O dano moral por atraso na entrega de imóvel é a indenização pedida pelo comprador, além da rescisão ou da compensação financeira, quando a obra ou a infraestrutura não fica pronta no prazo do contrato. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) repete que o atraso, sozinho, é mero inadimplemento e não gera esse dano sem circunstância excepcional. A Terceira Turma reafirmou a regra em junho de 2026, no REsp 2.220.680/MG, e no mesmo julgamento aplicou a taxa Selic como índice único sobre o valor principal da condenação. Este artigo mostra o caso, a linha da jurisprudência, a diferença para os lucros cessantes e o que a perícia confere nos cálculos.
O atraso na entrega do imóvel dá direito a dano moral?
Quando a construtora ou o loteador não entrega o imóvel no prazo, o comprador costuma pedir três coisas: a rescisão ou o cumprimento do contrato, uma compensação em dinheiro pelo atraso e uma indenização por danos morais. Os dois primeiros pedidos têm base contratual e cálculo relativamente objetivo. O terceiro depende de prova de um abalo que vá além do aborrecimento próprio do negócio.
Por isso as decisões de primeiro e de segundo grau variam bastante. Há sentenças que presumem o dano moral pelo tempo de espera e há acórdãos que exigem demonstração concreta. O STJ, que uniformiza a interpretação da lei federal, tem repetido a segunda posição em julgados recentes.
O julgamento de junho de 2026 é um exemplo claro. A Terceira Turma reformou uma condenação de R$ 8.000,00 por danos morais imposta a duas empresas do mesmo empreendimento, porque a decisão de origem não apontou nenhuma situação excepcional. O mesmo acórdão corrigiu o critério de juros e de correção monetária, ponto que afeta o cálculo de qualquer condenação por atraso.
As informações deste artigo vêm do inteiro teor do acórdão publicado pelo STJ, da página do Tema 1.368 no sistema de precedentes qualificados e do texto da Lei 14.905/2024 no site do Planalto. Os fatos do caso são os que o acórdão relata, e o artigo não generaliza o resultado para outros processos.
O caso: lote sem infraestrutura e condenação de R$ 8.000,00
O processo começou com uma ação de resolução contratual cumulada com compensação por danos morais. O comprador pediu a rescisão da promessa de compra e venda de um lote, por atraso nas obras de infraestrutura, a restituição integral do que pagou e indenização moral. Figuravam como rés duas empresas do empreendimento e, como interessado, um banco.
A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes. Decretou a rescisão, condenou as rés a restituir R$ 100.000,00, aplicou multa convencional de 10%, fixou R$ 8.000,00 de compensação por danos morais, indeferiu a comissão de vendas e determinou reembolso de 5% sobre o valor total da venda. Os juros de mora foram fixados em 1% ao mês, com correção monetária pelo índice fornecido pela Corregedoria do Estado.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu provimento à apelação do comprador e parcial provimento à das empresas. A ementa transcrita no acórdão do STJ registra a restituição integral das parcelas, nos termos da Súmula 543, a inversão da cláusula penal com base no Tema 971 e o dano moral configurado por atraso desarrazoado. O tribunal também fixou os juros de mora a partir da citação.
As empresas recorreram ao STJ com fundamento exclusivo na alínea “a” do permissivo constitucional. Alegaram, entre outros pontos, que o atraso na entrega de lote não configura dano moral e que a Selic deve incidir como juros moratórios. O recurso especial foi interposto em 12/6/2024 e chegou concluso ao gabinete da relatora em 9/4/2026.
O que a Terceira Turma decidiu no REsp 2.220.680/MG
A relatora foi a ministra Nancy Andrighi. A sessão virtual ocorreu de 2 a 8 de junho de 2026, e a Turma conheceu do recurso e lhe deu provimento por unanimidade. Votaram com a relatora os ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira, que presidiu o julgamento. A publicação no DJEN ocorreu em 11/6/2026.
No primeiro ponto, sobre o dano moral, a relatora citou a orientação da Corte de que o mero atraso na entrega da obra não causa dano moral, sendo necessária a presença de circunstâncias excepcionais que demonstrem o abalo psíquico. Concluiu que o tribunal estadual tratou o atraso demasiado ou incomum como suficiente para a compensação. Segundo o voto, não constava no acórdão recorrido a situação excepcional que extravasa o mero inadimplemento contratual.
A sentença também foi criticada. A relatora observou que o juiz havia pressuposto a responsabilidade objetiva da vendedora para justificar a compensação, sem mencionar qualquer situação além do inadimplemento. Como a decisão destoava da jurisprudência do STJ, impôs-se a reforma.
No segundo ponto, sobre juros e correção, o STJ entendeu que a decisão sobre os encargos não devia prevalecer, porque a prática do ato ilícito remonta a agosto de 2017 e atrai a aplicação da Selic. O dispositivo afastou a compensação por danos morais e reconheceu a incidência única e exclusiva da taxa Selic sobre o valor principal da condenação remanescente. A análise das demais questões ficou prejudicada.
Mero inadimplemento e circunstância excepcional: a linha do STJ
A relatora apoiou-se em precedentes recentes das duas Turmas de direito privado. Citou o AREsp 2.081.154/RS, da Terceira Turma, julgado em 2/3/2026 e publicado em 5/3/2026, e o AREsp 2.963.034/SC, da mesma Turma, julgado em 9/2/2026 e publicado em 13/2/2026. Citou ainda o AgInt no REsp 2.009.633/RJ, da Quarta Turma, julgado em 18/9/2023.
O acórdão não lista exemplos do que seria uma circunstância excepcional. A lacuna importa para a prática, porque cabe ao comprador demonstrar, caso a caso, o fato que extrapola o atraso. O artigo não completa a lista com hipóteses que o julgado não menciona.
A linha também não é nova. Em março de 2017, no REsp 1.641.037, a Terceira Turma definiu que os danos morais por atraso só se configuram em situações excepcionais, que devem ser comprovadas pelos compradores, conforme noticiado em 2019 sobre outro julgamento do mesmo órgão. A repetição ao longo dos anos indica entendimento estável na Terceira Turma, ainda que a aplicação dependa dos fatos de cada processo.
Para o advogado do comprador, a consequência é de método. Pedir dano moral exige narrar e provar o fato concreto que supere o atraso, e não apenas contar os meses de espera. Para a defesa da construtora, convém conferir se a decisão de origem identificou esse fato, que foi o ponto da reforma no REsp 2.220.680/MG.
Imóvel para investimento e lucros cessantes: o dano material segue
A negativa de dano moral não elimina a reparação patrimonial pelo atraso. Em 2019, o STJ noticiou o julgamento do REsp 1.796.760, relatado pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino, em que a Terceira Turma excluiu a indenização moral de comprador de imóvel adquirido exclusivamente para investimento. O atraso da incorporadora havia sido de 17 meses.
Na ocasião, o relator afirmou que a perda da oportunidade de obter frutos de um investimento é dano exclusivamente material, a ser reparado por lucros cessantes. A condenação por lucros cessantes durante o período de atraso foi mantida. O tribunal fluminense havia fixado a compensação moral em R$ 10.000,00.
Os dois julgados dialogam. O dano moral exige circunstância excepcional, enquanto os lucros cessantes dependem da prova do que o comprador deixou de ganhar. Cada verba tem fundamento, prova e cálculo próprios, e convém liquidá-las em linhas separadas.
A ementa estadual do caso de 2026 também mencionou a inversão da cláusula penal pelo Tema 971, quando a multa só está prevista para o comprador. Esse ponto não foi examinado pelo STJ no REsp 2.220.680/MG, porque a análise das demais questões ficou prejudicada. O artigo, por isso, não extrai dele nenhuma conclusão sobre a inversão.
Tema 1.368 e Lei 14.905/2024: a Selic nos juros e na correção
O Tema 1.368 foi julgado pela Corte Especial do STJ no REsp 2.199.164/PR, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, e está em trânsito em julgado. A questão era definir se a Selic vale para os juros de mora a que se referia o art. 406 do Código Civil antes da Lei 14.905/2024. A tese responde que sim: antes da lei, a Selic é a taxa de juros de mora das dívidas civis, por ser a taxa em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
No REsp 2.220.680/MG, a Terceira Turma aplicou essa tese e registrou que, até a vigência da Lei 14.905/2024, a Selic é o índice único, englobando juros de mora e correção monetária. Na prática, isso afasta a soma de 1% ao mês de juros com um índice de correção sobre o mesmo período. Para a liquidação, o fator passa a ser um só.
A Lei 14.905/2024 mudou o desenho para os períodos posteriores. O novo art. 406 do Código Civil dispõe que, quando os juros não forem convencionados ou provierem de determinação legal, aplica-se a taxa legal, que corresponde à Selic deduzido o índice de atualização monetária do parágrafo único do art. 389. Esse índice, quando não convencionado nem previsto em lei específica, é o IPCA.
A lei prevê ainda que a metodologia da taxa legal será definida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central, e que resultado negativo vale zero para os juros do período. Pelo art. 5º, a regra sobre a metodologia produziu efeitos na publicação e os demais dispositivos passaram a valer 60 dias depois. O acórdão de 2026 não examinou períodos posteriores à lei, e o artigo não afirma como o STJ resolverá a transição em casos futuros.
Exemplo numérico e o que a perícia confere
O exemplo a seguir é hipotético e serve só para mostrar o efeito do critério. Suponha uma restituição de R$ 100.000,00 com juros de 1% ao mês por 12 meses. A conta de juros simples seria R$ 100.000,00 × 1% × 12 = R$ 12.000,00, sem contar a correção monetária calculada à parte por outro índice.
Com a Selic como índice único, não há duas parcelas somadas. O perito aplica o fator acumulado da Selic sobre o principal, a partir do termo inicial fixado na decisão, e apresenta o resultado como linha única. O valor final difere do cálculo de 1% ao mês com correção, e a diferença só é conhecida com a série oficial do período.
A conferência tem etapas definidas. Confirmar o termo inicial dos encargos na sentença ou no acórdão, separar o que foi pago em cada data e verificar se a multa convencional entrou na conta. Liquidar lucros cessantes e dano moral em linhas distintas, quando mantidos, e checar se o período é anterior ou posterior à vigência da Lei 14.905/2024, porque o critério muda.
A diferença entre critérios de juros e de correção só aparece em planilha, com a data de cada pagamento e a série da Selic do período. A perícia contábil permite verificar se a liquidação respeitou o que o título judicial determinou.
Perguntas frequentes
Atraso na entrega do imóvel gera dano moral?
Em regra, não. Segundo o STJ, o mero atraso na entrega da obra não causa dano moral, e a indenização exige circunstâncias excepcionais que demonstrem abalo psíquico. No REsp 2.220.680/MG, julgado em junho de 2026, a Terceira Turma afastou uma condenação de R$ 8.000,00 por falta dessa situação excepcional no acórdão de origem.
O que o STJ decidiu no REsp 2.220.680/MG?
A Terceira Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso das empresas. Afastou a compensação por danos morais, porque o atraso não passou de mero inadimplemento, e determinou a incidência única e exclusiva da taxa Selic sobre o valor principal da condenação. A relatora foi a ministra Nancy Andrighi.
O comprador perde o direito à reparação pelo atraso?
Não. O dano moral exige circunstância excepcional, mas a reparação material segue possível. Em julgado noticiado em 2019, o STJ excluiu o dano moral de comprador que adquiriu o imóvel para investimento e manteve os lucros cessantes do período de atraso. O cabimento e o valor dependem do contrato e da prova de cada caso.
O que é o Tema 1.368 do STJ?
É o tema repetitivo julgado pela Corte Especial no REsp 2.199.164/PR. A tese firmou que, antes da Lei 14.905/2024, o art. 406 do Código Civil deve ser interpretado no sentido de que a Selic é a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil. O tema está em trânsito em julgado.
Como ficam os juros depois da Lei 14.905/2024?
O art. 406 do Código Civil passou a prever a taxa legal, que corresponde à Selic deduzido o índice de atualização monetária do art. 389, parágrafo único, em regra o IPCA. Resultado negativo vale zero. O acórdão de 2026 tratou do período anterior à lei, e a transição em casos futuros continua em aberto.
O que a perícia confere na liquidação de uma condenação por atraso?
Confere o termo inicial dos encargos fixado na decisão, a data de cada pagamento, a multa convencional, a separação entre lucros cessantes e dano moral e o índice aplicável a cada período, inclusive a mudança trazida pela Lei 14.905/2024. O resultado é uma planilha que permite comparar o cálculo da parte com o do título judicial.
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Conclusão
O REsp 2.220.680/MG reafirma que o atraso na entrega, sozinho, é mero inadimplemento e não gera dano moral sem circunstância excepcional demonstrada. A Terceira Turma também aplicou o Tema 1.368 e fixou a Selic como índice único sobre o valor principal, no período anterior à Lei 14.905/2024. Lucros cessantes, multa e restituição seguem como verbas distintas, com prova e cálculo próprios.
Para quem litiga em atraso de obra, o ponto prático é provar o fato concreto que supere o atraso e liquidar cada verba com o critério correto de juros e correção. O acórdão não detalha quais fatos bastam, e a transição para a taxa legal do novo art. 406 do Código Civil ainda depende de julgados futuros.
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Fontes consultadas: STJ, REsp 2.220.680/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, sessão virtual de 2 a 8/6/2026, DJEN 11/6/2026 · STJ, Precedentes Qualificados, Tema 1.368 (REsp 2.199.164/PR) · Lei 14.905/2024 (arts. 389 e 406 do Código Civil) · OAB/RS, Jornal da Ordem, 14/6/2019 (REsp 1.796.760)