apuração pro rata die, isto é, proporcional aos dias de posse. As decisões lidas nesta pesquisa tratam o 0,5% como percentual mensal: no REsp 2.237.046/SP, o juízo de primeiro grau impôs fruição de 0,5% ao mês, e a Corte paulista a restabeleceu nessa fração.
O § 4º traz uma regra que o advogado costuma esquecer. Os descontos e as retenções ficam limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias da fruição. Em outras palavras, se o comprador pagou pouco e usou o imóvel por muito tempo, a fruição pode superar o que ele pagou, e a diferença vira dívida dele.
A restituição segue prazos próprios. Se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação, o § 5º manda restituir em até 30 dias após o habite-se e admite pena de até 50% da quantia paga. Fora do patrimônio de afetação, o § 6º determina o pagamento em parcela única depois de 180 dias do desfazimento, e o § 7º antecipa o pagamento para 30 dias da revenda, se ela ocorrer antes.
Loteamento: o art. 32-A e o teto de 0,75%
Para o lote urbano, a regra está no art. 32-A da Lei 6.766/1979, também incluído pela Lei do Distrato. Em caso de resolução por fato imputado ao adquirente, os valores pagos são restituídos com atualização pelo índice do contrato, e o loteador pode descontar uma lista fechada de itens.
O primeiro item é a fruição: o valor correspondente à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado da transmissão da posse ao adquirente até a restituição do lote ao loteador. A expressão "até" faz do 0,75% um teto, e não um valor automático. O contrato pode prever percentual menor, e o juiz pode reduzir o que exceder o necessário.
Os demais descontos são a cláusula penal e as despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, os encargos moratórios das parcelas pagas em atraso, os débitos de IPTU, condomínio e tarifas ligadas ao lote, e a comissão de corretagem quando integrada ao preço. A soma dessas parcelas é o que reduz, ou zera, o saldo a devolver.
A devolução do loteamento também é diferente da incorporação. O § 1º do art. 32-A prevê restituição em até 12 parcelas mensais, com carência de até 180 dias após o prazo contratual para conclusão das obras, quando elas estão em andamento, ou de até 12 meses após a formalização da rescisão, quando as obras estão concluídas. O art. 32-A não se aplica, segundo o § 3º, aos contratos de lote com alienação fiduciária regidos pela Lei 9.514/1997.
Lote não edificado: contratos antigos e contratos sob a Lei do Distrato
A dúvida que mais chega aos tribunais é se cabe fruição quando o lote está vazio. Antes da Lei do Distrato, a resposta do STJ era não: sem uso efetivo do bem, a cobrança configurava enriquecimento do vendedor. A decisão do REsp 2.237.046/SP, relatada pelo ministro João Otávio de Noronha e publicada no DJEN em 27/4/2026, repete essa orientação.
A tese de julgamento desse recurso afirma que, segundo a orientação consolidada do STJ, é indevida a taxa de fruição ou de ocupação na rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, ainda que haja construção posterior. No caso, o primeiro grau tinha determinado a devolução de 75% dos valores pagos e imposto fruição de 0,5% ao mês. A Corte paulista a afastou no início e a restabeleceu depois, ao reconhecer a edificação, e o STJ deu provimento ao recurso dos compradores.
Em 20/10/2025, o STJ divulgou decisão da Quarta Turma, relatada pela ministra Maria Isabel Gallotti, que seguiu outro caminho para um contrato assinado em 2021. A relatora lembrou que a jurisprudência anterior não admitia a cobrança sem uso efetivo, mas observou que a Lei 13.786/2018 passou a prever expressamente, no inciso I do art. 32-A, a retenção da fruição até 0,75%. Para ela, o entendimento anterior não prevalece nos contratos posteriores à lei, e a retenção cabe com ou sem edificação.
O caso de 2025 tem números que ajudam a visualizar o efeito. O contrato era de R$ 111.042,00, e o comprador havia pago R$ 6.549,10 quando pediu o distrato. Conforme a notícia, a vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação, e não sobrou valor a devolver, o que o STJ considerou compatível com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor porque não havia perda total das prestações por cláusula.
Uma conta feita para esta matéria, a partir dos números da notícia, mostra a ordem de grandeza. A cláusula penal de 10% do valor atualizado seria de R$ 11.104,20, valor já maior do que os R$ 6.549,10 pagos. A fruição de 0,75% daria, no máximo, cerca de R$ 832,82 por mês de posse.
Os dois julgados não são contraditórios se lidos com atenção ao tempo do contrato. O primeiro reafirma a orientação anterior à lei, e o segundo aplica o texto novo. O trecho do REsp 2.237.046/SP lido nesta pesquisa não informa a data de assinatura do contrato, e por isso o advogado deve verificar, em cada caso, se o contrato é anterior ou posterior a 28/12/2018 antes de escolher o precedente.
Termo inicial, termo final e base de cálculo
A conta da fruição depende de três escolhas: quando o período começa, quando termina e sobre qual valor o percentual incide. O art. 67-A fala em valor atualizado do contrato e em período em que a unidade esteve disponibilizada. O art. 32-A conta da transmissão da posse até a restituição do lote ao loteador.
No AgInt no AREsp 3.030.495/GO, relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, a Quarta Turma julgou em sessão virtual de 9 a 15/6/2026, com publicação no DJEN de 18/6/2026. A ementa fixa como termo inicial da fruição a imissão na posse. O acórdão cita o REsp 2.106.299/SP, relator ministro Raul Araújo, julgado em 13/10/2025, segundo o qual a taxa é calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem.
Isso significa que a data da imissão na posse, e não a data da assinatura, é o marco que o laudo precisa provar. Termo de entrega de chaves, comunicação de habite-se e autorização de acesso à obra são documentos que costumam resolver o ponto. Quando o comprador nunca recebeu a posse, a fruição não nasce, mesmo que o contrato tenha previsto a cobrança.
O termo final também gera conflito. O comprador sustenta que ele coincide com a notificação de desistência, e o vendedor sustenta que só termina com a devolução efetiva da unidade ou do lote. A redação do art. 32-A, que fala em restituição ao loteador, favorece a segunda leitura no parcelamento do solo, mas o juiz pode ajustar o período se o vendedor retardou a retomada.
A base de cálculo é outra fonte de divergência. A lei fala em valor atualizado do contrato, e a pesquisa de jurisprudência paulista mostrou acórdãos que aplicam o percentual sobre o valor do contrato e outros que o aplicam sobre o valor de mercado do imóvel. A diferença pode ser grande quando o imóvel se valorizou, e por isso a escolha da base precisa vir expressa no pedido e no laudo.
Exemplo numérico e o que a perícia confere
O exemplo a seguir é hipotético e foi calculado em Python para esta matéria. Um comprador assina promessa de compra e venda de apartamento em incorporação sem patrimônio de afetação, com valor atualizado do contrato de R$ 400.000,00. Ele pagou R$ 100.000,00, recebeu a posse e a manteve por 14 meses antes de pedir o distrato.
- Fruição: 0,5% de R$ 400.000,00 é R$ 2.000,00 por mês, ou R$ 28.000,00 em 14 meses.
- Pena convencional: 25% de R$ 100.000,00, ou R$ 25.000,00, que é o máximo do art. 67-A, II.
- Comissão de corretagem: R$ 20.000,00, deduzida por inteiro, conforme o inciso I do caput.
- Restituição: R$ 100.000,00 menos R$ 20.000,00, R$ 25.000,00 e R$ 28.000,00, igual a R$ 27.000,00, a pagar em parcela única depois de 180 dias, nos termos do § 6º.
Cada número do exemplo tem um ponto de conferência. O valor atualizado exige o índice do contrato aplicado mês a mês. O período exige a data de imissão na posse e a data final adotada pelo juiz. As deduções exigem os comprovantes de pagamento, e a conta de fruição pode mudar de R$ 28.000,00 para outro valor se a base for o valor de mercado em vez do valor contratual.
A perícia contábil monta a planilha com essas peças e mostra o resultado em cenários, quando a decisão ainda depende de uma escolha jurídica. Ela também verifica se o percentual de pena e de fruição respeita os limites legais e se o total de deduções, sem a fruição, não ultrapassa o que o comprador pagou. Esse recálculo permite ao juiz decidir com números conferidos, e não com valores apresentados pelas partes sem memória de cálculo.
Perguntas frequentes
O que é taxa de fruição no distrato de imóvel?
É o valor descontado da restituição ao comprador pelo tempo em que ele teve a posse do imóvel. Na incorporação, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 fixa 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die. No loteamento, o art. 32-A da Lei 6.766/1979 permite até 0,75%, contado da posse até a restituição.
A taxa de fruição é de 0,5% ao mês?
A lei não escreve "ao mês": diz 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die. As decisões lidas, como o REsp 2.237.046/SP, tratam o percentual como mensal, apurado em proporção aos dias de posse. O contrato e o juiz podem fixar valor menor, mas não superior aos limites da lei.
Cabe fruição em lote sem construção?
Depende do contrato. Em contrato anterior à Lei 13.786/2018, o STJ entende indevida a taxa em lote não edificado, mesmo com construção posterior, conforme o REsp 2.237.046/SP. Em contrato posterior, a Quarta Turma admitiu a retenção, em decisão divulgada em 20/10/2025, com base no art. 32-A, I, da Lei 6.766/1979.
Quando começa a contar a fruição?
A ementa do AgInt no AREsp 3.030.495/GO indica a imissão na posse como termo inicial. O REsp 2.106.299/SP, citado nela, calcula a taxa pelo período em que o imóvel foi ocupado ou disponibilizado ao comprador. A data de assinatura do contrato, por si só, não inicia a contagem.
A fruição pode ser maior do que o valor pago pelo comprador?
Pode. O § 4º do art. 67-A limita os descontos aos valores efetivamente pagos, mas ressalva as quantias relativas à fruição. Assim, se o comprador pagou pouco e permaneceu com a posse por muito tempo, a fruição pode superar o saldo e gerar dívida, sempre dentro do percentual legal.
Como a perícia contábil ajuda na taxa de fruição?
A perícia atualiza o valor do contrato pelo índice pactuado, define o período de posse com base nos documentos, aplica os percentuais legais e monta a restituição em planilha reproduzível. Também aponta a diferença entre usar o valor contratual ou o valor de mercado como base, para o juiz comparar os resultados.
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Conclusão
A taxa de fruição é o desconto mais sensível do distrato porque depende de uma prova de fato, a data da posse, e de uma escolha de base de cálculo. A Lei 13.786/2018 fixou 0,5% sobre o valor atualizado do contrato na incorporação e até 0,75% no loteamento. O STJ recusa a cobrança em lote não edificado nos contratos antigos e a admite nos contratos sob a Lei do Distrato.
Para o advogado, o roteiro começa pela data do contrato e pela data da imissão na posse, passa pela escolha do dispositivo, o art. 67-A ou o art. 32-A, e termina em uma planilha que o juiz consiga conferir. As fontes consultadas não registram decisão de repercussão geral ou de repetitivo que uniformize todos os pontos, e por isso cada caso exige leitura própria do contrato e do precedente.
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Fontes consultadas: STJ, notícia de 20/10/2025, Sob a Lei do Distrato, é possível aplicar multa por desistência e taxa de ocupação de lote não edificado (Quarta Turma, relatora ministra Maria Isabel Gallotti) · STJ, REsp 2.237.046/SP, relator ministro João Otávio de Noronha, DJEN de 27/4/2026 (inteiro teor) · STJ, AgInt no AREsp 3.030.495/GO, relator ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 18/6/2026 (inteiro teor, com citação do REsp 2.106.299/SP) · Planalto, Lei 13.786/2018 (arts. 67-A da Lei 4.591/1964 e 32-A da Lei 6.766/1979) · TJSP, acórdãos em consulta de jurisprudência (e-SAJ) sobre fruição de 0,5%.