O saldo residual é a parte da dívida que sobra no financiamento habitacional quando o prazo termina e as prestações pagas não foram suficientes para quitar o saldo devedor. Nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), esse resíduo é absorvido pelo fundo. Nos demais, fica com o mutuário. O STJ fixou duas teses em recursos repetitivos sobre o assunto, os Temas 323 e 835, e este guia explica o que cada uma decidiu e como conferir o contrato.
O que é o FCVS e por que o saldo residual importa
O Fundo de Compensação de Variações Salariais foi criado para cobrir o descompasso entre o reajuste das prestações e a atualização do saldo devedor nos financiamentos do SFH. Quando a prestação cresce menos do que a dívida, sobra um valor ao fim do prazo contratual. Esse valor é o saldo residual, e o contrato deve dizer quem responde por ele.
Nos contratos que previam a cobertura, o resíduo era absorvido pelo FCVS, administrado pela Caixa Econômica Federal. Nos que não previam, a dívida remanescente permanece com o mutuário. A diferença pode representar dezenas de milhares de reais, e a definição depende de ler a cláusula, e não de presumir pela data de assinatura.
A Lei 8.100, de 05/12/1990, tratou do reajuste das prestações nos contratos vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) e disciplinou, em seu art. 3º, a quitação de saldos devedores remanescentes pelo FCVS. A redação original previa que o fundo quitaria somente um saldo devedor remanescente por mutuário, e o dispositivo foi alterado depois pela Lei 10.150. É sobre essa alteração que gira o Tema 323.
Duas teses do STJ organizam o tema. A primeira, do Tema 323, define que o FCVS responde pelo saldo residual de segundo financiamento nos contratos celebrados até 05/12/1990. A segunda, do Tema 835, define que, sem cláusula de cobertura do fundo, o resíduo é suportado pelo mutuário.
Tema 323: FCVS e o segundo financiamento até 05/12/1990
O Tema 323 foi julgado no REsp 1.133.769/RN, relatado pelo ministro Luiz Fux, pela Primeira Seção do STJ. O julgamento ocorreu em 25/11/2009 e a publicação, no DJe de 18/12/2009, sob o rito dos recursos repetitivos do art. 543-C do CPC de 1973 e da Resolução STJ 8/2008. A questão era saber se o FCVS pode quitar o saldo residual de um segundo financiamento obtido pelo mesmo mutuário.
A tese ficou assim: o FCVS é responsável pela quitação do saldo residual de segundo financiamento nos contratos celebrados até 05/12/1990, ante a ratio essendi do art. 3º da Lei 8.100/1990, com a redação conferida pela Lei 10.150. Em outras palavras, a restrição de um único saldo remanescente por mutuário foi superada, para os contratos dessa época, pela alteração legislativa.
A data de 05/12/1990 coincide com a da própria Lei 8.100 e funciona como corte temporal. Contratos posteriores a ela não são alcançados pela tese. Por isso, a primeira conferência de qualquer caso é a data de celebração do contrato de cada financiamento, e não a data de seu registro ou de sua liquidação.
O precedente é citado em acórdãos posteriores como de especial eficácia vinculativa, que impõe sua adoção em casos análogos. Decisões da Primeira Turma e da Primeira Seção invocam o REsp 1.133.769/RN para afastar o argumento de duplicidade de financiamento e para rejeitar o pedido de intervenção da União, por ausência de interesse jurídico.
Tema 835: sem cláusula de cobertura, o resíduo é do mutuário
O Tema 835 foi julgado pela Segunda Seção do STJ no REsp 1.443.870/PE, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O julgamento é de 22/10/2014 e o trânsito em julgado foi certificado em 12/04/2016, conforme a base de consulta citada nas fontes deste artigo. A tese é objetiva: nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário.
A tese não depende do sistema de amortização nem do índice de correção do saldo. Depende de um fato documental: a existência, ou não, da cláusula de cobertura do FCVS no contrato. Se ela existe, o resíduo segue o regime do fundo. Se não existe, o resíduo é dívida do mutuário, e o agente financeiro pode cobrá-lo ao fim do prazo.
Os dois temas se completam. O Tema 323 amplia a cobertura do fundo para o segundo financiamento nos contratos até 05/12/1990, e o Tema 835 delimita o que ocorre quando a cobertura não foi contratada. Ambos constam das 15 teses que o STJ reuniu em Jurisprudência em Teses sobre o SFH, divulgadas em 2017.
Como a cláusula do contrato decide o destino do resíduo
O exemplo abaixo é hipotético e serve apenas para mostrar o efeito prático das duas hipóteses. Suponha um financiamento de 300 prestações que termina com saldo residual apurado de R$ 75.000,00. O contrato A tem cláusula de cobertura do FCVS e foi celebrado antes de 05/12/1990. O contrato B foi celebrado depois dessa data e não tem a cláusula.
- Contrato A, com cobertura do FCVS: o resíduo de R$ 75.000,00 segue o regime do fundo, e não é cobrado do mutuário nos termos do contrato.
- Contrato B, sem cobertura (Tema 835): o resíduo de R$ 75.000,00 permanece como dívida do mutuário ao fim do prazo.
- Diferença entre as hipóteses: R$ 75.000,00 transferidos de um lado a outro do processo pela leitura de uma única cláusula.
O exemplo não considera os encargos de inadimplemento nem a atualização do saldo após o fim do prazo, que dependem do contrato. Seu objetivo é mostrar por que a identificação da cláusula antecede qualquer cálculo. Um laudo que apure o resíduo sem dizer a quem ele cabe deixa a questão central em aberto.
Há ainda a liquidação antecipada do saldo devedor com recursos do FCVS, prevista na Lei 10.150/2000. Segundo a tese consolidada pelo STJ, o mutuário tem direito a ela quando existir previsão de cobertura do FCVS e o contrato tiver sido celebrado até 31/12/1987. A condição de data é diferente da dos Temas 323 e 835, e é comum que petições misturem os dois marcos.
Como a perícia confere o saldo residual e a cobertura
O trabalho técnico começa pela leitura do contrato: data de celebração, existência da cláusula de cobertura do FCVS, plano de reajuste das prestações, índice de atualização do saldo e prazo. Em seguida, reconstrói-se a evolução do saldo devedor mês a mês e confronta-se o resíduo apurado pelo agente financeiro com o recalculado. A divergência é classificada por origem: índice, juros, ordem das operações, seguros e encargos.
É importante distinguir o resíduo do prazo da amortização negativa ocorrida no curso do contrato. A amortização negativa é o aumento do saldo quando a prestação não cobre os juros do período. O resíduo é o que sobra ao final, e a revisão de erros na evolução do saldo pode reduzi-lo ou até eliminá-lo.
Uma das consequências práticas é a de que a revisão do contrato pode alterar o resultado final. Se a recomposição do saldo mostrar que o resíduo cobrado é menor, o valor que o mutuário deve ao fim do prazo, ou que o FCVS deve cobrir, também é menor. Por isso, a planilha da perícia deve mostrar cada correção e seu efeito sobre o saldo final.
Perguntas frequentes
O que é saldo residual no financiamento do SFH?
É o saldo devedor que sobra ao fim do prazo do contrato, depois de pagas todas as prestações. Em contratos com cobertura do FCVS, o fundo absorve o valor. Nos que não têm essa cobertura, o resíduo permanece como dívida do mutuário, conforme a tese do Tema 835 do STJ.
O que diz o Tema 323 do STJ?
O Tema 323 fixou que o FCVS é responsável pela quitação do saldo residual de segundo financiamento nos contratos celebrados até 05/12/1990, ante o art. 3º da Lei 8.100/1990, com a redação da Lei 10.150. O precedente é o REsp 1.133.769/RN, relatado pelo ministro Luiz Fux, julgado em 25/11/2009.
O que diz o Tema 835 do STJ?
O Tema 835 estabelece que, nos contratos de financiamento do SFH sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deve ser suportado pelo mutuário. O precedente é o REsp 1.443.870/PE, da Segunda Seção, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Como saber se meu contrato tem cobertura do FCVS?
É preciso ler o contrato e procurar a cláusula que prevê a cobertura do fundo, além de conferir a data de celebração. A data isolada não basta para presumir a cobertura. Se o documento estiver incompleto, a perícia pode apontar o que falta e indicar onde solicitar a cópia ao agente financeiro.
A revisão do contrato pode reduzir o saldo residual?
Pode, se a recomposição do saldo devedor apontar erros de índice, de juros, de ordem das operações ou de encargos. O saldo residual é resultado da evolução mensal do saldo, e uma correção em qualquer mês altera o valor final. A planilha deve mostrar o efeito de cada ajuste.
O Código de Defesa do Consumidor se aplica aos contratos do SFH?
Segundo uma das teses do STJ sobre o SFH, as normas do CDC se aplicam aos contratos do sistema que não são vinculados ao FCVS e que são posteriores à entrada em vigor da Lei 8.078/1990. Nos contratos com cobertura do fundo, a legislação própria do sistema prevalece em caso de conflito.
Não encontrou todas as respostas por aqui?
Não encontrou o que procurava? Consulte nossa equipe de peritos. A equipe da Central pode analisar o contrato, a cláusula de cobertura do FCVS, o extrato e a planilha de evolução do saldo, indicar o regime do resíduo e apontar quais documentos ainda são necessários para o cálculo técnico.
Conclusão
O destino do saldo residual no SFH depende de um fato documental: a cobertura do FCVS no contrato. O Tema 323 estendeu a cobertura do fundo ao segundo financiamento nos contratos celebrados até 05/12/1990, e o Tema 835 atribuiu o resíduo ao mutuário quando não há cláusula de cobertura.
Para o advogado, o caminho é identificar a data, ler a cláusula e só depois discutir o valor. Com a evolução do saldo reconstruída mês a mês, é possível demonstrar em reais quanto do resíduo decorre de erro de cálculo e quanto é dívida que a tese do STJ põe a cargo de cada parte.
Mais conhecimento para você:
- Súmula 450 do STJ: saldo devedor corrigido antes da amortização
- Amortização negativa no financiamento habitacional: como identificar
- TR no saldo devedor do SFH: o que STF e STJ decidiram
- Juros no SFH: o teto de 10% ou 12% e a Súmula 422 do STJ
Sobre a Central: A Central de Peritos Associados é especializada em perícia contábil, econômica e financeira. Atua em todo o Brasil com equipe multidisciplinar.
Fontes consultadas: STJ, Tema 323, REsp 1.133.769/RN, Primeira Seção, Rel. Min. Luiz Fux, j. 25/11/2009, DJe 18/12/2009 (recurso repetitivo) · STJ, Tema 835, REsp 1.443.870/PE, Segunda Seção, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 22/10/2014 · STJ, Jurisprudência em Teses sobre o SFH (15 teses), noticiada pela Conjur e reproduzida pelo IRIB em 18/08/2017 · Lei 8.100, de 05/12/1990, Planalto · PeritOffice, verbete do Tema 835.