A tarifa de avaliação do bem é a cobrança que a instituição financeira faz para avaliar o imóvel dado em garantia do financiamento, e a despesa de registro do contrato é o reembolso do custo de levar a garantia a registro. Em contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as duas cobranças aparecem junto com outras taxas na planilha de custos iniciais. O STJ fixou, no Tema 958, em quais condições essas cobranças são válidas nos contratos bancários de consumo. Este artigo mostra o que o repetitivo decidiu, o que ele deixou em aberto para o financiamento imobiliário e como o advogado transforma a tese em pedido calculável.
O mutuário traz o contrato e uma pergunta objetiva: pagou R$ 2.500,00 de avaliação e R$ 1.100,00 de registro, e quer saber se pode pedir de volta. A resposta honesta é que depende de duas provas, e nenhuma delas é o valor do boleto. Uma é a prova de que o serviço foi prestado, e a outra é a comparação do valor cobrado com o custo da operação.
O artigo não trata de seguro habitacional, de capitalização de juros nem de amortização negativa. O objeto é a validade de tarifas e despesas de contratação em contratos com garantia imobiliária.
Que tarifas aparecem no contrato habitacional
O financiamento imobiliário nasce com um conjunto de custos que o mutuário paga antes de receber a primeira prestação. Entre eles estão a avaliação do imóvel, o registro do contrato na matrícula, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e a eventual tarifa de originação ou de análise de crédito. Nem todos são tarifas do banco. O ITBI é tributo municipal, e as custas de cartório são despesas de terceiros.
A distinção importa porque o Tema 958 trata de três grupos específicos: o ressarcimento de serviços prestados por terceiros, a comissão do correspondente bancário e, com tese própria, a avaliação do bem dado em garantia e o registro do contrato. Misturar todos na mesma linha da petição reduz a chance de êxito, porque cada grupo tem um critério de validade diferente.
A Resolução CMN 3.919/2010 admite, no art. 5º, VI, a cobrança de tarifa pela avaliação, reavaliação e substituição de bens recebidos em garantia, para pessoas naturais, desde que as condições de utilização e de pagamento estejam explicitadas. Foi essa regra que o STJ usou como ponto de partida, e ela mostra o limite do argumento: não há vedação genérica à tarifa de avaliação.
O que o Tema 958 fixou
A Segunda Seção julgou o Tema 958 em 28/11/2018, no REsp 1.578.553/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, com publicação do acórdão no DJe de 06/12/2018. A delimitação da controvérsia alcança contratos bancários celebrados a partir de 30/04/2008, com instituições financeiras ou equiparadas, diretamente ou por correspondente bancário, no âmbito das relações de consumo.
São três teses. A primeira declara abusiva a cláusula que prevê o ressarcimento de serviços prestados por terceiros sem a especificação do serviço a ser efetivamente prestado. A segunda declara abusivo o ressarcimento da comissão do correspondente bancário em contratos celebrados a partir de 25/02/2011, data de vigência da Resolução CMN 3.954/2011, e válida a cláusula no período anterior, ressalvado o controle da onerosidade excessiva.
A terceira é a que interessa ao contrato habitacional. O STJ reconheceu a validade da tarifa de avaliação do bem dado em garantia e da cláusula que prevê o ressarcimento de despesa com o registro do contrato, com duas ressalvas: a abusividade da cobrança por serviço não efetivamente prestado e a possibilidade de controle da onerosidade excessiva em cada caso concreto.
O recurso representativo discutia financiamento de veículo, e o acórdão aplicou as teses a esse caso. Manteve a despesa de registro e a tarifa de avaliação, porque havia laudo de avaliação e comprovante de gravame. Declarou abusiva a cobrança de serviços de revenda, que equivalia a 8,6% do valor financiado, e condenou o banco à repetição do indébito na forma simples.
Avaliação do bem: quando é válida
O voto do relator separa duas hipóteses para a avaliação. Na primeira, o serviço foi efetivamente prestado, e o banco consegue exibir o laudo. A cobrança é válida, desde que o valor não seja excessivo. Na segunda, o consumidor é cobrado pela avaliação sem que haja prova de que ela ocorreu, e a cláusula é abusiva por equivaler a uma disposição antecipada de direito, o de pagar apenas por serviço prestado (art. 51, I, do CDC).
No financiamento de veículo, o relator acrescentou um argumento de duplicidade. Como o contrato financia a aquisição do próprio bem dado em garantia, a instituição já dispõe da avaliação feita pelo vendedor ao fixar o preço, e cobrar de novo seria bis in idem. Esse raciocínio é sensível à natureza do bem e não se transporta sem adaptação para o imóvel, em que o banco costuma exigir laudo de engenharia próprio.
Por isso, o primeiro documento a pedir no financiamento habitacional é o laudo de avaliação do imóvel. Se ele existe, assinado, datado e referente ao imóvel financiado, a tese de serviço não prestado perde força. Se não existe, ou se o documento é genérico e anterior ao contrato, o pedido ganha base concreta.
O mesmo vale para o registro. A despesa é válida quando o contrato foi levado a registro e há certidão ou averbação na matrícula. A comparação entre o valor cobrado e a tabela de emolumentos do cartório de imóveis aponta se houve repasse fiel ou acréscimo.
Onerosidade excessiva e o teste do STJ
O STJ não validou o valor, apenas o tipo de cobrança. O voto do relator explica a razão: como a publicidade dos contratos destaca a taxa de juros nominal e não o custo efetivo total, há tendência de reduzir a taxa nominal e compensar a diferença com tarifas elevadas. Por isso, a tese 2.3 preserva expressamente o controle da onerosidade excessiva, com base no art. 51, IV, do CDC.
O acórdão dá referências de proporção que ajudam o advogado a calibrar o pedido. No caso concreto do Tema 958, a avaliação do veículo foi de R$ 195,00 e o registro de R$ 87,17, e ambos foram mantidos. No recurso REsp 1.578.490/SP, citado no voto como um dos representativos, o consumidor foi cobrado em R$ 588,00 pela avaliação de um automóvel de R$ 9.249,00, num financiamento de R$ 8.000,00, valor que o relator considerou aparentemente abusivo.
Esses números não são tabela e não valem como limite no financiamento habitacional. Mostram, porém, o método: comparar o valor da tarifa com o custo do serviço e com o valor financiado, e verificar se ele funciona como compensação de uma taxa nominal artificialmente baixa. A perícia entra exatamente nesse ponto, ao medir o peso das tarifas sobre o custo efetivo total do contrato.
Um exemplo didático, com números fictícios: financiamento de R$ 300.000,00, avaliação de R$ 2.500,00 e registro de R$ 1.100,00, num total de R$ 3.600,00 em tarifas e despesas. O conjunto representa 1,2% do valor financiado. Se o laudo existe e o registro foi feito, o argumento de serviço não prestado cai, e a discussão se desloca para saber se 1,2% é proporcional ao serviço.
Limite do precedente no SFH e no SFI
O Tema 958 é precedente de direito bancário de consumo, e a delimitação do próprio acórdão fala em contratos bancários a partir de 30/04/2008. O recurso representativo envolveu veículo. O STJ não decidiu, nesse repetitivo, um financiamento habitacional do SFH ou do SFI, e o advogado que invoca o tema precisa dizer isso com clareza e sustentar a extensão.
A sustentação tem dois caminhos. O primeiro é a aplicação das teses por analogia, porque a cobrança de tarifa de avaliação e de despesa de registro segue a mesma lógica nos dois tipos de contrato, e o CDC alcança financiamentos bancários posteriores à sua vigência. O segundo é o enquadramento na regra geral do art. 51 do CDC, sem depender do repetitivo, e usar o Tema 958 como reforço de argumentação.
As Súmulas 565 e 566 do STJ completam o quadro. A primeira declara válida a tarifa de abertura de crédito e a de emissão de carnê apenas nos contratos anteriores a 30/04/2008, data de vigência da Resolução CMN 3.518/2007. A segunda admite a tarifa de cadastro, cobrada no início do relacionamento, nos contratos posteriores a essa data. Ambas têm origem em contratos com garantia de alienação fiduciária, e a leitura de cada enunciado deve respeitar essa origem.
O advogado que atua em SFH ou SFI deve levantar, no contrato, a data de assinatura, o nome de cada tarifa e a previsão de cada despesa. Uma tarifa chamada de originação ou de estruturação, que não aparece na Resolução CMN 3.919/2010, merece análise própria, e a tese de serviço genérico sem especificação, prevista na primeira tese do Tema 958, pode ser mais adequada que a da avaliação do bem.
Como o advogado monta o pedido e a prova
O pedido começa pela declaração de nulidade de cada cobrança individualizada, e não do conjunto. Misturar avaliação, registro, correspondente e tarifa de abertura em um único item permite ao banco defender a cobrança válida e deixar passar a abusiva. A petição deve numerar cada tarifa e indicar qual das teses do Tema 958 ou das Súmulas 565 e 566 se aplica a ela.
A prova mínima reúne o contrato com o quadro de custos, o extrato de liquidação do financiamento, o laudo de avaliação, a certidão da matrícula com o registro e a tabela de emolumentos da época. Cabe ao banco exibir o laudo, e o pedido de exibição de documentos na inicial evita que o laudo apareça só na contestação.
A exibição do laudo e da certidão deve ser pedida logo na inicial, junto com o extrato de liquidação, para que o banco não os traga só depois da contestação. Se o laudo for apresentado, o debate passa ao valor e à proporção da tarifa. Se não for, a tese de serviço não prestado ganha prova por omissão do réu.
Cálculo da restituição e o que a perícia isola
No cálculo da restituição, cada valor deve ser corrigido desde a data do desembolso, e a forma da repetição, simples ou em dobro, depende da tese de má-fé ou de violação da boa-fé objetiva sustentada na inicial. No caso concreto do Tema 958, o STJ condenou o banco à restituição simples, com correção desde o desembolso e juros de mora à taxa legal desde a citação. O advogado deve decidir qual tese pede e fundamentar a diferença.
Um exemplo fictício mostra a organização da conta. Com R$ 3.600,00 em tarifas e despesas pagas na liquidação do financiamento, a planilha lista cada item, a data do desembolso e o fator de correção até a data do cálculo. Se apenas a avaliação de R$ 2.500,00 for declarada indevida, a restituição incide sobre esse valor, e o registro de R$ 1.100,00 permanece fora do cálculo.
A conexão com a perícia cabe em poucas frases. A análise técnica mede quanto as tarifas pesaram no custo efetivo total e separa o que foi serviço prestado do que foi repasse presumido. Sem essa separação, o pedido de restituição fica genérico.
Perguntas frequentes
A tarifa de avaliação do imóvel é sempre válida?
Não. O Tema 958 reconhece a validade da tarifa de avaliação do bem dado em garantia, mas ressalva a cobrança por serviço não efetivamente prestado e o controle da onerosidade excessiva. A prova do serviço é o laudo de avaliação, que o banco deve exibir.
O Tema 958 vale para financiamento habitacional?
O repetitivo trata de contratos bancários de consumo celebrados a partir de 30/04/2008, e o caso concreto envolveu veículo. A aplicação ao SFH e ao SFI exige argumento de extensão por analogia ou pelo art. 51 do CDC, sem afirmar que o STJ já decidiu o financiamento imobiliário nesse tema.
E a despesa de registro do contrato?
É válida quando há serviço prestado, comprovado por certidão ou averbação na matrícula. O valor deve ser comparado à tabela de emolumentos da época. Se o banco cobrou acima do repasse ou sem registrar a garantia, há abusividade, também sujeita ao controle da onerosidade excessiva.
Posso pedir a devolução em dobro?
Depende da tese de má-fé ou de violação da boa-fé objetiva e da prova de cobrança indevida. No caso concreto do Tema 958, o STJ determinou a repetição na forma simples. A petição que pede o dobro precisa fundamentar o motivo e indicar o precedente aplicável.
Quais documentos devo reunir antes de ajuizar?
O contrato com o quadro de custos, o extrato de liquidação, o laudo de avaliação e a certidão da matrícula. Peça também a exibição do laudo ao banco e a tabela de emolumentos do cartório de imóveis. Com eles, o cálculo da restituição pode ser feito linha a linha.
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Consulte nossa equipe de peritos da Central com o contrato, o extrato de liquidação e, se existirem, o laudo de avaliação e a certidão da matrícula. A separação entre tarifas válidas e cobranças sem serviço comprovado é a primeira conferência técnica, e define o que entra no cálculo da restituição.
Conclusão
O Tema 958 não proíbe a tarifa de avaliação do bem nem a despesa de registro. Ele as considera válidas quando o serviço foi prestado e quando o valor não é excessivo, e deixa ao caso concreto o controle da proporção. No financiamento habitacional, a tese depende de extensão argumentativa, porque o recurso representativo tratou de veículo.
O pedido que funciona é o que individualiza cada cobrança, pede o laudo e o registro, compara o valor com o custo do serviço e calcula a restituição com correção desde o desembolso. A petição genérica de devolução de todas as tarifas tende a perder as que seriam válidas e as que seriam abusivas ao mesmo tempo.
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