O seguro habitacional é a cobertura obrigatória que acompanha o financiamento da casa própria no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), formada pelos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI). O prêmio vem embutido na prestação mensal e, por isso, raramente é examinado com a mesma atenção dada aos juros e à correção do saldo. A obrigação de contratar o seguro, porém, não inclui a obrigação de contratá-lo com o banco ou com a seguradora que ele indica. Este guia explica o que cobrem MIP e DFI, o que decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 54 e na Súmula 473 e o que conferir no contrato e na planilha de evolução.
O que é o seguro habitacional e o que cobrem MIP e DFI
Segundo a Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), o seguro habitacional tem por objetivo pagar as parcelas da dívida do segurado que estão para vencer na data do sinistro, ou repor o imóvel financiado, conforme a cobertura contratada. A própria SUSEP responde, em sua página oficial, que o seguro habitacional é obrigatório. Na modalidade atual, chamada de Seguro Habitacional em Apólices de Mercado (SH/AM), as coberturas mínimas são MIP e DFI, de acordo com a operação contratada.
Na cobertura MIP, a SUSEP considera morte a decorrente de causas naturais ou acidentais. Invalidez permanente é a que ocorre depois da assinatura do contrato, causada por acidente pessoal ou doença, e que determina incapacidade total e permanente para a atividade laborativa principal do segurado no momento do sinistro. A regulação do sinistro não pode exigir a impossibilidade de exercer toda e qualquer atividade, salvo quando o segurado não exerce atividade laborativa.
A cobertura DFI contempla, no mínimo, incêndio, queda de raio ou explosão, vendaval, desmoronamento total ou parcial, ameaça de desmoronamento comprovada, destelhamento e inundação ou alagamento, ainda que decorrente de chuva. Outras coberturas podem ser oferecidas de forma facultativa. O prazo de vigência deve corresponder ao do financiamento, e a SUSEP veda a contratação concomitante de mais de uma apólice habitacional para o mesmo financiamento.
A antiga apólice única do SFH, o Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação (SH/SFH), não é mais comercializada. De acordo com a SUSEP, ela não pode emitir novos certificados desde 31 de dezembro de 2009, conforme a Lei 12.409/2011. Contratos antigos podem ainda estar vinculados a essa apólice, o que muda as regras aplicáveis ao caso.
Obrigatório, mas com seguradora de livre escolha
A base legal está no art. 79 da Lei 11.977/2009, na redação vigente. O dispositivo determina que os agentes financeiros do SFH somente concedam financiamentos habitacionais com cobertura securitária que preveja, no mínimo, os riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel. O § 1º acrescenta que, para cumprir essa exigência, os agentes financeiros devem respeitar a livre escolha do mutuário.
Na mesma linha, o artigo obriga o agente a disponibilizar, como estipulante e beneficiário, uma quantidade mínima de apólices de seguradoras diferentes. Também o obriga a aceitar apólices individuais apresentadas pelo pretendente ao financiamento, desde que a cobertura mínima seja observada e a seguradora cumpra as condições do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP). O § 2º atribui ao Conselho Monetário Nacional (CMN) a regulamentação das obrigações dos agentes financeiros.
A Resolução CMN 3.811/2009
O CMN regulamentou o tema na Resolução 3.811, de 19 de novembro de 2009. O art. 2º exige que cada instituição do SFH celebre, no mínimo, duas apólices coletivas com seguradoras diferentes, e que pelo menos uma delas não seja controlada, coligada ou do mesmo conglomerado do banco. O § 1º obriga a instituição a aceitar apólice individual contratada pelo pretendente com outra seguradora habilitada, desde que tenha as coberturas exigidas, indique a instituição como beneficiária direta e vigore por todo o prazo de amortização.
O § 2º do mesmo artigo fixa prazo de 15 dias para a instituição analisar a apólice individual e permite cobrar tarifa de análise limitada a R$ 100,00. O art. 3º exige que o contrato traga, como anexo, declaração comprovando que foi oferecida mais de uma opção de apólice. No sistema de normativos do Banco Central, a resolução consta como não revogada, com registro de revogação apenas do seu art. 8º pela Resolução 3.932/2010.
Tema 54 e Súmula 473: a venda casada no STJ
Antes da regulamentação, a disputa chegou ao STJ. Em 19/08/2008, a Terceira Turma julgou o REsp 804.202/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, em ação revisional contra a Caixa Econômica Federal. O acórdão registrou que a lei exige o seguro, mas não determina que a apólice seja contratada com o próprio mutuante ou com seguradora por ele indicada.
A mesma decisão classificou a imposição como venda casada, vedada pelo art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Para a relatora, a liberdade de escolha não compromete a garantia do sistema, porque o banco pode condicionar o contrato à apresentação de apólice com as coberturas exigidas pela legislação do SFH.
O repetitivo do Tema 54
Em 09/12/2009, a Segunda Seção julgou o REsp 969.129/MG sob o rito dos recursos repetitivos, com relatoria do ministro Luis Felipe Salomão e acórdão publicado em 15/12/2009. A tese do Tema 54 ficou assim: o mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada. No mesmo julgamento, o STJ admitiu a Taxa Referencial (TR) como índice de correção do saldo devedor dos contratos do SFH.
Em 13/06/2012, a Segunda Seção aprovou a Súmula 473, publicada em 19/06/2012, com redação idêntica à tese do repetitivo. Desde então, a questão de direito está consolidada. O que permanece em discussão nos processos é a prova: se houve oferta efetiva de alternativas, se a declaração do art. 3º da Resolução 3.811/2009 está no contrato e quanto o mutuário pagou de prêmio ao longo dos anos.
Como o prêmio entra na prestação e onde aparece
O prêmio do seguro é cobrado junto com a prestação, ao lado da amortização, dos juros e de eventuais taxas de administração. Como a instituição é a estipulante e beneficiária, o mutuário normalmente não recebe boleto separado da seguradora. Isso torna a planilha do banco a principal fonte de informação.
O art. 15-A, § 1º, da Lei 4.380/1964, incluído pela Lei 11.977/2009, obriga o credor a apresentar planilha de cálculo no ato da contratação e sempre que o devedor pedir. O inciso III exige a indicação dos valores repassados às seguradoras a título de prêmio, por tipo de seguro. O inciso V, alínea c, exige o somatório dos prêmios já pagos, também por tipo de seguro.
Na prática, essa planilha permite separar o que foi MIP e o que foi DFI em cada mês. Ela também permite verificar se o prêmio acompanhou a base de cálculo prevista na apólice, se houve cobrança em duplicidade ou se o seguro continuou sendo cobrado depois de um sinistro que deveria ter quitado o saldo.
Exemplo numérico: quanto custa uma diferença de taxa
Um exemplo hipotético mostra por que pequenas diferenças importam. Suponha um financiamento de R$ 300.000,00 pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), em 360 meses, com o prêmio de MIP calculado mensalmente sobre o saldo devedor.
Com uma taxa hipotética de 0,025% ao mês, o primeiro prêmio de MIP seria de R$ 75,00, e a soma dos prêmios ao longo do contrato chegaria a R$ 13.537,50. Com uma taxa hipotética de 0,015% ao mês, o primeiro prêmio cairia para R$ 45,00, e a soma total para R$ 8.122,50. A diferença acumulada, de R$ 5.415,00, decorre apenas da taxa da apólice.
Se o DFI fosse calculado sobre um valor de avaliação hipotético de R$ 400.000,00, a uma taxa de 0,006% ao mês, o prêmio mensal seria de R$ 24,00, e o total em 360 meses, de R$ 8.640,00. Os números são ilustrativos, sem correção monetária, e não representam taxas de nenhuma seguradora específica.
O exemplo explica por que a escolha da apólice tem efeito econômico concreto. Também explica por que a conferência mês a mês, e não apenas a comparação de uma parcela isolada, é o que permite apurar diferenças em um contrato de 30 anos.
O que a perícia confere no seguro habitacional
A análise técnica começa pelos documentos. São necessários o contrato de financiamento com seus anexos, a apólice ou o certificado individual do seguro, a declaração de oferta de opções prevista na Resolução 3.811/2009 e a planilha de evolução do saldo devedor com a discriminação dos prêmios.
Com esse material, o perito reconstitui a cobrança e responde a perguntas objetivas: se a taxa aplicada corresponde à da apólice, se a base de cálculo do MIP foi o saldo devedor ou outro valor e se o DFI incidiu sobre o valor previsto. Também verifica se houve meses com dois prêmios ou com seguro cobrado depois da quitação.
Quando há sinistro, a pergunta muda. Em caso de morte ou invalidez permanente coberta, o seguro deve amortizar o saldo nos termos da apólice, e a perícia verifica a data do evento, o saldo devedor naquele momento e as prestações cobradas depois. Em danos ao imóvel, o laudo pode precisar de apoio de engenharia para quantificar o dano, enquanto a parte financeira confere a indenização e seus reflexos no contrato.
Os prêmios de MIP e DFI são pequenos em cada prestação, mas somados ao longo de décadas podem representar valor relevante. Uma reconstituição técnica que separe juros, amortização, correção e cada tipo de seguro permite medir a diferença em reais e evita pedidos genéricos de revisão.
Perguntas frequentes
O seguro habitacional é obrigatório no financiamento do SFH?
Sim. O art. 79 da Lei 11.977/2009 determina que os agentes financeiros do SFH só concedam financiamento habitacional com cobertura mínima de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel. A SUSEP também informa, em sua página oficial, que o seguro habitacional é obrigatório. O que não é obrigatório é contratá-lo com a seguradora do banco.
O banco pode exigir que o seguro seja feito com a seguradora dele?
Não. Pelo Tema 54 do STJ, fixado no REsp 969.129/MG, e pela Súmula 473, o mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional com a instituição financeira ou com a seguradora por ela indicada. A imposição foi qualificada como venda casada, vedada pelo art. 39, I, do CDC.
O que o banco deve oferecer na contratação do financiamento?
Pela Resolução CMN 3.811/2009, pelo menos duas apólices coletivas de seguradoras diferentes, sendo uma de fora do conglomerado do banco. A instituição também deve aceitar apólice individual de outra seguradora que cumpra as coberturas exigidas, analisá-la em 15 dias e anexar ao contrato declaração de que ofereceu mais de uma opção.
Como saber quanto paguei de seguro no meu financiamento?
O art. 15-A, § 1º, da Lei 4.380/1964 obriga o credor a apresentar, sempre que o devedor pedir, planilha com os valores repassados às seguradoras por tipo de seguro e o somatório dos prêmios já pagos. Essa planilha permite separar MIP e DFI mês a mês e é a base da conferência técnica.
Quanto custa uma perícia de seguro habitacional e financiamento?
O valor depende do prazo do contrato, do número de prestações a reconstituir, dos aditivos, da existência de sinistro e da documentação disponível. A Central informa o orçamento depois de analisar o contrato, a apólice e a planilha de evolução do saldo devedor, sem compromisso de contratação.
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Consulte nossa equipe de peritos. Envie o contrato de financiamento, a apólice ou o certificado do seguro, a declaração de oferta de opções e a planilha de evolução do saldo, e a equipe indica o que falta para conferir os prêmios cobrados.
Conclusão
O seguro habitacional, com as coberturas de MIP e DFI, é exigência legal do financiamento no SFH, prevista no art. 79 da Lei 11.977/2009. A escolha da seguradora, porém, é do mutuário, como afirmam o Tema 54 e a Súmula 473 do STJ e como regulamenta a Resolução CMN 3.811/2009.
Com a questão de direito consolidada, a disputa se concentra na prova. A planilha exigida pelo art. 15-A da Lei 4.380/1964 e a apólice permitem verificar se a oferta de opções ocorreu e se os prêmios cobrados correspondem ao contratado.
Mais conhecimento para você: leia também os guias do Portal da Central de Peritos sobre Tabela Price no SFH, amortização negativa e leilão de imóvel financiado com alienação fiduciária.
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