Laudêmio em terreno de marinha: quando a União cobra?

O laudêmio é o valor devido à União quando se transfere, de forma onerosa e entre vivos, o domínio útil, a inscrição de ocupação ou o direito sobre terreno da União. A alíquota é de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, segundo o art. 3º do Decreto-Lei 2.398/1987, na redação da Lei 13.465/2017. Terreno de marinha é o situado numa faixa de 33 metros a partir da linha do preamar médio de 1831, conforme o art. 2º do Decreto-Lei 9.760/1946. Imóvel perto do mar não é terreno de marinha só por isso.

O que é terreno de marinha

O art. 2º do Decreto-Lei 9.760 define como terrenos de marinha os situados numa profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar médio de 1831. A definição abrange os terrenos do continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés, e os que contornam as ilhas situadas em zona de influência das marés.

O parágrafo único do mesmo artigo caracteriza a influência das marés pela oscilação periódica de pelo menos 5 centímetros do nível das águas. A linha de referência é a do preamar médio de 1831, não a maré do dia da escritura nem a posição atual da água.

Por isso a identificação do terreno depende de demarcação feita pela União. Foto de satélite, medição de distância até o mar e planta de loteador não substituem a certidão que declara o imóvel em área da União. A matrícula e a certidão da Secretaria do Patrimônio da União são os documentos que fecham a premissa.

Quando a transferência exige laudêmio

O art. 3º do Decreto-Lei 2.398 dispõe que a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União, ou de cessão de direito a eles relativos, depende do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

Quatro elementos saem dessa frase. O primeiro é a natureza do ato: transferência onerosa, ou seja, com contraprestação. O segundo é a condição de vivos: a transmissão por morte não está na oração. O terceiro é o responsável pelo recolhimento: o vendedor, antes da transferência. O quarto é a base: o valor atualizado do domínio pleno do terreno, sem as benfeitorias.

O § 2º do art. 3º impõe aos cartórios de notas e de registro de imóveis o dever de não lavrar nem registrar escrituras relativas a imóveis da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio, sem a certidão da Secretaria do Patrimônio da União que declare, entre outros pontos, ter o interessado recolhido o laudêmio devido nas transferências onerosas entre vivos. Por isso a certidão da União entra no processo logo no início da operação.

Como se forma a base de cálculo

A base é o valor atualizado do domínio pleno do terreno. A lei não manda aplicar o percentual sobre o preço do negócio nem sobre o valor total do imóvel. Exclui as benfeitorias: construções, muros e instalações não entram na conta. O perito separa, no laudo, a parcela do valor que se refere ao terreno da parcela que se refere às benfeitorias.

Se o lote tem apenas parte da área em faixa da União, a base cobre só essa parte. Aplicar os 5% sobre o lote inteiro infla o resultado. A certidão e a planta da demarcação indicam a área da União, e o perito as confronta com a matrícula. O § 3º do art. 3º prevê que a Secretaria do Patrimônio da União calcula o valor do laudêmio, mediante solicitação do interessado, o que dá ao laudo um número oficial para confrontar com o seu.

O laudo indica a fonte do valor do domínio pleno e a data-base da atualização. Valor de anúncio, de proposta ou de escritura não equivale ao valor do domínio pleno do terreno sem justificativa técnica. Quando as partes divergem, a avaliação do terreno por método técnico, com amostras e tratamento dos dados, é o caminho.

Foro, taxa de ocupação e laudêmio

O Decreto-Lei 2.398 trata de três encargos distintos, e a planilha precisa mantê-los separados. A taxa de ocupação é de 2% do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, anualmente atualizado pela Secretaria do Patrimônio da União (art. 1º, redação da Lei 13.240/2015). O foro dos terrenos aforados é de 0,6% do valor do respectivo domínio pleno, anualmente atualizado (Decreto-Lei 9.760, art. 101, na redação da Lei 7.450/1985, conforme a compilação oficial). O laudêmio incide uma vez, na transferência onerosa.

O perito lê o extrato da União com o nome que cada cobrança tem, e não com o apelido que o cliente usa. Cada encargo tem fato gerador, base e periodicidade próprios, e o laudo reserva uma coluna para cada.

Transmissão gratuita, como a doação pura, e transmissão por morte não aparecem na oração do art. 3º. A escritura e o contrato mostram se houve contraprestação. Sem os documentos, o ato não se classifica.

Documentos que fecham a conta

O conjunto mínimo inclui a matrícula atualizada, a certidão da União sobre a situação do terreno, a planta com a linha de preamar quando houver demarcação, a escritura ou o contrato da transferência e o comprovante de recolhimento do laudêmio, se já efetuado. Sem a certidão, a premissa de terreno de marinha fica por provar. Sem a escritura, não se sabe se a transferência foi onerosa e entre vivos. Sem a separação entre terreno e benfeitoria, a base não fecha.

O perito lista o que falta em vez de estimar. Laudo de laudêmio não fecha com valor de domínio pleno inventado nem com área da União deduzida a olho. A lacuna documental vira pedido de complementação ou ressalva, com a descrição do documento que supriria o ponto.

Se o recolhimento já ocorreu, o laudo confere se a base e o percentual aplicados correspondem ao art. 3º e se o valor foi atualizado na data correta. A divergência entre o que foi pago e o que a lei prevê é descrita com os números de cada lado.

Quesitos úteis

O quesito eficaz pergunta o que o perito consegue demonstrar. O imóvel está, total ou parcialmente, em área da União segundo a certidão? Qual a área da União e qual a área restante? A transferência foi onerosa e entre vivos, conforme a escritura? Qual o valor do domínio pleno do terreno, separado das benfeitorias, e qual a fonte e a data-base? Qual o laudêmio resultante do percentual de 5% sobre essa base? Há comprovante de recolhimento e a que valor?

Quesito que pergunta se o laudêmio é devido de modo geral mistura fato e direito. A parte técnica fica na área, na base e na conta. A parte jurídica, sobre a incidência no caso, fica com o advogado e o juízo. Quando a certidão da União não está nos autos, o primeiro pedido é a sua juntada, porque dela depende a premissa de terreno de marinha.

Erros frequentes

O primeiro erro é presumir que todo imóvel do litoral paga laudêmio. A faixa de 33 metros e a linha de 1831 decidem, com a certidão. O segundo é aplicar o percentual sobre o valor total do imóvel, com a construção incluída. O terceiro é confundir laudêmio com foro ou taxa de ocupação. O quarto é esquecer que parte do lote pode estar fora da área da União.

O quinto é tratar o registro em cartório como prova de que o laudêmio foi pago. O comprovante de recolhimento é que prova o pagamento.

Conexão com a perícia

A perícia imobiliária separa terreno da União e benfeitoria, lê a certidão e aplica o percentual do art. 3º sobre a base que a própria norma define. O valor atualizado do domínio pleno é demonstrado com a fonte e a data-base indicadas.

Conclusão

O laudêmio incide na transferência onerosa entre vivos de domínio útil ou ocupação de terreno da União, em 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. A certidão da União e a separação entre terreno e benfeitoria decidem a base.

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