Desapropriação urbana: oferta versus valor

O que é a oferta administrativa versus o valor técnico no imóvel urbano?

A oferta versus valor na desapropriação de imóvel urbano é o confronto entre o preço que o poder público apresenta ao proprietário — na notificação do art. 10-A ou na petição do art. 13 do Decreto-Lei 3.365/1941 — e o valor técnico do bem, apurado na avaliação contemporânea do art. 26, com método da ABNT NBR 14653-2:2011.

O público deste texto é o advogado agrário e imobiliário que atua pelo expropriado urbano. O lote já cobriu imóvel rural com lucros cessantes e a desvalorização de área remanescente. Aqui o recorte é outro: terra urbana, benfeitorias urbanas e o hiato entre a oferta administrativa e o valor que a perícia consegue fundamentar. Sem esse recorte, o laudo mistura safra com lote urbano e entrega um número que o juízo não consegue auditar.

O art. 10-A, incluído pela Lei 13.867/2019, manda o poder público notificar o proprietário e apresentar oferta de indenização. A notificação traz cópia do ato de declaração de utilidade pública, planta ou descrição e confrontações, o valor da oferta e a informação de que o prazo para aceitar ou rejeitar é de 15 dias, silêncio valendo rejeição. Aceita a oferta e feito o pagamento, lavra-se acordo, título hábil à transcrição no registro de imóveis. Rejeitada ou silenciada, o expropriante segue pelos arts. 11 e seguintes.

Como o Decreto-Lei 3.365 organiza oferta, petição e avaliação?

O Decreto-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, regula a desapropriação por utilidade pública em todo o território nacional (art. 1º). A via amigável do art. 10-A não extingue a ação. Quando o acordo não se fecha, o art. 13 exige que a petição inicial, além dos requisitos do Código de Processo Civil, contenha a oferta do preço e venha instruída com exemplar do contrato ou do jornal oficial que publicou o decreto, ou cópia autenticada, e a planta ou descrição dos bens e suas confrontações.

O art. 14, ao despachar a inicial, manda o juiz designar perito de sua livre escolha, sempre que possível técnico, para proceder à avaliação dos bens. O parágrafo único permite que autor e réu indiquem assistente técnico do perito. Essa nomeação é o ponto em que o valor técnico entra nos autos. A oferta da inicial continua no processo como preço ofertado; não se confunde com a conclusão do laudo.

O art. 26, na redação da Lei 2.786/1956, fixa a contemporaneidade: o valor da indenização é o da avaliação, e nele não se incluem direitos de terceiros contra o expropriado. O § 1º atende benfeitorias necessárias feitas após a desapropriação; as úteis, quando feitas com autorização do expropriante. O § 2º, na redação da Lei 6.306/1978, trata da correção monetária se decorrer mais de um ano da avaliação antes da decisão final. A perícia data o valor; não escolhe o índice no lugar do título.

O art. 15 cuida da imissão provisória na posse quando o expropriante alega urgência e deposita quantia arbitrada. Esse depósito não encerra o mérito do valor. O confronto oferta versus valor técnico continua depois da imissão, agora com o bem já na posse do poder público. Lucros cessantes de safra e desvalorização de gleba rural remanescente ficam fora deste recorte; o objeto aqui é o imóvel urbano.

O que a NBR 14653-2 muda no recorte urbano?

A série ABNT NBR 14653 trata de avaliação de bens. A parte 2, NBR 14653-2:2011, detalha procedimentos para imóveis urbanos: classificação do bem, vistoria, coleta e tratamento de dados de mercado. Doutrina de engenharia de avaliações aponta o método comparativo direto de dados de mercado como o mais usado no urbano, com homogeneização por fatores ou inferência estatística quando a amostra comporta. Este artigo não transcreve tabelas da norma nem inventa grau de fundamentação: a versão citada é a 2011, publicamente referenciada em trabalhos acadêmicos. Cláusulas não lidas na íntegra da ABNT ficam fora do laudo.

O recorte rural já publicado — lucros cessantes de produção e desvalorização de área remanescente — usa outra parte da série e outro fato gerador. No urbano, o perito descreve o lote ou a unidade, confrontações, zoneamento aplicável, benfeitorias (edificação, instalações, estado de conservação) e a amostra de transações comparáveis. Copiar o valor venal do IPTU ou o preço pedido em anúncio sem tratamento não é método da 14653-2.

Há artigo vizinho sobre avaliação de imóvel em execução pela mesma série. O caminho está em avaliação de imóvel na execução e NBR 14653. A desapropriação urbana herda o método e troca o destinatário: o confronto não é com lance de hasta, e sim com a oferta do expropriante. Outro recorte já no ar, o da desapropriação de imóvel rural e lucros cessantes, não se aplica ao lote urbano sem prova de exploração rural.

A planta do art. 13 e a planta da notificação do art. 10-A precisam bater com o objeto vistoriado. Divergência de área, de confrontação ou de benfeitoria não lançada na oferta é fato do laudo, não “ajuste de mesa”. Sem vistoria e sem amostra, o perito declara a limitação. Inventar m² médio do bairro viola o dever de fundamentar.

Juros compensatórios entram no confronto oferta versus valor?

O confronto principal deste artigo é preço ofertado versus valor do bem. Juros compensatórios são acessório, devidos na hipótese de imissão na posse antes do pagamento da indenização justa, e só entram na memória se o título ou a fase os reclamarem. A Súmula 618 do STF, aprovada na sessão plenária de 17 de outubro de 1984, enuncia: “Na desapropriação, direta ou indireta, a taxa dos juros compensatórios é de 12% (doze por cento) ao ano.”

O art. 15-A do Decreto-Lei 3.365/1941, na redação dada pela Lei 14.620, de 2023, dispõe que, havendo divergência entre o preço ofertado em juízo e o valor do bem fixado na sentença, expressos em termos reais, poderão incidir juros compensatórios de até 6% ao ano sobre a diferença, contados da imissão na posse, vedada a aplicação de juros compostos. O § 1º, na mesma redação, reserva esses juros a danos correspondentes a lucros cessantes comprovadamente sofridos pelo proprietário, e afasta a incidência nas desapropriações que tenham por pressuposto o descumprimento da função social da propriedade (arts. 182, § 4º, III, e 184 da Constituição).

Há tensão normativa entre o enunciado de 1984 e a redação de 2023. A perícia não resolve essa tensão no lugar do STF nem “escolhe 12% porque é mais favorável”. Declara a base legal que o título mandou aplicar, a data da imissão, a base de cálculo (diferença entre oferta e valor fixado) e se o caso se enquadra no § 1º. O cálculo já publicado de juros compensatórios na desapropriação continua válido como memória do acessório; este texto não o reabre. Também não reabre a desvalorização de área remanescente, típica de desapropriação parcial rural ou de gleba.

O que a perícia confere na planilha urbana?

A memória de cálculo urbana, no recorte oferta versus valor, organiza quatro blocos. Primeiro, o objeto: matrícula, planta, confrontações, área e benfeitorias descritas na notificação e na inicial. Segundo, a oferta: valor do art. 10-A e valor do art. 13, com data. Terceiro, o valor técnico: método da NBR 14653-2:2011, amostra, data da avaliação (art. 26) e conclusão por terra e por benfeitoria em parcelas autônomas, na linha do art. 25 do mesmo decreto-lei (“o principal e os acessórios serão computados em parcelas autônomas”). Quarto, a diferença aritmética entre oferta e valor técnico, sem transformar essa diferença em “percentual típico de mercado”. Não existe no decreto-lei a tese de que a oferta urbana fica sempre 30% abaixo.

A perícia não homologa a declaração de utilidade pública, não escolhe o índice de correção no lugar do art. 26, § 2º, e não declara nula a oferta por ser inferior ao laudo. O juízo confronta os números. O assistente técnico do parágrafo único do art. 14 pode divergir da amostra ou do tratamento; a divergência se documenta, não se apaga. Sem comando no título, juros compensatórios ficam em apêndice, com a base legal explicitada (Súmula 618 ou art. 15-A, conforme o que o processo tiver adotado).

Cenário didático, sem processo real: município notifica oferta de um lote urbano com edificação; o expropriado rejeita no prazo de 15 dias; a inicial repete o mesmo preço; o perito do juízo vistoría, monta amostra comparável e conclui valor técnico distinto, separado em terreno e edificação. O laudo não afirma quem “ganha”. Mostra a diferença, a data e o método. Qualquer prazo de êxito ou valor de m² inventado sai do padrão deste texto.

Perguntas frequentes

Como fechar o confronto sem usurpar o título?

No imóvel urbano, oferta e valor técnico são peças distintas do Decreto-Lei 3.365/1941: a primeira nasce da notificação (art. 10-A) e da inicial (art. 13); o segundo nasce da avaliação contemporânea (arts. 14 e 26) com método da NBR 14653-2:2011. A diferença é fato da planilha. Não é percentual de praxe nem juízo sobre a legalidade do decreto expropriatório.

Juros compensatórios só entram se o título os pedir, com a tensão entre a Súmula 618 do STF (12% a.a.) e o art. 15-A na redação de 2023 (até 6% a.a., sem compostos) declarada, não escondida. A perícia entrega o confronto datado. O mérito da indenização justa permanece com o juízo.